[생생플러스] 송승현"공시가 현실화 폐지? 부동산 시장 악영향 우려..."

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)
■ 진행 : 김우성 앵커
■ 방송일 : 2024년 3월 22일 (금요일)
■ 대담 : 도시와경제 송승현 대표

- 단계적 현실화 방안 멈춘 현정부, 폐지 내세워
- 보유는 무겁게, 거래는 가볍게 하던 선진국 정책과도 반대
- 세금부담 경감 효가 있지만... 부동산 선순환에 장애될 수도
- 다주택자 매물잠김 등으로 부동산 시장 왜곡될 수도
- 베이비부머 세대 매물도 보유체력 만들어주며 잠길지도
- 광명, 수원 청약 돌풍일더니 미분양 사태.. 높은 청약가격 때문
- 할인 마케팅 하지말고 현실화된 가격으로 애초 분양가 책정을

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 김우성 앵커(이하 김우성) : 네 부동산 관련해서 궁금하신 분들 다 모이십시오. 땅이 근간인 경제 활동 문화 다 땅 위에 서 있죠. 땅과 관련된 또 부동산과 관련된 좋은 정보들 새로운 뉴스들 이슈들 저희가 잘 풀어드리겠습니다. 오늘 모여라 부동산 시간에 여러분들이 모여서 만나실 분은 바로 도시화 경제 송승현 대표입니다. 대표님 안녕하세요. 

◆ 도시와경제 송승현 대표(이하 송승현) : 네 안녕하세요. 

◇ 김우성 : 먼저 요즘 선거철이기도 해서 이 이슈가 좀 뜨거운데 이것부터 여쭤봐야 될 것 같아요. 윤석열 대통령이 공시가격 현실화 계획 폐지를 발표했습니다. 이미 사실 정책적으로 폐지에 가까운 수준으로 폐지는 아니지만 동결해 오고 있다가 이제 폐지를 공식적으로 밝혔거든요. 이게 어떤 내용인가요?

◆ 송승현 : 공시가 같은 경우는 많은 분들이 예민하게 반응을 할 수밖에 없는 게 주택을 보유하거나 부동산을 보유를 했을 때 보유에 대한 세금들 같은 다양한 세금들과 관련이 있어요. 그래서 이런 공시가격에 따라서 본인의 어떤 납부 능력이나 이런 거에 따라서 굉장히 예민하게 반응할 수밖에 없고요. 또 거기에다 공시가격은 각종 연금이라든지 또 복지 그다음에 개발 부담금 이런 것들하고도 연결이 되어 있기 때문에 사실 세금을 가지고 단순히 볼 게 아니라 이 공시가격이라는 게 굉장히 좀 이런 증가나 감소가 크게 나타날 수 있기 때문에 부동산 중에서도 굉장히 민감한 지표라고도 볼 수 있는 거예요. 그래서 사실 이전 정부인 문재인 정부 때 2020년도 부동산 관련된 세금의 기준이 되고 있는 공시가격을 시세 반영률을 해마다 높이는 로드맵을 제시를 한 바가 있습니다. 그래서 아파트 같은 경우는 공동주택하고 이런 괴리감이라든지 이런 문제들이 있어서 2035년까지 시세 반영률을 한 90% 정도 끌어올리겠다 이런 것들을 목표로 지금 현재 가고 있는 그런 상황인데 이 내용들을 중단하겠다고 봐야 되겠죠. 