[생생경제] 전세 보증금을 지키는 전세 사기 대응법

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 최휘 아나운서

■ 방송일 : 2022년 6월 22일 (수요일)

■ 대담 : 손희애 금융 크리에이터 작가

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 전세 보증금을 지키는 전세 사기 대응법

-월세 최대 세액공제율 12%→15% , 한도 750만원

-전월세 신고제 전면 시행, 전세금 피해 방지 목적

-전세사기 대응법, 임대인 신원·전세금 보증 가입 꼼꼼히 확인해야

◇ 최휘 아나운서(이하 최휘)> 재테크 초보들을 위한 부자 습관을 알기 쉽게 알려드립니다! <개념있는 경제생활> 오늘도 금융 크리에이터 손희애 작가 화상 연결로 만나보겠습니다. 작가님 안녕하세요.

◆ 손희애 금융 크리에이터 작가(이하 손희애)> 네 안녕하세요.

◇ 최휘> 지난주엔 깡통전세에 대해 설명해주신 거 봤거든요. 너무 이해하기 쉽게 잘 설명해주셔서 오늘도 기대해봐도 되겠죠?

◆ 손희애> 네 감사합니다.

◇ 최휘> 네. 오늘은 어떤 주제 이야기해주실 건가요?

◆ 손희애> 전월세시장 동향과 전세 보증금 지키는 방법들에 대해서 얘기를 해볼텐데요. 우선 시장 동향에 대해서 먼저 얘기를 해보겠습니다. 특히 서울 아파트의 월세 거래 비중이 빠르게 늘고 있습니다. 지난해 12월 서울 아파트 전월세 거래는 총 1만3532건이었는데 그 중 5678건(41.96%)이 월세(준월세,준전세 포함)를 조금이라도 낀 계약이었습니다. 이는 2011년 이후 가장 높은 수치입니다. 2020년 상반기만 해도 20%대를 유지하던 이 수치는 2020년 7월 임대차보호법 시행 이후 계속 30% 이상을 기록해왔습니다.

◇ 최휘> 요즘 전세가격도 많이 올랐는데, 전세, 월세도 종류가 있다고요?

◆ 손희애> 법적으로는 전세와 월세를 나누고 있지 않지만, 시장에서는 전세, 월세, 준전세 등 용어가 다양합니다. 시장에선 반전세 즉 보증금을 내고 여기에 달마다 월세를 주는 형태가 ‘준전세’ 혹은 ‘준월세’로 통용된다는 걸 먼저 체크해야 합니다. 보증금이 월세의 240개월 치를 초과하면 준전세, 보증금이 월세의 12∼240개월 치라면 준월세로 분류한다는 거죠. 물론 둘 다 월세를 내기에 통계상 ‘월세’로 잡히고요. 이 말은 즉 준전세도 월세세액공제 혜택을 받을 수 있다는 겁니다.

◇ 최휘> 그런데 월세 내시는 분들은 ‘세액 공제’를 받을 수 있다고 들었는데 이 내용도 자세히 소개를 해주시죠.

◆ 손희애> 무주택자인 급여소득자가 85㎡(약 25평) 이하 집에 월세로 사는 경우 절세혜택을 주는 거죠. 특히 올해 한시적으로 세액공제율을 최대 15%까지 늘렸습니다. 단, 세액공제 대상 금액 한도는 750만 원으로 전과 같습니다.

◇ 최휘> 그럼 이번엔 ‘전월세신고제' 이야기를 해볼게요. 이 명칭에서 어렴풋이 짐작은 되는데. 정확히 뭔가요?

◆ 손희애> 지난 6월부터 전월세 계약을 하면 그 내용을 무조건 신고하도록 한 제도입니다. 수도권 전역과 광역시, 세종시, 기타 시 지역이 대상이고요, 보증금 6천만원 이상, 월세 30만원 이상의 모든 임대차 계약이 해당됩니다. 신고는 임대인이나 임차인 중 한 명이 하면 됩니다. 이 제도는 세입자에게 정확한 시세를 제공하기 위해서죠. 그간 정보 부족으로 집주인이 ‘부르는 대로’ 시세가 형성됐는데 이 정보를 공유하면 세입자가 싼지, 비싼지 스스로 판단할 수 있을 거라는 계산입니다.

◇ 최휘> 그럼 이 제도가 실제로 시장에서 잘 적용되고 있나요?

◆ 손희애> 지난 해 6월부터 10월까지 전월세신고제를 운영한 결과, 전체 갱신 계약 가운데 절반 이상인 53.3%(5만3439건)가 계약갱신청구권을 쓴 것으로 나타났습니다. 전세는 60%, 월세는 30% 이상이 계약갱신청구권을 썼고, 전체 갱신 계약 10건 중 8건은 전월세상한제 규정에 맞게 직전 임대료 대비 5% 이하로 인상해 계약했습니다. 그만큼 전월세신고제가 효과를 어느 정도 보이고 있다는 얘기입니다.

