[정면승부] 함영진 “금리인하 시기에도 공격적인 투자는 삼가라”

[YTN 라디오 신율의 뉴스 정면승부]
■ 방송 : FM 94.5 (17:00~19:00)
■ 방송일 : 2024년 1월 11일 (목요일)
■ 진행 : 신율 명지대 정치외교학과 교수
■ 대담 : 함영진 직방 빅데이터랩장

[정면승부] 함영진 “금리인하 시기에도 공격적인 투자는 삼가라”

- 재건축·재개발 규제 완화하면, 집값 단기적으로 호재
- 하반기 기준금리 인하에 따라 변동...집값 불안을 지금 얘기하기엔 이르다
- 재건축 사업 속도 3년 정도 단축되고 완화될 것
- 정부 규제 완화 현실화하면, 30년 이상 노후된 지역 수혜받을 것
- 사업진행 시, 예산안 관련 주민 동의서 간소화 필요해
- 걸림돌 되는 규제법 완화하고, 사업추진 가능하도록 해야
- 결과적으로 시장이 어려워질수록 양극화된 선택할 수밖에 없어
- 인플레이션 문제 줄어들고, 금리 대출이자 떨어져야 집 구입할 수 있을 것 
- 집값 급등기는 지났어...저금리 기대하기 어려워 공격적인 투자는 지양해야
- 경기 좋지 못하고, 경제성장률 회복 속도도 빠르다고 보기는 어려워

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 신율 명지대 정치외교학과 교수(이하 신율): 저희가 오늘 부동산 문제를 얘기하려고 하는 이유 바로 재건축, 재개발 규제 완화를 정부가 추진하겠다고 밝혔기 때문인데요. 이 부분에 대해서 함영진 직방 랩장과 알아보겠습니다. 함 랩장님 안녕하세요?

◆ 함영진 직방 빅데이터랩장(이하 함영진): 네, 안녕하세요. 함영진입니다.

◇ 신율: 이 랩장이라는 직함이 이게 지금 익숙하지가 않아가지고...

◆ 함영진: 네, 랩이 이제 연구소인데요. 제가 빅데이터 랩장이라 아마 좀 랩장이라는 단어가 익숙하지 않으실 겁니다.

◇ 신율: 네, 발음도 힘들고요. 어쨌든 랩장님이라고 제가 여쭙겠습니다. 우리 함 랩장님께서 재개발 재건축 규제 완화 이거 되면은 뭐 이게 좀 집값이 안정화될 거라고 보십니까?

◆ 함영진: 뭐 당장은 집값 안정화 대책이라기 보기보다는 이번에 정부가 발표한 대책에도 주택공급 확대, 건설경기 보완이라는 헤드라인처럼 도심 내에 주택 공급을 확대하기 위한 규제 완화를 통해서 지난해 모자랐던 인허가나 착공 건수. 특히 민간의 주택 공급이 준 부분을 만회해서 중장기적으로는 집값 안정에 도움을 주겠다 이런 부분이라고 봐야 할 것 같고요. 이게 규제 완화가 많이 담겨 있습니다. 수도권의 공공택지 확대 계획 외에도 재개발이나 재건축 같은 민간 부분의 정비 사업을 늘리기 위한 안전진단 완화나 노후 도축 구조 관련해서 재개발 사업 초기 진입 턱 낮춘 부분이 있어서. 단기적으로는 호재라고 생각하고 금리 인하 시기 약간 집값 불안의 단초 역할을 할 수 있을 것으로 보여지는데요. 관련해서는 조금 더 지켜보실 필요가 있겠습니다.

◇ 신율: 단기적으로 호재라는 기준은 결국 집값이 오른다는 걸 기준으로 말씀하시는 겁니까? 아니면 내린다는 기준으로 말씀하시는 겁니까?

