[생생플러스] 찐 부자들이 부동산에서 금융자산으로 오는 진짜 이유?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)
■ 진행 : 김우성 앵커
■ 방송일 : 2024년 3월 26일 (화요일)
■ 대담 : 우리은행 김도아 부지점장

- 자수성가형이 다수, 물려받은 재산보다는 
- 핵심 원칙은 일희일비 하지 않고 전체를 보려는 눈
- 포트폴리오, 지속투자, 배우려는 마음 세가지 갖고 있다
- 최근 부동산 대신 다양한 금융자산 투자로 이동 중
- 전체 시장과 흐름, 인구 등 다양한 환경 공부하면서
- 이익 뿐 아니라 손실까지 관리하는 태도 필요

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.


◇ 김우성 앵커(이하 김우성) : 부자가 되는 대세 정보들을 전해드리는 화요일의 풍요로운 코너, 귀티나는 코너 부자대세 시간입니다. 부자가 되기위한 각종 정보를 각 분야별 전문가에게 들어봅니다. 오늘 만날 전문가는 우리은행 TCE시그니처센터 김도아 팀장입니다.
안녕하세요?

◆ 우리은행 김도아 부지점장(이하 김도아) : 네 안녕하세요.

◇ 김우성 : 강남부자들의 투자비법이 오늘의 주제인데 특별히 강남이라는 지역을 지정하신 이유가 있으신가요?

◆ 김도아 : 우리나라에 부촌이라고 불리는 대표적인 지역들이 있습니다. 전통적 부촌으로 재벌들의 단독주택으로 대표되는 성북동,연예인들의 한강변 고급빌라로 대표되는 한남동, 그리고 강남 지역이 있는데요 제가 삼성동, 역삼동, 도곡동에서 오랫동안 pb업무를 해왔고 현재 제가 근무하고 있는 tce시그니처센터도 강남역에 위치하고 있기 때문에 아무래도 강남지역 부자들의 특징을 좀 더 잘 알지 않나 합니다.

◇ 김우성 : 그렇군요. 그렇다면 강남지역 부자들은 주로 어떤 분들이 많으신가요?

◆ 김도아 : 강남부자 하면 물려받은 재산이 많아 부자가 된거야 라고 생각하시는 분들이 많으신데 제가 만나본 고객분들은 재산을 물려받았다기 보다는 본인의 노력과 능력으로 자수성가한 분들이 많았습니다. 20~30정도를 써포트 받아 본인의 노력 70~80을 더해 100을 만들었다는 느낌입니다. 물론 시간이 지나면서 부동산 가격이 상승해 자산 규모가 커진 부분도 있지만 열심히 공부해서 자격증을 따 전문직종에 근무하시는 분들, 직장에서 열심히 일해 임원이 되신분들, 그리고 개인사업을 운영하는 등 본업을 통해 종자돈을 마련하시고 부를 일구신 경우가 대부분이었습니다. 요즘은 연예인분들이나 거액의 스톡옵션을 받으신 직장인분들 스타트업을 운영하다 회사를 매각하신 분등 분야가 조금씩 다양해지고 있습니다.

◇ 김우성 : 강남 부자들의 자산 구성은 어떠한가요? 강남이라는 특성을 고려할 때 부동산 비중이 높을 것 같은데요? 

◆ 김도아 : 맞습니다. 강남 부동산 불패라는 말도 있죠. 아파트 한 채만 하더라도 몇 십억을 하니까 부동산 비중이 절대 작지는 않습니다. 다만 제가 현장에서 느끼기에는 자산의 대부분이 부동산으로 이루어져있고 자금이 생기면 부동산을 우선적으로 늘려가던 예전에 비해서 금융자산의 비중이 점점 높아지고 있는 것 같습니다. 부동산에 투자하기 위해 큰 자금이 한번에 나가는 pb로서는 힘빠지는 경험을 여러 번 했었는데 최근에는 부동산을 정리하면서 자금이 들어오는 경우도 꽤 있고 확실히 부동산 투자를 위해 자금이 나가는 경우가 많이 줄었습니다.

◇ 김우성 : 부동산에 비해 금융자산의 비중이 높아지고 있는 이유가 있을까요?

