10.24 대책 “연봉 높지 않으면 평생 집 못사는 딜레마”

YTN라디오(FM 94.5) [수도권 투데이]

□ 방송일시 : 2017년 10월 26일 목요일
□ 출연자 : 정철진 경제평론가

“실수요자 대책 함께 내놓아야 더 완성된 제도 될 것”
“무주택자 집 사려면 내년 1분기까지는 지켜봐야...”
“집값대비 대출 30%, 소득대비 원리금 상환 30% 넘지 않도록 해야”

- 신DTI 내년 1월, DSR 내년 하반기 시행
- 대출 위축되고 부동산에 영향은 미칠 것
- 다주택자, 다중 채무자는 빚내서 집사기 힘들어져
- 일시적 2 주택자는 규제 적용 않아
- 한시적 2 주택자는 신DTI 규제 완화 적용

◇ 장원석 아나운서(이하 장원석): 정부에 따르면 우리나라 가계부채가 1,400조 원에 달하고 있습니다. 증가 폭은 점차 커지고 있고, 우리나라 경제의 근간을 흔들 수 있다는 우려에 따라서 가계부채 종합대책이 발표됐습니다. 주택담보대출을 제한하는 신DTI를 비롯해서 내년 하반기에 시행될 DSR까지, 이번 대책을 꼼꼼하게 살펴보겠습니다. 정철진 경제평론가와 함께하겠습니다. 안녕하세요.

◆ 정철진 경제평론가(이하 정철진): 안녕하십니까.

◇ 장원석: 가계부채 종합대책, 가장 관심이 쏠리는 부분은 역시 대출규제 아니겠습니까. 신DTI·DSR을 도입한다고 했는데, DTI하고 LTV는 많이 들어서 익숙한데 신DTI하고 DSR은 뭘까요?

◆ 정철진: 네, 그렇습니다. DTI 자체를 먼저 이해하셔야 하는데요. ‘Debt To Income’입니다. 그러니까 자기의 연간 소득 대비, 돈을 빌리면 우리가 원리금을 갚아야 하잖아요. 그 원리금의 비율, 비중을 얼마로 할 건가, 라는 것인데요. 최근에는 투기과열지구 같은 경우 40%로 자르지 않았습니까? 그렇다면 내 연간 소득이 5천만 원이다, 라고 하면 5x4=20, 내가 1년간 갚아야 할 원리금이 2천만 원은 넘지 않도록 대출을 못하게 막는다. 이게 DTI인 거거든요. 그런데 그러면 이번에 나온 신DTI는 무엇인가 궁금증이 커지는데, 원래 신DTI, 새로운 DTI 개념이라는 것은 차주의 미래소득을 반영한다, 라는 겁니다. 이게 무슨 뜻이냐면 50대 같은 경우에는 지금 소득은 많잖아요. 그렇기 때문에 대출여력은 훨씬 많을 거 아닙니까? 소득 대비 원리금이니까 분모가 크니까. 그런데 이분이 10년, 15년 후에는 소득이 또 없을 거 아니에요? 그래서 이분은 소득이 현재는 많지만 앞에 줄 것을 감안해서 적게 대출해 주고, 반면에 30대 같은 경우에는 현재 소득은 적지만 앞으로 시간이 흐르면 소득이 더 커질 테니까 대출을 좀 더 많이 해주고, 이게 신DTI인데, 이번에 정부가 밝힌 신DTI는 조금 더 개념이 추가가 됐습니다. 여기서 말하는 신DTI 같은 경우에는 우리가 보통 한 번 주택담보대출을 받고 그다음에 또 다른 집을 살 때 또 받을 때 지금까지는 그 집에 대해서만 DTI를 40%니 50%니 적용을 한 다음에, 전에 빌렸던 것은 그냥 이자만 살짝 합산했거든요. 그런데 이번에는 기존에 받은 것도 원리금도 계산해서 딱 떼어다가 기존에 받은 원리금, 이번에 받은 원리금을 다 합쳐서 DTI를 계산하겠다, 라는 것이 바로 새로운 DTI, 신DTI다. 이렇게 보면 될 수 있을 것 같고요. 조금 있다가 또 여러 설명을 하겠지만 DSR. 이게 이제 굉장히 앞으로 화두가 될 것 같은데, DSR이라는 것은 총부채원리금상환비율입니다. 그러니까 우리가 빚이 있다, 라고 할 때는 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출 받은 것도 있지 않겠습니까? 게다가 마이너스통장 같은 것도 많이 쓰시는데, 직장인들. 이것도 빚인 것이고요. 자동차를 할부로 샀다. 자동차는 자산이기도 하지만 이것도 궁극적으로는 빚 아닙니까? 또 급할 때 카드론 쓰고 있는데, 이런 것들을 다 원리금으로 쪼개는 거예요. 평균 만기에 평균 이자율을 다 넣어서 원리금으로 다 계산한 다음에 본인, 차주의 연간 소득 대비 몇 퍼센트, 그게 몇 퍼센트 될지는 안 나왔지만 이번에. 150%, 200%, 300%를 잘라가지고 그 한도가 넘을 때는 ‘대출 불가’ 이렇게 하겠다는 게 DSR 대출규제다, 이렇게 이해를 하시면 될 것 같습니다.

