돈이 뭐길래 "깐깐한 대출, 똑똑하게 받자! -1" - 엄진성 재무과학연구소 소장

YTN라디오(FM 94.5) [당신의 전성기 오늘] 
□ 방송일시 : 2018년 7월 23일 (월요일) 
□ 출연자 : 엄진성 재무과학연구소 소장

있어도 걱정, 없어도 걱정. 50+라 더 궁금한, 돈이 뭐길래 "깐깐한 대출, 똑똑하게 받자! -1" - 엄진성 재무과학연구소 소장


◇ 김명숙 DJ(이하 김명숙): 재무과학연구소 엄진성 소장, 자리 함께하셨어요. 안녕하세요.

◆ 엄진성 재무과학연구소 소장(이하 엄진성): 안녕하세요.

◇ 김명숙: 얼굴이 좀 타셨어요. 잘 지내셨나 봅니다. 그런데 오늘은 우리가 똑똑하게 대출받는 법, 대출 전략에 관해서 이야기해볼까 하는데 대출받는 것 자체가 요즘 많이 까다로워졌다고 하죠.

◆ 엄진성: 맞습니다. 현재 어떻게 보면 대한민국은 말 그대로 빚잔치를 하고 있는 상황인데요. 가계부채만 1500조 원이 넘었고요. 전세자금하고 자영업자들께서 받아놓으신 대출까지 포함하면 대출이 무려 2343조 원이 넘는 것으로 확인됐습니다. 이렇게 대출이 많은 상태에서 미국이 금리 인상을 하게 되면 우리나라도 금리를 인상해야 한다, 이런 의견들이 나오게 되면요. 대출을 가지고 계시는 분들은 치명타를 입게 되겠죠. 문제가 많이 심각해질 것 같습니다. 상황이 이렇다 보니 정부에서는 개인들의 부채 문제가 더 심각해지기 전에 예방하자는 차원에서 대출에 대한 조건을 까다롭게 하고 있고요. 규제를 많이 하고 있고, 가장 대표적인 부분이 바로 부동산담보대출이라 보시면 되겠습니다.

◇ 김명숙: 부동산담보대출, 거의 많은 사람들이 여기 해당할 것 같아요. 요즘에는 부동산 관련해서 대출받는 것도 용어도 어려워요. LTV, DTI 이런 것들이 있어서 다 따져가면서 대출해준다고 들었는데, 어쨌거나 대출받을 수 있는 한도가 많이 줄어든 거죠?

◆ 엄진성: 그렇습니다. 결론은 대출받을 수 있는 한도를 줄인 거고요. LTV는 주택담보인정비율이라고 해서 서울 전 지역을 비롯한 투기과열지구는 40% 미만으로 낮췄습니다. 이건 무슨 얘기냐면 옛날만큼 대출이 안 나온다는 얘기예요. 4억짜리 집을 살 때 40%니까 1억6000만 원 정도까지만 대출받을 수 있고 나머지는 내 돈으로 해결해야 한다는 거고요. DTI는 총부채상환비율이라고 해서 돈을 빌린 채무자의 소득으로 대출을 얼마나 잘 상환할 수 있는지 파악하는 거거든요. 그리고 2017년 가계부채종합대책에서 보면 신DTI를 적용하게 돼 있습니다. 이것은 신규 주택담보대출 원리금 상환액과 기존에 있는 주택담보대출 원리금 상한액을 합쳐서 그 금액을 연간 소득으로 계산해보는 거죠. 결국 이 사람이 대출이 얼마나 있느냐, 부동산 몇 채를 가지고 있어서 대출을 잘 갚을 수 있느냐를 전체적으로 꼼꼼히 따져보겠다는 뜻입니다.

◇ 김명숙: 이야기만 들어도 숨이 막히는 것 같은 느낌이 들거든요. 물론 대출을 최대한 줄이자는 취지인 것 같기는 한데, 맞는 거죠?

