[생생경제]정부, 3기 신도시 공급 외에 정책 혼선 해결해야(송승현 도시와 경제 대표)

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 전진영 PD

■ 방송일 : 2021년 7월 6일 (화요일)

■ 대담 : 송승현 도시와 경제 대표

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제]정부, 3기 신도시 공급 외에 정책 혼선 해결해야

◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 3기 신도시 관련 노형욱 장관의 발언을 포함을 해서 최근 굵직한 이슈들을 전반적으로 짚어 보도록 하겠습니다. 도시와 경제 송승현 대표 전화 연결되어 있습니다. 대표님 안녕하십니까?

◆ 송승현 도시와 경제 대표(이하 송승현)> 네, 안녕하세요.

◇ 전진영> 자 먼저 노형욱 장관의 발언부터 좀 살펴보겠습니다. 3기 신도시 분양가격을 공개를 했는데, 집값 안정을 위해서 시세의 60에서 80%로 책정을 하겠다. 일단 이 발언을 어떻게 들으셨습니까?

◆ 송승현> 취지는 굉장히 좋게 봤습니다. 그리고 나온 가격대로 진행이 되었으면 좋겠다, 라는 생각을 가지고 있고요. 국토부 내용은 이달 15일 인천 개항부터 3기 신도시 사전 청약을 진행을 할 예정인데요. 공급 예상 가격을 보도한 내용을 보고 살펴봤는데요. 전용 면적 59m2는 3억 5000만 원. 74m2는 4억 5000만 원 정도로 공급될 것으로 예상이 되고요. 남양주 진접 같은 경우는 3억 5000, 4억 정도로 공급이 될 것으로는 보여집니다. 그리고 성남 복정도 51m2가 6억 원, 59m2가 7억 원. 의왕, 청계2 같은 경우는 55m2가 5 억 원, 그리고 위례의 신혼 희망 타운은 55m2가 5억 9000만 원으로 공급될 예정인데요. 과거에 주택 가격, 그러니까 주택 가격이 상승하기 전과 비교를 하면 물론 높다고 느껴질 것으로는 보여지는데, 현재 주택 가격이 급등한 상황에서는 가격을 조금 고려를 했다면, 저렴하다, 라고 판단이 되고. 시세 60에서 한 80%라고 하는데, 시세 기준이 현재 시세 기준인지, 조금 더 시간이 지나고 나서의 시세라든지, 여러 가지 보상 절차 안에서 가격이 조금 더 오르지 않을까, 라는 시장에서는 많은 궁금증을 가지고 있어서. 지금 시세에서 60에서 80%정도로 진행이 된다, 라면 그래도 무주택 실수요자 분들이라면 기대를 해보고, 좀 접근할 수 있는 금액이 아닌가 하고 판단을 해봤습니다.

◇ 전진영> 예, 이렇게 가격을 공개를 하면서, 노형욱 장관이 방점을 찍은 것은 이 부분이었습니다. ‘영혼을 끌어 모아서 무리하게 대출을 하지 말아라.’ 그러니까, ‘영끌’하지 말라. 이 부분을 굉장히 강조를 했거든요. 그런데 정 반대인 거 같아요. 시장 분위기는.

◆ 송승현>맞습니다. 제가 조금 전에 말씀을 드린 것처럼, 이 가격대로 나오면 굉장히 좋은 것이거든요. 계획을 한 대로 최종 분양가가 결정이 되고, 일부 시세가 기준대로 보면, 어쩌면 로또가 되는 것이기 때문에. 시세보다 저렴하다고 하니까 시세가 높으면 높을수록 그 폭이 더 크니, 로또죠. 그러니까 한 마디로 시세 대비 60%가량의 저렴한 가격이기 때문에 사전 청약에 대한 관심도나 흥행도는 굉장히 높을 거 같습니다. 다만 ‘영끌’ 발언 때문에 이런 것들이 흥행 요소가 되지만, 진짜 집이 필요하신 분들이나, 오랫동안 고민을 하신 분들에 대한 그 분들이 당첨될 확률이 적어지는 것이 아닌가, 라는 걱정도 되기 때문에. 이런 ‘영끌’ 발언이 굉장히 시장에서는 기대감을 키우는 점이 발생을 할 거 같고요. 좀 전에 지적을 하신 것처럼 로또라는 인식이 점점 확산이 된다면, 당첨 확률 같은 것이 굉장히 적어지지 않을까. 그래서 공동 물량에 대해서 조금 더 고민을 해봐야 할 것으로 보입니다.

