[생생경제] 대통령실도 "종부세 사실상 폐지"… 주목할 '똘똘한 한 채'는 어디에?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2024년 6월 17일 (월요일)

■ 대담 : 김규정 한국투자증권 부동산 연구위원


- 가계 대출 증가세, 실수요자 중심 부동산 거래 확대 영향
- 다음달 '스트레스DSR' 2단계 상향, 하반기 대출 한도 축소 전망
- 서울 아파트 값 12주 연속 오름세, '노·도·강'도 소폭 상승
- 집값, 추세적 반등 '불확실' 실수요 위주 거래· 금리 등 하반기 변수
- 송파-강남일대 '토지거래허가제' 연장…주민 불만, 왜?
- 대통령실 "초고가 1주택 대상으로 종부세 대상자 축소"
- 종부세 부담 배제 지역 '똘똘한 한 채' 일시적 수요 늘어날 것
- 빌라 역전세 여전…정부 보증보험 기준 개편에도 실효성 미지수


* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 핫한 지역의 핫한 이슈 핫플 거기 어때? 시간입니다. 부동산 관련 내용을 짚어보도록 하겠습니다. 한국투자증권 김규정 부동산연구위원 전화로 연결돼 있습니다. 위원님 나와 계시나요?


◇ 김규정 : 네 안녕하세요.


◆ 조태현 : 네 안녕하십니까? 위원님. 먼저 가계대출 소식부터 짚어볼게요. 5대 은행 가계대출 보름 만에 2조 원 넘게 늘어났다고 해요. 이 상태가 계속 이어진다면 증가세 계속 이어질 것으로 보십니까?


◇ 김규정 : 네 지난 4월, 5월 계속해서 전체 은행권의 가계대출이 늘어나는 추세인데요. 최근에 5대 은행의 가계대출 기준으로 6월 중순 정도 전월 말 대비 증가한 추세를 집계를 해보니 6월 말에도 계속 가계대출 잔액이 꾸준히 증가하는 추세를 유지할 것으로 보입니다. 일단 시장에서는 서울 수도권 중심으로 아파트 주택 거래가 늘어나면서 주택담보대출도 늘어나고 있는 것으로 분석이 되고요. 신용대출도 동일 기간 증가하는 추세가 이어진 상황입니다. 주택담보대출에서는 전세보증금 대출도 또한 늘어난 상황이고요. 정책 모기지 상품, 은행 대출 부분도 계속해서 늘어나는 추세여서 만약에 서울 수도권 일부 지역에 따른 주택거래 증가가 계속된다면 지금 우려하고 있는 주택담보대출금리 은행권 가계대출 증가 추세도 유지될 가능성이 있어 보입니다.


◆ 조태현 : 그러니까 주택 매매 거래량 같은 거는 약간 시차를 두고 담보 대출에 직접 영향을 미치잖아요. 그러면 앞으로도 계속 늘어날 가능성이 있다라고 보면 되는 거죠, 그러면?


◇ 김규정 : 말씀하신 것처럼 실제로 한국부동산원이나 실거래 신고 통계치 같은 것들을 보시면 올해 1월부터 꾸준히 아파트 중심의 주택 거래가 늘어나는 추세고 4월, 5월에도 계속해서 늘어나는 추세니까 주택 거래 이후에 보통 한 2개월 내지 3개월 정도의 시차를 두고 주담대 실행을 하시면서 주담대가 계속 집계가 늘어나는 이런 패턴이 있기 때문에 말씀하신 것처럼 늘어날 가능성들이 있고요. 다만 현재 정부가 계속해서 가계부채 증가에 대해서 관리를 강화하면서 저희가 올해 초부터 스트레스 DSR이라고 하는 차주들의 상환 능력을 좀 더 강화 관리하고 금리, 가산금리를 더해서 대출을 조금 까다롭게 실행하는 제도를 실행하고 있는데 이 부분이 하반기 다음 달 7월 1일부터는 더 이제 강화 실시가 되고 내년부터는 완전 100% 기준대로 실시가 되기 때문에 아무래도 차주들의 대출 상환 능력 관리는 좀 더 까다롭게 이루어질 가능성들이 있고요. 이런 규제들이 강화되면서 아무래도 대출 액수나 이런 것들은 조금 더 낮게 평가가 되실 수 있기 때문에 이런 부분들이 더해진다면 하반기에는 아마 2분기보다는 증가 속도가 조금 완화될 수도 있지 않겠느냐라는 분석도 또한 있기는 합니다. 그런데 만약에 주택 거래가 계속해서 실수요 중심으로 늘어난다면 규제가 강화되더라도 대출의 액수가 늘어나는 것들은 완전히 막기는 어려울 거고 개인분들의 입장에서도 최근에 시장금리 때문에 주담대 금리가 조금 내려오면서 또 대출을 쓰시는 경우들이나 대출 액수를 높게 잡으시는 경우들도 있어서 이런 부분들에 대한 전반적인 관리 강화는 필요해 보이는 상황입니다.