◆ 엄진성: 그렇습니다. 너도나도 부동산이 돈이 된다 싶어서 무리하게 대출을 받아 투자하는 케이스가 있는데요. 부채가 늘어나고 정부에서는 어느 정도 조정해야 할 필요가 있죠. 그리고 OECD에서도 얼마 전에 발표했는데 대한민국은 LTV와 DTI를 좀 더 강화해야 한다, 이런 의견을 주기도 했습니다.

◇ 김명숙: 그렇군요. 예전만큼 투기에 관련해서, 아파트 청약 그런 거 무조건 해놓고 보자, 이렇게 생각하면 안 되겠어요.

◆ 엄진성: 최근 뉴스를 보시면 아시겠지만 청약 철회하는 건수가 굉장히 많이 나오고 있고요. 당첨을 포기하는 케이스가 많습니다. 왜냐면 당첨됐다고 해서 기분이 좋았는데 대출이 생각보다 안 나오고 집단대출에 대한 규제도 심해지기 때문에 대출에 대한 계획을 잘 세우지 못하면 계약금만 날리는 사고가 굉장히 많이 생길 수 있습니다.

◇ 김명숙: 그렇죠. 그리고 그렇게 해서 한 번 포기하면 그다음에 청약 기회가 줄어든 거잖아요.

◆ 엄진성: 그렇죠. 그리고 또 기회비용, 금전적인 손실이 생기기 때문에 가능하면 대출 계획에 대한 정확한 플랜을 세워보시고 확인하시고 나서 진행하셨으면 좋겠습니다.

◇ 김명숙: 정말 빚 없이 살면 좋겠죠. 그런데 계속 뉴스에서 나오는 거지만 워낙 우리나라에서 빚이 늘어나고 있다고 하잖아요. 개인적으로도 그렇고, 지금 말씀하신 담보대출이 아마 대부분 많이 차지할 것 같아요. 그와 관련한 질문들이 많이 들어오고 있습니다. 7333번 청취자분, ‘아들이 결혼을 앞두고 있습니다. 서울 근교 신도시 쪽에 30평짜리 아파트 전세를 신혼집으로 알아보고 있는데 대출을 껴야만 할 것 같습니다. 1억 정도 대출해야 할 것 같은데 저는 고정금리가 낫다고 보는데, 아들은 자꾸만 변동금리를 생각하네요. 대출 금리 어떤 점을 주의 깊게 봐야 할까요?’ 이분은 전세대출 알아보시는 거예요.

◆ 엄진성: 일단 아드님과 금리에 대해서 옥신각신하시는 것 같아요. 사실 대출받으실 때 고정금리를 선택해야 하느냐, 변동금리를 선택해야 하느냐 고민이 될 텐데요. 그 선택을 결정해주는 변수는 바로 대출 보유 시간입니다. 대출을 몇 년 동안 가지고 있을 계획인지에 따라서 어떻게 선택해야 할지 결정되는데요. 예를 들어 대출을 받아서 2년 이내, 1년 이내에 갚을 예정이거나 대출을 바로 갈아탈 예정이라면 변동금리가 좋습니다. 변동금리는 금리가 변한다는 이야긴데요. 현재 나와 있는 고정금리에 비해서 금리가 낮은 편이기 때문에 전체 금액에 대한 이자 비용을 많이 줄일 수 있겠죠.

◇ 김명숙: 그런데 변동금리라고 하면 또 조금 더 올라갈지 모른다, 이런 생각도 하게 되잖아요.