◇ 전진영> 네, 그리고 집값상승의 배경에 대해서도 이러한 언급을 했습니다. 지금 현 정부의 부동산 정책이 집 값 상승의 결정적인 요인이라기보다는 금리로 인한 막대한 유동성도 있고, 거시 경제 상황으로 꼽는 기조가 여전하다는 모습을 보여줬거든요?

◆ 송승현>근데 그것은 좀 다른 의견인 것이. 민주당 대선 예비 후보들조차도 문재인 정부의 가장 실패를 한 정책이 부동산 정책이라고 꼽았고. 최근 들어서 갤럽이라든지 하는 조사기관에서도 부동산 정책에 대해서 설문을 했는데,‘잘못을 했다.’ 라는 의견이 78%로 기록을 했거든요. 그러니까 거시 경제나 유동성을 가지고 일종의 핑계처럼 느껴질 수 있을 것으로 보여지고요. 또 지금 이런 수요 억제책, 공급책, 조세 정책들, 이런 것들이 시장에서 운영을 하면서 현실하고 조금 먼 이야기를 계속 하고 계시는 부분이 있어서 조금 아쉬운 부분이 있습니다. 취임 한 기간이 굉장히 길지 않음에도 불구하고, 시장 환경이라든지, 거시 경제를 거론을 하면서 이런 기조나, 주택 가격의 배경을 말씀을 하시는 것은 반론을 하는 것은 조금 무리감이 있어 보이고요. 그 다음에 이런 조정대상 지역을 확대를 했다든지, 안전 진단 강화, 또 9억 원 이상의 고가 대출을 금지하는 여러 가지 부동산 제제 들이 부동산 집 값 상승도 상승이기는 하지만, 굉장히 조금 혼란스럽고, 고통스러운 정책이었다. 이렇게 평가를 하겠습니다. 그래서 상승 배경이 있기도 하지만 굉장히 혼란스러운 그런 집값 상승이었다, 라고 평가를 해볼 수 있겠습니다.

◇ 전진영> 그리고 노형욱 장관이 ‘영끌’을 하지 말라, 라고 방점을 찍었던 근거로 2, 3년 뒤에는 집값이 반대로 떨어질 수 있다는 이야기를 했거든요. 이런 정부의 ‘고점 경고’가 시장에는 얼마나 먹힐까요?

◆ 송승현> 그런데 그 텍스틀 보면, 빨리 올 것인지, 2, 3년 후에 올 것인지를 단언을 할 수 없지만, 이라는 말이 조금 들어가 있더라고요. 확신은 완벽하게 하기에는 어려울 것이라고 보여져요. 근데 거기에 또 암호 화폐와의 시장하고 비교를 하면서 투자자에 대한 걱정을 했지만, 사실 암호 화폐와의 역사하고 부동산 가격의 가격추이에 대한 데이터의 양은 굉장히 다르기 때문에 조금 우려에 대한 해석으로 보는 것이 적절하지 않을까, 라고 생각을 하고 있고요. 근데 여러 가지 고점 경고를 지금까지 많이 했었지만, 주택 가격 상승에 대한 전망 같은 경우가 많이 틀려서 신뢰도를 잃었고. 이것이 학습효과가 되었다고 보여지고요. 금리라든지, 유동성에 대해서 강조를 하고는 있지만, 2008년하고는 유사점은 물론 있습니다. 가격에 대한 피로감이라든지 공급 위주로 정책을 선회를 한 점, 이 점을 비슷하다고 보여지지만 입주 물량이나, 미분양 주택, 또 주택 경기 지표. 앞으로 대선을 앞둔 규제 완화책도 계속 나오고 있거든요. 그리고 이런 규제 완화에 대한 기대감 같은 경우가 정책의 혼선을 계속 가지고 있기 때문에 단순히 3기 신도시만의 공급 대책으로 이 시장의 고점경고를 하는 것은 정확한 해석이라고 보기는 어렵고요. 그냥 우려에 대한 해석, 그 다음에 아까 제가 말씀을 드린 텍스트에서도 단언을 할 수 없다는 것도 약간 고려를 하신 다음에 모든 책임을 다 받지 않으시고, 했으면 좋겠습니다.