지금 공동주택 같은 경우나 이런 주택은 한 60%에서 한 70% 정도 수준에 머물러 있다 보니까 시세하고의 그런 편차나 이런 것들이 좀 크게 나타나고 있는데 이 부분 같은 경우는 지금 공시가격 현실화 폐지가 되면서 또 단순히 어떤 60여 개에 해당되는 이런 항목하고 연동성 말고도 지방하고 지역별에 대한 편차가 심하게 나는 그런 현상들도 지금 나타나고 있거든요. 지금 서울하고 경기 수도권 같은 경우는 공시가격이 지금 오르는 그런 상황들이 나타나고 남부나 미분양들이 많이 있는 지역들이 있죠. 광주 같은 경우나 대구 이런 곳들은 지금 미분양들이 많이 나오고 있는데 이런 것들은 또 공시가격이 내려가면서 공시가에 대한 현실화에 대한 얘기들도 있고 그 지역 지역들마다 굉장히 조금 예민하게 좀 반응을 하고 또 실제 가격의 괴리가 좀 크면 클수록 집값이 좀 비쌀수록 또 집값이 급등하는 곳 이런 곳들 중심으로는 오히려 공시가격이 만약에 폐지가 된다고 하면 그분들은 또 안도의 한숨을 또 쉴 수는 있겠지만 그렇지 않고 일반적인 주택들을 갖고 계셨던 분들 같은 경우는 오히려 이제 고가 주택들이 이런 여러 가지 감세를 통해서 혜택을 받는다고 반대적으로 좀 느낄 수 있기 때문에 새에 대한 형평성이나 또는 보유세는 점진적으로 높여가야 되겠다는 글로벌적인 트렌드라든지 사회적인 그런 합의들도 묵시적으로 좀 있는 그런 상황이거든요. 그러니까 사람들이 많이 벌고 자산을 좀 많이 갖고 있는 사람들은 세금을 좀 넉넉히 내서 여러 가지 재원들을 좀 확보해서 여러 가지 복지라든지 어떤 사회 인프라 이런 것들을 하는 데 좀 도움을 좀 줬으면 좋겠다고 좀 생각들을 갖고 계신 분들 같은 경우는 조금 불평, 불만이 좀 나올 수 있고 세금을 기존에 많이 냈거나 그러셨던 분들 같은 경우는 사실 본인이 원해서 노력해서 올라간 게 아니라 사회적인 구조 때문에 집값이 올라갔는데 세금을 내야 되겠다 이런 여러 가지 목소리들이 나오고 있기 때문에 공시가격에 대한 현실화 이거에 대해서 얘기들이 나온 것 같습니다. 근데 기존 정부하고 지금 정부 같은 경우에 어떤 주택시장을 바라보거나 또 조세를 바라보는 그런 철학 같은 게 담겨져 있을 거 아니에요, 그런데 이번 정부 같은 경우는 이 세금 같은 경우가 일반적으로 주택들을 갖고 계신 분들에게 조금 주머니 사정을 조금 넉넉하게 해주지 못하고 어렵게 생활을 어렵게 하는 것 같다는 생각들을 하신 것 같아요. 그래서 현실화 폐지는 결국 그 뜻을 보게 된다면 한 2020년도 수준으로 돌려놓겠다 그러니까 현실화에 대한 속도를 높이는 것을 좀 멈추겠다 뭐 이런 해석이라고 좀 보시면 될 것 같습니다.