◆ 함영진: 지금은 이제 고금리 문제라든지 또 주택과 관련된 집값 상승에 대한 기대심리가 낮고 거래 관망 때문에 거래량이 많지 않은 상황이라 사실 집값이 빠지고 있죠. 그런데 이제 가장 큰 이유였었던 금리와 관련된 부분이 완화 기조로 돌아서고. 혹시 이제 하반기부터 기준금리 인하 시점에 따라서 주택 구입과 관련된 이자 부담이 낮아지게 된다면, 재건축과 관련된 부분들 또는 소형 주택 구매 시 세금과 관련된 이점이 있다고 생각하면 일부 지역에서는 호재로 여기고 주택가격이 오르는 현상도 있을 수 있는데요. 다만 지금은 주택시장이 생각보다 위축이 평년보다 거래량이 매우 낮은 상황이라, 지금 시점에서 집값 불안을 얘기하기는 좀 이른 것으로 보여집니다.

◇ 신율: 집값 불안을 지금 시점에서 얘기하긴 이르다. 불안을 얘기하기엔 이르다라는 것은 그러면 지금이 어느 정도 안정화돼 있는 상태다 이렇게 봐야 한다는 말씀이십니까?

◆ 함영진: 그렇습니다. 이제 전국적으로 미분양이 이제 지난해 11월 기준으로 5만 7천호 정도 되고 있고요. 또 주택 가격이 수도권, 지방 가릴 것이 없이 사실 조정되고 있고 거래량은 이제 2006년 실거래가 도입한 이후에 주택 거래량이 평년보다 낮은 상황이 지난해부터 이어지고 있는 상황이라서요. 지금이 활연기라고 얘기할 수는 없을 것 같고요. 지금은 그렇게 봐야 될 것으로 보여집니다.

◇ 신율: 근데 이게 지금 이제 정부는 30년 넘은 아파트는 안전진단 없이 재건축에 착수할 수 있다 이런 얘기 아닙니까, 그죠? 그러면은 이게 그러니까 지금 재건축 하겠다 이렇게 되면 보통 20년 30년 걸리잖아요. 이 시간이 짧아진다 이런 얘기예요, 이게?

◆ 함영진: 생각보다 30년, 10년 걸리는 걸 더 크게 단축하겠다라고 생각하는 것보다는요. 현재는 30년 입주연한을 채운 후에 안전진단을 통과해야 정비구역 위반이나 추진위원회를 만들 수 있었습니다. 근데 이제 추진위 없이 사실 억 단위의 안전진단 비용을 만드는 게 쉽지 않잖아요. 그래서 이제 앞으로 재건축 안전진단 비용 부담이 사업 시행 인가 시점으로, 2월 되면 추진위 설립하고 재건축 초기 사업장들의 사업 추진 움직임이 좀 생길 수 있다 이렇게 보는 거고요. 계산을 해보면 한 3년 정도, 이 정도는 종전보다 완화될 것으로 보여지고 있긴 합니다.

◇ 신율: 아니, 제 고등학교 은사님께서 특정 지역에 살고 계신데 재건축 뭐 얘기하는 모양이에요. 근데 앞으로도 그러니까 한 20년 됐대요. 얘기 나온 지가 근데 앞으로도 한 10년 가까이 이게 지나야 될 것 같다는 말씀을 하셔가지고. 제가 그래서 이게 이렇게 오래 걸려가지고는 뭐 이게 참 그렇잖아요.

◆ 함영진: 좀 긴 호흡으로 보셔야죠. 말씀하신 대로 추진위 조합 설립 인가 그리고 사업시행인가 관리처분 계획인가, 이주, 멸실, 분양 이런 식으로 그 이후 입주 이런 식으로 이제 정비 사업이 진행되기 때문에, 그리고 이제 공공에서 멸실을 통해서 한 번에 정비 사업을 하는 것이 아니라. 결국에 사업의 주체가 민간이라서 개별 사업장의 사업 속도라든지 사업성에 따라서 정비 사업의 기간은 천차만별이라고 보여지기도 합니다.

◇ 신율: 아무리 천차만별이라도 10년은 넘게 걸리는 것 같더라고요. 그러면은 이게 10년 넘게 걸린다 그러면 이게 진짜 아까 랩장님께서 말씀하신 대로 당장은 뭐 어떤 큰 저게 생기지는 않겠네요. 집값에 그죠?

