슬기로운 라디오생활
  • 방송시간 : [월~금] 10:30~11:30
  • 진행: 최형진 / PD: 이은지 / 작가: 구경숙

인터뷰 전문

세종 특공 폐지 후 첫 분양, 전문가 "무조건 청약"
작성자 : ytnradio
날짜 : 2021-07-27 13:13  | 조회 : 1513 
YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2021년 7월 27일 (화요일)
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 김학렬 스마트튜브 부동산 조사연구소장


* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 최근 몇 년간 부동산 시장에서 주목했던 지역 중 하나가 세종시인데요. 세종시의 기관이전 특별공급이 폐지되고 첫 번째 분양이 시작됩니다. 자세한 내용 살펴보고, 내일부터 3기 신도시 사전청약 접수가 시작되는데요. 관련 내용도 짚어보겠습니다. 그럼 함께 말씀 나누실 분 모셔보죠. 유튜브 빠숑으로도 잘 알려진 스마트튜브의 김학렬 부동산 조사연구소장 전화연결 돼있습니다. 안녕하세요?

◆ 김학렬 연구소장(이하 김학렬): 네, 안녕하세요. 

◇ 최형진: 세종시 특별공급 폐지 후 첫 분양이 시작된다고요. 어떤 내용입니까?

◆ 김학렬: 이전까지는 세종시 이전기관 공무원들을 대상으로 했던 아파트 특별공급제도가 있었습니다. 주택 공급에 대한 규칙 47조 1항에 이런 문구가 있었거든요. 행정중심복합도시 예정지역에서 건설하는 주택을 수도권 지역에서 행복도시 예정지역으로 이전하는 국가기관, 지방자치단체와 공공기관 종사자들에 대해서 1세대 1주택 기준으로 한 차례 특별공급 할 수 있다, 라는 조항이 있었습니다. 그 조항을 삭제했습니다. 삭제한 다음에 최초로 분양하는 것이 이번 주에 분양하는 세종자이더시티라는 단지입니다. 

◇ 최형진: 그럼 그동안 세종시는 이전기관 특별공급만 계속 해왔던 겁니까?

◆ 김학렬: 아닙니다. 일반공급도 있었고 특별공급도 있었는데, 일단 특별공급물량들이 미리 확보된 상태에서 나머지 물량들을 일반공급을 해왔거든요. 그래서 일단 세종시로 무조건 내려갔던 공공기관들 공무원들 같은 경우는 주택 소유여부와 상관없이 세종시에 있는 주택들을 한 채는 무조건 당첨 받을 수 있었던 그런 조건들이었습니다. 문제는 그동안 세종시가 초기엔 쌌는데 최근에 수요는 몰리고 공급이 적다보니까 시세가 굉장히 많이 올라갔습니다. 초기 분양가 대비 세 배 정도 올라가다 보니까 오히려 실제 세종시 공무원들은 내려가지 않고 아파트 한 채를 소유함으로써 어떻게 보면 투자, 투기의 수단으로 악용된다는 비판들이 있었고요. 그런 비판들을 받아들여서 더 이상은 특별공급이 없다, 일반적인 공급을 하겠다고 정책을 바꾼 것이죠. 

◇ 최형진: 그렇군요. 이제 첫 분양이면 이후에도 분양이 계속 기다리고 있는 겁니까?

◆ 김학렬: 그렇죠. 지금 세종시가 총 여섯 개 생활권이 있는데요. 4생활권까지는 거의 분양이 됐고, 5,6생활권이 남아있습니다. 그래서 6생활권 반 정도 분양했는데, 반 정도가 아직 남아있고요. 5생활권은 아직 분양을 시작 안 했기 때문에 아마 아직까지도 공급할 물량이 남아있다고 보시면 됩니다. 

◇ 최형진: 세종시하면 사실 굉장히 많이 오른 지역 중 하나잖아요. 지금 많이 비싸죠?