◇ 장원석: 그렇군요. DSR 총부채원리금상환비율, 총체적상환능력비율, 여러 가지 말이 있는데, 비율은 아직 안 나왔죠?

◆ 정철진: 네. 비율이 안 나왔어요. 그래서 처음에 긴장했던 것은 이게 워낙 강력하니까, 정도에 따라서. 2019년 이후에 시행할 것이다, 이런 예상이 많았는데 이걸 당장 내년 하반기부터 시행을 하겠다고 밝혀서 시기는 앞당겼습니다. 그러나 당국에서 비율을 지금 안 내놨거든요. 아마도 충격이 클 것 같아서 시장반응을 보고 하려는 게 아닌가, 그런 예상을 저는 조심스럽게 봅니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 당장 시장에 영향은 특별히 없을까요? 아직 예측되는 게 없어서.

◆ 정철진: 일단은 신DTI가 내년 1월이고요. 내년 하반기에는 이제 DSR도 시작이 되는데, 우리가 보통 집을 살 때 ‘오늘 집 사야지’ 하고 일주일 있다가 사지는 않잖아요. 그러니까 내년 1월, 내년 하반기 시행이라 하더라도 상당히 대출이 위축되고 부동산에도 영향은 미칠 수밖에 없다, 이런 분석입니다.

◇ 장원석: 마이너스통장을 포함하느냐 마느냐, 이것도 논란이 됐었는데 이거 어떻게 됐습니까?

◆ 정철진: 그렇습니다. 이 부분도 구체적으로 안 나왔는데, 우선 전세금 우리가 보증대출, 전세금 대출이라는 거 있지 않습니까? 이게 처음에 끼냐 마냐가 굉장한 큰 여부입니다. 왜냐면 전세금 대출 빚이잖아요. 그런데 전세금 대출은 덩치가 크잖아요. 그러니까 전세금 대출 한 번 받은 분들은 아예 끝장, 더 이상 못 빌리게 되는 거거든요. 그래서 일단은 전세금 대출은 뺀다, 쪽으로 가닥이 잡혔고. 마이너스통장은 또 왜 문제냐면 통장을 우리가 트지 않습니까? 보통 3천짜리를 트기도 하고 5천, 또 사업하시는 분들 더 크게 트는데, 실제로 돈은 내가 500만 원, 600만 원밖에 안 썼지만 원래 제대로 DSR을 적용하려면 그 마이너스통장 규모를 전체를 다 원리금 계산해야 하니까. 그러면 일단 3천만 원이라는 마이너스통장이 있는 것 자체로도 그걸 원리금 계산을 할 경우에 상당하게 내 빚이 늘어나는 거 아니에요? 그래서 지금 확정은 안 됐지만 마이너스통장 같은 경우도 다 넣지 않고 1/5로 쪼개가지고 넣는다, 이런 쪽으로 구체안들이 나오고 있거든요. 아마 DSR에 대해서 적용비율이라든가 어느 선을 어떻게 반영할지가 아마 내년 초, 내년 1분기 내에는 더 속속 드러날 것으로 보입니다.

◇ 장원석: 그렇죠. 이제 하반기부터는 적용을 시켜야 하니까. 전세금 대출에 대해서는 이번에 규제에서 어쨌든 빠질 것으로 예측이 되고, 이 부분 많은 분들 걱정하셨거든요. 다시 신DTI 얘기로 넘어와서 예를 하나 들어보죠. 숫자 5가 계산하기 편하니까, 연봉 5천 받는 사람을 예로 들어서 이 사람이 1억 원 주택담보대출을 가지고 있을 때 추가로 주택담보대출을 기존처럼 받으려고 하면 기존 DTI하고 신DTI하고 빌릴 수 있는 대출금액이 달라질 거 아니겠습니까?

