집값 올랐는데 불만 속출? … '공시가'와 '실거래가' 구분해야

YTN라디오(FM 94.5) [최형진의 오~! 뉴스]

□ 방송일시 : 2019년 5월 2일 목요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 박민 이데일리 기자


◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 1부 오~! 인터뷰, 이데일리 박민 기자와 함께 합니다. 안녕하세요.

◆ 박민 이데일리 기자(이하 박민): 안녕하세요.

◇ 최형진: 바로 출발해보죠. 부동산 경기 안 좋다, 안 좋다 하는데 정말 안 좋은 건지, 아니면 엄살이 좀 심한 건지 궁금하거든요. 어떻습니까? 

◆ 박민: 엄살로 보시는 분도 있고 실제로 안 좋다고 보시는 분도 있는데, 우선 정확한 사실만 놓고 보면 작년에 비교해서는 안 좋은 건 사실입니다. 왜냐면 올해 들어서 거래절벽이란 말을 한 번쯤은 들어보셨을 건데요. 작년 9월 달이었죠. 정부가 9·13 부동산 대책을 발표하는데 9·13 부동산 대책은 사실 시장에서 규제의 끝판왕이라고 부르는 아주 센 대책입니다. 대출을 막고, 보유세 등 각종 세금을 높이는 내용인데요. 그렇다 보니까 거래가 이뤄지지 않다보니까 계속 부동산 가격이 하락하고 있는 거죠. 실제 한국감정원에서 매주 아파트 가격을 조사하는데요. 서울 아파트값은 작년 12월 11일 이후로 24주째 한 번도 빠짐없이 계속 하락하고 있습니다. 

◇ 최형진: 그러면 규제가 어느 정도 먹혔다는 뜻이군요. 

◆ 박민: 다만 최근에는 기존에 저렴하게, 싸게 나온 급매물이라고 표현하는데요. 급매물이 많이 사라지면서 하락폭은 점차 둔화하는 그런 모습을 보이고 있습니다.

◇ 최형진: 그렇군요. 2019년 공동주택 가격이 공개됐습니다. 공동주택 공시가, 개별주택 공시가. 말만 들어서는 헷갈립니다. 이게 정확히 뭔지 궁금하고요. 그리고 '공시지가'라는 말도 드문드문 나오는데 이게 '공시가'하고는 다른 거죠?

◆ 박민: 예, 공시가의 하나인데요, 공시지가라는 것은. 우선 알아두셔야 할 개념이 공시가라는 개념부터 조금 알아두셔야 하는데요. 정부가 부동산 관련해서 각종 세금을 매길 때 기준으로 삼는 가격이 있지 않습니까. 이 가격은 실거래가격이 아니라 이 정도 가격으로 보는 게 적정하다, 그 적정한 가격을 보는 게 별도의 공시가격입니다. 쉽게 말하자면 정부가 또 국가가 공인한 부동산 가격인 거죠. 이 공시가격은 크게 땅에 매기는 아까 말씀하신 공시지가가 있고, 또 각종 아파트나 단독주택에 매기는 주택가격 공시가격 이렇게 두 가지로 나뉘고 있습니다. 다만 전국에 보면 땅과 주택이 굉장히 많지 않습니까. 그렇기 때문에 모든 땅을 다, 모든 주택을 다 전수조사를 할 수 없으니까 대표성이 있는 표준을 선정해서 그걸 토대로 개별 주택 가격을 산정하자. 그렇다 보니까 나오는 명칭이 이제 제가 좀 구분해 드리자면, 일단 전국의 토지에 대해서 매기는 공시가격을 표준지공시지가, 그걸 기반으로 해서 다시 개별 각종 여러 토지들을 매기는 걸 개별공시지가라고 하고요. 마찬가지로 주택도 표준이 되는 표준 단독주택에 대해서 공시가격을 매기고, 이걸 기반으로 해서 개별 단독주택을 매기게 됩니다, 공시가격을. 한 가지만 덧붙여서 말씀드리자면 아파트는 참고로 전수조사를 합니다. 왜 아파트만 전수조사를 할까요, 이런 고민이 들잖아요. 아파트는 사실 정말 어떻게 보면 우리나라는 성냥갑 같은 모양이라고 하는데 규격화돼 있고 획일화돼 있다 보니까 세대수는 많아도 한 층에 있는 아파트만 잘 분석하게 되면 그걸 기반으로 해서 전체를 파악할 수 있으니까, 그렇다 보니까 전수조사를 하고 있는 겁니다, 단독주택이나 토지에 비해서.