◆ 김학렬: 초기 분양가가 평당 500~600만 원 정도 됐거든요. 2012년도 분양했을 때, 580만 원 정도로 기억하는데요. 지금 분양가는 천만 원대 중반 정도 됩니다. 그런데 실제적으로 거래되는 시세들을 보면, 평당 3~4천만 원 정도 합니다. 그러니까 초기 분양가 대비해서는 거의 8배가 오른 거고요. 지금 현재 공급하는 분양가 대비해서도 3배 이상 오른 시세로 거래가 되고 있기 때문에 많이 올랐고, 아마 전국 17개 광역 지자체가 있는데 광역 지자체 중에서는 최근 5년 동안 가장 많이 오른 지역으로 보시면 됩니다. 

◇ 최형진: 세종시 같은 경우엔 꾸준히 물량도 공급되고 있어요. 그러면서 시세가 떨어지지 않을까 고민하는 분도 계신데, 지금 분양에 도전하는 게 시기상 괜찮을까요? 좀 더 기다려야 할까요?

◆ 김학렬: 아까 설명 드렸다시피 지금 세종시의 아파트 평균시세가 3천만 원 전후입니다. 지금 분양하는 분양가는 천만 원대거든요. 아무리 시세가 빠진다고 하더라도 1/3토막이 날 가능성은 제로라고 보시면 됩니다. 거기가 시세 대비 낮게 분양할 수밖에 없는 게 광역 공공택지거든요. 분양가상한제 이런 규제들이 있기 때문에 조성원가 이상으로 분양할 수 있다 보니까 굉장히 저렴하게 분양을 하고 있고요. 일단 시세적인 측면에서는 저렴하기 때문에 무조건 청약을 하셔야 된다고 생각을 하고 있고, 또 하나는 세종시는 지금 인구가 증가하고 있습니다. 최초에 12만 명으로 시작을 했는데 지금 36만 명이 됐고, 세종시 기본 도시계획에 보게 되면 2030년도까지 50만이 무조건 넘는 걸로 되어 있거든요. 확정된 계획으로만요. 그럼 지금 세종시는 절반 정도 온 것으로 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 도시의 성장이라든지 인구의 증가속도, 일자리 등을 감안한다고 했을 때 지금 많이 올랐기 때문에 살짝 조정을 중간중간 받을 수 있긴 하지만 시세도 저렴하고 도시도 커가는 중간이기 때문에 지금 분양 받는 것들에 대해서는 전혀 걱정하실 필요가 없다고 단정적으로 말씀 드릴 수 있습니다. 

◇ 최형진: 경쟁률은 어떤가요?

◆ 김학렬: 높습니다. 이건 가점이 엄청 높을 것 같고요. 그렇기 때문에 거의 만점 가까운 점수가 되어야지 가점제로는 성공할 수 있을 것 같습니다. 다만 이번 세종 자이더시티 같은 경우는 대형평형들이 있습니다. 대형평형 같은 경우는 추첨제거든요. 그래서 가점이 낮더라도 조건이 되시는 분들은 무조건 청약을 넣으시라고 제안을 드리고 있고요. 이른 추첨제 같은 건 특별한 조건이 있는 게 아니기 때문에 누구에게나 기회가 제공되고 있다고 말씀 드릴 수 있습니다. 

◇ 최형진: 굉장히 단정적으로 말씀하시네요. 세종시 분양해라.

◆ 김학렬: 분양가가 워낙 싸고요. 도시가 성장할 것들이 확정적으로 준비가 되어있고, 지금 여러 가지 새로 들어오는 시설들도 아직 반밖에 안 들어왔거든요. 앞으로 좋아질 것들이 많기 때문에 세종시는 향후 10년 동안은 퇴보 없이 계속 발전할 지역으로 보셔도 될 것 같습니다. 

◇ 최형진: 내일부터 3기 신도시 청약 접수도 시작되는데요, 1차 사전청약 대상지역은 어디인가요?

◆ 김학렬: 인천 계양이 있고요. 위례가 있고, 성남 복정1, 남양주 진접2, 의왕 청계2, 이런 지역들이 내일 사전청약을 하고요. 총 4,333가구입니다. 