◇ 김우성 : 아니 뭐 지금도 뭐랄까요? 정말로 이 세금을 놓고서 많은 얘기가 있습니다. 감세를 놓고 특히 많은 얘기가 있고 당장에 세금으로 써야 될 재원들은 부족하다는 목소리 그런 우려의 목소리도 있고 힘들어 죽겠는데 세금까지 너무 많다고 또 항의하는 목소리도 있고 두 가지 목소리가 공존하는데 여기서 어떤 것에 더 무게 중심을 둬야 될지는 이제 정부 정책적 판단입니다. 지금 정부는 세금 부담을 줄이겠다는 방식으로 가고 있는데 이게 시장에는 어떤 영향을 미칠까요? 왜냐하면 지금도 부동산 알리미 들어가면 자기 집 공시가격 다 보실 수 있잖아요. 집 가지고 계신 분들.

◆ 송승현 : 예

◇ 김우성 : 이게 좀 가격이 공시가격이 오르고 내림에 따라 시장에도 영향을 미칩니까?

◆ 송승현 : 아무래도 시장에 영향을 미칠 수밖에 없죠. 왜냐하면 지금까지 집값 같은 경우 상승할 수 있는 요인으로 작용을 할 수 있는 거거든요. 왜냐하면 보유에 대한 세금들을 완화를 하게 된다면 아무래도 주택을 보유하고 계신 분들 같은 경우는 도움이 될 수 있겠지만 집을 향후에 구매를 하시려는 분들 이런 부분들 이런 분들에게는 크게 도움이 되지 못할 수 있다고 보여져요. 왜냐하면 보유세가 낮아지면 본인 집을 갖고 있거나 또는 증여를 한다든지 향후에 상속을 했을 때 매물이라는 것이 시장에서 자연스럽게 순환을 하지 못하는 그런 결과들을 갖고 올 수 있거든요. 집을 계속적으로 때로는 본인의 자산 규모가 너무 과하다고 생각하고 납부 능력이 좀 떨어진다고 하면 일정하게 시장에 물건을 내놓고 자산 이익을 통해서 좀 작은 집으로 이사를 간다든지 본인의 형편에 맞는 그런 구조로 계속적으로 주기에 맞춰서 어떤 주택을 선택을 하게 되고 이런 주기에 맞춰서 새롭게 시장에 참여하시는 분들은 그런 주택들을 매입을 하고 또 향후에 본인의 소득이 좀 떨어지고 하면 다시 좀 매각을 하는 이런 형태가 되는데 그런 부분에 대해서는 시장에 여러 물량들 또 소위 말하는 양질의 입지에 또 우수하다고 평가를 받는 주거는 시장에서 공급될 가능성들이 조금 더 줄어들 수 있다고 보여지고요. 또 부동산 같은 경우 사이클들이 있는데 집값이 상승하는 시기 때는 주택들을 여러 채 사기도 하고 또 다주택자들 같은 경우는 투자로 활용들도 하게 되거든요. 그런데 여기에서 금리까지도 향후에 하반기 때 인하가 되게 된다면 수도권을 비롯해서 서울권 같은 경우는 집값 상승으로 이어졌을 때 세금이라는 게 결국은 나중에 어떤 주택을 운영하는 데 있어서 굉장히 좀 크게 인센티브로 작용하게 된다면 투자자들은 주택을 매입을 하는데 굉장히 큰 인센티브로 작용할 수 있거든요. 근데 그런 여유가 있는 사람들이 주택을 여러 채 갖게 된다면 좀 자금 여력이 부족하신 분들 같은 경우는 집을 사기가 좀 어려운 그런 구조로도 이어질 수 있고요. 그다음에 자꾸 이렇게 기존의 로드맵들이 있었고 또 폐지가 되겠다는 이런 또 방향성들을 자꾸 주게 된다면 때로는 정부에 따라서 때로는 폐지, 때로는 로드맵대로 시세와 공시가격의 이런 격차들을 좀 줄이는 이런 것들을 하게 된다면 사실 세금을 가지고 판단을 하는 데 있어서 또 내 집 마련을 한다든지 주택을 운영을 한다든지 또 주택을 매각을 하려고 하시는 분들 같은 경우 굉장히 혼란을 겪을 수 있다고 보거든요. 그래서 미국 같은 경우는 일정 부분 이런 상승 폭에 대한 그런 부분들도 제안들을 둬요. 그래서 미국 같은 경우는 부동산 보유세, 이런 것들은 일정하게 한 2% 정도 수준으로 상승 폭을 억제를 하는 그런 상황이거든요. 그리고 트렌드 자체가 미국 같은 경우 취득에 대한 비율 자체는 한 2% 3% 정도 되고 보유에 대한 비율 자체, 세금에 대한 비율 정부에 대한 주요 수입원 같은 경우도 보유세가 한 98% 97% 정도 됩니다. 그만큼 취득에 대한 장벽을 낮춰주고 보유에 대한 세금들을 올려주는 게 일반적으로 선진화되어 있는 지역들의 그런 세금이라고 하는데 이런 부분에 대해서는 조금 선진화되어 있는 시스템, 그리고 조세에 대한 방향성 그다음에 사회적인 일정 부분 합의, 이런 거에서는 좀 벗어나기 때문에 주택을 좀 이렇게 안정적으로 또 예측 가능한 수준을 벗어나는 이런 것들도 문제가 될 수 있다고 보여집니다. 그리고 지금 아무래도 고가 주택일수록 세금에 대한 혜택들이 많다면 고가 주택 또 소위 말하는 양질의 지역 이런 지역들로 쏠림 현상들이 나타나면서 지역별로 차등이 좀 나고 오히려 양극화가 좀 더 벌어질 수 있는 이런 문제까지도 생길 수가 있겠습니다.

◇ 김우성 : 가격 상승을 놓고 사실은 1주택자 혹은 주택이 없는 분들이 주택을 사는 것보다는 다주택자가 여러 가지로 시장을 왜곡했던 게 지적이 됐고 그래서 말씀하셨던 것처럼 집을 갖고 있으면 세금 부담, 집을 사고 팔 때 세금을 덜 부담 이 정책이었는데 이번 정부가 이제 그걸 바꾸겠다는 건데 최근에 이건 도는 소식인데요. 수도권에도 이제 은퇴를 앞둔 분들이 꽤나 집을 내놓고 있다는 말도 돌았거든요. 8만호 가까이 나왔다 이런 말도 있긴 했는데 이게 정확한 지금 통계 자료로 나온 말은 아니었습니다만 그렇게 되면 지금 집값이 조금 이제 하락되고 좀 지켜보자 였다가 다시 매물이 잠기면 어떻게 될지 모르는 거네요. 어떻게 보십니까?

