[생생플러스] 비싼 전세는 사기 의심, 보증료 지원도...꼭 가입!

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)
■ 진행 : 김우성 앵커
■ 방송일 : 2024년 3월 5일 (화요일)
■ 대담 : 권혁중 경제평론가

- 전세사기 여전히 기승, 악질적인 사기범죄
- 나 먼저 받아갈 돈? 등기부 등본은 누구나 원하면 확인
- 집값 대비 비싼 전세는 반드시 의심
- 집주인이 세금 안내도 내 전세금 위험! 꼭 보증보험을
- 계약종료 후 미루는 전세금도 보증보험으로 쉽게 해결
- 보증보험료 30만원 한도 내에서 정부가 지원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 김우성 앵커(이하 김우성) : 남은 아니고요. 정말 사랑하는 청취자 여러분들께 들으면 도움 되는 경제 이야기 화요일마다 해주시는 권혁중 경제평론가 오늘도 스튜디오에 나왔습니다. 경제남 어서 오십시오.

◆ 권혁중 경제평론가(이하 권혁중) : 네 안녕하십니까?

◇ 김우성 : 네 스튜디오에서 이렇게 둘이 열심히 재미있게 방송을 하니까 밖에 있는 스태프들이 전세 냈어요? 라고 얘기를 합니다. 전세라는 말이 속담에 들어갈 정도로 우리나라에서 흔한 제도인데, 이게 우리나라에만 있는 제도잖아요. 오늘은 전세 얘기해 주실 건데요.

◆ 권혁중 : 오늘 이제 뉴스에도 이제 나왔는데요. 또 전세 사기 사건이 또 일어났습니다. 이게 무자본 갭 투자 하신 사람인데 구속 송치가 됐어요. 40대 인데 이게 청주에서 2억 9천만 원 그다음에 2억 6천만 원 전세금을 돌려주지 않아서 구속이 됐습니다. 그래서 오늘 아마 이제 뉴스에 또 나오게 될 텐데 그 대출금을 이거를 이제는 전세금 받아서 자기 대출금 갚는 데 쓰고요. 그다음에 생활비 쓰고 이렇게 한 거예요.

◇ 김우성 : 쌈짓돈처럼 남의 돈인데, 사실 전세금은 남의 돈이죠. 세입자 돈인데

◆ 권혁중 : 그래서 이제는 사기로 해서 구속 송치가 됐는데, 과거에는요. 사실상 분위기가 많이 바뀐 게 과거에는 이거를 투자 실패, 이런 마인드로 봤어요. 근데 지금은 아닙니다. 절대, 이런 거는 사기라고 저는 생각합니다.

◇ 김우성 : 범죄죠 범죄. 서민한테는 전 재산 인데요.

◆ 권혁중 : 그럼요. 그래서 저는 이런 것들에 대해서 지금 굉장히 좀 문제가 많이 되고 있다고 말씀을 드리겠고 사실 저도 전세를 주고 있지만은 이런 문제를 볼 때마다 화가 나요. 왜냐하면 남의 돈 가지고 이러면 안 된다는 거죠. 그리고 이거는 투자가 아니라 이거는 완전히 사기의 의도성이, 그 기망 행위가 있는 거죠.

◇ 김우성 : 제도의 약점을 노리고 들어가서 서민에게 정말 전 재산, 생명과도 같은 돈을 뽑아내서 사기 치는 겁니다.

◆ 권혁중 : 그래서 이게 전세 제도가 그러다 보니까 사실상 우리나라에만 있는 제도인데 외국인한테 물어보잖아요. 그러면 되게 의아해합니다. 아니 그 큰 목돈을 남한테 뭘 믿고 뭘 믿고 주냐.

◇ 김우성 : 그 돈을 뭘 믿고 줬냐 이거죠.

◆ 권혁중 : 생판 모르잖아요.

◇ 김우성 : 맞아요. 사실 월세가 그래서 다시 각광받는 이유도, 못 믿으니까 그냥 다달이 월세 주다가 못 믿을 만하다 싶으면 끊어버리면 되니까 

◆ 권혁중 : 그래서 이게 사실상 이제 전세 문화가 우리나라만 있고, 그다음에 이 역사를 좀 찾아봤더니 이게 고려시대부터 올라갑니다. 