◆ 조태현 : 그럼 말씀하신 내용에 따르면 지금 이렇게 주택 대출 같은 게 늘어나는 추세 이거는 투기라든지 투자 수요보다는 실수 수요가 더 많다 이렇게 봐야 되는 건가요? 지금은?


◇ 김규정 : 아무래도 특정 지역에서 아파트 중심의 거래가 좀 더 주택권 시장에서 비중 높게 잡히고 있으니까 혹여 투기적인 수요가 아닌지 계속 모니터링은 하고 있습니다만 서울 같은 경우 강남권 같은 투자 선호지역뿐만 아니라 일반적인 실수요자분들이 많이 거래하는 지역에서도 최근에 주택 거래량이나 가격 오름세가 확산돼서 계속 나타나고 있는 추세다 보니까 이거를 비단 투기적인 수요에 따른 증가라고만 편향적으로 생각하기는 좀 어려운 것 같습니다. 실수요자들도 최근에 이제 주담대 금리가 조금 내려오고 주택 거래가 증가하는 추세를 보이면서 내 집 마련에 나서는 것으로 보여져서 실수요 증가 부분도 기여를 하고 있다고 분석해야 될 것 같습니다.


◆ 조태현 : 알겠습니다. 그리고 조금 전에 말씀을 해주셨던 게 DSR 이 부분이었는데 이게 '총부채 상환 비율'이죠. 지금은 1단계 그리고 다음 달부터 2단계로 된다는 건데 뭐가 달라집니까?


◇ 김규정 : 이렇게 되면 현재는 1단계에서 1금융권의 주택담보대출 기준으로 스트레스 DSR이 적용이 되고 있는데 다음 달 2단계부터는 1금융권은 신용대출을 받았을 때도 이 스트레스 DSR, 2금융권의 주담대까지 확대 실시가 됩니다. 그리고 가산금리를 적용하는 비율도 현재는 정해진 가산금리 최대 3%포인트 기준에서 한 25% 정도만 비율적으로 적용을 하고 있는데 이 부분도 50%로 늘어나게 되니까 전반적으로 가산금리도 더 적용을 많이 받으시게 되고 2금융권 주담대까지 좀 더 다양한 분야에서 스트레스 DSR로 차주들이 대출 상환 능력을 검증받게 되시니까 아무래도 전반적으로 차주들이 대출을 사용하기는 좀 더 까다로워진다고 보셔야겠죠.


◆ 조태현 : 대출 한도도 더 줄어들 것이고요. 정부 역시도 가계대출 증가세를 예의주시하고 있다고 그러는데 지난주 수요일에 가계부채 점검회의를 진행을 했습니다. 이 자리에서 가계대출 규모 조정을 위한 대안 이런 것들이 좀 논의가 됐습니까?


◇ 김규정 : 일단은 전반적으로 저희가 가계부채 증가세를 계속 면밀하게 관리를 하면서 전반적으로 차주들의 상환 능력 위주로 그리고 차주들이 기본적으로 초기부터 분할상환을 하는 대출 관행을 정착시키는 부분들에 초점을 맞춘 의견들이 발표가 되기는 했는데요. 그거 외에 이제 좀 새로운 내용들이 발표가 된 것은 아니다 보니까 계속해서 가계부채 관리를 엄격하게 해 나가겠다는 의견 정도로 정리가 되고 있는 것 같기는 합니다. 현재 전반적으로 저희가 주택담보대출에 관련된 가계부채 비중 증가 폭이 좀 큰 편이어서 아무래도 주택시장에 대한 관리 그리고 주택 관련된 담보대출 부분에 대한 관리 같은 것들이 좀 더 엄정하게 관리가 될 것으로 보여지고요. 현재는 전세금 관련된 담보대출이라든가 이런 것들은 또 스트레스 DSR에서 빠진다든가


◆ 조태현 : 그렇죠.