◆ 함영진: 당장은 그렇다고 보기는 어려울 것으로 보여지기 합니다. 다만 정부가 규제 완화를 만약 현실화하게 되면 실질적으로 그 수혜를 받을 수 있는 전국의 노후 아파트 규모는 상당한 상황인데요.

◇ 신율: 30년 이상이 어느 정도 돼요?

◆ 함영진: 전국의 아파트가 1,203만 4천 가구 정도 되는데요. 이 입주한 뒤 30년을 넘은 단지가 21%인 262만 가구 정도 됩니다. 근데 이제 상대적으로 지방에 비해서 수도권이 정비 사업과 관련된 추진 의지가 있다고 봐야 됐을 때, 적어도 서울 경기도만 해도 100만 가구 정도 정비 사업과 관련된 안전진단 규제 완화의 혜택을 볼 수 있다고 보여지는데요. 특히 서울 지역 같은 경우는 좀 노후화된 지역이죠? 강남이나 노원, 양천, 영등포, 도봉구 그리고 수도권에서는 1기 신도시가 30년 이상 노후된 단지가 많은 편입니다.

◇ 신율: 그러니까 한마디로 얘기해서 이렇게 노후화된 아파트가 재건축에 들어가는 데 있어서 한 3년 정도는 짧아지지만 물론 이게 결국 집값만 높이는 결과가 생기는 건 아닌가요? 왜 그러냐 하면 왜 재건축 얘기 나오면은 집값 올라가잖아요. 그죠?

◆ 함영진: 이게 이제 집값 급등기였었다면 이제 집값을 자극하는 앙등 요인이 됐을 거라고 보여지는데요. 이제 아직은 도심의 주거환경 정비법을 국회에서 개정을 해야 되는 이슈들이 있어서 법 개정 전까지 소유자들이 관망하는 움직임이 있을 것 같고요. 대신 초기 사업장들, 이제 안전진단을 통해서 추진위 만들어서 재건축 해볼까. 이런 곳에서는 적극적으로 한번 도전해 보겠다는 부분들이 서울이나 1기 신도시에서는 일부 나올 수 있고. 그런 지역에서 역세권이라든지 수요자들의 대기 수요가 많았었던 강남권이라든지 이런 지역은 집값 회복기에 가격 상승 요인이 될 수는 있다고 보여집니다.

◇ 신율: 이미 안전진단 받은 데는 이건 해당 사항이 없겠네요, 그러면. 그죠?

◆ 함영진: 네. 이미 이제 안전진단을 신청하신 곳에서는 이제 해당 사항이 없다고 봐야 할 것 같고 안전진단을 이미 통과하셨으니까요. 그래서 그 부분이 있고요. 대신 이제 시공사라든지 아니면 조합에서 사업을 진행할 때, 예를 들어서 신탁 방식의 재건축 같은 경우는 연간 예산안 범주에서 용역 계약비나 차입 자금비 이런 것들이 있을 때는 주민들의 3분의 2 동의를 다시 받아야 되든지 그러면서 이제 사업이 진행이 늦어지는 경우가 있거든요.근데 이런 동의서를 주민의사 확인을 좀 빨리 해서 간소화해서 속도를 높여주는 부분도 일부 비정 완화될 것으로 보여집니다.

◇ 신율: 그렇군요. 근데 어쨌든 이게 일각에서는 말이에요. 이게 뭐 시간은 오래 걸리니까 수요만 자극한다 뭐 이런 얘기도 나오고 지금 그 집값 오른다 이런 얘기하고 비슷할 것 같은데. 그런데 일각에서는 집값이 비싼 지역보다는 개발이 덜 된 저가 주택 지역을 중심으로 정비 사업을 추진해야 된다 이런 얘기도 나오는 것 같아요. 특히 이제 야당 쪽에서. 어떻게 보십니까?