◇ 김우성 : 이게 뿌리 깊은 우리나라의 고유 제도네요.

◆ 권혁중 : 논밭을 사용하는 이제 전당 제도가 있었는데 목돈을 이제는 빌려주고 그다음에 19세기 말에 이제 개화기로 오면서 이런 형태가 전세 형태로 이제 더 발달한 거죠. 그래서 사실상 이게 우리나라에 있는 제도고 그다음에 목돈이 크게 돈이 오고 가는데 그런 거에 비해서 허점이 너무 많은 제도. 

◇ 김우성 : 맞아요. 신뢰의 문제가 흔들리는 요즘 같을 때는 더 무섭습니다. 저는 아직도 기억나는 게 어릴 때 부모님이 이렇게 여러 다가구가 있는 집 귀퉁이에 방 두 칸을 빌려서 저희 저희 형제를 데리고 월세를 살다가 야 우리도 이제 전세로 갔다 그러다가 좀 시간이 더 지나고 나서는 드디어 내 집 장만했네 했거든요. 근데 그렇게 일을 해서 결국은 집을 샀는데 요즘은 어렵죠. 자산 격차가 워낙 커지고 청년들이 근로소득으로 못 따라가는 상황이기 때문에 그래서 전세가 그나마 월세가 안 나가서 돈 모으려고 전세 사는데 그걸 세상에 사기를 쳐서 목숨을 끊으신 분들도 여러 분이 있습니다. 이건 진짜 그냥 지나갈 수 없습니다. 조심해야 되잖아요. 이렇게 불안한 제도니까. 뭘 제일 조심해야 됩니까?

◆ 권혁중 : 일단 첫 번째로는 전세가율이 높은 데는 피하셔야죠.

◇ 김우성 : 전세 가격이 좀 높다?

◆ 권혁중 : 네 그래서 통상 우리가 전세가율이 높다라고 했을 때 한 70~80% 정도

◇ 김우성 : 1억짜리 집이면 7~8천만 원짜리 전세는 위험하다

◆ 권혁중 : 리스크가 있죠. 이거는 좀 피하셔야 되겠고 그다음에 등기부상에 선순위가 있는지를 꼭 보셔야 되는데 저는 많은 분들께 항상 만날 때마다 전세 사시는 분들한테 등기부는 최소한 볼 줄 알아야 된다. 그래서 등기부를 보면요. 이제 표제부가 있고 갑구가 있고 을구가 있는데 근저당이 일단 나보다 먼저 있는 선순위가 있는지를 그것만 이제 먼저. 정말 기초 중에 기초거든요.

◇ 김우성 : 대법원 들어가면 뽑아볼 수 있죠.

◆ 권혁중 : 인터넷 대법원 들어가면 누구나 뽑아볼 수 있거든요. 그렇기 때문에 꼭 들어가셔서 등기부 등본을 한번 확인해 보시라. 그래서 을구에 나보다 선순위 근저당이 있는지를 꼭 보셔야 되겠다라고 말씀을 드리겠고

◇ 김우성 : 집값이 3억인데 내가 전세를 2억 5천으로 들어가는데 등기부 등본을 뽑아봤더니 여기 은행에서도 근저당이 2억이 설정돼 있고, 저기도 뭐가 있는데 내가 그다음에 들어가는 겁니다. 그러면 여러분 문제가 생겼을 때 내 돈 못 돌려받는 거죠.

◆ 권혁중 : 그거는 100% 못 돌려받습니다. 3억인데 2억 5천이 근저당이 있으면 그건 못 받죠.

◇ 김우성 : 그거를 확인 꼭 하라는 얘기를 지금 권혁중 평론가가 해주신 거고요.

◆ 권혁중 : 그다음에 전세가율이 아까 말씀드렸잖아요. 근데 아파트 같은 경우에는요. 이 전세가율이 명확하게 보입니다. 시세가 있기 때문에. 그 신축 빌라가 문제예요.

◇ 김우성 : 많이 플랜카드 붙어 있고 현수막도 붙어 있어요.

