[생생경제] 레고랜드 사태 후폭풍, 부동산 PF 부실 우려 커져

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 최휘 아나운서

■ 방송일 : 2022년 10월 26일 (수요일)

■ 대담 : 이은형 대한건설정책연구원 연구위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 레고랜드 사태 후폭풍, 부동산 PF 부실 우려 커져

-국내 부동산 PF 위기 상황...투자금 회수 안돼

-정부 자금 지원 시장에서 효과 없을수도

-부동산 시장의 연착륙 위해서는 거래량 늘어야

◇ 최휘 아나운서(이하 최휘)> 부동산 개발사업이 난항을 겪자, 건설사에 대출 보증을 선 금융사들도 덩달아 흔들리고 있습니다. 레고랜드 디폴트 사태에서 봤듯이 112조 원 규모의 부동산 PF 대출이 부실로 이어질 경우, 제2의 저축은행 사태가 벌어지는 거 아니냐는 말까지 등장했습니다. 자세한 얘기 나눠봅니다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원 연결됐습니다. 안녕하세요.

◆ 이은형 대한건설정책연구원 연구위원(이하 이은형)> 안녕하세요.

◇ 최휘> 부동산 PF 대출이 금융시장의 변수로 떠올랐습니다. 부동산 시장이 얼어붙어서 부실 뇌관이 될 가능성이 커졌기 때문인데, 지금 상황은 어떻게 진단하고 계십니까?

◆ 이은형> 사실 국내 금융기관들은 이미 작년 하반기부터도 신규 PF 사업은 줄여가던 상황이었습니다. 보니까 최근 몇 년간 시장 상황이 너무 활황이었고요. 그리고 2022년도 올해에 선거가 있다는 것 등을 염두에 뒀기 때문입니다. 그런데 올해 들어서 미국이 기준금리를 올리기 시작했습니다. 미국 연준이 기존의 입장을 뒤집고 기준금리를 올리면서 다들 들어오셨던 빅스텝, 자이언트 스텝 이런 얘기들이 함께 나오면서, 국내 부동산 PF가 위기 내관으로까지 부각이 됐습니다. 그런데 기본적으로 부동산 PF는 각 개발 사안의 미래 가치에 근거해서 돈을 차액하는 겁니다. 그 때문에 아파트든, 오피스텔, 상업용 부동산이든 어떤 것이든지 간에 금리 인상 등의 요인이 시장에 영향을 끼치면서 예를 들어 사업 자체가 완공되지 못하고 좌초되거나 아니면 건물을 짓더라도 최종 분양이 실패하는 식으로 문제가 되면 투자금이 회수가 안 되는 상황이 벌어지게 됩니다. 그래서 지금 제시되고 있는 전반적인 상황이 바로 그런 내용입니다. 그리고 우리가 아는 건설사들 같은 경우에는 사실 건설사들이 아파트만 짓는다고 하더라도 정비 사업 같은 것들을 할 때 금융기관이 연대보증을 서거나, 신용공여 같은 신용보강을 하는 경우가 있습니다. 그 때문에 만약에 어떤 건설사가 이런 식으로 신용 보강을 한 사업장이 5개, 10개 이런 식으로 있다고 하면, 만약에 이들 사업장 전부에서 문제가 발생했을 때 최대 손실이 얼마까지 가능하다. 이런 식으로 분석이 나오고 있는 겁니다. 그리고 최근에는 수도권 매각하고 지방에서 일부 비상들이 발생하고 있습니다. 그래서 이런 사안들도 일각에서 제시하는 시장에 대한 우려를 더욱 가속화하고 있습니다.

◇ 최휘> 그러니까 PF, ‘프로젝트 파이낸싱’이라는 게 말 그대로 사업의 자금을 조달하는 방식인 거잖아요. 그런데 특히 올해 1분기 증권사의 부동산 PF 대출 연체율이 4.7%로, 3년 전보다 거의 3배가 뛴 거라고 하던데. 그만큼 상황이 어려운 걸로 봐야 하는 거죠?