◆ 엄진성: 그렇죠. 금리가 올라가면 변동하기 때문에 금리가 따라서 올라가게 됩니다. 그래서 이런 경우에는 고정금리를 선택하시는 게 좋은데요. 고정금리는 기간이 길고 금액이 큰 경우, 향후 금리가 올라갈 가능성이 있다고 판단되는 경우에는 고정금리를 선택하시는 게 좋겠죠. 지금 상황만 봤을 때는 미국이 금리 인상을 하면 우리나라도 지금 금리가 계속 동결 중인데 금리를 올릴 가능성이 있을 수 있습니다. 그걸 감안한다면 고정금리를 선택하시는 게 훨씬 유리할 수 있겠고요. 아드님이 변동금리를 생각하는 이유가 있을 것 같아요. 만약 1년 이내에 이사를 한다거나 어디서 돈이 들어와서 대출을 상환할 수 있다거나, 그런 게 있기 때문에 아드님과 말씀을 나눠보시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 김명숙: 그런데 지금 전세대출 이야기가 나왔지만, 요즘 어떤 분들은 집을 사는 것보다 차라리 전세대출을 해서 전세를 사는 게 낫다, 여러 가지 면에서. 전세대출 이자가 더 저렴한가요, 담보대출보다?

◆ 엄진성: 그렇습니다. 그리고 전세를 더 선호하시는 분들이 많으시고요. 최근에는 아파트나 오피스텔 물건들을 갭투자하셨던 분들이 집을 던지고 있습니다. 왜냐면 대출금리가 올라가서 원하는 수익이 안 나오고, 집에 전세로 살고 계셨던 분들이 집을 빼 달라, 집 사서 이사 가겠다, 하시는 분들이 계시는데 갭 투자하셨던 분들이 현금 흐름이 좋지 않기 때문에 빨리 급매로 팔고 계시거든요. 그래서 오히려 집을 더 싸게 사시는 분도 많으시고, 전세를 일부러 들어가시는 분들이 많으시고요. 전세로 생활하시면 좋은 것은 집을 보유한 게 아니기 때문에 무주택 기간이 길게 되고, 집과 관련한 세금을 줄일 수 있기 때문에 여러 가지 측면에서 유리한 건 사실입니다. 하지만 집값 상승을 기대할 순 없겠죠.

◇ 김명숙: 그렇죠. 다 일장일단이 있는 것 같아요. 대출금리는 많이 차이 나요? 담보대출하고 전세대출하고.

◆ 엄진성: 그렇게 차이는 안 나고요. 집을 샀을 때 주택담보대출은 대출상환기간을 무려 30년, 20년까지 장기간으로 상환플랜을 짜실 수 있고요. 금리가 상승할 것 같고 너무 많이 올라갈 것 같다면, 현재 금리가 낮으면 고정금리를 선택하셔서 가지고 계셨다가 중간에 갈아타시는 방법도 있습니다.

◇ 김명숙: 전세대출은 그냥 은행에서 정해주는 대로 내는 거고요. 그리고 지금 1230번 청취자분, ‘작년에 5000만 원을 주택 구입용으로 대출받았습니다. 그런데 최근에 알아보니까 대출상품이 더 좋은 게 있더라고요. 중도상환하고 갈아타는 것도 가능할까요? 그리고 보험계약대출이라는 것은 정확히 무엇인지요?’ 하셨네요.