◆ 권혁중 : 신축빌라는 사실 시세를 확인할 수가 없거든요. 그래서 많은 청년들이 이 신축 빌라에 이제 전세 사기가 많았던 이유가 일단 새 거죠. 딱 봤을 때 눈에 봤을 때 너무 이뻐 보이는 거예요. 그런데 이게 시세를 확인할 수 없다 보니까 부동산 중개업 하시는 분들의 목소리만 믿고 들어가는 거예요. 근데 아시겠지만 전세 사기가 요즘에 중개사 하시는 분들하고 같이 합이 맞아서 사기를 치는 분들이 굉장히 많았었어요. 그러다 보니까 이제는 문제가 생기니까 이 전세가율, 특히 이제 신축 빌라 같은 경우에는 좀 주의하셔야 되겠다는 말씀을 드리겠고요. 그다음에 이제는 또 보셔야 될 게 조세 채권 우선 원칙이라고 있습니다. 이게 뭐냐 하면 임대인의 세금이 이제는 먼저, 사실상 만약에 경매에 들어간다고하면

◇ 김우성 : 집주인이 세금을 안 내고 있으면 세금부터 먼저 나라에서 가져가는 거죠?

◆ 권혁중 : 세금 체납된다, 그러면 이제는 보증금보다 우선으로 돼요. 

◇ 김우성 : 이건 몰랐어요

◆ 권혁중 : 그렇기 때문에 이것도 이제는 잘 보셔야 돼요. 그래서 이제는 정부는요, 전세보증금 반환 보증을 꼭 가입하라고 권유를 하고 있습니다.

◇ 김우성 : 개별 세입자들은 힘이 약하고요. 앞서 신축빌라 말했지만 입주금 0원이면 됩니다라고 돼 있지만 거기 정말 나쁜 제도 악용되는 것들이 들어가서 재산도 다 잃고 굉장히 크게 어려움을 겪을 수도 있습니다. 보증보험이 그나마 유일한 지금 방어책이자 해결책입니다. 좀 더 쉽게 설명해 주시죠.

◆ 권혁중 : 네 그래서 전세보증금 반환 보증 이렇게 있고요. 또 어떤 분들은 또 보증 보험 이렇게 하시는데 다 같은 겁니다. 그냥 같은 건데 어떤 사례냐면 예를 들어서 내가 이제는 전세를 살고 있는데 집주인이 전세금을 돌려줘야 되잖아요. 계약 종료가 다가와서. 그래서 저는 이제 달라고 했는데 예를 들어서 임대인이 항상 많은 핑계가 이겁니다. 뒤에 전세자를 못 구했어 임차인을 못 구했어 조금만 기다려줘 이런 게 많거든요. 그러다 보니까 나는 이제 나가야 되고 나도 다른 집 지금 가려는데

◇ 김우성 : 거기 돈 내야 되는데 

◆ 권혁중 : 이런 경우가 되게 많거든요. 그럴 때 만약에 전세 보증보험이 있으면 아니면 보증 상품을 가입해 두었으면 내가 이거를 이제 보증사로부터 돌려받을 수가 있어요.

◇ 김우성 : 보증사에서 받고 집주인한테 받으세요, 이게 얼마나 편합니까?

◆ 권혁중 : 그래서 이제 보증사가 이제 집주인한테 구상권 청구하거든요. 그러면 일단은 전세 사는 입장에서는 사실 어차피 내 손을 떠나요. 나는 이제 보증사로부터 이제 전세금을 돌려받으니까 그래서 이제는 정부가 이런 어떤 보증 상품을 이제 가입을 하라고 권유를 하고 있는 거고요. 그렇기 때문에 지금 우리나라에서는 주택금융공사 그다음에 주택도시보증공사 서울보증보험 여기에서 이제는 이 보증 상품을 이제 가입을 할 수가 있습니다. 그래서 아마 전세하시는 분들은 다 아시는 내용일 거예요.

◇ 김우성 : 워낙에 보도도 많이 됐고요.

◆ 권혁중 : 그래서 꼭 빼놓지 말고 이 보증 상품을 가입을 하셔야 되겠고, 그리고 이게 전세 이제 들어오신 분들이 약간 이렇게 을의 입장이신 분들이 좀 있어요. 그러다 보니까 이렇게 이 보증보험 가입하는 거를 임대인의 눈치를 보시는 분 있는데 눈치 볼 이유가 전혀 없습니다.