◇ 최형진: 알겠습니다. 개념정리를 굉장히 잘해주셨네요. 저는 지금 선생님께 배우는 학생 같은 입장으로 들었습니다. 서울 아파트 가격이 많이 올랐다고 하는데요. 어느 정도입니까?

◆ 박민: 우선 아파트 가격 실거래 가격이 오른 게 있고, 또 방금 제가 말씀드렸던 공시가격이 오른 게 있는데요. 지금 이슈가 되고 있는 것은 공시가격이니까, 실거래가 말고 공시가격을 말씀드리겠습니다. 올해 서울의 공동주택 아파트 공시가격이 평균 14.02% 올랐습니다. 이게 어느 정도 수준이냐면요. 과거에 부동산 버블로 꽃폈던 시기가 있어요. 2007년도인데 그때 이후로 가장 최대 상승폭이라고 생각하시면 됩니다. 쉽게 말하자면 공시가격이 작년에 5억 원 하던 아파트가 올해 5억7000만 원이 됐고, 또 10억 하는 아파트는 11억4000만 원이 된 거죠. 왜 이렇게 갑자기 공시가격이 많이 올랐냐, 서울의 아파트 가격이. 정부가 최근에 가격이 급등했거나 또 상대적으로 실제 거래 가격하고 공시가격하고 차이가 나는 그런 고가 단지들을 위주로 공시가격을 많이 올렸거든요. 그러다 보니까 공시가격이 많이 오르게 됐습니다. 일례로 마포나 용산, 성동구 이런 지역들이 작년에 집값이 많이 올랐는데 이 지역 같은 경우에는 거의 17% 안팎으로 공시가격이 올랐죠. 10억 하던 아파트가 11억7000만 원이 된 것이죠.

◇ 최형진: 굉장히 올랐네요.

◆ 박민: 네, 굉장히 많이 오른 겁니다. 

◇ 최형진: 서울 아파트 이야기 해봤는데요. 혹시 또 지역별로 눈에 띄는 곳이 있다면 어디가 있을까요?

◆ 박민: 서울 이외에도 광주도 좀 많이 오른 편이고요.

◇ 최형진: 알겠습니다. 조정요구 관련 민원도 급증했다고 합니다. 그런데 집 있는 분들은 보통 내 집값 좀 올랐으면 좋겠다, 이런 이야기하잖아요. 집값이 올랐는데 왜 이렇게 부정적인 반응이 나오는 겁니까?

◆ 박민: 저도 처음에 이쪽 관련 분야를 취재하기 전에는 저도 그렇게 생각했습니다. 이게 사실 공시가격과 실거래가격을 분리해서 생각해야 하는데 분리해서 생각하지 못하다 보면 그렇게 생각할 수 있는데요. 어쨌든 내가 갖고 있는 주택의 값이 올랐는데 왜 여기에 대해서 반발하냐고 생각할 수 있는데, 서두에 말씀드린 것처럼 실제 시장에서 사고팔 때, 우리가 아파트를 사고팔 때 그 실거래 가격하고 공시가격은 그 쓰임이 다릅니다. 공시가격은 각종 재산세나 종합부동산세, 또 건강보험료 산정 등 여러 행정 분야의 기초정보로 활용되는 거거든요. 쉽게 말하자면 이 아파트의 값어치가 얼마 하냐에 따라서 정부가 그 값어치에 대해서 세금을 부과하는 거죠.