◇ 최휘> 그럼 이런 전월세신고제가 있어서 좋은 부분은 뭔가요?

◆ 손희애> ‘전월세 가격 협상권’이 올라갈 수 있겠죠! 갱신 계약 중 세입자가 계약갱신청구권을 썼는지 여부, 직전 임대료 등도 공개하는데 이걸로 임대료가 얼마나 올랐는지, 내가 계약하려는 주택 유형의 주변 시세를 알 수 있기 때문입니다. ‘임대차 알림톡 서비스’도 곧 시행하는데, 이를 통해 갱신 계약을 요청하는 시점도 미리 파악할 수 있게 됩니다.

◇ 최휘> 그런데 당초 6월 1일부터 전월세신고 계도 기간이 끝이 나고 이제 과태료를 내야하는 거였는데. 정부가 이 계도기간을 연장하기로 했잖아요? 그 이유가 무엇인가요?

◆ 손희애> 지난해 6월 1일에 전월세 신고제가 시행됐습니다. 그러나 과태료 부과는 1년을 유예한다고 했죠. 그래서 올해 6월 1일부터 과태료 부과 기간이 시작되는 것이었지만, 정부가 계도 기간 1년 연장하겠다고 발표했죠. 신고제 시행 이후 전월세 신고 건수 증가에도 불구하고 전체 거래 건수에 비해서는 여전히 신고 누락분이 많은 것으로 파악되는 것이 주된 이유라고 합니다. 각 지방자치단체는 당장 6월부터 신고 누락된 계약을 찾아내 과태료를 부과해야 하는데 막대한 행정력 투입이 요구되는 것에 대한 부담을 호소했고요.

◇ 최휘> 이에 따라 정부는 전월세 신고제 계도기간을 1년가량 추가로 연장하되 임대인과 임차인의 자진 신고를 유도할 수 있는 보완 방안도 함께 모색할 것으로 보여집니다. 예를 들어서 장기계약을 하는 '착한 임대인'에게 인센티브를 주고 소형 아파트의 주택임대사업을 부활하는 방안을 논의 중인 것으로 알려져 있습니다.

◇ 최휘> 그런데 앞서 언급하신 착한 임대인 제도! 어제 부동산 정책 발표에서 더 보충됐던데 이 내용도 짚어주시죠.

◆ 손희애> 네, 여러 채를 가지고 있는 상태라도, ‘나 저 집을 맨 마지막에 1주택자로서 팔 거야’라는 계획을 갖고 있는 사람들이 있을 것이다. 그런 경우에도 해당 집의 전셋값을 계약 갱신 시 5% 이내로만 인상하는 상생임대인이라면 거주 요건 면제 등 혜택을 향후에 적용 받을 수 있다는 이야기다. 지금 제도로서는 1세대 1주택자만 혜택을 받는 구조인데, 다주택자에게도 가능하도록 여지를 주겠다는 것이 핵심이다.

◇ 최휘> 그럼 만약 내가 착한 임대인이다! 하는 경우라면 이 양도세 인센티브, 어떻게 적용 받는 것인가요?

◆ 손희애> 양도세 인센티브라는 것은 결국 주택을 팔 때 해당이 되는 거다. 만약 내가 집이 2채가 있는데 는2채 중 하나를 5% 이내로 인상했다면 이 사람에겐 ‘상생임대인’이란 마크가 찍히는 셈인데요. 이 마크가 집을 팔 때까지 지속되는 거라고 보면 된다. 실제로 그 집을 1가구 2주택을 갖고 있어도 나중에 2주택을 팔 때 ‘저는 과거 상생 인센티브 제도 통해서 마크를 받았습니다. 그러니 이 부분은 2주택이 아닌 1주택으로 쳐 달라’고 해서 최종 양도할 때 판정될 수 있게끔 한다는 것입니다.

◇ 최휘> 그렇다면 다시 전세보증금 얘기로 돌아와서. 전세 보증금을 돌려받는 방법은 어떻게 되나요?