◆ 함영진: 네, 그렇습니다. 그래서 사실 이제 재건축은 주로 노후 아파트를 중심으로 집값이 비싼 지역에서 어떤 사업의 동력이 만들어질 것으로 보여지는데. 사실 서울 지역에서도 노후한 단지 아파트 외에 연립 다세대나 단독 다가구, 특히 30년 이상 노후화돼서 기반시설 설치가 잘 안 되는 지역들도 규제 완화가 필요하죠. 그래서 이번에 신축빌라 혼재나 부지 특성상 재개발 추진이 불가능했었던 지역들도 사업에 착수할 수 있도록 요건이 완화됐는데요. 일례로 낡은 주택이 많아서 노후도가 높은 지역은 접도율이나 밀도 같은 재개발 요건을 다 충족하지 않아도 사업 추진이 가능할 수 있도록 한다든지. 노후도 외에 여러 가지 걸림돌이 될 수 있는 도정법들을 규제를 완화한다든지. 아니면 정비구역 요건에 해당하지 않더라도 유지나 복잡한 지분 관계 때문에 방치돼 있는 짜투리 부지도 정비구역에 포함될 수 있도록 조정법을 바꾼다고 하는데요. 이런 부분들이 아마 말씀하셨던 어찌 보면 조금 집값 상승 인과 범위에 있거나 기반시설은 낡아지고 있어서 새로운 정비 사업이 필요한 지역에는 도움이 될 것으로 보여집니다.

◇ 신율: 그런데요, 이게 지금 우리가 재건축 재개발 두 종류가 있죠 그죠? 재건축과 재개발이라고 얘기를 하는 거 이 재건축은 지금 뭐 어쨌든 이런 식으로 30년 넘어 안전진단 안 받아도 된다라고 얘기를 하는데 그러면 재개발은 어떻게 돼요?

◆ 함영진: 재개발과 재건축은 일종의 도시개발 사업 방식의 차이라고 보여집니다. 이제 재건축 같은 경우는 아파트를 가지고 주로 재건축을 많이 하고요. 노후 아파트들. 재개발 같은 경우는 예를 들어 도로, 상하수소 공원, 주차장 이렇게 정비 기반 시설도 열악하고 그리고 기존의 주택도 아파트만 있는 것이 아니라 주택이나 상가 다세대 다가구 이렇게 밀집한 지역에서 너무 도로도 좁고, 주차도 안 되고, 기반시설도 낡고 이런 지역들을 전면으로 다 정비 사업을 해서 건축물뿐만 아니라 주거 환경도 개선하는 것이 아마 재개발 사업이라고 보여지는데요. 그래서 크게 서울 지역에서는 재개발, 재건축 그 두 축으로 사업이 진행되고 있고 좀 작은 단지는 예를 들어서 좀 소규모 정비 사업으로 따로 별도의 사업으로 묶어서 정비 사업을 하고 있기도 합니다.

◇ 신율: 근데 어쨌든 지금 좀 재건축에 비해서 그러니까 재개발에 비해서 재건축이라는 것이 조금 약하다, 대책 측면에서. 동의하십니까?

◆ 함영진: 약하다는 것의 개념이 이제 어떤 의미인지 좀 생각을 해봐야 할 것으로 보여지기는 하는데요. 일단 정부 입장에서는 재건축과 재개발 두 축에서 규제 완화를 동시에 진행하고 있기는 합니다. 근데 이제 집값에 미치는 영향이라든지 또는 나중에 황금성 문제. 그리고 자산가치 상승 재건축이나 재개발이 됐을 때 자산가치 상승이라는 면에서는 조금 더 재건축을 선호하시긴 하시는데, 예를 들어서 재건축은 워낙 요즘 가격들이 비싸잖아요. 그래서 상대적으로 좀 작은 지분으로도 새 아파트를 얻기를 원하시는 분들은 재개발도 보고 있기 때문에 정부가 그런 대책을 내놨다고 보여지고요. 전반적으로는 도심의 새로운 주택이나 주거환경 개선을 위해서 모두 필요한 정책이라고 보여지긴 합니다.