◆ 정철진: 그렇습니다. 기존 DTI 같은 경우를 보면 1억이 있다고 하더라도 이분 연봉 5천만 원이고 20년 만기를 쓰게 될 경우에 2억 1천만 원 정도까지는 대출이 가능합니다. 왜냐면 지금까지는 새로 DTI 받을 때 앞에 받은 거 1억 원은 이자로만 살짝 넣어줬거든요. 넣거나 아예 반영을 안 했거나. 그런데 이번에는 앞에 받은 1억 원도 원리금으로 합산을 하지 않습니까? 그래서 신DTI 같은 경우에는 1억 5천만 원도 채 못 받는, 한 1억 4천 9백만 원 정도니까, 6천 5백 정도 이상 넘게 대출한도가 줄어든다, 이렇게 봐야 할 것 같은데요. 이 개념으로 적용을 해보면, 내가 집 한 채를 사려고 해서 1억을 받았습니다. 연봉 5천만 원 이분이. 그런데 서울 같은 데에 내가 또 집 사려고 했을 때 지금 현재 같은 경우 투기과열지구로 묶여있고 다주택자는 LTV/DTI 또 10% 똑같거든요. 그렇기 때문에 5억 정도까지가 가능하니까, 1억 5천만 원을 받는다는 한도 하에서 한 3억 5천에서 4억 정도는 또 자기 돈이 있어야 이분은 추가로 집을 살 수가 있으니까 이게 무슨 의미라고 생각하시면 되냐면, 이미 이 정도, 1억 원 이상, 1~2억 정도 대출이 있는 분은 또 대출받아서 집을 사기는 이제 힘든 그런 규제다, 라고 생각하시면 될 것 같습니다. 또 여기에 DSR까지도 합산이 될 테니까, 이제는. 내년 하반기 이후에는 다주택자, 다중 채무자는 거의 돈 또 빌려서, 자기 돈이 많다면 사죠. 자기 돈으로는 사도 됩니다. 그러나 그렇게는 힘들지 않을까, 그런 규제입니다.

◇ 장원석: 그래서 결국 현금, 내 수중에 현금 많이 가지고 있는 사람은 계속 주택을 늘릴 수 있고 서민들 부담만 계속 늘릴 수 있는 거 아니냐, 이런 얘기도 있고. 또 한 가지 생각해볼 수 있는 것은 방금 이 예를 들었을 때 내가 지금 가지고 있는 집은 주택담보대출을 끼고서 보유를 했는데 다른 주택 구입을 하고 기존의 집을 팔고 싶을 때 보통은 집을 팔아버리고 무주택 상태에서 집을 사는 게 아니고 현 상황을 유지하고 주택담보대출을 추가로 받아서 다른 집을 사고 원래 집은 팔아버리는 경우가 일반적이지 않습니까? 이게 투기 목적이 아니면 좀 억울할 것 같은데요.

◆ 정철진: 그런데 거기에 대한 보완책은 있습니다. ‘일시적 2 주택자’ 이게 팔 것이 계약이 돼 있고 새로 집 사는, 이런 분들에 대해서는 여기를 적용하지 않고요. 또 2년 내에 내가 집을 반드시 팔겠다, 라고 약속을 하게 되고 또 받을 경우, 이런 분들에 대한 2 주택, 한시적 2 주택자 같은 경우에는 이번의 신DTI의 강력한 규제를 좀 완화해주는,

◇ 장원석: 유예해주는군요.

◆ 정철진: 예, 예. 그런 대책을 뒀었는데, 문제는 뭐냐면 앞서 우리 앵커도 잠깐 지적을 했지만 이게 어떤 반대급부가 있냐면요. 서울의 집은 평균가가 6억 정도 한다고 하지 않습니까, 5억에서 6억. 그런데 대부분이 신혼부부라든가 40대 초반, 30대 후반의 이런 분들이 집을 살 때는 그렇게 5억, 6억이 없잖아요. 그러니까 대출을 받아서 사야 하는데, 대출이 이렇게 옥죄어놓으니까 연봉이 그렇게 높지 않은 분들은 그러면 평생 집을 못사게 되는 딜레마가 있고요.

◇ 장원석: 있는 사람은 계속 사고, 없는 사람은 계속 못 사고.

◆ 정철진: 맞습니다. 반면에 실탄이 많고 돈이 많은 분들은 ‘난 대출 안 끼고 집 살래’ 하면 이런 분들은 집을 더 살 수 있는 그런 거 아닙니까. 그러니까 지금 많은 분들이 원하는 건 가계부채 종합대책으로 대출을 옥죄는 것은 좋은데, 곧 주거복지로드맵이나 아마 보완책들이 나온다고는 하는데, 실수요자에게는 뭔가 세이브를 줘야지 되지 않겠느냐. 이분들이 집을 만약에 장만할 수 있도록요. 희망은 함께 줘야지 이게 더 완성된 제도가 되지 않겠느냐, 또 이런 지적도 많이 있습니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 그리고 현 정부가 주택임대사업자 등록을 유도하려고 하지 않습니까? 그런데 임대사업을 위해서 아파트 구입하고 주택담보대출 받는 경우에도 이번에 신DTI하고 DSR 영향을 받을까요?

