[생생경제] 대출규제 완화한 정부, 부동산 거래 절벽 완화해줄까?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 최휘 아나운서

■ 방송일 : 2022년 10월 28일 (금요일)

■ 대담 : 이승훈 부동산경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 대출규제 완화한 정부, 부동산 거래 절벽 완화해줄까?

-부동산 위기에 쏟아진 규제 완화

-금리 영향 커....당장 집값 상승 반전은 힘들듯

-내년 초 거래량 회복...가격 하락 폭 줄어들듯

◇ 최휘 아나운서(이하 최휘)> 고금리 시대에 거래 절벽이 이어지면서 집값 하락 폭이 계속 확대되고 있습니다. 그래서 어제 정부가 대출 규제를 대폭 완화했는데요. 부동산 시장 연착륙을 위한 효율적인 방안이 될지, 자세한 얘기 나눠보겠습니다. 이승훈 부동산경제연구소장 연결됐습니다. 안녕하세요.

◆ 이승훈 부동산경제연구소장(이하 이승훈)> 네, 안녕하세요.

◇ 최휘> 금리는 계속 오르다 보니까 집값이 계속 떨어지고 있습니다. 급매물 중심으로만 겨우 거래가 되는 상황이라는데요. 지금 부동산 시장이 어떤가요?

◆ 이승훈> 말씀하셨던 것처럼 굉장히 좋지가 않습니다. 제가 2천년대 중반부터 지금까지 한 15년 이상 부동산업에 종사하면서 여러 가지 시장 침체를 겪어봤는데, 지금처럼 이렇게 거래량이 적은 시기가 거의 기억이 나지 않거든요. 그 정도로 어려운 시기인 건 틀림없는 것 같고, 가장 큰 원인은 아무래도 금리 때문이겠죠. 역대 최고 수준으로 빠르게 금리 상승이 되고 있고 또 가장 크게 상승이 되고 있어서 이런 부분이 여파를 미친 것 같고, 무엇보다 현재보다 미래가 더 힘들지 않을까라는 사람들의 심리가 지금은 뭔가를 해야 될 때가 아니구나. 이러한 어떤 결론에 도달해서 지금 현재 시장 분위기가 굉장히 안 좋은 것 같습니다.

◇ 최휘> 그렇군요. 아무래도 긴축 행보 말씀해 주신 것처럼 기준금리를 계속 올리는 중앙은행의 행보에 집값 하락 폭이 더 확대가 되고 있는 것 같은데요. 그래서 어제 정부가 부동산 대출 규제 완화안을 내놨습니다. 내용을 하나하나 살펴볼 15억 원이 넘는 비싼 아파트를 살 때도 이제는 대출을 해주겠다는 건가요?

◆ 이승훈> 그렇죠. 원래 15억 이상 아파트가 전부 다 안 됐었던 건 아니고요. 투기과열지구, 투기지역 이런 규제지역이 있잖아요. 그런 지역에서는 15억 원 이상에 대해서 이유를 불문하고 대출이 전혀 되지 않았었는데, 이제는 이런 지역에서도 주택담보대출을 해주겠다고 하는 겁니다. 그것도 50%까지 LTV 비율을 높여서 하는 거니까 15억 이상 고가 아파트에 대한 규제는 전부 다 사라진 것으로 봐야 될 것 같고요.

◇ 최휘> 투기과열지구에 있는 고가 아파트를 살 때도 주택담보대출이 허용된다는 거군요. 지금까지는 시세 15억 원이 넘는 아파트를 살 때는 대출을 못 받고 전액 내 돈으로만 했어야 하는데, 앞으로는 대출을 받아서 살 수 있게 되는 건데요.

◆ 이승훈> 물론 1주택자와 무주택자, 이런 분들에 한해서인 거고 다주택자에 대해서는 여전히 대출 자체가 이런 규제 지역에서는 불가하기 때문에 안 되는 거고요.

◇ 최휘> LTV 비율도 50%까지 낮아진다고요.

◆ 이승훈> 그렇죠. 방금 말씀드렸다시피 다주택자는 대출이 안 되고 무주택자거나, 내지는 1주택자가 2주택을 구입하는 건 당연히 안 되고 갈아타기 수요라고 하죠. 1주택자가 다른 주택을 매수하면서 기존에 있는 것을 처분한다는 그런 조건부에 한해서 가능한 거고요. 이런 분들은 규제 지역 내에서도 주택 매수 금액 이런 것들에 관계없이 LTV를 50%까지 가능하게 됩니다. 기존에는 주택 매수금액이라든가 이런 것들에 따라서 차등 적용됐습니다. 20%, 30%, 40% 이렇게 됐는데, 이걸 일괄적으로 50% 비율을 맞춘 거죠.

