"2주택자인데 비과세라고?" 우리 집, 비과세되는 요건

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2021년 11월 2일 (화요일)
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 집값이 오르면서 세금에 대한 관심도 더욱 커지고 있습니다. 재산세와 취득세, 양도세에 대한 궁금증 많은데요. 그런데, 복잡한 세금 계산법으로 우리 집이 비과세가 되는 건지, 어떤 상황일 때 비과세가 되는 건지 스스로 계산하기 어려울 때가 많습니다. 오늘, 1주택 비과세, 그 중에서 집이 두 채인 상태로 양도해도 비과세되는 경우에 대해 알아보겠습니다. 그럼 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 신한은행 부동산투자자문센터 우병탁 팀장 화상으로 연결돼 있습니다. 안녕하세요?

◆ 우병탁 팀장(이하 우병탁): 네, 안녕하세요. 

◇ 최형진: 집값 상승과 함께 세금에 대한 관심도 높아진 것 같은데, 예전과 어떻게 다른가요? 

◆ 우병탁: 요즘에는 부동산 세금에 대한 사람들의 관심이 아주 고도화되고 또 복잡해졌다고 많이 느끼는데요. 예전에 상담을 할 때는 주로 ‘이런 경우에 세금에 얼마입니까?’라고 물어보셨다면, 요즘은 ‘이러이러한 경우에는 몇 조 몇 항이 인정되나요?’, 이런 식으로 물어보십니다. 인터넷에서도 아주 구체적인 사안까지 유권해석 사례까지 붙여서 분석을 올리는 분들이 굉장히 많아졌고요. 

◇ 최형진: 아무래도 질문하는 분들이 전문적이 되신 것 같아요. 그만큼 관심이 높아졌다는 것의 방증이고. 오늘 1주택 양도세 비과세와 관련해서 집이 두 채인 상태에서 팔더라도 비과세를 받을 수 있는 경우에 대해 모두 설명해주신다고요?

◆ 우병탁: 네, 우선 1주택 비과세의 요건부터 다시 한 번 짚고 넘어가면요. 거주자인 1세대가 국내에 1채의 주택을 2년 이상 보유하다가 파는 경우에 양도가액, 파는 금액의 9억 원까지는 양도세가 전액 비과세되고요. 양도하는 금액이 9억이 넘는, 이른바 고가 주택은 완전 비과세는 아니고 전체 양도차익 중 9억 원 이하에 해당하는 부분은 비과세되고 9억 원 초과에 해당하는 부분은 과세가 됩니다. 여기에 또 복잡해진 게 17년 8월 2일 이후에 조정대상지역에서 새로 산 집이라면 2년 이상 직접 거주도 해야 비과세가 되는데요. 1주택 비과세는 원칙적으로 집을 파는 시점에 세대, 즉 같이 사는 가족이 가지고 있는 집이 1채여야만 받을 수 있는데, 일정한 조건을 갖춘 때에는 집이 2채인 상태에서 팔더라도 비과세가 되는 경우가 많이 있습니다.  

◇ 최형진: 집이 한 채가 아니고 두 채인데도 비과세가 된다는 건가요?

◆ 우병탁: 맞습니다. 여러 가지가 있는데요. 가장 대표적인 것은 거주이전, 즉 이사를 가기 위한 일시적 2주택입니다. 집을 사고 파는 과정에서 이사를 나가고 들어오는 날짜가 서로 맞지 않을 수 있거든요. 그러면 먼저 새 집을 사놓고 나중에 기존 집을 팔아야 하는 경우에 기존 집을 처분할 수 있는 기간을 유예해주는데, 그걸 일시적 2주택이라고 하고요. 

◇ 최형진: 이런 경우는 굉장히 많잖아요. 

◆ 우병탁: 굉장히 많이 발생할 수 있습니다. 원래는 새로 집을 사고 나서 3년이 지나기 전에 기존 집을 팔면 2주택 상태에서 팔더라도 비과세를 받을 수 있는데요. 조정대상지역에서 조정대상지역으로 옮기는 경우에는 강화됐습니다. 18년 9월 17일부터 19년 12월 16일 사이엔 처분 유예기간이 2년으로 줄었고요. 19년 12월 17일부터 현재까지는 1년 안에 기존 집을 처분하고 또 새로 산 집으로 전입도 해야 하는 것으로 다소 강화되긴 했습니다. 

◇ 최형진: 아무래도 집값을 잡기 위한 조치인 거죠?

◆ 우병탁: 네, 두 개의 집을 계속 길게 가져가려고 하는 걸 막기 위한 조치입니다. 