◆ 엄진성: 방금 저희가 이 이야기 했는데 바로 질문이 들어왔네요. 대출을 받으셨는데 더 저렴한 금리에 좋은 조건이 있다면 얼마든지 갈아타셔도 좋습니다. 그런데 반드시 체크하셔야 할 부분이 있는데요. 바로 중도상환수수료입니다. 보통 1~1.5% 정도 중도상환수수료를 내는데요. 그 금액이 크면 1억 정도라면 거의 150만 원 정도를 수수료로 내야 하기 때문에 수수료가 몇 퍼센트인지, 중도상환수수료가 있는지 확인해보셔야 하고요. 좋은 조건이라고 생각해서 갈아타려고 봤더니 변동금리인 거예요. 그래서 지금은 금리가 낮아서 좋은데 조금만 시간이 지나서 금리가 확 올라가 버리면 갈아타지 않는 게 더 좋을 수도 있는 거죠. 그래서 변동금리인지, 고정금리인지 확인해보시고요. 지금 쓰고 있는 게 1금융권 은행대출인데 2금융권이나 3금융권으로 가는 경우도 있습니다, 오히려 조건이 좋아서. 그렇게 되면 신용도가 떨어질 수 있고 생각보다 금리가 나중에 올라가는 경우가 있기 때문에 확인해보시는 게 좋을 것 같고요. 또 질문으로 보험계약대출 해주셨는데요. 보험계약대출 또는 보험약관대출이라는 용어를 쓰고 있습니다. 이건 기존에 본인이 열심히 납입한 보험이 있잖아요. 보험 상품에서 나중에 만기가 되면 찾을 수 있는 돈이 있습니다. 이것을 우리는 예상 만기 환급금이라고 하는데요. 지금까지 열심히 쌓아놨던 보험료에서 그 돈을 담보로 대출받는 것을 바로 보험계약대출 또는 보험약관대출이라고 합니다. 내가 넣어놓은 돈에서 꺼내서 대출을 받는 거죠. 그런데 대출이다 보니까 금리가 높습니다. 보통 보험사에서 해주는 대출은 5~7% 정도, 상당히 높은 금리죠. 은행 이자의 두세 배죠. 그리고 금액 자체가 크면 더 많은 이자가 나가기 때문에 반드시 확인해보실 필요가 있고요. 이것은 회사마다 상품마다 다릅니다. 하지만 아주 짧게, 오늘 빌려서 일주일 이내 아니면 한 달 이내에 갚을 거다. 그러면 마이너스 통장 쓰는 것처럼 크게 문제없이 바로 상환하시면 언제든지 꺼내어 쓸 수 있습니다. 하지만 보험약관대출을 1년 이상 2년 이상 돈을 빌려야 하는 상황이라면 이자가 굉장히 비싸기 때문에 다른 방법을 찾아보셨으면 좋겠고요. 한 가지 더 추가로 말씀드리면 보험약관대출은 지금까지 넣어둔 돈에서 그 돈을 담보로 대출받는 거예요. 그런데 돈을 담보로 대출받지 마시고 중도 인출하는 개념을 활용하시면 좋습니다. 내가 넣어놓은 돈을, 쌓아놓은 돈을, 저금통에 넣어놓은 돈을 그냥 찾는 개념이에요. 중간에 찾겠다. 

◇ 김명숙: 그러면 보험 해약은 안 되고, 나중에 만기환급 때 그걸 제하고 받겠다?

◆ 엄진성: 그렇죠. 상품은 그대로 유지되지만 줄어들겠죠. 그래서 1억 정도 쌓여있다 그러면 5000만 원을 중간에 찾겠다고 하면 통장에서 돈을 꺼내는 개념하고 똑같습니다. 그래서 활용하고 나서 나중에 돈이 생기면 다시 넣을 수 있거든요.

◇ 김명숙: 그러면 이렇게 하지 뭐 하러 대출을 할까요?

◆ 엄진성: 보통 보험사 콜센터에 전화하셔서 돈이 좀 필요한데 돈을 꺼낼 수 있냐고 물어보시면 첫 번째로 보험약관대출을 말씀해주십니다. 그러고 나서 더 자세히 물어보면 중도인출도 가능하다고 이야기하는데요. 청취자분들께서는 상품마다 회사마다 조금 다르긴 하지만 돈이 갑자기 필요하시면 대출을 받지 마시고 중도인출을 하시는 게 좀 더 유리하지 않을까 생각됩니다.

◇ 김명숙: 이거 오늘의 팁이네요. 보험계약대출 약관대출 많이들 이용하시는 것 같아요. 보험 해지하기는, 금리가 높으니까. 중도인출이라는 게 있다니까 이거 한 번 문의해보시고 해당하시면 이런 방법을 이용하시는 것도 좋을 것 같습니다. 그리고 9668님, ‘사업자금 때문에 대출을 몇 번 받은 적이 있는데 올해 초까지 다 갚기는 했지만 그동안 미룬 적도 있고 해서 신용도는 낮은 편입니다. 다시 대출이 필요한 상황인데요. 저신용자는 고금리 대출 외에는 답이 없는 건지요?’