◇ 전진영> 그러니까요. KB국민은행에서 내놓은 월간 주택가격 동향 통계를 보면, 전국 기준으로도 이미 집값이 10%정도 올랐고, 이미 작년 1년 치보다도 올랐기 때문에 지금이 고점이다, 라고 경고를 하는 것이 무슨 의미가 있나, 시장에서. 이런 생각이 사실 시민들의 입장에서 들 수밖에 없을 거 같거든요.

◆ 송승현> 그런 의문들은 계속 갖고 있을 것이라고 보여집니다. 지금 전국뿐만 아니라, 다양한 부처에서도 주택 공급 세부 계획 같은 것도 이야기를 하고, 가격 고점에 대한 경고. 또 시장 불안에 대한 시그널은 계속 주고 있지만. 불안이 진정이 되고 있지는 않은 거 같아요. 그나마 2·4공급 대책 이후에 약간의 매수 심리는 조금 잡혀서 시장에 일정하게 좋은 시그널을 가져왔었는데, 여러 가지 규제 완화에 대한 정책 시사라든지, 여러 가지 내용들이 나오다 보니 혼란이 계속 있었던 것으로 보여지고요. 또 만성적인 공급 부족 때문에 매물도 잠기고, 전세 가격의 변동이 집값을 끌어올리고 있는 것으로 보이고요. 또 현재 부동산 시장은 정말 시장의 논리로 움직이고 있는 거 같습니다. 금리 인상에 대한 가능성이라든지, 가격 급등에 대한 피로감, 가격 하락의 변수가 있기는 하지만 역시나 수요 공급에 의해서 가격이 형성이 되다 보니, 지금 매물 잠김이 풀리지 않는 이상은 또 아까 고점을 이야기를 했는데 또 다른 고점이 형성될 가능성도 충분히 존재한다, 라고 보여집니다.

◇ 전진영> 전세 시장도 이야기를 좀 해보겠습니다. 저희가 지금 집값이야기를 했습니다만 전세 시장의 문제도 크기 때문에, 최근에 지금 전세값도 많이 오르고 있죠?

◆ 송승현>맞습니다. 서울을 기준으로 해서 전세값 같은 경우는 전주보다 0.10%가 올랐는데요. 이 수치보다 중요한 것은 무려 한 105주 정도 연속 상승했다, 라는 것이 중요한 모습이고요. 이런 상승 폭을 줄일 수 있느냐고 봤을 때는 그런 요인들이 다수 작용을 하지 않기 때문에 이런 오름세가 당분간 조금 더 지속이 되지 않을까. 이렇게 전망을 하고 있습니다.

◇ 전진영> 네, 전세 가격이 오르는 것도 문제지만, 전제 매물 자체도 요즘 없지 않습니까?

◆ 송승현> 네.

◇ 전진영> 그 전세 매물이 너무 없는 것에 대해서도 사실 원인을 두고 여러 가지 이야기가 나오고 있거든요. 임대차 3법 시행 때문이라는 시각도 있고, 굉장히 다양한 원인들이 나오고 있는데, 대표님께서는 어떻게 보십니까?