◇ 신율: 근데요. 지금 이 두 종류의 질문이 있거든요. 하나는 뭐냐 하면 이 영끌해서 집 산 분들 있잖아요. 이분들 같은 경우에는 이게 영끌해서 샀기 때문에 집값이 좀 올라야지 올라야 한다라고 생각하실 거고. 또 다른 쪽에는 무주택자들 같은 경우에는 언제 집을 사야 되는지 이런 거를 또 궁금해 하거든요. 이 두 가지가 이게 상반된 건데 우리 함영진 랩장님께서는 어떻게 전망하십니까?

◆ 함영진: 사실 올해 같은 경우 이제 가장 중요한 것은 어떤 시기가 중요하다. 100% 저점을 확인하고 무릎에서 집을 사는 것들이 쉽지는 않을 수 있다고 보여집니다. 이제 무주택자분이라면 저는 이제 아주 급할 것은 없다고 보여지고요. 올해 상반기까지는 지금의 시장 상황이 이어질 수 있기 때문에 적어도 하반기 금리 인하 시점에 집값하고 거래량이 일정 부분 회복을 보이는 타이밍에서는 주택을 구입하는 걸 검토하셔도 좋겠지만. 충분히 접점을 확인하고 구입하시는 것이 지금 상황에서는 현명하다고 보여지고. 기존 금매물이나 경매를 제외한 만약 분양 시장을 노리신다면 올해 수도권에서 분양가 상한제 적용 주택이라든지 또는 정비 사업을 통해서 일반 분양되는 물량, 아니면 이제 택지지구에서 나오는 사업장들이 있습니다. 이런 사업장들을 좀 살펴보시면 좋은데 절대 급하게 생각하실 필요는 없을 것 같고요. 다주택자 입장에서는 또는 투자 목적에서 주택을 구입하셨던 분들은 당연히 이제 집값이 오르는 것이 좋겠지만 지금 시장의 과잉 유동성, 그에 따라서 어떤 저금리로 이용해서 집값을 크게 기대하기 어려운, 경기도 위축돼 있고 정부의 정책도 DSR 규제라든지 아니면 저리 대출을 해주는 것들을 신혼 신생아 특례를 통해서 이제 출산을 하신 분들 위주로 좀 저리 대출을 해주고 있기 때문에. 다주택자 입장에서 추가적으로 올해 큰 폭의 집값 상승을 기대하는 거는 좀 제한적이지 않나 싶습니다.

◇ 신율: 지금 한 랩장께서 저점 확인이라고 말씀하셨는데 이 저점 확인이 이게 제일 어려운 거 아니에요?

◆ 함영진: 네, 그렇습니다.

◇ 신율: 저점이 언제가 저점인지 모르잖아요. 주식도 왜 그런 얘기하잖아요. 무릎에서 사고서 어깨에서 팔아 판다 뭐 이게 그 정도로 이게 저점이라는 게 확인하기 어려운데 이걸 어떻게 확인합니까?

◆ 함영진: 저는 개인적으로는 거래량을 좀 보는 편입니다. 그래서 내가 이제 가고자 하시는 또는 내가 이제 예를 들어 1주택 교체 수요나 또는 조금 새 아파트를 옮기시려고 하시거나 또는 원하시는 지역이나 단지가 있다면, 일단 실거래가 얼마나 되는지. 그래서 이 실거래가 평년보다 좀 많은 편인지 평년과 비슷한 수준인지 이런 것들을 결과적으로 이제 시장이 어려워질수록 수요자 입장에서는 양극화된 선택을 할 수밖에 없는데요. 비교적 남들도 좋아할 만한 물량을 선택하게 됐는데, 그럴 때 싸게 사는 것도 좋을 수 있겠지만 아무도 이 시점이 최저점인지 모른다는 게 문제잖아요. 경기 변동을 예단하기 쉽지 않으니까. 그럴 때는 적어도 가격적으로 플러스로 돌아서고 적어도 거래량이 평년 수준까지 올라가는 거래 회전율이 어느 정도 좋아지는 시점들을 보시면 좋지 않을까라고 생각합니다.