◆ 김도아 : 물론 부동산 경기도 영향을 미치겠지만 크게 보면 두가지 정도 이유가 아닐까 합니다. 첫째는 강남 부동산 가격이 이미 많이 높아져 있고 여러 규제사항과 세금문제로 실질 수익율이 많이 낮아졌다는 점입니다. 임대차법 등으로 분쟁이나 신경쓸 일이 많아져 관리가 힘들다는 이유로 부동산을 정리하시는 경우도 꽤 보았습니다. 둘째는 금융자산의 다양화와 투자 편의성입니다. 예전에는 은행에 오시는 고객분들이 예,적금만 생각하시고 조금 더 높은 금리를 찾으셨다면 지금은 펀드, 외환, etf, els등 다양한 상품에 대한 문의를 하고 상담을 하고 있습니다. 자산 관리를 받고 있는 제 고객분들 경우 예금의 비중은 20~30%정도이고 투자상품의 비중이 훨씬 높습니다. 투자대상도 국내만이 아니라 해외 여러 나라에 관련 펀드나 etf등을 통해 투자할 수 있고 분야도 ai관련 빅테크, 배당주, 가치주 등 점점 더 세분화되고 있어 선택의 폭이 넓어지고 있습니다. 월세 수익 받는 것처럼 배당수익으로 일정한 수익을 받는 방법도 있죠. 또 부동산은 아무래도 투자하는데 목돈이 들기 때문에 정해진 자금에서 선택과 집중을 해야 하지만 금융자산은 비중조절을 통해 얼마든지 다양한 상품을 구입할 수 있습니다.

◇ 김우성 : 그렇다면 금융자산 투자를 할 때 강남 부자들의 특별한 투자방법은 없나요?

◆ 김도아 : 자산가만을 위한 특별한 상품이라던가 관리 방법 등이 있을 것 같은데요.
제가 외부에서 가장 많이 받는 질문입니다. 그리고 대부분 이런 질문을 하실 때는 단기간에 큰수익을 낼수있는 상품을 콕 찝어주거나 안전하면서도 큰 수익을 낼 수 있는 상품을 기대하시더라구요. 안타깝지만 그런 상품은 없습니다. 안전하면서 수익이 큰 상품은 따뜻한 아이스커피와 같은 말이 아닐까 합니다. 제가 만나본 많은 고객분들의 투자비법은 포트폴리오 투자, 지속투자, 배우는 투자 이 세가지가 핵심이 아닐까 합니다. 저 역시도 고객분들께 이 세가지를 계속 강조하고 있습니다. 많은 분들이 소위 한방에 일확천금 할 수 있는 투자에 관심을 보이시는데 이런 투자는 지속적으로 성과를 내기가 어렵습니다.

◇ 김우성 : 포트폴리오 투자는 굉장히 익숙한 말입니다. 분산투자해라 계란을 한바구니에 담지 말아라 등과 같은 말인거죠. 사실 너무 많이 듣는 이야기이다보니 이게 비법인가 싶기는 한데요?

◆ 김도아 : 그렇죠. 포트폴리오투자는 누구나 하는 말이고 어디서나 들을 수 있는 말입니다.
마치 1등한테 공부비법을 물었을 때 예습 복습 철저히 하고 수업 열심히 들으면 돼라는 대답을 들은 느낌이죠.방법은 아는데 실천하기가 어렵다는 점도 비슷하지 않을까 합니다. 포트폴리오투자가 실천이 어려운 이유는 수익을 극대화 하기 위한 방법이 아니라 손실을 최소화 하기 위한 방법이고 어느정도는 욕심을 버려야하기 때문입니다. 수익을 극대화하려면 오를 것 같은 자산에 소위 말하는 몰빵 투자를 하는게 가장 좋은 방법일 수도 있습니다. 하지만 내 판단이 틀렸다면, 전쟁이나 코로나 사태처럼 예상치 못한 외부 변수가 생긴다면 어떻게 될까요. 수익을 크게 낼수 있는 투자란 반대로 손실이 크게 날 수도 있는 투자입니다. 일례로 2022년은 아시다시피 투자하기 굉장히 힘든 한해였습니다. 미국이 예상보다 큰 폭으로 금리를 올리면서 주식, 채권 할 것 없이 전부 큰 손실이 있었고 전통적인 분산투자가 큰 효과가 없었는데요. 저희 tce시그니처 센터 경우 몇 년 전부터 통화분산을 통해 전체고객 자산 중 20~30%를 달러로 보유하고 있었기 때문에 다행히 일정부분 손실을 줄일 수 있었습니다.

◇ 김우성 :  너무 큰 욕심은 내지 않는다가 핵심인 것 같네요?