◆ 이은형> 사실 올해 1분기는 미국의 금리 인상이 가시화되기 전이었습니다. 그래서 계속 1분기에 나타난 연체율은 아무래도 그동안의 시장 상황이 좋으면서 PF 사업장들이 많이 늘어나서 발생한 것이라고 볼 수 있습니다. 보니까 국내 전반에 걸쳐서 여기저기 PF 사업장이 많아지게 되면 각 사업마다 규모나 입지, 그리고 시행사 등에 따라서 편차가 발생할 수 있습니다. 그래서 좀 더 취약한 사업장들의 경우에는 연체율이 발생할 수 있는 겁니다. 그렇지만 지금 전반적인 상황에서는 일단 연체율이 높아졌다는 것만으로도 저희는 충분히 주의할 만한 필요가 있는 사안입니다.

◇ 최휘> 그러니까 PF 사업장이 크게 늘어났다고 말씀을 해주셨는데요. 이게 2013년 이후에 이 대출 규모가 급격히 늘어난 건데, 금융사들이 왜 이렇게 PF 대출에 공격적으로 나선 걸까요?

◆ 이은형> 일단 PF 사업의 특성 중에 하나는 하이 리스크 하이 리턴(high risk high return)입니다. 아무것도 없는 상태에서 어떠한 개발 사업을 실시하더라도 일단 완공이 돼서 분양이나 임대가 성공하게 되면 그만큼 수익이 크게 발생을 하는 겁니다. 그래서 금융기관도 이런 부분 때문에 참여를 한 건데요. 그리고 이것과 함께 2010년대에 들어와서 금융기관들에서 유행처럼 번진 게 대체 투자라는 것이 있습니다. 보통 일반적으로 금융기관은 주식이나 채권 같은 것으로 수익을 냈는데, 이런 것 말고도 어떤 분야든지 금융기관이 돈을 투입해서 수익을 낼 수만 있으면 이것도 충분하다라는 개념으로 나온 게 대체 투자 개념입니다. 그래서 금융기관들의 입장에서는 이런 부동산 PF도 대체 투자의 한 방편으로 보고 참여한 것이 맞습니다.

◇ 최휘> 그런데 지금 부동산 PF 시장의 위기, 레고랜드가 일으킨 나비 효과라고들 많이 보도를 하던데요. 지금 레고랜드 사태와 지금의 위기 상황이 어떻게 연결이 된 건지 큰 흐름을 간단히 짚어주실 수 있을까요?

◆ 이은형> 네, 간단합니다. 저희가 예전에 서프라임 모기지 사태 같은 것을 다룬 영화를 보게 되면 중앙부처에서 나타나는 의견이나 얘기들에 이런게 있습니다. ‘시장에 확신을 줘야 한다.’ 이건 무슨 얘기냐 하면, 앞으로 시장이 위태하고 앞으로 더 안 좋아질 것이라는 예상을 시장에 참여하는 기관들이 모두 하게 되면, 갖고 있는 것이 채권이든 뭐든지 간에 전부 팔려고 할 겁니다. 왜냐하면 가격이 하락할 것이 명백하게 보이거나 그럴 것 같다면 빨리 파는 게 손실을 최소화하는 거니까요. 이런 부분들을 투매라고 부를 수 있습니다. 그런데 만약에 이렇게 시장에 가진 자산들을 매도하려는 기관들이 많아지게 되면 글자 그대로 시장이 폭락하게 됩니다. 그래서 최근에 레고랜드 사태가 문제가 됐던 것은, 원래도 부동산 PF 시장에 올해 들어서 많이 오른 기준금리 같은 것들 때문에 원래도 좀 주의를 기울이고 있던 부분이었는데, 그런 시장과 관련해서 회사채 시장 같은 것에 레고랜드가 지방채 채권이니까 사실상 부채처럼 안전하다고 보는 것이었는데, 갑자기 이런 지방채가 상환을 할 수 없다라는 얘기가 나오자마자 이것보다 더 위험하게 생긴 회사채 같은 것들은 모두 수요가 없어지게 된 겁니다. 그래서 사실 지금의 상황이 레고랜드 건으로 인해서 촉발되었다고 하면 비슷한 표현이기는 한데, 아무 문제가 없던 시장에서 레고랜드 때문에 발생했다고 하기에는 너무 크게 과장한 얘기입니다. 사실 부동산 PF에 대해서는 그 이전에도 주의 깊게 바라보는 상태였는데, 그 상황에서 레고랜드 건이 발생하면서 일종의 가중 요인으로 상황을 좀 더 악화시킨 겁니다.