◇ 최형진: 올해 12월까지 총 네 차례에 걸쳐서 공급이 되겠죠?

◆ 김학렬: 4차에 걸쳐서 청약을 할 예정이고요. 8월을 시작으로 10, 11, 12월 연달아서 청약을 할 예정이고요. 다 해서 아마 3만 세대 정도 분양예정이라고 보시면 됩니다. 

◇ 최형진: 아무래도 강남과 인접한 하남, 과천 쪽이 선호지역 아니겠습니까?

◆ 김학렬: 하남 교산과 과천 신도시가 있는데 가장 인기가 많은 지역이고요. 국토교통부에서도 사전 설문조사를 했는데 1등이 하남 교산이 나왔거든요. 그만큼 인기가 많은 지역이라서 이번에는 빼놓은 것 같고 조용필이라든지 BTS가 항상 맨 마지막에 나오잖아요. 아마도 후반에 분양을 하지 않을까 싶습니다. 

◇ 최형진: 공급 유형에 따라서 우선 사전 청약 지원 자격도 달라지는 거죠?

◆ 김학렬: 그렇죠. 일단 3기 신도시 같은 경우는 특별공급이 많습니다. 거의 80% 가까운 물량들이 특별공급이기 때문에 과거에는 이런 공급물량 같은 경우는 가점제가 아니라 매월 10만 원씩 넣는 주택청약저축이 있는데 오랜 기간 동안 가장 많이 넣었던 분들을 대상으로 우선순위를 줬었는데요. 이번에는 그런 일반 공급분은 15%고요. 나머지 85%는 특별공급이 대부분입니다. 그렇기 때문에 그동안 가점제 청약에서 소외되었던 2030 분들한테도 기회가 돌아간다고 보시면 될 것 같고요. 특히 신혼부부들한테 굉장히 많은 물량이 되어 있거든요. 그래서 아마 신혼부부 같은 경우는 이번 사전 청약을 꼭 노리십시오, 라고 제안을 드리고 싶습니다. 

◇ 최형진: 그런데 이렇게 나눠지는 상황에서 이번 청약을 두고 4050 무주택자, 중장년층에는 좀 불리한 게 아니냐는 주장도 있거든요?

◆ 김학렬: 그것도 특징인 것 같습니다. 가점제로 하게 되면 당연히 4050, 심지어는 60까지 대부분 당첨되는 나이대를 보면 40대 이상이었거든요. 실질적으로 10만 원씩 매달 붓는 금액을 보게 되면 2천만 원 이상을 부어야지 당첨 가능성인 높거든요. 그러다보니까 2030의 경우는 물리적으로 당첨가능성이 없었습니다. 그렇다보니까 2030의 불만들이 쌓였고, 정부에서는 이걸 보완하기 위해서 2030에게 특별공급이라고 하는 특별한 제도들을 넣어서 물량을 할애했는데, 문제는 원래 전체 파이가 있잖아요. 100이라는 파이에서 2030을 배려하기 위해서는 파이를 키웠어야 되는데, 기존 파이를 나눠준 거잖아요. 그렇다보니까 405060 기존에 당첨 가입금액이라고 하는데, 많이 납입을 하셨던 분들한테는 기회가 축소된 것도 사실입니다. 

◇ 최형진: 지금 분양가상한제가 적용되지만 인근의 시세를 반영해서 분양가는 상대적으로 높아질 수 있는데, 본인의 자산과 소득수준에 따라서 꼼꼼하게 따져보는 게 중요할 것 같은데요. 접수 전에 다시 한 번 점검해봐야 하는 부분 어떤 것들이 있을까요?