◇ 김우성 : 큰일 납니다. 여러분 경제는 계약관계입니다. 내놓는 분은 내놓을 필요가 있어서 구하는 분은 구할 필요가 있는 거지 집 가진 게 무슨 벼슬도 아니고요.

◆ 권혁중 : 반환보증은요 이거 임대인 동의 없이도 할 수 있거든요. 과거에는요 임대인 동의를 받아야 했어요.

◇ 김우성 : 저 할 때 그렇게 초기에는 좀 설득하면 “아 뭐 굳이 돌려줘요. 그걸 뭐 하러 기분 나쁘게 해” 이런 얘기도 하면 약간 좀 전세금 올리면 어떡하지 이랬거든요.

◆ 권혁중 : 그런데 지금은 아예 통보할 필요도 없어요. 동의 구할 필요가 없습니다. 그렇기 때문에 만약에 내가 필요하다 하시는 분들은 무조건 보증 반환 보증 상품에 가입을 하셔야 되겠다라고 말씀을 드리는 겁니다. 

◇ 김우성 : 이거 보증료 너무 비싼 거 아니야하고 지금 혹시 안 하신 분들도 있을 수 있거든요.그렇게 생각하실 수도 있을 것 같고요.

◆ 권혁중 : 보증료는요 이제 0.02%에서 한 0.04% 정도 되거든요. 그래서 그렇게 부담되는 정도는 아니다라고 좀 저는 말씀을 드리겠고, 그런데 주의할 사항이 있어요. 이 반환 보증보험을 들었을 때 주의할 사항도 있는데, 첫 번째는 이제 묵시적 갱신할 때가 이제 주의하셔야 됩니다. 그러니까 묵시적 갱신 아시겠지만 그냥 임대인이나 임차인이, 임차인은 아무 소리가 없어서 그냥 해지 통보 그러니까 계약 종료 통보를 안 한 거죠. 그러니까 자연스럽게 연장이 되는 거죠. 이 묵시적 갱신이 이루어졌을 때는요. 보증보험 같은 경우에는 당연히 뭐 연장이 되겠지 이게 아닙니다. 그러니까 다시 한 번 보증보험 계약 갱신이 필요하기 때문에 이거는 꼭 주의하셔야 되겠고요. 그다음에 임대인이 중간에 변경되는 케이스도 있어요. 그런 경우가 많거든요. 그러면 당연히 보증금 반환 의무도 승계가 되잖아요. 새로운 집주인이. 그렇기 때문에 전세금 돌려받는 거는 문제는 아닙니다. 그런데 이 임대인이 바뀌었다는 거를요. 그 보증사한테 알려주셔야 돼요.

◇ 김우성 : 그건 임차인이 알려줘야 되나요?

◆ 권혁중 : 네 그걸 알려주셔서 관련 사실을 알리고 안내를 좀 받으셔야 됩니다. 물론 전세금 돌려받는 건 문제는 없는데 그렇지만 이 보증보험에 문제가 생길 수 있기 때문에 이것도 그냥 보험회사라든지 보증사에다가 알려주셔야 되겠고, 그렇기 때문에 이제는 거기서 또 중요한 게 많은 임차인들이 이런 경우가 있어요. 임대인이 바뀌었으니까 새로운 전세 계약을 맺는 분도 있습니다. 그럴 필요가 전혀 없다는 거죠. 왜냐하면 새로운 전세 계약을 맺으면 조건이 바뀌잖아요. 그러면요. 일단 대항력에 문제가 생기겠죠. 그럼 대항력에 문제가 생긴다 그러면 전세보증 반환 보증 상품도 문제가 생겨요. 그렇기 때문에 임대인이 바뀌더라도요. 굳이 전 세입자 입장에서 그대로 그냥 어차피 갖고 가면 되거든요.

◇ 김우성 : 전세금 1천만 원 올리겠습니다. 계약서 다시 쓰시죠. 그런데 내가 올려줘야 될 것 같아라고 해서 동의하셔서 쓰셨다, 그러면 사실 보증보험의 대항력도 문제가 생길 수 있다 이 얘기인 거죠?