◆ 김도아 : 이미 어느정도의 자산을 가지신 분들이라 큰 욕심을 내지 않아도 되고 잃을게 많으니 욕심부리지 않는다 사실 이렇게도 해석할수 있을거 같아요. 부자들한테만 해당되는 이야기가 아닐까 하는 생각도 드는데요. 자산이 큰 부자들에게 좀 더 해당되는 사항은 맞습니다. 같은 5%수익이라도 천만원에 5%와 10억의 5%는 금액이 틀리니까요. 하지만 포트폴리오 투자가 중요한 이유는 안정적인 수익을 지속적으로 내기 위해서입니다. 예를 들어 매년 10%정도 꾸준히 수익이 난다면 10년 뒤에는 원금의 2.6배, 20년 뒤에는 원금의 7배 정도가 됩니다.그에 반해 수익성과 위험이 높은 투자를 했다가 50%손실이 났을경우 다시 원금으로 회복하려면 100%수익이 나야 합니다. 큰 손실을 보고 난 후 회복이 어려운 이유입니다. 안정적이고 지속적인 수익은 누구에게나 중요합니다. 그리고 또 한가지 마인드 부분을 말씀드리고 싶습니다. 제가 만나본 많은 부자분들은 자산을 잘 분배 해 놓고 투자 결과에 긍정적인 마인드를 보이는 분들이 많으셨습니다. 이정도 수익이 나서 다행이네, 이정도만 손실이라 다행이네 하는 식이죠. 투자부분에서만이 아니라 전체적인 삶에서도 긍정적인 성향이 많으신데 이런 분들을 가까이서 만날 수 있다는 점이 제가 pb업무를 좋아하는 이유이기도 합니다. 또 이런 마인드가 지속적인 투자를 할 수 있는 힘이지 않을까 합니다. 투자 결과를 놓고 여기에 다 투자 할걸, 아예 투자하지 말걸 하고 후회를 계속한다면 지속투자를 하기가 힘들겠죠.

◇ 김우성 : 지속투자 언급을 하셨는데. 투자비법 중 하나라고 말씀하셨어요. 장기투자와 같은 말인가요?

◆ 김도아 : 네. 그렇습니다. 어떤 자산도 쭉 오르기만 하는 자산은 없습니다. 장기적으로 우상향 하더라도 여러 번의 굴곡을 겪으면서 올라갑니다. 지속투자의 중요성을 이야기할 때 가장 많이 예로 드는 것이 피터린치의 마젤란 펀드입니다. 1977년부터 1%수일일 때 연990년까지 13년간 2700%라는 경이적인 수익율을 기록한 펀드입니다. S&p500지수가 연 15.8%수익을 낼 때 29%의 수익을 기록했죠. 흥미로운 것은 이 펀드에 투자했던 개인투자자의 절반이 손실을 보았다는 점입니다. 단기 변동성을 견디지 못하고 중간에 빠져나왔기 때문입니다. 투자를 한 사람 입장에서는 한달에 따박따박 1%씩 올라 연12%수익이 나면 마음도 편하고 좋겠지만 대부분은 몇 달을 지지부진 움직이기도 하고 오히려 하락하기도 하다가 어느순간 한두달 사이에 훅 상승을 하고 그 한두달간의 수익이 1년 수익일때가 많습니다. 어떤 자산의 일년 수익중 가장 많이 상승한 한달을 제외하면 수익이 1/3로 떨어진다는 조사결과도 있습니다. 시기를 딱 맞춰서 오르기 전에 들어갔다가 떨어지기 전에 나올수 있으면 너무 좋겠지만 그 시기를 정확히 맞추기는 사실상 불가능하죠. 그래서 미리 시장에 발을 담그고 기다리는 겁니다. 예상과 다르게 하락하면 그때를 대비해 분산해 놓은 자금으로 조금씩 추가 매수를 하면서요.


◇ 김우성 :  마지막으로 배우는 투자라고 하셨는데 구체적으로 어떤 말인가요?

◆ 김도아 : 대부분의 부자들은 기본적으로 자신의 본업에 충실합니다. 하지만 본업뿐 아니라 여러가지 경제 상황, 새로운 시대가 필요로 하는 기술과 이를 선도하는 기업에 지속적인 관심을 가지고 관련 지식을 습득합니다. 상담을 할 때 전문가 못지않은 식견을 보이시는 분들도 많은데요, 전문가가 요약정리집과 예상 문제를 제공할 수는 있지만 그것을 이해할수 있는 기초지식 정도는 갖추려고 노력하고 공부합니다. 쉽게 말해. 나 아무것도 몰라. 알아서 해줘 라는 분은 거의 없다는 거죠. 시대변화와 최근 트렌드등에 관심을 가지고 납득할수 있는 근거를 제시했을 때 투자를 하고 주기적으로 포트폴리오를 점검하고 수정하는 작업을 지속합니다.

◇ 김우성 :  마지막으로 청취자들에게 하고 싶은 말씀이 있다면? 

◆ 김도아 : 시장은 항상 굴곡을 겪습니다. 대공황으로 큰 경기후퇴를 겪기도 하고 전쟁이나 질병으로 인한 하락도 있습니다. 하지만 그 위기가 지나면 또다시 자산가격의 상승을 경험합니다. 이는 일이십년간의 경험이 아닌 백여년에 걸쳐 이뤄온 자본시장의 성과입니다. 자본시장은 성장한다 라는 단순한 원리를 신뢰하라고 말씀드리고 싶습니다.

◇ 김우성 : 네 오늘 말씀 감사합니다. 지금까지 우리은행 TCE시그니처센터  김도아 팀장과 함께 했습니다.