◇ 김규정 : 기준들이 달리 적용되고 있는 부분들이 있는데 현재까지 결정되지는 않았지만 이런 부분들도 좀 더 까다롭게 관리가 되는 쪽으로 앞으로 계속 논의가 되어 나갈 것으로 예측이 됩니다.


◆ 조태현 : 알겠습니다. 이 내용은 어떻게 변화할지 조금 더 살펴봐야 되겠고요. 부동산 시장 상황 좀 알아볼게요. 앞서서 강남뿐만이 아니라 실수요자들이 선호하는 지역 가격도 올랐다. 거래도 늘었다 말씀하셨는데 그러면 가격 지금 상황은 좀 어떻습니까?


◇ 김규정 : 네 한국부동산원 통계로 보통 많이 보실 텐데 서울 아파트 가격 주간 오름세가 12주 연속 기록하고 있고요. 소위 좀 중저가의 실수요자분들이 아파트를 많이 찾으신다고 저희가 알고 있는 노원구나 도봉구, 강북구 같은 '노도강' 지역에서도 소폭 오름세로 전환이 돼서 이어지고 있는 상황이어서 아까도 말씀 나눈 것처럼 아무래도 하반기에 금리 인하 가능성에 대한 기대, 그리고 최근에 강남권을 중심으로 나타난 거래나 가격 오름세 같은 것들에 영향을 받은 수요자분들이 주택 거래나 내 집 마련에 나서고 계신 것으로 분석을 하고 있습니다. 그래서 하반기에 금리 변화나 이런 것들에 따라서 이런 오름세가 지속될 것인지 좀 보고 있고요. 다만 시장에서 TF 구조조정 등에 따른 전반적인 건설 부동산 경기의 둔화 우려나 이런 것들이 변수로 남아 있다 보니까 그런 것들까지 종합해서 계속해서 이런 추세가 이어질 것인지 내집 마련 계획하고 계신 분들은 유의깊게 보실 필요가 있겠습니다.


◆ 조태현 : 그렇다면 지금으로서는 추세적인 반등인지 가격이 더 오를지 약간 이 부분이 불확실하다는 건가요?


◇ 김규정 : 현재 주택 가격에 대한 전망, 지수 조사 부분이라든가 가격 변동률 흐름이라든가 이런 것들을 본다면 내 집 마련 실수요층으로 거래가 조금 전반적으로 확산되는 양상들이 있고 이에 따라서 이런 추세가 이어질 가능성이 있다고 보여집니다. 그런데 다만 시장 전반이나 투자심리나 혹은 건설경기에 전반적으로 영향을 줄 수 있는 변수들이 아직 남아 있다 보니까 그런 부분들을 완전히 영향권에서 벗어났다고 보기는 어려워서 그런 부분들이 하반기에 조금 영향을 미칠 가능성은 일부 남아 있다 이렇게 보셔야 될 것 같습니다.


◆ 조태현 : 어떻게 보면 실수요자 입장에서는 굉장히 중요한 시기가 아닐까 싶습니다. 정부가 이번 달까지였던 송파, 강남 일대의 토지 허가제 1년 더 연장한다고 발표를 했는데 이게 어떤 내용인가요?


◇ 김규정 : 네 지금 잠실, 삼성, 대치, 청담, 송파, 강남권의 주요 지역이 토지거래 허가구역으로 묶여 있고 그 지역에서는 주택을 구입하시게 되면 2년 실거주를 하셔야 되는 소위 전세를 낀 갭투자가 불가능한 제도 조치를 받고 있는데 이게 1년 더 연장이 되면서 내년 6월 22일까지로 적용이 연장되게 이번에 결정이 됐습니다. 일부 시장에서는 이번에 폐지 종료가 될 수 있다고 해서 기대가 되기도 했었는데 아무래도 최근에 서울 강남권 중심으로 아파트 거래나 가격 오름세가 나타났고 그게 서울 수도권 주요 거주 지역에서 확산되는 양상들이 있다 보니까 이 규제를 풀었을 때 일시적으로 양극화에 따른 수요 쏠림이나 가격 오름세가 나타나고 전반적으로 확산될 것들이 우려가 계속 있는 것으로 발표가 됐고 그래서 이번에 추가 지정이 연장이 됐는데 아무래도 그 지역에 구입을 생각하고 계시거나 오랫동안 거래 허가구역으로 묶여 있어서 재산권을 실행하는 데 차별을 받고 있다라고 생각하시는 보유자분들은 여전히 불만의 목소리들이 지속될 것 보입니다. 아무래도 장기 계속 지정이 되고 있다 보니까 기존 보유 주택을 처분하는 데 수요자들도 제한적이어서 불합리하다고 말씀하시는 집주인 분들도 계시고 구입을 하실 때도 일단은 현지 자금이 부족하지만 구매를 하고 싶은 사람들의 입장에서는 또 너무 규제가 오랫동안 지속된다 이런 의견들도 나오고 있는 것으로 보입니다.