◆ 권혁중 : 근데 천만 원 올릴게요, 올릴 수가 없죠. 아니면 계약 기간이 남아 있는데 중간에 올린다고 그러면 받아주지 않으시면 됩니다. 그거는 그렇기 때문에 그걸 전혀 걱정할 필요 없다. 그래서 사실상 과거보다는 세입자 입장에서 그러니까 임차인 입장에서 제도가 많이 개선되고 있기 때문에 이런 것도 잘 확인 하셔야 되겠고 그다음에 전세 계약서상에 확인할 부분들은 좀 말씀을 드릴게요. 이 보증 상품에 가입하셨을 때는요. 일단은 공인중개사가 이제 사인을 했던 것, 전세 계약서여야만 합니다. 그렇기 때문에 이거는 꼭 주의하셔야 되겠고 그다음에 수도권은 7억 원 이하, 비수도권은 5억 원 이하 전세 보증금만 이제 가입이 가능하시니까

◇ 김우성 : 전세 가액 7억 원 5억 원 이하여야 됩니다.

◆ 권혁중 : 맞습니다. 이거 잘 주의하셔서 좀 진행을 하시면 좋을 것 같습니다.

◇ 김우성 : 이런 여러 가지들 좀 잘 알아보셔야 되고요. 오늘 워낙 중요한 얘기를 하셔서 좀 다시 한 번 얘기해 주셔야 되는데, 잠깐만요. 이거 보니까 보증료가 환급되는 것도 있네요?

◆ 권혁중 : 맞습니다. 그러면 아까 말씀드렸잖아요. 반환 보증이 된다 그러면 내 돈이 들어가잖아요

◇ 김우성 : 몇 십만 원 내야 되거든요.

◆ 권혁중 : 근데 이게 2023년부터 청년들 대상으로 국가가 30만 원 한도 내에서 지원을 해줬어요. 그런데 오늘부터 그러니까 올해 3월부터죠. 그러니까 지금부터 뭐가 바뀌냐면 이거를요. 원래는 청년들만 해줬는데 연령 제한을 없앴습니다. 연령 제한 없애고요. 그다음에 소득 기준도 그다음에 보증 범위도 확대돼요. 그래서 연소득 청년 같은 경우는 5천만 원 이하, 청년 외에는 6천만 원 이하, 그다음에 신혼부부는 7,500만 원 이하 소득이 있으신 분들 이런 분들은 이제 보증료 내가 내야 될 이 보증료를 돌려받을 수 있게 되고요. 그다음에 대상 보증도요. 사실상 신규 가입 보증에서 이다음에 신청일 기준 유효한 보증으로 확대가 됩니다. 그러니까 지금 내가 들어야지만 보증보험인 게 아니라 지금 기준으로 봤을 때 내가 이 보증 보험료를 냈다라는 분들은 이거에 대해서 30만 원 한도 내에서 이제 돌려받을 수가 있는 거죠. 그래서 환급을 받을 수가 있다. 이거에서 정부가 굉장히 야심차게 이번에 발표를 했어요. 

◇ 김우성 : 그러면 너도 나도 전세보증보험 가입하고 전세라는 임대 형식으로 사시는 분들 전원이 만약에 이걸 가입하면 사기 같은 거 일어날 수가 없고, 사기 쳤다가는 이분은 정말 국가에서 수배받고 정말 엄중 처벌받게 되는. 정말 경제남의 돈 되는 경제 이야기로 바꿔야 될 것 같습니다. 보증보험 여러분 가입하십시오. 환급해 줍니다. 나라에서 30만 원까지는 돌려주니까요. 꼭 조건 확인하셔서 가입하시고요. 마지막으로 짧게 정리해야 될 것 같습니다. 전세 사기 안 당하려면 가장 중요한 거 두 가지만 확인하세요라고 정리해 주십시오.

◆ 권혁중 : 첫 번째 시세를 정확하게 확인하셔야 되는 정확히 아셔야 됩니다. 두 번째 이제 건물 대장 등기사항 다시 한 번 꼭 확인하시고요. 특히 근생 빌라 있거든요. 근생 빌라 건축물 대장 꼭 보시고요. 근생 빌라인지 아닌지 꼭 확인하셔야 되겠다라고 말씀을 드리겠습니다.

◇ 김우성 : 모르면 저희 방송 되돌려보시면서라도 한번 꼭 확인해 보시기 바랍니다. 오늘 말씀 감사드립니다.  경제남 권혁중 평론가였습니다.