◆ 송승현 : 그렇죠 아무래도 시장에서 물량들 소위 말하는 베이비붐 세대들의 물량들에 대해서 굉장히 많거든요. 그분들이 아무래도 주택들을 많이들 매수를 했고 그때 당시에 주택들이 많이 필요했던 상황이기 때문에 그때 주택에 대한 양질의 지역과 양질의 입지에서 은퇴 세대들이 사실 물량들을 일정 부분 내주면서 그 순환들을 해줘야 되는데 이런 공시가격이나 이런 것들의 폐지가 일어나게 된다면 아무래도 주택을 보유하는 체력들을 키워줄 수가 있겠죠. 그렇게 되면 주택 순환에도 문제가 되는 거고요. 일정 부분 베이비붐 세대들이 갖고 있는 물량들이 일정하게 시장에 내놔줘야지 양질의 공급들이 나오면서 주택 가격의 안정에 도움이 될 수 있는데 매물 잠김 현상들이 나타난다는 것은 시장에 거래량도 축소를 시킬 수 있는 거고요. 또 새롭게 이렇게 양질의 주택들이 공급이 안 되게 된다면 신규 공급에 대한 열망들이 더 커질 수밖에 없거든요. 그런데 지금 신규 아파트들의 공급 물량들이 공사비 증가라든지 이런 부분들 때문에 나오지 못하고 또 미분양들이 누적되고 있는 지방 같은 경우는 또 더더욱 그런 상황이기 때문에 신규 공급만 바라볼 수 없는 시장에는 큰 도움이 되지 못할 수 있다 라고 보여집니다. 그래서 사실상 공시가격의 현실화율에 대한 상승폭 제한이라든지 어떤 속도 조절 그다음에 상승율에 대한 그런 조정들 이런 것들을 미세하게 컨트롤 하는 게 맞지, 완전히 폐지를 해서 아예 그런 시장에서 어떤 일정한 동결 현상들이 나타나는 그런 부분들도 있기 때문에 이 부분에 대해서는 현실에 대해서 조금 이해가 조금 필요하지 않나 라고 생각되고, 이게 너무 요즘 선거철 이슈가 있고 각 시기마다 때로는 여당 때로는 야당의 지지율이 오르락 내리락 뒤치락 하다 보니까 점점 이런 언급들이 나온 것 같아요.

◇ 김우성 : 이게 법 개정 사항이잖아요. 

◆ 송승현 : 그렇죠 지적하신 대로 우리가 이게 부자감세가 된다 어떻게 된다 여러 가지 얘기를 하고 있지만 사실 법 개정이 안 되면 그냥 서로 안에서 그냥 얘기만 하고 토론만 하는 그런 결과들도 있고 집을 갖고 있거나 집을 매도를 해야 되겠다 매수를 해야겠다 하시는 분들도 오히려 이렇게 혼란들만 가중될 수 있기 때문에 이 부분에 대해서는 현실적인 부분들을 이야기를 좀 해 줄 필요가 있지 않나 라고 보여지는데 일반적으로 그 업계나 부동산을 전문적으로 운영을 하시고 투자를 하시거나 또는 업계에 계신 분들 같은 경우는 폐지에 대한 가능성은 굉장히 낮게 보고 있기 때문에 다만 이 폐지에 대한 언급이라는 거는 속도 조절의 가능성들은 충분히 좀 열려 있다고는 볼 수 있을 것 같습니다.

◇ 김우성 : 미세 조정이 더 합리적이다. 어떤 정치적인 의미에서의 갑론을박보다는 실제 시장에 도움이 되는 미세 조정, 그다음에 순환 얘기하셨는데 청년 세대가 수도권에 있는 좋은 입지에 있는 집들을 사도록 해야 사실은 그게 순환이 또 되는 부분이고요. 노년에 큰 집보다는 또 돈이 필요하신 분들한테도 마찬가지고요. 그런 부분들도 좀 고려되는 얘기 설명 자세히 해 주셨고요. 시장 얘기 좀 청약 얘기 좀 해봐야 될 것 같습니다. 저는 광명 수원 여기 굉장히 청약 돌풍이다 이런 기사들 본 적이 있는데 최근에 미분양에 시달린다고요