◇ 최형진: 그러면 만약에 그게 오르면 내 세금 낼 게 더 많아진다, 이런 뜻이네요.

◆ 박민: 많아지는 거죠. 실거래가격하고 공시가격은 별도의 개념이니까 실거래가격은 높더라도 공시가격은 많이 안 오르기를 바라는 게 어떻게 보면 사람들의 마음인 거죠.

◇ 최형진: 그렇겠네요. 세금을 적게 내고 싶으니까요.

◆ 박민: 네, 그런데 이렇게 많이 오르다 보니까 올해 가격을 좀 내려 달라고 하는 이의신청 건수가 3만 건에 달할 정도였습니다. 굉장히 많죠.

◇ 최형진: 세금 부담이 어느 정도기에 이렇게 불만이 많은 겁니까?

◆ 박민: 이게 가격대별로, 공시가격 금액대별로 세금 부담 폭이 다른데요. 부동산 관련 세금은 제가 방금 전에 말씀드린 것처럼 재산세하고 종합부동산세 두 가지가 있는데 이 둘을 합쳐서 통상 보유세라고 부릅니다. 보유세는 한 번 내면 끝나는 게 아니라 집을 보유하고 있는 동안 계속 내야 하는 거죠. 그런데 이 보유세는 집값이 비쌀수록 세금 부담이 커지는 이중 누진세율 구조인데요. 쉽게 말하자면 예를 들어서 제가 설명드리자면 공시가격이 올해 6~8억 정도 되는 아파트는 보유세가 20% 올랐거든요. 110만 원 하던 보유세가 올해 130만 원을 내야 하고요. 건강보험료는 25만 원에서 25만5000원으로 5000원 정도가 더 늘었습니다. 사실 집값이 몇 억 오른 것에 비교하면 상대적으로 많지 않다고 느낄 수도 있는데요. 그러나 공시가격이 9억 원이 넘는 고가 아파트들 있지 않습니까. 서울의 고가 아파트들 많은데 그 단지 같은 경우에는 많게는 200만 원, 300만 원, 700만 원씩 오른 단지들이 있습니다. 이 경우에는 조금 부담이 상대적으로 크다고도 볼 수 있겠죠.

◇ 최형진: 그래도 그 정도 주택을 보유하신 분이라면 그렇게 큰 부담은 아니지 않을까요?

◆ 박민: 네, 그렇습니다. 그래서 사실 기사를 쓰고 보면 저희들이 기사 댓글을 많이 보는데 엄살이다, 더 올려야 한다. 집값이 3억 4억 올랐는데 겨우 200만 원 보유세 더 낸다고 이게 부담이 되겠느냐, 라는 분이 있는데 그래도 만약 집을 한 채만 가지고 있는 은퇴한 고령자라면 부담이 상당할 수 있는 거죠.

◇ 최형진: 그렇긴 하겠네요. 지금 문제가 되는 건 또 다주택자들일 것 같거든요. 주택 2~3개씩 보유한 다주택자들은 어떻게 보면 발등에 불 떨어진 상황 아닙니까?

◆ 박민: 맞습니다. 정확하게 말씀해주셨는데요. 방금 말한 것처럼 보유세라는 것은 누진세 구조인데 집값이 비싸거나 집을 여러 채 가지고 있는 다주택자일수록 세금 부담이 커질 수밖에 없습니다. 1주택자의 경우에는 공시가격이 9억 원 이하까지는 종부세라는 세금 자체가 아예 없습니다. 하지만 2채 이상 가진 다주택자의 경우에는 종부세가 부과되는데요. 그 부과되는 기준도 1주택자는 9억 원까지는 종부세를 부과하지 않지만 2주택자부터는 총 주택의 합계가 6억을 초과할 때부터 부과합니다. 좀 더 엄격하다고 볼 수 있겠죠.

◇ 최형진: 그러면 주택을 더 많이 보유하게 되면 그만큼 세금을 내는 구간이 낮아져서 더 많이 부과하게 되겠네요.