◇ 최휘> 지금까지는 비규제 지역의 경우에는 70%, 규제 지역은 20~50%가 적용이 됐는데, 내년부터 시행이 되는 건가요?

◆ 이승훈> 내년부터 바로 시행이 될 것 같고, 지금 규제 지역에서 50%, 비규제는 여전히 변경된 게 없으니까 70%까지 가능한 상황이죠.

◇ 최휘> 또 주택 가격 기준이 너무 낮아서 사실상 혜택을 볼 수 있는 사람이 거의 없다. 실효성 논란이 있어왔던 안심전환 대출도 이번에 집값 기준이 바뀐다고 하던데요.

◆ 이승훈> 그렇죠. 지적이 있어왔던 건데, 안심전환대출이라는 게 기존의 변동금리라든가 아니면 일정 기간 동안 있고 나서 변동금리 전환하는, 준고정금리라고 하는데 이런 것들에 주택담보대출자들의 불확실성을 제거를 해 주고 고정금리 대출로 변환시키게 되면서 안정성을 키우자. 이런 게 안심전환대출의 내용인데요. 현재는 주택 가격이 4억 원, 그다음에 부부에 대한 합산 소득이 7천만 원 이하인 차주들만 신청이 가능했던 거예요. 그런데 이제 이 두 가지 요건을 충족시키는 기준 자체가 워낙 낮다 보니까 실제로 정부가 계획했던 생각했던 성과보다 10% 남짓밖에 되지 않는 그런 목표를 달성하다 보니 이번에 기준을 상향 변경을 한 건데요. 일단 주택 가격 기존에 4억이던 것을 6억 원까지로 확대했고요. 그다음에 부부 합산 소득도 7천만 원에서 1억 원 이하까지 늘려놨습니다. 그리고 대출 한도도 있는데, 대출 한도는 기존에 2억 5천이 최고였지만 이번에 3억 6천만 원으로 확대 적용이 된 거예요. 물론 기존 대출 LTV, DTI가 있으니까 그 기준 하에서 되는 건데, 어쨌든 7천만 원에서 1억 원 정도의 부부 합산을 가졌던 분들이라든가. 내가 가진 주택이 4억 원에서 6억 원이었던 분들은 전혀 신청을 못 했다가 이번 기회에 다시 신청을 할 수 있게 바뀐 거죠.

◇ 최휘> 그러니까 변동금리 대출을 고정금리로 바꿔주는 안심전환 대출 대상이 확대가 되는 거죠.

◆ 이승훈> 그렇죠. 대상이 확대가 됐고 기존에 했던 걸 1단계라고 표현을 하고요. 이번에 새로 11월 7일부터 시행할 예정하는 것을 2단계라고 하는데, 1단계 신청자들도 기존 최소 한도가 2억 5천이었기 때문에 이번에 3억 6천까지 늘어나게 되면 추가 대출을 받고 싶으신 분들도 있을 것 아니겠어요. 그런 분들도 재심사가 가능하니까 관심 있으신 분들은 한번 잘 눈여겨보시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 최휘> 어쨌든 금리가 앞으로도 계속 오를 것으로 예상이 되는 상황에서 대출 규제를 아무리 풀어준다고 한들 누가 대출 이자를 감당하고 집을 살까 해서 이번 정책들이 실효성이 얼마나 있을까 하는 비판의 목소리도 있더라고요. 이 부분은 어떻게 보세요?

◆ 이승훈> 그래서 금리 부분에 대해서는 우대를 해주기는 합니다. 금리에 대한 우대를 가지고, 그걸 안 해 주게 되면 대출을 아무리 풀어줘 봐야 사실 의미는 없겠죠. 그래서 안심전환대출 같은 것들에 대해서는 효과는 있고, 그러나 앞서 우리가 얘기했었던 대출에 대해서 LTV 비율을 늘어준다든가 하는 것들은 사실은 이걸 통해서 사람들이 많은 집을 산다거나 이럴 수 있는 분위기는 아닌 것 같아요. 그래서 금리 부분이 어느 정도 진정이 되고 그렇게 되면 미리 풀어놨었던 대출 규제를 통해서 지금 역대급으로 쳐져 있는 거래량을 좀 끌어올려주는 효과가 있지 않을까. 이렇게 생각을 하고 있습니다.