◆ 송승현 : 네 그렇습니다. 지금 수원하고 광명 같은 경우가 서울하고의 인접성이라든지 이런 것들이 굉장히 그런 좋은 입지잖아요. 그런데 사실 분양가격이 핵심이라고 볼 수 있는데 지금 광명하고 수원 같은 경우 너무 가격들이 고분양가가 있다는 평가들이 좀 커요. 그래서 청약시장이 좀 얼어 있다고 볼 수 있고 수요자들 같은 경우도 조금 반응이 소위 말하는 좀 뜨듯 미지근한 그런 반응들이 나오고 있습니다. 왜냐하면 일반 지금 광명 같은 경우도 분양가 같은 경우가 한 10억 초반 11억 12억 정도 하는 그런 수준 이 정도 수준이라면 그러면 서울에 있는 주요 입지에 있는 아파트의 청약보다도 가격이 높다 라고 평가들을 받고 있거든요. 그러면 자체 서울보다도 상대적으로 낮아져야지 서울에 있는 수요가 광명이라든지 수원 쪽으로 가서 일정 부분 분양에 성공을 할 수 있을 텐데 지금 광명이 서울보다도 가격이 높다고 한다면 사실 서울 수요는 서울에 머무르는 게 더 합리적인 판단이라고 볼 수 있는 거거든요. 그러니까 전체 수요의 양으로 봤을 때는 서울에 있는 수요에 대한 양, 그다음에 거주하고 있는 인구 수라든지 이런 것들을 보더라도 서울이 훨씬 더 수요 측면에서 풍부한데 이런 수요가 쳐다볼 수 있는 요인들이 사실상 분양가격인데 분양가격이 서울에 있는 가격 특히나 서울에서도 고분양가가 논란이 되고 있는 지역들보다도 높다고 평가를 받고 있는 시장이기 때문에 아무래도 좀 찬바람이 좀 불 수 밖에 없다. 최근 들어서 가장 핵심은 분양 가격이기 때문에 이 분양가격이 낮춰지기 어렵다면 아무리 수도권이고 수도권 안에서도 주요 입지라고 해도 청약의 성공, 청약의 훈풍이 불기는 좀 어렵겠다고 봐야 될 것 같습니다.

◇ 김우성 : 결국은 분양 가격이라는 장벽이 지금 현실 상황과 맞지 않으면 계속 찬바람밖에 불 수 없다는 얘기인데요. 이런 부분들도 반영이 돼서 조정이 될까요? 이것도 보니까 시차를 두고서 굉장히 좀 갈등이 생기는 경우도 있고요. 아직 청약이 완전히 다 이루어지지 않은 경우에는 모르겠습니다만 어떻게 보십니까?

◆ 송승현 : 지금 마케팅 같은 거를 굉장히 많이 하고 있다라고 하더라고요. 분양가격을 좀 낮춰준다든지 그리고 여러 가지 혜택이라든지 향후에 입주했을 때 다시 시행사에서 사주는 환매조건부에 대한 분양들 뭐 이런 것들도 하고 또 안심 분양제라고 해서 계약 조건에 대해서 여러 가지 얘기들을 하고 있는 여러 가지 방법들이 있는데 이런 미분양을 털기 위해서 노력은 하고 있겠지만 또 반대쪽에서는 미리 입주를 하신 분들 같은 경우는 또 지금 할인 분양에 대한 이런 결사반대 이런 내용들도 있기 때문에 굉장히 좀 난항을 겪고 있는 것으로 알고 있습니다. 그래서 이런 뒤에 마케팅도 중요하고 향후에 이렇게 계약을 위해서 노력을 하는 것도 공급의 주체들도 중요하긴 하겠지만 어떻게 보면 이렇게 할인될 가격이라면 차라리 처음부터 합리적인 분양가를 제시를 하면 기존에 입주하셨던 분들 그리고 분양을 쳐다보셨던 분들 같은 경우도 흡족할 만한데 왜 뒤에 이렇게 하는지, 이런 것들은 분명히 사업 검토할 때 하실 필요가 있지 않나 그런 생각이 듭니다. 

◇ 김우성 : 1만 원짜리인데 7천 원 이렇게 하지 마시고요. 원래 7천 원짜리면 7천 원에 내놓으면 될 텐데요. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다. 

◆ 송승현 : 네 감사합니다.

◇ 김우성 : 도시와경제 송승현 대표였습니다.