◇ 최휘> 기준금리 인상으로 부동산 PF 시장이 어려웠던 상황 중에 이 레고랜드 사태가 불에 기름을 부은 격이네요.

◆ 이은형> 네, 맞습니다. 그렇게 평가해도 무방합니다.

◇ 최휘> 그러니까 레고랜드 사태로 채권 시장에 대한 투자자들의 신용도가 떨어지면서 시장에 돈이 말라버렸고요. 거액의 자금이 필요한 부동산 건설 현장에서 자금 조달에 비상이 걸렸다. 정확하게는 프로젝트 파이낸싱 PF 대출이 막혀버린 상황이다. 제가 이해한 게 맞을까요.

◆ 이은형> 네, 맞습니다.

◇ 최휘> 그래서 금융당국은 지금 부동산 PF 시장에 대한 점검을 이달 말까지 마친 뒤에 시나리오별로 대응 계획을 마련한다고 하는데요. 지금 상황에서 가장 우려되는 시나리오는 뭘까요.

◆ 이은형> 사실 최악의 시나리오는 정부가 아무리 시장을 지원하겠다, 또는 시장에 개입하겠다고 발표하더라도 시장에서 이걸 믿지 않는 겁니다. 이걸 믿지 않게 돼서 시장의 불확실성이 계속되게 되면 지금과 마찬가지로 회사채 같은 채권시장의 수요가 줄어들 수밖에 없고요. 그렇게 되면 부동산 PF에 들어가는 추가적인 자금들, 기존에 발행된 채권들의 상환돼서 재발행되는 자금들이 충분히 유입되지 않을 가능성이 높습니다. 이렇게 되면 당연히 우리가 일각에서 얘기하는 국내 산업이나 부동산 시장의 정말 커다란 악재가 될 텐데요. 그런데 사실 이렇게까지 가정을 하게 되면 이건 너무 극단적인 상황이기 때문에 실제로는 그 정도까지는 가지 않을 것이라고 볼 수 있습니다. 물론 일부 업체들은 매우 어렵거나 부도가 날 수 있을 겁니다. 하지만 이런 것을 가지고 전체 시장이 무너질 것이라고 보기는 쉽지 않습니다. 왜냐하면 지금 이 사태 같은 경우에는 종전에 숨겨져 있던 것이 갑자기 팍 터진 것이 아니라, 우리가 이미 사전에 이런 것이 위험하다라고 얘기할 정도로 부각이 된 사안입니다. 그 때문에 누구나 알고 있는 위험이고, 누구나 예상하고 있는 위험이라고 할 수 있기 때문에 이런 종류의 위험이 쉽게 현실화되지는 않습니다.

◇ 최휘> 최악의 상황이 현실화되지 않더라도 최악의 상황이 올 것임을 가정을 하고 대비책을 세워둬야 하는 그런 상황인 것 같은데요. 일각에서는 초저금리 때나 부동산 활황기 때 무리한 PF 대출을 받거나 내준 사례도 많은 만큼 대출 기준을 바꿔야 한다는 지적도 있는데, 이 점은 어떻게 보시나요?