◇ 최휘> 제 주변에는 아직 청년들이 더 많거든요. 그렇다 보니까 이 부분에 특히 더 눈길이 가던데요. 정부가 청년, 서민 주거 안정을 위한 공공주택 공급 계획도 내놨죠. 공급 유형이 세 가지가 있던데, 어떤 내용인가요?

◆ 이승훈> 세 가지가 나눔형, 선택형, 일반형 이렇게 있는데요. 공공주택이 50만 채를 공급 계획을 내놨는데, 그중에 절반이 나눔형이라고 합니다. 이거는 그야말로 정부와 내가 나눠서 공동투자라고 생각하시면 이해하기 쉬우실 거예요. 보통 분양 금액이 5억 원이면 제가 5억을 준비를 해야 되잖아요. 그게 아니라 시세의 70% 정도로 분양을 먼저 받는 겁니다. 그러면 3억 5천 분양가로 책정이 돼서, 그중에 대출을 80% 받으면 1억 원 미만의 금액으로 5억 원짜리 아파트를 매도할 수 있는 거죠. 그렇게 해서 지분 공유형이라고 보시면 될 것 같고, 다만 나중에 이게 가격이 올라서 예를 들어서 5억짜리가 10억 원이 됐다라고 하게 되면 5억 차익에 대해서 내가 가져가야 되는 게 원래 맞지만, 이거는 70%만 내가 소유권을 갖고 있는 형태다 보니까 향후에 5억 원이 올랐어도 3억 5천 정도만 내 수익이 되는 보장받는 겁니다. 물론 하락했을 때도 마찬가지이고요.

◇ 최휘> 공동투자 개념이다 보니까 나중에 차익에 대해서도 나눠서 갖는 거죠.

◆ 이승훈> 그렇죠. 그렇게 되고 있는 게 이제 25만 호가 준비가 되어 있고, 그 외에 이제 선택형이 10만 호 정도 계획을 하고 있는데. 이거는 일단 먼저 거주를 합니다. 한 6년 정도 먼저 그 집에 살아보고 그리고 나서 분양 여부를 선택을 하는 거예요. 이거는 민간에서 하고 있는 임대주택 후 분양 전환 형태가 되는 건데, 대신에 6년 정도 뒤에 내가 이거를 할지 말지를 결정하고요. 그다음에 또 하나 조건을 보니까 그때도 결정을 잘 못하겠다. 내가 아직도 살아야 할지 말아야 할지 모르겠다하게 되면 추가로 한 4년 정도를 더 살아볼 수 있는 기회를 주더라고요. 이런 형태로 해서 일단 살아보고 선택하는 것이 선택형, 그다음에 일반형은 우리가 일반적인 분양하고 비슷합니다. 시세의 80% 정도 수준에서 분양을 하는 형태, 이번에 3기 신도시도 시세의 70~80%로 제공했다고 하는데, 그런 형태로 한 15만 원 정도가 준비가 돼 있습니다.

◇ 최휘> 공공주택 공급 계획에 대한 내용도 짚어주셨습니다. 그런데 이번에 발표된 세부 내용을 보면 그동안 기혼자 위주로 운영됐던 특별공급도 손해 본 것 같더라고요. 선택형과 나눔형에는 미혼 특공을 신설을 하고, 일반형에는 추첨제를 도입하는 게 맞나요.

◆ 이승훈> 맞습니다. 일단은 그동안 우리가 미혼 청년들에 대해서는 상대적으로 소홀했던 부분이 있는데, 청약제도의 특성상 당연히 조금 더 무주택 기간이 긴 분들을 해 주는 게 맞기는 하나. 말씀하셨던 대로 30댜 미혼층들이 굉장히 많이 늘어났잖아요. 이런 분들을 대상으로 해서 특공 제도를 이번에 최초로 도입을 한 겁니다. 5년간 5만 2500호, 그러니까 연간으로 따지면 1만 호가 조금 넘는 정도로 공급을 할 거고요. 또 일반형 같은 경우에는 추첨제를 약 한 20% 정도 도입을 했는데, 이거는 추첨제가 아니라 가점제로만 돌리게 되면 청년층은 사실은 무주택 기간도 짧고 청약통장 가입 기간도 짧다보니까 가점으로는 사실은 당첨이 되기 너무 힘들죠. 그래서 추첨제를 늘려서 청년층의 당첨 기회를 확대를 한 게 이번에 일반형에 도입이 된 거예요. 이렇게 되면 상대적으로 4050 세대들이 조금 불만이 생길 수 있는데, 4050 주택 구입 대기 수요를 위해서도 공급을 많이 늘리는 형태의 계획도 정부에서는 갖고 있습니다.