◆ 김학렬: 일단 3기 신도시 같은 경우는 거주지 우선이라는 게 있기 때문에 거주지에 대한 부분들을 챙겨보실 필요가 있을 것 같고요. 특별공급 같은 경우는 특별공급에 대한 조건들이 굉장히 까다롭게 있습니다. 나중에 부적격 당첨들이 꽤 많이 나오거든요. 그래서 정말 당첨이 될 수 있는 조건인지를 따져보시는 게 가장 중요할 것 같고요. 그것들 때문에 당첨 가능성이 낮거나 조건이 안 된다고 해서 포기하지 마시고요. 왜냐하면 사전청약은 말 그대로 사전청약이기 때문에 본 청약 때까지만 조건을 맞추시면 됩니다. 일단 사전청약 같은 경우는 미리 다 넣어보시면 좋겠다고 말씀을 드리고요. 사전청약에 당첨이 되신다고 하더라도 본 청약 안 하셔도 되거든요. 다른 좋은 청약 기회가 있어서 거기에 당첨되게 되면 사전청약을 포기하면 됩니다. 그렇기 때문에 사전청약 같은 경우는 일단 한 번 이 지역에 당첨되어서 거주하실 의향이 있으신 분들은 무조건 넣으시라고 제안 드리고 있습니다. 

◇ 최형진: 이처럼 3기 신도시 사전청약이 시작되면서 공급 물량이 늘어 부동산 시장이 조금은 안정화 되지 않겠냐, 이런 기대도 있는데 영향이 있을까요?

◆ 김학렬: 당연히 영향이 있고요. 어차피 지금 수요 대비 공급이 적어서 생긴 문제들이기 때문에 당장 이사를 들어가서 살 수 없다고 하더라도, 일단 미래에 들어갈 주택들을 사놓은 것이기 때문에 한동안은 전셋집을 샀거나, 일반 매매집을 샀거나 그런 수요들은 줄어들 수 있습니다. 그만큼 수요가 줄어들 수 있기 때문에 이렇게 사전청약이라도 많이 할 수 있다고 하면 주택시장 안정에 크게 도움이 될 걸로 예상이 됩니다. 

◇ 최형진: 여담입니다만, 지금 아파트나 집을 구매하시려는 분들 기다리는 게 좋겠습니까? 지금 알아보시는 게 좋겠습니까?

◆ 김학렬: 기다리라고 제가 제안을 드리는 분은 딱 한 분입니다. 청약 가점이 높으신 분들은 자기가 원하는 단지를 청약할 수 있을 때 넣으시면 되기 때문에 기다리시면 되는데, 가점도 되지 않고 다른 대안이 없는 분들은 무조건 내 집 마련은 빨리 하시는 게 맞습니다. 투자가 아니기 때문에 그렇고요. 시기라는 게 없습니다. 내 집 마련은 시간이 흐르면 흐를수록 더 어려워지면 어려워지지 쉽지는 않거든요. 그렇기 때문에 내 집 마련은 먼저 일단 해놓으시고 나머지 부분들은 그 다음에 걱정하시면 좋겠다는 말씀을 제안 드리고 싶네요. 

◇ 최형진: 내 집 마련할 때 중요시해야 할 부분이 있을까요?

◆ 김학렬: 가장 기본적으로 지금 집을 사지만 매도할 때는 미래가 되잖아요. 통상적으로 10년 정도는 거주한다고 보시면 될 것 같고, 지금 가치 대비 10년 후에 미래가치가 높아졌을 만한 지역들이나 그런 단지들을 선택하시란 말씀을 드립니다. 현재에 취약하다 하더라도 여러 가지 개발 계획이나 호재가 실현될 수 있는 지역들은 지금 들어가시면 좋겠고요. 이미 좋은 지역들 같은 경우는 너무 많이 올랐다고 포기하시는 경우가 있거든요. 그런데 보통 많이 오른 지역들이 더 많이 오르는 경향들이 있기 때문에 미래가치적인 측면, 지금 가치가 아니라 미래 가치가 더 올라갈 수 있는지, 지금 싸고 비싸고, 이게 중요한 게 아니라 미래 가치가 올라갈 수 있는지에 조금 더 신경을 쓰시면 좋겠다고 제안을 드립니다. 

◇ 최형진: 아무리 싸도 지금 이런 아파트는 사면 안 된다, 잔반처리반이 되면 안 된다는 얘기가 있는데, 사면 안 되는 아파트도 있습니까? 