◇ 최형진: 이사 가기 위해서 어쩔 수 없이 일시적으로 2주택이 된 경우엔 일정한 기간 내에 처분하면 비과세가 된다는 말씀인데요. 그럼 그 외에 또 다른 경우도 있습니까?

◆ 우병탁: 네, 역시 많이 있고요. 다음은 상속으로 인한 1세대 2주택의 특례라는 게 있습니다. 내가 살던 집이 1채 있는데, 따로 거주하시던 부모님이 돌아가시게 되면 그 집을 내가 상속받게 되잖아요. 그러면 본의 아니게 일시적으로 집이 2채가 되는 거죠. 이때 내가 원래 살던 집을 먼저 팔면 역시 2주택인 상태이지만 비과세를 받을 수 있는데요. 다만 조건이 있습니다. 나와 부모님, 즉 자녀세대와 부모세대가 각각 별개의 세대여야 하고요. 내가 부모님 집을 상속받기 전부터 원래 내가 가지고 있던 집에 대해서만 이런 특례를 인정해주게 됩니다. 상속 외에도 노부모를 봉양하기 위해 합가를 하거나, 혼인으로 인해 2주택이 된 경우에도 역시 일정한 요건 하에 2주택 상태에서 양도하더라도 역시 비과세를 받을 수 있습니다. 이런 동거봉양이나 세대합가의 경우에 각각 처분 제한기간이 있는데, 동거봉양의 경우에는 10년, 혼인으로 인한  일시적 2주택의 경우엔 5년 기간 내 팔면 됩니다. 

◇ 최형진: 그런 조건은 없습니까. 동거봉양의 경우에 부모님의 나이가 어느 정도 이상이어야 된다거나요. 

◆ 우병탁: 동거봉양의 경우 부모님은 만 60세 이상이어야 되는데요. 이 동거봉양을 위해 주민등록상 세대합가 하는 날, 그 날짜에 만으로 60세가 되었느냐가 중요한데요. 부모 중 한 분만 60세가 넘더라도 이 경우 가능하고요. 

◇ 최형진: 거주이전을 위한 일시적 2주택, 상속으로 인한 2주택과 동거봉양, 혼인으로 인한 2주택, 다들 이유가 확실한 내용을 말씀해주셨습니다. 그 외에도 또 비과세 되는 경우도 있습니까? 

◆ 우병탁: 네, 또 있어서 역시 복잡한데요.  

◇ 최형진: 생각보다 많네요. 

◆ 우병탁: 농어촌주택이라고 해서 귀농이나 귀어하기 위해서 농어촌지역을 구입하는 경우에도 5년간 처분 유예기간이 주어지고요. 귀농이나 귀어가 아니더라도 일정한 요건을 갖춘 농어촌주택, 흔히 작은 걸 얘기합니다. 농어촌 지역에 있는 작은 집은 이걸 취득하더라고 본인이 원래 가지고 있는 집, 2주택 상태라도 비과세를 받을 수 있고요. 이것 외에도 문화재보호법에 의한 지정문화재주택, 등록문화재 주택, 한옥 같은 걸 생각하시면 되고요. 이걸 가진 경우에도 역시 비과세를 받을 수 있습니다. 직장의 변경이나 전근 등 회사를 옮겨야 되어서 근무 상 형편 때문에 어쩔 수 없이 잠시 두 채의 집이 되는 경우나 1년 이상의 치료, 암 같은 것들을 말합니다. 혹은 요양이 필요한 경우를 위해서 일시적으로 2주택이 된 경우에도 역시 비과세되는 경우가 있습니다. 그 외에 임대 주택을 가지고 있는 경우도 역시 비과세 가능한 경우가 있습니다. 

◇ 최형진: 이게 1주택 양도세, 비과세 한 가지만 방송을 하는데도, 정말 다양한 사례가 있는 것 같습니다. 이거 공부하는 거 괜찮으세요? 전문가한테 이런 질문 드리는 것도 그러지만 사례가 너무 다양해서요. 

◆ 우병탁: 어렵습니다. 저처럼 이쪽 세금을 다루고 있는 사람들 입장에서도 워낙 복잡해서 사안 별로 다 따져봐야 해서 어려운 것은 사실입니다. 

◇ 최형진: 지금 말씀드린 것처럼 정말 다양한 사례가 있어서 각자에게 어떤 상황인지를 본인도 파악하는 게 중요할 것 같거든요. 어떻게 보십니까?