◇ 최휘> 지금 채권 시장이 굉장히 안 좋다고 하잖아요. 최근에 또 레고랜드 사태까지 겹치면서 시장에 돈이 안 돌고 있다는데, 지방의 중소형 건설사들은 상황이 심각한가 봐요.

◆ 이승훈> 그렇죠. 왜냐하면 지금까지 금리가 가파르게 올라가게 되면서 위기감이 고조되고 있다. 이렇게 느꼈던 것이 사실이었는데, 그럼에도 서로 눈치 보기를 하고 있었다가. 레고랜드 사태가 터지면서 ‘트리거’가 된 거죠. 사람들의 생각은 이런 것 같습니다. 지자체인 강원도가 어떻게 보면 국가나 마찬가지인데, 이런 강원도가 보증을 한 채권도 회수가 힘들다면 일반 회사채는 어떤 상황인가. 쉬쉬하고 있지만 훨씬 더 위험한 거겠구나라고 이런 결론에 생각에 도달한 것 같아요.

◇ 최휘> 믿음이 추락을 한 거죠.

◆ 이승훈> 맞습니다. 믿음이 추락을 한 거고. 가뜩이나 금리 상승 여파로 인해서 채권금리도 높여야 하는 상황인데, 더 위험하다고 판단하고 돈이 안 보이니까, 더 빠르게 채권금리가 상승하게 되겠죠. 그래서 금리를 높여서라도 자금을 마련하기만 하면 다행인데, 우량하지 못한 회사들은 아무리 금리를 높여도 지금과 같은 시기에서는 필요한 자금을 마련하지 못할 가능성이 점점 커지고 있는 거잖아요. 그래서 필요한 시기에 자금이 없으면 소위 말하는 흑자 구도도 날 수 없는 거고, 이런 우려들이 쌓이고 또 부동산 경기는 굉장히 얼어붙어 있고 그러면서 파산 위기에 놓인 중소형 건설사들이 늘고 있다. 이런 얘기가 나오고 있는 건데. 사실은 공포감이 많이 커서 지금 상황이 실제보다 과장돼서 부풀려진 얘기도 있겠습니다만, 분명히 지금 상황이 과거에 비해서 위기인 것은 맞기 때문에 앞으로 움직임이나 추이를 잘 지켜볼 필요는 있을 것 같습니다.

◇ 최휘> 지금 레고랜드 사태는 어떻게 마무리가 돼 가고 있나요.

◆ 이승훈> 강원도에서 12월까지 전액 상환하기로 해서 일단락시키는 모습이기는 하나, 이미 한 번 믿음이 무너졌잖아요. 그래서 우리가 보고 있는 것보다 상당히 그쪽 시장이 좀 위험하구나라는 생각이 팽배해졌고, 그러다 보니까 둔촌 주공아파트라든가 이런 것들도 요즘 계속 얘기가 나오는데 그런 것들이 여파를 많이 미치고, 그런 걸로 인해서 전체적인 채권 시장이 흔들리게 되면서 사람들의 심리를 조금 안심시켜주는 대책이 나와줘야 되지 않나. 이런 판단들을 하고 있죠.

◇ 최휘> ‘시장은 믿음으로 움직인다’고들 많이 이야기를 하는데, 강원도가 어쨌든 채권을 갚겠다고 발표는 했지만 신뢰는 회복되기 어려워 보이는 그런 상황인 것 같습니다. 둔촌 주공 말씀해 주셨는데, 부동산 PF 만기 하루를 앞두고 극적으로 차환을 발행했다. 그러니까 기한이 다 된 채권을 갚기 위한 새 채권을 발행하는 데 성공을 했다는 건가요? 쉽게 설명해 주실 수 있을까요.