◇ 신율: 만일 금리 인하 시기, 금리 인하가 가시화되면은 그러면 그것도 하나의 요인이 될 수 있지 않을까요?

◆ 함영진: 네, 그래서 이제 올해 시장을 살펴볼 때 시장이 이제 변수가 되는 것이 3가지라고 보여지는데요. 이제 금리, 경기 성장률이나 정부의 부동산 정책. 근데 말씀하신 대로 역시 인플레이션 문제가 좀 줄어들고 연동된 기준금리 인하 시점이 아무래도 주택을 구입하는 사람 입장에서는 100% 자비로만 사지 않기 때문에 대출이자가 떨어져야 주택을 구입할 수 있는 상황이 만들어질 것 같습니다. 그렇다면 기준금리 인하 속도가 얼마나 크게 빨리 이루어질지가 관건이긴 하지만, 이자 부담이 좀 낮아지는 타이밍들을 살펴보시되 우리가 2020년, 2021년 이때처럼 굉장히 낮은 저금리를 기대하기는 어려울 것으로 보여지고요. 금리 인하 속도도 둔화될 수 있기 때문에 너무 공격적인 투자는 지양할 필요가 있습니다.

◇ 신율: 좀 어려운 질문입니다만, 지금 이제 평균 대비 한 몇 퍼센트 정도 오를 거라고 보십니까? 금리가 만일 떨어진다라고 가정하면?

◆ 함영진: 저는 사실 연내는 집값이 마이너스 변동률을 보일 거라고 보고 있습니다.

◇ 신율: 마이너스. 2024년 동안에는?

◆ 함영진: 네. 상반기에는 이제 떨어졌던 집값이 금리 인하에 따라 하반기 약간 회복하는 모습을 보일 수가 있겠지만 사실 지금이 제 경기가 썩 좋지는 못한 상황입니다. 1% 경제성장률이 올해 2% 정도로 전망하고 있지만 회복 속도가 매우 빠르다고 보기 어려운데요. 결국에 경기에서 집을 살 수 있는 구매력도 나온다는 점에서 주택 수요자의 심리가 매우 빠르게 회복되기는 좀 어렵다고 보여지고요. 그런 면에서 연내는 큰 폭의 가격 상승을 기대하는 것은...

◇ 신율: 마이너스가 될 가능성도 있다 이 말씀이시네요.

◆ 함영진: 누적으로요? 네.

◇ 신율: 2025년에는 조금 바뀔 수도 있다. 하지만 그것은 경기가 어떻게 풀리느냐에 따라 달려 있다 이렇게 이해할 수 있겠네요.

◆ 함영진: 네. 저는 그렇게 봅니다.

◇ 신율: 정부가 지금 어쨌든 부동산 경기라는 그런 문제를 어떤 방식으로 접근해야지 제대로 된 접근이라고 평가하십니까? 앞으로 윤석열 정부가?

◆ 함영진: 네 역시 이제 이번에 공급 대책이라든지 또는 PF발 태영 같은 중견 건설사가 워크아웃에 처해지는 이슈들이 생겼기 때문에 주택시장과 관련된 급격한 경착륙은 좀 막으면서 지금 가계부채가 많습니다. 그래서 여신이라든지 대출 그리고 다주택자에 대한 스트레스는 일정 부분 가져가면서 대신 이제 무주택 실수요자나 또 물가 상승이나 집값 급등이나, 분양가 인상에 고통받고 있는 생애 최초 주택 구입자 그리고 내 집 마련하시는 분들. 그리고 임대차 시장에서 전세 가격이 오히려 서울 지역은 더 오를 수 있기 때문에 이런 부분에 고통받고 있는 분들에 대한 대책은 꾸준하게 내놔야 될 필요가 있을 것으로 보여집니다.

◇ 신율: 네, 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 함영진: 네, 감사합니다.

◇ 신율: 네. 지금까지 직방의 함영진 랩장이었습니다.