◆ 이은형> 사실 이런 부분들은 금융기관들의 입장도 생각할 필요가 있습니다. 왜냐하면 최근 몇 년간 보게 되면 주택담보대출 같은 것들이 억제된 부분이 있습니다. 그리고 저금리가 계속 지속됐기 때문에 금융기관들 입장에서는 시장 상황이 활황이든 불황이든지 간에 계속 보수적으로만 자금을 운용하게 되면 필요한 수익을 내지 못할 가능성이 높아집니다. 그 때문에 지난 몇 년간 부동산 PF에 참여하는 금융기관들의 입장은 아무래도 수익 때문에 발생한 것이 맞습니다. 그런데 또 부동산 PF는 지금 존재하지 않는 것에 대해서 어떤 개발 계획의 미래 가치를 담보로 하는 것이기 때문에 사실 이런 미래 가치에 대한 평가는 절대적일 수가 없습니다. 아무래도 판단하는 사람의 주관적인 판단이 들어갈 수가 있습니다. 그 때문에 금융기관의 입장에서는 시장 상황에 따라서 시장이 좋거나 나쁘거나 이런 상황에 따라서 대출 기준을 유연하게 변경하는 것도 꼭 필요한 사안입니다.

◇ 최휘> 일각에서는 이런 이야기도 나오더라고요. 2011년에 발생한 저축은행 사태와도 비교를 많이 하고 있거든요. 당시 저축은행 31곳이 무더기로 영업정지를 당했는데, 그때도 지금과 비슷하게 발단이 PF 대출이지 않았습니까?

◆ 이은형> 네, 맞습니다. 그런데 과거와 지금은 조금 차이가 있습니다. 과거의 저축은행 사태는 기본적으로 부실 가능성이 있거나 아니면 위험성이 매우 높은 사업에 대해서 대출이 무리하게 나간 것이 문제였던 겁니다. 그리고 이런 경우에는 일반적인 대출 기준으로는 대출이 안 나가는 사람들이 있었기 때문에 이 대출을 받기 위해서 뒤에서 사적인 로비 같은 것들이 벌어져서 추가적인 문제로 지적이 된 겁니다. 그렇지만 당시에는 이 사안 자체가 좀 급작스럽게 발생한 사안이었고요. 지금은 그때와 달리 이미 사전에 시장에서 크게 우려를 제기한 사안이기 때문에 그런 부분에서 차이가 있습니다.

◇ 최휘> 차이가 조금 있네요. 부동산 얘기도 해 볼게요. 최근 서울 아파트 중위 가격 전셋값이 6억 원 이하로 떨어졌는데, 이게 어떤 의미가 있나요?

◆ 이은형> 사실 전세 가격이 기존보다 낮아졌거나, 크게 오르지 않는다는 이런 얘기인데요. 그런데 기존 2022년도 시장 전망을 할 때 주된 근거로 삼았던 것은 새 정부가 어느 쪽이 되건 부동산 규제가 완화되고, 주택 공급이 많이 이루어질 것이고, 그리고 이런 건 ‘정상화’라는 이름의 규제 완화죠. 그런데 이런 것이 실제 이루어지지 않은 부분들이 있고 또 더 컸던 것은 미국 연준이 기존 스탠스를 바꿔서 금리를 올리면서 주택 매매 수요에 영향을 크게 미쳤습니다. 때문에 매매가격이 영향을 받으면서 전세 가격 같은 임대 가격이 같이 변동된 것으로 볼 수 있습니다.

◇ 최휘> 그런데 전세 매매와 다르게 지금 월세 가격이 오르면서 세입자분들의 부담이 상당히 커지고 있습니다. 월세 선호 현상, 앞으로 당분간은 계속될 것으로 봐야 할까요?