◆ 송승현> 장관께서도 임대차 3법이 전세물량을 줄였다는 것은 착시효과라고 이야기를 하고 있고. 또 허위매물에 단속이 있다 보니 착시 효과가 굉장히 크다, 라고 보여지는데. 사실 작년 7월 말, 전월세 상한제 하고, 계약 갱신 청구권이 도입이 되고 나서 임대차법이 이후에 급등이 되었거든요. 거기에 올해 초까지 0.1%이상의 상승률을 계속 가지고 오고 있는데. 좀처럼 꺾이지 않는 것으로 보여지고요. 또 분양가 상한제가 적용을 받는 아파트 같은 경우는 최대 5년의 실거주 의무를 부여를 합니다. 그러니까 이런 매물들이 시장에서 전세 물량으로 나와야하는데, 실거주 요건이 강화가 되다 보니, 임대 매물이 감소가 되고. 또 요건 강화 때문에 전세 시장의 변동성을 확대를 했다고 보여지는 것이고요. 임대차 사업 혜택에 대한 축소 이런 것들이 일어나고, 세금에 대한 부담감이 늘어나다 보니, 단순히 전세 물량의 문제뿐만 아니라, 지금은 반전세, 월세 문제도 늘어나고 있는 것이거든요. 거기에 이주 수요가 발생을 하고 있는, 최근 들어서 가장 높은 상승세를 서초구가 견인을 하고 있는데. 그곳 같은 경우에서도 서초구의 월세는 6.7%정도가 증가를 했습니다. 그러니까 단순히 전세 시장의 문제일 뿐만 아니라 임대 시장의 문제, 전체적으로 규모가 조금 불안정한 규모가 커졌다, 라고 해석을 하는 것이 좋을 거 같습니다.

◇ 전진영> 지금 서초구가 가장 서울에서 많이 오른 지역이라고 볼 수 있을까요?

◆ 송승현>네, 그렇습니다. 서초구가 6월 한 달 동안 1.65%정도로 올라서 서울 평균의 4배 정도가 웃돌았다고 보입니다. 동작구나 송파구, 강동구, 강북구 같은 경우도 굉장히 높은 상승률을 기록을 했는데도 불구하고 서초구가 이렇게 높은 수치를 기록을 하는 것은, 재건축에 있는 이주 영향이 크다고 보여지고요. 이주 수요가 전세 물량이 적은 상태에서 이루어지다 보니 바로 인근지역에서 아파트 단지 같은 경우는 전세 보증금들이 신고가를 기록을 하는 계약들이 계속해서 속출을 하고 있는 부분이기 때문에 전세 물량 풍기에 이주 수요 같은 경우가 가해지다 보니까 굉장히 큰 오름세를 보이고 있는 것으로 보여집니다.

◇ 전진영> 말씀을 해주신 서초구를 포함한 강남 4구 재건축과 관련한 이주 수요 때문에 전세 수요가 늘어나는 것도 있고. 그리고 방금 제가 처음에 언급을 했던, 3기 신도시 사전 청약 매매 대기 수요 때문에 전세 시장이 더 자극되면서, 전세값이 오른다, 라는 전망도 있거든요. 이 부분은 어떻게 보십니까?

◆ 송승현> 그것은 맞다, 라고 보여집니다. 지금 ‘영끌’을 해서 주택을 사지 말라는, 매수세를 위축을 시키는 발언이 어떻게 보면, 매수를 안 한다, 는 그 수요가 전세 시장에 더 머무를 수밖에 없는 것이거든요. 거기에다가 2기 신도시보다 현재 위치가 우수하다고 평가를 가지고 있고, 또 주변시세 70에서 80%정도의 분양가이기 때문에 굉장히 매력적으로 보여질 수밖에 없습니다. 그리고 3기 신도시의 조성 방안을 보면, 출퇴근 거리라든지, 보유, 자적 용지를 강화를 하는 도시를 강조를 했기 때문에 매수세는 낮춰지기 위해서 여러 가지 노력을 했지만, 이 매수가 임대 시장으로 계속 누적이 되다 보니, 오히려 언급을 많이 하고, ‘영끌’에 대한 언급을 하면 많이 할수록 전세 가격이 더 높게 올라가고. 나중에 전세가격이 매매가까지 올릴 수 있지 않나, 그렇게 판단을 해보고 있습니다.