◆ 정철진: 어느 정도, 그런데 영향을 받겠다 안 받겠다하는 얘기들이 많이 나오는데요. 임대등록사업의 가장 큰 문제는, 이게 당근을 줘야 하지 않을까, 초반에. 왜냐면 이분들이 안 합니다, 잘. 그런데 결과적으로 장기적인 비전에서 보면 이분들을 다 등록자로 놓고 본격적으로 월세 수입에 대해서 세금을 매겨야 하는 게 맞는 거 아니겠습니까?

◇ 장원석: 보유세 얘기도 계속 나오잖아요, 그래서.

◆ 정철진: 그렇습니다, 그게 정석이죠. 왜냐면 소득이 있는데 지금까지는 유아무야 세금을 안 냈기 때문에 빨리 이 사람들을 제도권 안으로 넣은 다음에 해야 하는 것 같은데, 거기에 대해서는 참 쉽지는 않고, 아마 당국에서도 굉장히 고민을 하게 되면서 그쪽에 대해서 연구를 할 것 같습니다.
 
◇ 장원석: 그리고 아파트 중도금 대출규모도 줄어들게 된다고 하는데, 시장에 어떤 영향 줄까요?

◆ 정철진: 그렇습니다. 그동안 대출이 많이 늘었는데, 또 빠르게 늘었는데 어디서 많이 늘었나 봤더니 정부에서는 아파트 분양시장, 분양 받으려고 대출 많이 받았더라, 이렇게 판단을 내린 것 같아서요. 중도금 대출한도 규모를 기존의 6억에서 5억, 서울·수도권·광역시는 줄였습니다. 한도를 줄인다는 게 무슨 뜻이냐면, 중도금이라는 게 앞에 계약금, 잔금 빼고 그 사이에 내는 돈들이거든요. 집값 대비 60%, 어떤 계약은 65%까지 나오는데, 거의 대출을 받습니다, 이것들은. 그런데 이것을 5억 한도로 줄이게 될 경우에는 상대적으로 내가 계약금이 많아야 되겠죠. 혹은 잔금이 어느 정도 여력이 있어야 되겠죠, 라고 해서 큰 틀에서는 중도금 대출, 분양을 통한 대출 규모도 억제하는 그런 효과가 있고, 이번에 분양시장 관련해서는 규모도 줄였지만 당국에서 주택금융공사가 보증해주는 중도금에 대한 보증비율도 80%, 90%에서 80%로 낮췄습니다. 이게 큽니다. 왜냐면 은행 입장에서는 기존에는 자기가 대출해주고 다 날려도 100%였거든요. 그런데 10%는 책임져야 하다가 이제 20%를 은행이 책임져야 하니까 아마 은행도 웬만한 건설사의 신용도도 볼 것이고요. 이 분양이 잘 될 것인가 안 될 것인가, 판단해서 거기 들어올 테니까 이래저래 분양시장도 옥죄는 그런 효과가 있을 것 같습니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 그럼 짧게, 무주택자가 집 사려고 할 때 뭘 조심해야 할까요?

◆ 정철진: 저는 일단 기간이 내년 1분기까지는 지켜보면 좋지 않을까. 왜냐면 이게 어느 쪽 방향으로 튈지 모르고, 결과적으로 당국에서는 내년 3월까지 다주택자 양도세 중과세 유예기간 아닙니까. 그러니까 내년 1분기까지 기한을 좀 판단하시면 될 것 같고요. 저는 30/30 원칙. 즉 대출이 집값 대비 30%를 넘으면 안 됩니다. 안타깝지만 그 이상은 자기의 돈, 실탄이 있어야 한다는 것이고, 원리금 내는 비중이 내 소득 대비 30% 넘으면 안 된다. 즉 내가 월급 100만 원 받으면 원리금 내는 게 매달 30만 원 넘게, 그렇게 과다한 대출은 현재로서는 힘들거든요. 이런 점들은 신경 쓰시면 좋을 것 같습니다.

◇ 장원석: 현금 실탄, 이게 문제네요. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 정철진: 그러네요. 감사합니다.

◇ 장원석: 지금까지 정철진 경제평론가였습니다.