◆ 조태현 : 알겠습니다. 이 부분은 논의가 좀 더 필요해 보이고요. 주말에 나온 이슈 가운데 하나인데 대통령실에서 어제 종부세 사실상 폐지하는 게 바람직하다 이렇게 설명을 했습니다. 정부의 대략적인 폐지 방향 이건 어떻게 보고 계시나요?


◇ 김규정 : 네 지금 여당이나 일시적으로 야당에서도 의견이 나온 바가 있어서 관심들이 많으실텐데 대통령 발언까지 나왔다고 하면 정부에서도 종부세 전면 폐지나 이런 것들에 대한 의견을 냈다고 봐야 될 것 같고요. 폐지가 맞다고 이제 대통령실 정책실장이 한 방송에 나와서 말씀을 하셨고 다만 세수 감소에 따른 지방재정 악화나 입법 과정이나 이런 것들을 고려해서 전면적으로 대대적인 단계적 개편을 하는 게 가능하지 않겠느냐 이런 식으로 해석이 되는 상황이고요. 일단은 최상급지 주거 지역에 초고가 아파트를 보유하신 분들 혹은 총액 기준 초고가 보유를 한 분들에 대해서만 선별적으로 부과를 하는 제도를 남기는 쪽으로 발언이 나왔고 그러다 보니까 서울에서도 최상위 가격대에 있는 고가 지역에 주택을 보유하신 분들이나 혹은 총액적으로 지금 지금보다 높은 기준의 주택 총액 가액을 보유하신 분들에 대해서 부과하는 방식으로 논의가 될 것으로 보여지고요. 지금보다 공제 금액이 더 상향이 된다든가 혹은 세율이 더 완화가 된다든가 이런 방식으로 부담하시는 분들이 줄어들 가능성들이 있어 보이고 이제부터 본격적인 논의가 될 것으로 보입니다.


◆ 조태현 : 그 기준을 어떻게 정할지 이거는 좀 감을 잡기가 어려운데 좀 상황을 봐야 될 것 같고요. 그런데 만약에 정말 종부세 개편에 착수하면 이른바 똘똘한 한 채 이 현상 있잖아요. 이게 더 심해질 거다 이런 전망도 나오잖아요. 위원님은 어떻게 보세요?


◇ 김규정 : 일단 최근에 대통령실 발언 고려를 해보면 1주택자여도 기준에 따른 고가 주택을 소유하신 분들은 종부세 대상이 될 가능성이 있어 보이거든요. 그러면 아무래도 모든 가격대에 똘똘한 한 채라기보다는 요번에 종부세 부담 대상에서 배제가 되게 되는 가격대에 해당하는 고가 주거지역 선호지역의 똘똘한 한 채 속에는 일시적으로 수요자들이 늘어날 수도 있을 것 같습니다. 그런데 다만 그 기준이나 적용 방식이 아직은 구체화된 바가 없고 논의 과정이나 입법 과정도 필요하기 때문에 이 부분은 어느 정도 가격대 주택에 어떤 정도의 영향을 이익을 미치는 변화가 될지는 아직은 좀 결정되지 않은 상황이라고 보시면 될 것 같습니다.


◆ 조태현 : 정말 이거야말로 상황을 좀 지켜봐야 될 것 같습니다. 전세시장 이야기도 좀 해보죠. 지금 전셋값 계속 오르고 있다 이런 보도들 나오고 있는데 이 상승세 계속 이렇게 이어지게 될까요?