◆ 우병탁: 지금 설명 드렸던 내용들을 세세한 항목까지 이해하시기는 어렵고요. 다만, 중요한 포인트는 말씀드린 것처럼 두 채의 집을 가지고 있다가 판 경우에도 불가피하다고 생각될 수 있는 여러 가지 경우에는 중과를 하는 것이 아니라 비과세까지 받을 수 있다. 그러니까 상세한 내용보다는 내가 이런 요건들에 혹시 해당되지 않는지에 대해서 잘 살펴보시고 각자 그런 요건에 맞다면 그 기간에 맞춰서만 처분 기간 등을 준수하시면 그게 도움이 될 수 있을 것 같습니다. 

◇ 최형진: 지금 상담들도 속속 들어오고 있는데요. 애청자 상담입니다. ‘9억 원 이하 2주택인데요. 공동명의는 시가 18억일 때 9억씩으로 보나요?’

◆ 우병탁: 아닙니다. 주택의 수익 자체는 아주 작은 집을 갖고 있다고 하더라도 각각의 집으로 보는 것이기 때문에 이건 2주택으로 과제가 된다고 보시면 되어요. 그 중에 나중에 비과세 요건을 갖춘 한 채만 비과세를 받으실 수 있습니다. 

◇ 최형진: 다음 상담입니다. ‘자식이 부모한테 빌라를 명의이전하려고 하는데, 부모님은 무주택, 자식은 빌라 물건 외에 없습니다. 시세는 3억 미만이고요. 이 경우, 비과세가 되나요?’

◆ 우병탁: 지금 말씀하신 부분은 증여로 보는 게 맞을 것 같습니다. 부모님으로부터 돈을 받고 파는 경우는 아니실 것 같고. 명의를 무상으로 이전해주실 경우엔 보통은 부모가 자녀에게 증여하는 경우가 많은데, 자녀가 부모에게 증여를 하는 경우도 똑같이 10년 동안 5천만 원을 제외한 나머지에 대해서는 세금을 내셔야 됩니다. 그래서 3억이면 5천만 원 빼고 2억 5천에 대해서는 증여세가 발생하실 수 있습니다. 

◇ 최형진: 알겠습니다. 다음 상담입니다. ‘저는 조정대상지역에서 일시적 2주택으로 이사를 가야하는 상황인데, 새로 사려는 집에 기존 세입자가 있는 상태입니다. 비과세를 받기 위해서는 기존집도 1년 안에 처분하고 새집으로 전입도 해야 되는데요. 그렇게 할 수 없는 상태예요. 방법이 없을까요?’

◆ 우병탁: 법에서도 이런 부분을 미리 상정을 하고 있고요. 이 경우, 이사를 가려는 집에 기존 세입자가 현재 매도하신 분과 임대차 계약을 체결해서 아직 기간이 남아있다면 나가라고 할 수 없겠죠. 그래서 최대 2년의 한도 내에서 남아있는 임대차 기간, 예를 들어서 1년 반이 남았다고 한다면, 1년 반 기간까지는 기존 집을 처분하는 기간. 원칙적으로 서울 같은 지역에서는 1년이지만, 이게 1년 반까지로. 잔여 만기까지 처분 기간도 연장되고 전입해야 되는 기간도 연장이 됩니다. 그래서 잔여 만기를 살펴보시면 되겠습니다. 

◇ 최형진: 다음 상담입니다. ‘2주택인데 한 주택이 재개발 될 경우는 비과세가 됩니까?’

◆ 우병탁: 두 채의 집을 가지고 있다가 그 중에 하나가 재개발이 되는 경우는 재개발로 인해서 집이 허물어지고 공사를 하는 기간에도 이 경우에는 입주권이라고 해서 처음부터 두 채의 집을 가지고 계셨던 상태이기 때문에 남아 있는 한 채를 팔더라도 비과세를 받으실 수 없습니다. 

◇ 최형진: 비과세가 안 된다는 말씀이시네요. 다음 상담입니다. ‘조정대상지역에서 갈아타기를 하는데, 새로 구입하는 집 잔금일에 임대차 계약을 체결한다면, 잔여 임차만기 즉 2년까지 처분 기간이 연장된다고 볼 수 있을까요?’

◆ 우병탁: 말씀하신 경우는 주의가 좀 필요해보입니다. 국세청 예규 상으로는 처분 기간이 좀 전 설명 드렸던 잔여 만기까지 연기되기 위해서는 전 소유자, 매도인과 임차인이 계약을 체결한 경우에만 인정을 해주는 것이거든요. 그래서 잔금일 시점에 잔금을 다 치르고 본인이 소유자로서 새로운 임차인과 계약을 하는 경우에는 처분기간이 연장되지 않는다고 봐야 합니다. 

◇ 최형진: 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 

◆ 우병탁: 고맙습니다.