◆ 김학렬: 굉장히 많습니다. 최근에 더 많아졌고요. 최근에 제가 강조해서 칼럼을 쓰거나 강의하는 게 그런 부분들일 텐데요. 실거주 목적으로 보통 10년 정도 산다고 말씀을 드렸는데, 10년 동안 가격이 올라갈 수 있는 지역들은 상관이 없습니다. 그런데 최근에 단기적인 투자 수요가 몰린 지역들이 있어요. 예를 들어서 1억 원 공시지가 이하, 그런 저렴한 주택들이라든지 아니면 비규제 지역이어서 단기간에 수요가 몰린 지역들이 있습니다. 그 지역이 올랐기 때문에 계속 올라갈 것처럼 착각을 하시는 분들이 있으실 텐데, 실질적으로 실제 거주하기 위해 들어왔는지 아니면 투자자가 샀는지를 분리하셔야 될 것 같고요. 실제 거주자가 아닌 투자자가 많이 산 아파트 같은 경우는 지금 따라 사는 것은 위험하다고 제안 드리고 싶습니다. 

◇ 최형진: 애청자 분들 질문이 올라오고 있는데요. ‘사전청약 후 본 청약 때 연봉이 올라서 소득요건을 충족 못하게 됐습니다’, 라고 하셨는데 가능합니까?

◆ 김학렬: 네, 사전청약 때 가능하다면 상관없습니다. 괜찮습니다. 당첨이 된 다음에 조건이 바뀌는 것들을 괜찮습니다. 그래서 제가 사전청약을 넣으라고 말씀드렸던 이유가 그런 겁니다. 

◇ 최형진: 다음 질문입니다. ‘한 사람이 여러 군데 사전청약에 도전할 수 있어요?’

◆ 김학렬: 그건 안 됩니다. 무조건 한 건만 됩니다. 만약 그래서 올해 네 번을 하잖아요. 1차 떨어지고 2차는 할 수 있습니다. 떨어진 다음에 할 수는 있는데 동시에 여러 군데를 넣을 순 없습니다. 

◇ 최형진: 다음 질문입니다 ‘사전청약을 넣는 지역에 거주하지 않은 상태로도 청약이 가능할까요?’

◆ 김학렬: 본 청약까지 그 조건을 완수하면 될 수 있고요. 그래서 본 청약까지는 보통 2년 이상 남았기 때문에 투기과열지역 같은 경우는 2년 거주하면 되는 곳들이고요. 조정대상지역은 1년, 그 외 지역들은 6개월이기 때문에 본 청약하기 전까지만 조건을 맞추시면 됩니다. 

◇ 최형진: 다음 질문입니다. ‘사전청약 자격요건 좀 다시 한 번 알려주세요’

◆ 김학렬: 이건 정말 케이스바이케이스고 워낙 많기 때문에 방송으로 설명 드리기 길고요. 3기 신도시라고 치면, 국토교통부에서 만들어놓은 사이트가 있습니다. 굉장히 알기 쉽게 그림으로 설명해놨거든요. 그래서 인터넷에 ‘3기 신도시’ 쓰시면 아마 사이트가 나올 겁니다. 3기 신도시 사이트를 추천 드립니다. 

◇ 최형진: 가장 기본적인 게 일단 청약저축에 가입되어 있어야 되고, 해당 지역에 말씀하신 것처럼 거주하셔야 되고, 이런 것들이 있습니다. 

◆ 김학렬: 그리고 예를 들어서 희망신혼타운은 그것대로 있고요. 여러 가지 조건들이 있습니다. 생애 최초라든지 기타 등등이 있기 때문에 각각에 맞는 조건들을 따져봐야 될 것 같거든요. 전반적으로 청약통장이 있고, 이런 것들은 공통적이겠지만 특별공급도 생애 최초, 신혼부부, 다자녀, 노부모부양 등이 있기 때문에 각각 조건에 맞춰서 따로 체크해볼 필요가 있습니다. 

◇ 최형진: 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 

◆ 김학렬: 고맙습니다. 
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