◆ 박민: 네, 그렇죠. 세금을 내는 구간이 많아져서 더 내게 되는 구조입니다. 그래서 정부는 급격한 보유세 부담을 완화하기 위해서 전년 대비 보유세를 이만큼만 올려라라는 어떻게 보면 세 부담 상한선이라는 완충대를 두고 있는데요. 이 역시 1주택자에 비해서 다주택자가 더 엄격하게 적용되는데요. 예를 들어서 1주택자는 전년도 세액의 150% 이상 오르지 못하도록 세 부담 상한선이 있습니다. 쉽게 말하자면 인상률이 50%인 거죠. 하지만 2주택자는 전년도 세액의 200%까지 세 부담 상한선이 적용됩니다. 한마디로 전년도에 대해서 인상률이 2배가 되는 거죠. 3주택자의 경우에는 가장 셉니다. 300%가 적용됩니다. 집을 많이 갖고 있을수록 세 부담이 커지는 구조죠.

◇ 최형진: 국토부가 명확한 기준 없이 공시가를 산정한다, 이런 지적이 있는데 이게 어떤 내용입니까? 

◆ 박민: 우선 올해 공시가격이 많이 오르다 보니까 내 집 공시가격이 왜 이렇게 많이 올랐느냐. 공시가격을 산정하는 기준이 무엇이냐. 이런 논란이 커진 바가 있는데요. 우선 공시가격이라는 것은 원칙적으로 지난 1년간 해당 부동산의 시세 변동분을 반영해서 산정하는 겁니다. 실제 거래가격하고 공시가격은 별도로 분리해서 우리가 생각해야 한다고 말씀드렸죠. 그런데 공시가격을 산정할 때 실거래가나 감정평가선례나 주택매매동향 등 여러 다양한 가격 자료를 종합적으로 분석하고, 또 해당 부동산이 위치한 소재지, 또 토지용도지역, 무슨 땅인지, 그리고 주택건물구조 등 다양한 각종 특성을 종합해서 공시가격을 산정하게 되는데요. 그런데 문제는 같은 동네 내에서도, 또 같은 단지 내에서도 어떤 집은 공시가격이 20%가 올랐고요. 또 어떤 집은 10%가 오른 거죠. 상대적으로 20%가 오른 사람은 아니, 같은 동네인데 왜 우리 바로 옆집은 10%밖에 안 올랐는데 우리만 20%가 올랐냐.

◇ 최형진: 세금 더 내야 되니까.

◆ 박민: 그렇죠, 그 이유가 무엇이냐라고 어떻게 보면 논란이 불거졌는데요.

◇ 최형진: 그러면 선정을 잘못한 건가요?

◆ 박민: 선정을 잘못했다기보다도요. 우선 정부의 입장은 사실 이렇습니다. 공시가격이라는 것은 정말 각종 많은 주택 특성을 반영해서 평가해서 산정하는데 그 과정 자체가 전문적인 영역이 어떻게 보면 포함된다는 거죠. 같은 주택이어도 약간의 주택의 구조라든지, 도로와 어느 정도 접해 있고, 이 주택은 1차선과 접해 있고 이 주택은 2차선과 접해 있고. 이런 각종 많은 데이터를 평가해서 반영하다 보니까 그 과정은 전문가의 영역이기 때문에 이 많은 유형들을 구체적으로 공개하는 것은 오히려 시장에 혼란을 줄 수 있다고 사실상 함구한 상태입니다. 그런데 세금을 내는 주택 소유자 입장에서는 답답한 노릇인 거죠.

◇ 최형진: 뭐 때문에 이렇게 차이가 나는지 알고 싶을 거 아니에요. 답답할 것 같습니다. 다음 소식으로 넘어가보겠습니다. 요즘 분양시장의 핫키워드, 무순위 청약에 대해서 설명을 해주시죠.