◆ 손희애> 전세보증보험이 가장 대표적인 방법입니다. 임차 기간이 끝났음에도 집주인이 전세금을 돌려주지 못 할 때, 우리가 가입한 보증기관이 우리에게 돈을 돌려주는 것인데요. 두 가지로 나뉘는데, 첫 번째로 <전세 보증금 반환 보증> 이 있습니다. 이름 그대로, 전세 기간이 끝났는데도 집주인이 임차인에게 전세 보증금을 돌려주지 못 한 경우, 보증기관이 집주인을 대신해서 보증금을 반환하는 상품이고요. 두 번째는 바로 <전세 대출금 상환 보증>입니다. 전세금을 100% 내 돈으로 하는 경우도 많지 않잖아요. 은행의 힘을 빌리는 경우가 많은데 이런 경우에는 더더욱 문제인 것이, 전세금을 돌려받지 못하면 대출금을 상환하지 못하게 되는 거니까 문제가 커질 수 있어요. 따라서 <전세 대출금 상환 보증>의 경우는 전세 기간이 끝났는데 집주인이 임차인에게 전세금을 돌려주지 못할 때, 보증기관이 대신 은행에 대출금을 갚아주는 상품입니다.

◇ 최휘> 그럼 전세금이 내 돈인지, 아니면 은행에서 대출을 받은 건지에 따라서 달라지겠네요?

◆ 손희애> 맞습니다. 그리고 보증기관에는 주택도시보증공사, 서울보증보험이 대표적입니다. 먼저 ‘주택도시보증공사’에는 <전세 보증금 반환 보증>과 <전세금 안심 대출 보증>이라는 상품이 있고요. 특히 <전세금 안심 대출 보증> 상품은 전세금 반환뿐만 아니라 전세금 대출, 두 가지를 다 보증하기 때문에 많은 분들이 가입하고 있어요. 서울보증보험에는 대표적으로 <전세보장 신용보험>이 있는데요.이 상품은 전세금을 돌려받지 못 했을 땐 물론이고, 최악의 상황이라고 할 수 있는 전셋집이 경매나 공매로 넘어가게 됐을 때도 보증을 해주는 유용한 상품입니다.

◇ 최휘> 얼핏 듣기엔 상품이 비슷한 것 같은데, 아무래도 금리가 유리한 곳에 가입하면 좋을까요?

◆ 손희애> 금리보다는 보험료율과 보증한도를 꼭 따져봐야 하는데요. 시기마다 유불 리가 계속 달라지고 있기 때문에 가입하려는 시기에 주택도시보증공사와 서울보증보험 두 홈페이지를 모두 방문하시고 비교하신 다음에 결정하시는 것이 좋습니다.

◇ 최휘> 그런데 전세 계약을 할 때, 이런 보증 상품에 가입하지 못 했다면 더 이상의 가입 기회는 없는 건가요?

◆ 손희애> 꼭 전세 계약 시점에만 가입을 할 수 있는 건 아닙니다. 주택도시보증공사는 전세계약기간의 만료일 6개월 이전까지는 신청을 허용하고 있고, 서울보증보험은 임대차 계약 개시일로부터 10개월 이내 언제든지 가입 가능합니다.

◇ 최휘> 만약에 이 전세보증보험에 가입하려고 하는데 임대인이 이걸 반대하면 어떡해요?

◆ 손희애> 그건 걱정하지 않으셔도 됩니다. 전세보증보험 가입은 임대인의 협조가 없어도 가능합니다. 다만 전세 기간 중에 임대인이 바뀌는 경우도 종종 있죠. 전세보증보험에 가입돼 있는 상태에서 주인이 바뀌면 이런 경우에는 다시 가입을 해야 됩니다. 살고 있는 집은 같은 집이지만, 임대인 명의가 바뀌었기 때문에 신규가입으로 다시 처리를 해야만 합니다.

◇ 최휘> 끝으로 전월세 계약과 관련한 사기 피해도 많이 들려오는데, 이런 사기 피해를 줄이기 위해서 주의해야 할 점, 뭐가 있을까요?

◆ 손희애> 가장 기초 중에 기초는 계약서 장성 시 계약하러 나온 사람의 신분증과 계약서 상의 이름 대조, 신분증 진위 여부를 확인하는 겁니다. 신분증 진위 여부 확인 방법은 크게 두가지가 있는데요. 첫번째는 ARS 활용입니다. 국번없이 1382번을 누르시면 신분증 진위 여부를 확인할 수 있는 안내방송이 나옵니다. 여기에 집주인의 주민등록번호와 발급일자를 입력하면 진위 여부 간단하게 확인하실 수 있고요. 그 다음 방법은 ‘정부 24’를 활용하는 겁니다. 홈페이지에 접속하셔서 ‘사실 / 진위 확인’이라는 메뉴에 들어가시면 마찬가지로 주민등록번호와 발급일자를 입력하도록 돼 있습니다. 입력만 하시면 진위 여부 바로 확인 가능합니다. 운전면허증을 신분증으로 제시한 경우에는 마찬가지로 ‘정부 24’를 활용하되, ‘운전면허정보’ 메뉴를 활용하시면 되고요.

◇ 최휘> 네, 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다!

◆ 손희애> 네 감사합니다.

◇ 최휘> 지금까지 금융 크리에이터 손희애 작가였습니다.