◇ 전진영> 그런데 노형욱 장관은 이마저도 일시적인 현상일 것이라고 이야기를 했거든요? 어떻게 보세요?

◆ 송승현> 일시적이라고 하기에는 무리감이 있을 거 같아요. 왜냐면 2021년에도 7월이 1차인데, 10월, 11월, 12월 계속적으로 사전청약이 대기를 하고 있고, 도시만해서도 정비 사업이 활성화를 하고 있는 것이거든요. 당첨자의 경우는 그냥 당장 들어갈 수 있는 것이 아니라 당첨이 되고 나서도 여전히 살 곳이 필요하고, 수도권 이곳, 저곳에 이동을 해야 하는데. 3기 신도시에 대한 대규모 주민이주를 비롯해서 주민들의 보상, 이주비용. 신도시 같은 경우는 토목 공사를 하다보면, 공동부 설치를 비롯해서 대단위 공사가 이루어지는데, 이 사업에서 입주까지 굉장히 장기간이 필요한 사업 안에서 과연 이것이 일시적으로의 현상으로만 해석을 해야겠느냐고 봤을 때는 전혀 그렇지가 않거든요. 이런 사업의 진척이 빠르게 진행이 되지 못하면 누적되는 수요가 더 많을 것으로 보여집니다. 일시적으로 해석을 하는 것은 조금 무리가 있다고 보여집니다.

◇ 전진영> 네, 알겠습니다. 어찌 되었건 많은 분들이 사전청약에 대한 기대감이 굉장히 큰 상황이고, 그리고 사전청약과 더불어서 7월에 전국의 총 4만 7150가구가 분양이 될 예정입니다. 전통적으로 봄철이 분양 성수기 인데, 여름에 봄철보다 물량이 많다는 점이 공급해소에도 어느 정도 도움이 되고, 가격 안정에도 도움이 되었으면 좋겠는데 대표님께서는 어떻게 예상을 하십니까?

◆ 송승현> 가격 안정까지는 모르겠는데, 공급 해소에는 일정하게, 안 하는 거보다는 도움이 되겠죠. 그래도 올해 상반기에는 서울 분양 물량이 많지 않아서, 공급효과가 굉장히 크지는 않다, 라고 해도. 사전 청약을 비롯해서 여러 가지 분양 계획, 이런 것들이 있으면 단순히 하지 않는 거 보다는 일단 굉장히 필요한 공급이라고 보여지는데. 이런 공급안들이 계속적으로 이루어지고 3기 신도시와 더불어서 도심 안에 공급들이 일어난다고 하면, 그 때는 안정까지도 이어지지 않을까, 라고 생각은 되고 있습니다.

◇ 전진영> 알겠습니다. 이제 화제를 조금 바꿔서 다른 이야기를 하나 조금 더 해보겠습니다. 김현아 전 의원이 서울 주택공사 사장 후보로 내정이 되었더라고요. 부동산 전문가 이야기도 하고, 국회의원 시절에도 관련해서 뚜렷한 목소리를 냈었는데, 인사 평가를 하신다면 몇 점정도 주실 수 있으세요?