◆ 박민: 무순위 청약이라는 것은 아파트 청약을 한 번이라도 해본 분들은 잘 아실 수 있는데요. 사회자님께서는 청약을 해보신 적이 있으신지 모르겠습니다.

◇ 최형진: 청약통장은 있는데요. 청약을 해본 적은 없습니다.

◆ 박민: 보통 우리가 20살 넘었을 때부터 청약통장을 만들어서 아파트 청약을 하죠. 왜냐면 내집마련의 꿈은 누구나 다 갖고 있기 때문에. 보통 청약은 1순위가 진행되고, 2순위가 진행되고, 그다음에 예비당첨자라고 해서 나머지 예비당첨자를 뽑아서 아파트 분양이 이뤄지는데요. 무순위 청약이라는 것은 방금 말씀드렸던 이런 일련의 과정이 끝난 다음에 그래도 미계약분이나 미분양이 나올 경우에 그 주택을 분양하는 것을 무순위 청약이라고 말합니다. 사실상 어떻게 보면 3순위 청약과도 같은 개념인데요. 아파트 모델하우스를 가보셨던 분이라면 알겠지만 과거에 내집마련 신청서랑 비슷한 개념이라고 생각하시면 됩니다. 무순위 청약은 주택청약종합저축 같은 청약통장이 필요 없어요. 청약통장 필요 없이도 청약할 수 있고, 또 주택 소유 여부도 상관없고, 유주택자도 청약 할 수 있고, 만 20세가 넘으면 무조건 넣을 수 있는 겁니다. 왜 그러냐면 아무래도 미분양이다 보니까 미분양이 쌓이면 건설사 입장에서도 리스크가 되잖아요. 그래서 빨리 분양할 수 있게끔 어떻게 보면 그렇게 정리된 청약이 무순위 청약이라고 볼 수 있겠습니다.

◇ 최형진: 무순위 청약도 단어가 이렇지만, 저는 무조건 청약 이런 단어도 어울릴 것 같아요. 조건이 없으니까.

◆ 박민: 그렇죠. 일단 넣고 보자라는 식이 많습니다. 조건도 없고 내가 당첨이 만약에 됐다가, 무순위 청약으로 당첨됐다가 계약을 포기해도 전혀 페널티도 없습니다. 그러다 보니까 일단 넣고 보자라는, 무조건 청약도 좋은 말이네요.

◇ 최형진: 이야기 듣다 보니까요. 이런 생각도 듭니다. 무주택자에게 기회를 준다고 하지만 결국 현금부자들에게만 유리한 부동산 규제다. 이런 생각도 들고 실제로 비판이 나오는데 어떻게 봐야겠습니까? 

◆ 박민: 네, 맞습니다. 사실 무주택자에게 청약 기회를 넓혀주기 위해서 도입한 취지인데요. 사실상 무주택자가 접근할 수 없을 만큼 비싼 단지에서 이렇게 보면 계약 포기자들이 많이 나오고 있거든요. 쉽게 말하자면 10억인 아파트가 있다면 중도금 대출이 안 되거든요. 중도금 대출이라는 것은 아파트 중간에 내는 금액을 말하는데 9억 원 이상 하는 아파트는 중도금 대출이 되지 않다 보니까 분양가가 10억 하는 아파트라면 8억 정도의 현금이 있어야 합니다. 현금이 있어야 하는데 그렇다 보니까 현금이 없으니까 아파트를 청약을 넣었다가도, 당첨됐다가도 포기하는 사람들이 나오니까 결국에는 미분양 물량들, 계약포기 물량들을 현금부자들, 유주택자인 현금부자들이 갖고 간다는 자칫 현금부자들을 위한 특혜청약으로 변질되고 있다라는 지적도 나오고 있습니다. 대표적인 정부의 규제역설인 거죠.

◇ 최형진: 알겠습니다. 벌써 시간이 이렇게 됐네요. 말씀 여기까지 들어야겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 박민: 감사합니다.

◇ 최형진: 이데일리 박민 기자였습니다.