◇ 김규정 : 전반적으로 주택가격 회복세를 보이는 지역에서는 당연히 전세가격 회복세가 있는 데다가 아시는 것처럼 이제 빌라나 연립 같은 비아파트 주택 상품들에 대한 전세 회피 현상들이 계속되다 보니까 아파트 중심으로 특히 이제 아파트 신축 공급이 좀 제한적이었던 지역들 중심으로는 가격 오름세가 나타날 것으로 보입니다. 이를테면 아까 말씀 나눈 토지거래 허가구역처럼 실수요자들이 이제 주택 구입을 하면서 전세로 풀리지 않는 그런 지역들도 일부 전세 매물의 영향을 갖고 있고요. 그래서 그런 지역들을 중심으로는 월세보다는 전세가격 오름세가 당분간 나타날 가능성들이 있고 이러다 보니까 시장에서는 아무래도 월세시장 비아파트 시장의 월세 부분이라든가 혹은 전세 회피 때문에 공급이 굉장히 급감하고 있는 비아파트 주거 상품들의 공급 부진이나 이런 것들을 우려하는 목소리들도 나옵니다. 아무래도 시차를 두고 계속해서 빌라 연립 같은 것들이 공급되지 않는다면 이런 주택의 거주를 필요로 하는 서민층들에 있어서는 공급이 굉장히 불안정해질 수 있기 때문에 전반적으로 이러한 시장 여건들을 좀 안정화시키는 데 제도적인 뒷받침이 될 부분들 검토가 필요해 보입니다.


◆ 조태현 : 그러니까 빌라 생태계가 위험해질 수 있다라는 말씀인데 그런 대안으로 지금 빌라 임대인들을 대상으로 임대보증보험 가입 기준을 개편했어요. 정부가. 이게 실효성이 있는 조치인가요?


◇ 김규정 : 즉시적으로는 아무래도 공시가격으로 산정받는데 이 보증보험 가입 기준 때문에 세입자를 구하기 어려웠던 역전세 문제가 좀 심했었던 부분들은 공시가격을 재산정하거나 혹은 감정평가 가격 같은 것들을 이제 인정을 받고 하면서 일시적으로 이런 보증보험 가입 의무 이런 것들을 좀 해결하실 수 있는 경우들도 있을 것 같기는 합니다. 그런데 기본적으로 전반적으로 지금 빌라 연립 같은 황금성이나 안정성이 떨어지는 주택 유형에 대해서 수요자들이 굉장히 이탈하고 있는 현상들이 일시적이라기보다는 굉장히 편향적으로 굳어지고 있는 상황이다 보니까 이런 저가 상품들이 계속해서 공급이 줄어들게 될 경우에 아예 이런 가격대의 임대 상품이라든가 주택 공급이 일시적으로 공백을 가질 수 있는 상황들이 굉장히 우려스러운 거거든요. 그래서 이런 주택들의 계속적인 공급이나 신축 같은 것들을 조달할 수 있는 안정적인 제도나 혹은 거기서 파생되는 전세보증금의 안전관리를 위해서 에스크로 제도라든가 보증금을 위탁하는 일부 의무 위탁하는 제도라든가 이런 것들을 병행해서 세입자들을 계속해서 안심하고 살 수 있게끔 하는 제도 장치들을 보완하는 게 필요합니다.


◆ 조태현 : 에스크로 제도라고 말씀하셨는데 그게 뭡니까?


◇ 김규정 : 이를테면 현재는 집주인분들이 가격을 좀 정하는 전세 시세에 대해서도 확실하지 않다라는 비신뢰가 있는 한편 전세보증금을 나중에 이제 집주인분들이 유용 활용하시고 나서 돌려받을 때 이게 보장이 되느냐 이런 부분에 대해서 걱정들을 하시다 보니까 일정 부분 받은 전세보증금을 같이 공동 관리할 수 있는 제도적인 장치가 좀 필요하다는 의견들이 과거부터 있었거든요. 그래서 그런 부분들을 조금 보완하지 않으면 사실은 일부 유형에서는 전세 제도가 계속 안전하게 유지되기가 어려운 상황까지 지금 펼쳐지고 있기 때문에 그런 부분들의 제도를 빨리 도입하는 것들이 시급해 보이는 상황입니다.


◆ 조태현 : 전세가 고비를 맞았다는 보도 같은 것들을 많이 보셨을 거라고 생각을 합니다. 끝으로 이번 주 부동산 시장 전망에 대해서 한 줄 평으로 정리 부탁드리겠습니다.


◇ 김규정 : 말씀 나눴는데 종부세 폐지라든가 또한 상속세율 완화 같은 세금 이슈들이 많이 나왔는데요. 이런 부분들이 정부 국회에서 어떻게 논의될 수 있는지 좀 봐야 될 것 같고 그에 따라서 주택시장의 거래 대상이나 투자 심리도 좀 영향을 받을 것으로 보입니다.


◆ 조태현 : 세금 이슈는 결국에는 국회 문턱을 넘어야 되니깐요. 알겠습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 부동산연구위원과 함께했습니다. 오늘 말씀도 고맙습니다.


◇ 김규정 : 감사합니다.

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