◆ 송승현> 제가 인사평가를 감히 하는 것은 힘들 거 같고, 잘 되면 열심히 하라고 인사 정도 드릴 수 있는 거 밖에 안 될 거 같아요. 근데 김 내정자 같은 경우는 지금 사실 시장 공모라는 것이 공개 경시 방식으로 진행이 되었고. 임원 추진 위원회에서 1차 서류 심사를 하고, 2차 면접 심사를 거쳐서, 후보자로 추천을 했고. 또 오세훈 시장이 낙점을 한 것이기 때문에 일정한, 기본적인 사안은 넘어섰다고 보여지고요. 도시 계획 쪽으로도 박사 학위를 받고, 연구위원으로 활동을 한 도시 정책 전문가이고, 또 국회의원으로 국토 교통위 위원도 맡아봤기 때문에 이번 인사에 대해서는 긍정적인 반응이 있지 않을까 보여지고요. 또 서울시장의 투표 결과를 봤을 때, 부동산에 기대하는 바가 크기 때문에 이런 부분에서는 약간의 합치 되는 의견들이 있기 때문에 서울 시장, 특히 오세훈 시장하고는 잘 어울린다라는 표현을 하는 것이 맞을 거 같습니다.

◇ 전진영> 그러면 지금 서울시 오세훈 시장과 같은 길을 걸어가면서 주택 공급 정책도 어느 정도 힘을 실어줄 수 있는 그런 방향으로 갈 것이라고 예상을 하시는 것이네요.

◆ 송승현> 그렇죠. 지금 서울 시장캠프에서도 함께 호흡도 맞췄고요. 그 다음에 내정자가 통화 내용들, 보도된 내용들을 살펴보면 SH사장이 주택정책을 원활하게 하는 역할이다 보니 이 부분에 초점을 맞추고. 오세훈 시장의 부동산 시장이나 주택 문제 해결과 같은 경우도 힘을 실을 수 있다고 보여지고요. 지금 가장 중요한 것은 LH사태 때문에 SH나, 이런 것들도 투기의혹 사태, 비리 근절이라든지. 장기 전세 제도 이런 것들. 또 도심 안의 재개발 같은 경우는 변화가 있을 것으로 보여지고요. 또 사업을 추진하는 것에 있어서, 의견이 대립되는 부분들이 적을 것으로는 보여집니다. 다만 걱정이 되는 것이 다주택자에 대한 논란같은 경우가 일정하게 있기 때문에, 이런 부분에 있어서 청문회 가정에서 검증 강도가 좀 높지 않을까, 라는 생각을 하고 있고요. 그런데 지금 상황에서는 다주택자에 대한 필요성도 사회적으로 제기가 되고 있고, 다주택자를 활용해서 큰 이익을 취했느냐, 안 했느냐가 도덕적인 부분에서 평가가 될 것으로 보여지고요. 지금 상황 안에서는 전문성이냐, 도덕성이냐, 사회적인 인식이냐고 봤을 때는 현재의 서울 안에서, 특히나 도심 안에서는 시장 환경에서는 조금 더 전문성이 필요한 상황으로 평가가 되기 때문에 이런 정책하고, 또 오세훈 시장하고 손발을 맞추는 것에 있어서 좋은 방향으로 가지 않을까, 라고 기대를 해보겠습니다.

◇ 전진영> 네, 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣도록 하고요. 대표님 앞으로 저희 생생경제 고정 출연을 허락을 해주셨다고 들었는데 맞습니까?

◆ 송승현>네, 사실은 전화인터뷰를 하고 있는데, 우리 앵커분하고, 얼굴을 보면서 이야기를 하는 것이 조금 더 편하기도 하고, 웬만하면 스튜디오에서 좀 만나 뵙고 이야기를 하는 것, 그런 방향으로 갔습니다. 열심히 해서 한쪽에서 치우치지 않은 의견을 드리도록 노력을 해보겠습니다.

◇ 전진영> 네, 이제 앞으로 송승현 대표님과 2주에 한 번씩, 저희 생생경제 이 시간에 부동산 다양한 이슈들을 분석하고 전망하는 시간을 가지도록 할 테니까, 청취자 여러분들께서도 많이 기대를 해주시기 바랍니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 송승현>네, 감사합니다.

◇ 전진영> 지금까지 도시와 경제 송승현 대표였습니다.