◆ 이승훈> 상환이라는 것은 기존의 대출을 상환하기 위해서 새롭게 대출을 일으키는 형태인데, 사실은 둔촌 주공 정도가 이런 사안에 대해서 이렇게 위기를 겪을 거라고는 상상도 못할 정도로 분위기가 기존에는 좋았었죠. 그런데 갑자기 바뀌게 되면서 이게 그냥 지방의 어떤 한 아파트라고 하면 그럴 수 있다고 생각할 텐데, 서울 강동구의 초대형 메머드급 브랜드 단지가 실패하네. 이런 얘기를 한다는 것 자체가 시장에 많은 의미를 던져주는 것 같아요. 그래서 둔촌 주공이 이 정도라면 다른 아파트 단지들은 앞으로 자금 마련에 더더욱 힘들겠죠. 금리는 더더욱 높아질 거고. 그래서 이런 과정이 조금 더 지속되게 되고 어떤 임계점을 넘어가게 되면 그게 금융위기로 도래할 수도 있는 부분이거든요. 그래서 이런 것들을 막아내기 위해서는 정부가 더 강도 높은 금융정책을 써야 될 것도 같고, 마음을 안정시켜줄 그런 대책이 필요하다고 생각이 듭니다. 그래서 이런 사태가 지속된다고 그러면 재건축 사업 등에도 차질을 빚게 될 것이고, 재건축 사업이 차질을 빚게 되면 우리 이번에 공급 대책도 내놨습니다마는 이런 공급 정책에 대한 중장기적인 계획에도 차질이 생기게 되면, 전면적인 조치와 전면적인 움직임이 있을 것이기 때문에. 미연을 방지하기 위해서는 대책이 나와줘야 할 것 같고요. 이게 문제는 상환에 성공했다고 하더라도 만기가 길지 않기 때문에 불과 3개월 뒤가 되면 또 치환 발행을 해야 되는데, 시장 분위기가 내년 초라고 해도 별로 그렇게 좋을 것 같지 않아서 그때 또 어떻게 움직이는지 지켜볼 필요가 있을 것 같기는 합니다.

◇ 최휘> 안 그래도 부동산 시장에 한파가 불어닥쳤는데, 앞으로 재건축 사업에 더욱 발이 묶이지 않겠냐. 이런 우려의 목소리도 많이 나오고 있는 것 같더라고요.

◆ 이승훈> 그렇죠. 지금 둔촌 주공이 이렇게 된다고 그러면 뭔가 새롭게 PF를 일으켜서 사업을 하기가 대단히 불안한 거죠.

◇ 최휘> 앞으로 부동산 시장 흐름은 어떻게 전망하실까요.

◆ 이승훈> 지금 부동산이 안 좋아진 가장 큰 원인은 아무래도 금리다 보니까, 금리 인상의 여파의 움직임을 봐야 하는데. 일단 연준 같은 경우가 두 차례의 큰 폭의 금리 인상을 아마 올해 단행을 하겠죠. 그런데 이런 것도 있어요. 최근에는 금리를 계속 올리기만 하다가도 미국에서도 부동산 가격 하락 추이가 우려될 만큼 나타나는 지표가 나오다 보니까, 금리 인상의 폭을 줄여야 되지 않냐. 이런 얘기도 조심스럽게 거론되고 있거든요. 우리도 일정 부분 금리 인상을 피할 수는 없겠지만, 금리 인상의 속도나 지속성은 한계에 다다를 것으로 생각을 하고요. 우리나라 경제 체력장 기준금리가 3.5% 이상 간다고 하게 되면 상당한 부담으로 작용한다는 의견이 많기 때문에, 개인적으로 봤을 때는 이 정도 3% 중반대 수준에서 금리를 상당기간 유지를 하지 않을까 전망하고 있습니다. 그러면 부동산 시장은 지금과 같은 거래량 감소 국면은 계속되겠지만, 내년 봄철이나 여름철부터는 거래량을 회복할 것으로 보여지고 가격에 대한 하락 폭도 줄어들 거라 멈출 것으로 생각은 듭니다. 그런데 예년에 비하면 여전히 거래량은 작은 상태이기 때문에 매도자와 매수자 간의 눈치 보기는 계속될 것이고, 최악의 국면에서 벗어났다는 것이지. 뭔가 상승 모멘텀이 생겼다거나 이런 의미는 아닙니다.

◇ 최휘> 그러니까 당분간은 어려울 거고, 내년 봄이나 여름철쯤에야 좀 회복되지 않을까 이렇게 전망을 하시네요.

◆ 이승훈> 약간씩은 움직임이 좀 더 있지 않을까라는 정도입니다.

◇ 최휘> 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 이승훈> 고맙습니다.

◇ 최휘> 지금까지 이승훈 부동산경제연구소장과 함께했습니다.