◆ 엄진성: 참 안타까운 문자가 왔는데요. 정말 중요한 질문이 들어왔다고 생각됩니다. 우선 청취자분들께 당부를 드릴게요. 신용관리에 최선을 다하셔야 합니다. 지금 금융시대고 경제시대잖아요. 신용관리에 최선을 다하셔야 해요. 신용은 내가 실수로 또는 어떤 사정이 갑자기 생겨서, 아니면 선택을 잘못해서 신용이 갑자기 떨어지는 경우가 있을 수 있는데요. 신용관리 정말 잘하셔야 하고요. 이 분은 방법을 말씀드릴게요. 첫 번째, 고금리를 사용하고 계신 분들은 최대한 빨리 중금리 대출로 갈아타셔야 합니다. 무슨 얘기냐면요. 지금 법정 최고금리가 24%로 돼 있는데 현실적으로는 아직도 30%가 있고 고금리를 쓰시는 분들이 굉장히 많으세요.

◇ 김명숙: 그런데 이건 몰라서 이러는 경우도 있겠지만, 알지만 방법이 없어서 이런 분들이 거의 대부분 아닐까요?

◆ 엄진성: 그렇습니다. 더 심각한 문제는 대출이 있으신 분들은 혼자서 고민한다는 게 가장 안타깝습니다. 상담을 신청하는 고객분들도 보면요. 혼자서 대출 정말 조금 가지고 그걸 혼자 전전긍긍하다가 3금융에 손대고 4금융에 손대고 이렇게 했거든요. 그런데 빨리 도움을 요청하시면 더 쉽게 해결하실 수 있으세요. 그래서 고금리를 쓰시는 분들은 빨리 중금리로 갈아타시는 게 좋고요. 중금리는 10~15%대로 갈아탈 수 있는 거예요. 그래서 금리도 줄고 내 상환에 대한 부담감도 줄기 때문에 중금리로 갈아타시는 게 좋고요. 중금리로 갈아타는 다양한 방법들이 있는데 신용도나 직업이나 대출 금액에 따라 다르지만, 세 가지만 말씀드리도록 하겠습니다. 새희망홀씨, 햇살론, 신용대출119라는 프로그램이 있습니다. 상황마다 조건마다 좀 다르긴 하겠지만 대출이 있으신 분들은 이런 제도들을 활용하셨으면 좋겠고요.

◇ 김명숙: 이런 건 어디에 문의해야 하는 건가요?

◆ 엄진성: 가까운 은행, 본인의 주거래 은행이나 인터넷으로도 조회하셔서 문의하실 수 있고요. 오늘은 신용대출119라는 프로그램을 말씀드릴게요. 신용대출119라는 프로그램은 최근에 나온 프로그램인데, 결론적으로 말씀드리면 고금리를 중금리로 낮춰주고 여러 가지 대출을 통합해서 상환기간을 최대한 길게 해줍니다. 예를 들어 10년 동안 상환을 오래 할 수 있도록 바꿔줍니다. 그러면 매월 납부해야 하는 이자에 대한 부담감이 상당히 줄어들겠죠. 이런 프로그램을 활용하셨으면 좋겠습니다.

◇ 김명숙: 오늘 저희가 엄 소장님 모시고 대출 똑똑하게 받는 법, 전략 짜기 이야기를 자세히 나눠야 하는데 시간 관계상 오늘 마저 다 못 듣고요.

◆ 엄진성: 그러게요. 해드릴 이야기 너무 많은데.

◇ 김명숙: 그렇죠. 그래서 저희가 다음 주를 기대해봐야 할 것 같아요. 다음 시간에 계속해서 이어가도록 하겠습니다. 오늘 나와 주셔서 감사합니다. 고맙습니다.

◆ 엄진성: 감사합니다.