◆ 이은형> 아무래도 그렇게 봐야 될 것 같습니다. 임대인보다는 좀 더 약자분들인 임차인 입장에서 한번 얘기를 해보겠습니다. 사실 이건 두 가지로 봐야 합니다. 그러니까 만약에 전세금이 오롯이 본인 돈인 경우에는 지금도 전세가 유리합니다. 왜냐하면 월세는 돈이 나가는 건데 적어도 전세를 살면 본인이 가진 목돈이 그대로 있으니까요. 그런데 이런 경우가 아니라 전세자금 대출을 갖고 있는 경우에는 이자 부담이 있습니다. 때문에 이자가 얼마인지, 그리고 월세가 얼마인지를 비교해서 판단을 해야 합니다. 그리고 전세자금 대출은 번거롭습니다. 은행도 가야 하고, 집주인한테 동의도 받아야 하고 이런 절차가 있는데, 월세는 그런 게 없습니다. 매우 간단하죠. 그리고 만약에 임대보증금에 대한 사고가 발생하더라도, 전세보다는 월세가 보증금 자체가 낮기 때문에 설령 사고가 있어도 손실되는 금액의 범위가 낮아지게 됩니다. 그렇지만 전세자금 대출이든, 월세든 지금처럼 금리가 오르는 상황에서는 어느 쪽이든지 간에 사실상의 임대료가 오른다고 봐도 무리가 없습니다.

◇ 최휘> 이제 11월에 금리가 한 번 더 오를 것이 예상되는 상황인데요. 이게 부동산 시장에 미칠 여파가 아무래도 부정적인 대답이 나올 것 같은데, 내년에 부동산 경기가 올해보다 더 어려울 것이다. 이런 전망도 있거든요. 여기에 대해서 우리는 어떤 대비책이 필요할까요.

◆ 이은형> 맞습니다. 앞서 언급했던 것처럼 임대에서는 이자 부담에 따른 사실상 임대료 상승이 벌어질 수 있습니다. 그리고 이런 부분들은 당연하게 신규 주택의 매수 수요에도 영향을 미칠 겁니다. 그런데 저희가 지금 하나 주의해야 할 점은 사실 연배가 낮은 분들은 학교를 졸업하고 사회인이 되셨을 때 처음부터 접한 금리가 낮은 금리였습니다. 때문에 지금 금리가 오른다고 하면 공포스러운 느낌도 들 수가 있는데 사실 연배가 있으신 분들 같은 경우에는 3%, 5%, 7% 이런 금리를 처음 보는 게 아니십니다. 그래서 금리가 좀 오른다고 해서 이런 상황을 막연하게, 공포스럽게 볼 필요는 없으시고요. 그리고 물론 일부에 한정되겠지만 투자하시는 분들 입장에서는 지금이 더 좋은 환경이라고도 할 수 있습니다. 왜냐하면 투자하기 직전에는 은행의 돈을 고금리로 예치하고 있다가, 본인이 투자한 시점에서 이 돈을 활용할 수 있기 때문에 종전하고 조금 차이가 있습니다. 정부에서는 부동산 시장의 연착륙을 얘기하고 있는데요. 사실 연착륙에 필요한 것 중에 하나로는 거래량이 늘어날 필요가 있습니다. 그런데 이거는 정책적으로 인위적으로 거래를 활성화시킨다는 개념이 아니라, 지금 시점에서의 시장 거래가 침체되어 있습니다. 최근 몇 년간 아파트 중심으로 해서 매매량이 크게 줄어든 것은 맞는데, 그 와중에서도 작년과 올해를 비교하면 특히 또 감소돼 있습니다. 그 때문에 이런 부분들을 거래량 측면에서 늘리기 위해서는 정부가 기존에 제시했던 시장 규제의 완화가 필요합니다. 그래서 대표적인 것으로는 대출 규제를 꼽을 수 있습니다.

◇ 최휘> 네, 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣도록 하겠습니다. 감사합니다.

◆ 이은형> 네, 감사합니다.

◇ 최휘> 지금까지 이은형 대한건설정책연구원 연구위원과 함께 했습니다.