[생생경제] '오세훈표' 주거정비지수제 폐지, 단기적 효과 있을 것 (이창무 한양대 도시공학과 교수)

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 전진영 PD

■ 방송일 : 2021년 5월 26일 (수요일)

■ 대담 : 이창무 한양대 도시공학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] '오세훈표' 주거정비지수제 폐지, 단기적 효과 있을 것

◇ 전진영 PD(이하 전진영)> 서울시가 오늘,‘재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안'을 발표했습니다. 재개발 규제 완화를 통해서 2025년까지 주택 13만 가구를 공급할 계획이라고 하죠. 관련 내용을 한양대 도시공학과 이창무 교수와 함께 짚어보도록 하겠습니다. 교수님, 안녕하십니까.

◆ 이창무 한양대 도시공학과 교수(이하 이창무)> 네, 안녕하세요.

◇ 전진영> 네, 자, 일단 오세훈 시장이 취임 이후에 선거 공약으로 내놓았던 재개발 규제 완화에 대한 구체적인 이야기가 없어서 공약으로만 그친 거 아니냐, 야권 시장의 한계 아니냐, 이런 말들이 나왔었는데요. 결국 오늘 오전에 발표를 했습니다. 취임 전과 비교했을 때

오늘 내용 수위는 어떻게 보십니까?

◆ 이창무> 글쎄요. 제 생각에 많은 고민이 있었던 거 같고요. 지금 서울시 주택시장에 있어서 시장 안정에 대한 우려들이 많이 있던 상황에서 공약을 제시됐던 내용들을 사실 급하게 추진할 수 있는 사안도 아니었다는 현실적인 상황이 있죠. 그런데 그런 구도 속에서도 주택시장에 대한 장악을 통제하면서 정비사업활성화라는 그런 방향성을 좀 추구할 수 있는, 글쎄요. 한편으로는 현실적이고, 또 다른 측면에서 조금 보수적인 선택이 아니었나, 그렇게 생각합니다.

◇ 전진영> 현실적이고, 보수적인 면이 없지 않아 있었다. 자, 오늘 발표된 규제완화방안이 크게 6가지로 나뉘더라고요. 어떤 건지 교수님께서 짚어주시고, 이 가운데 그러면 시장에 가장 파급력을 크게 미칠 만한 방안은 어떤 거라고 보시는지도 좀 궁금합니다.

◆ 이창무> 총 6가지를 제안하고 있는데요. 첫 번째가 주거정비지수제 폐지, 그다음에 공공기획을 전면으로 앞세우는 방향성, 그리고 주민동의에 대한 부분을 민주적 절차를 강화하고, 단기간으로 간소화하는 것, 그다음에 추가적으로 이제 재개발해제구역에서 신규지역을 지정하는 것, 그다음에 제2종 7층 일반주거지역에 대한 규제 완화를 이제 시도를 해서 사업성을 개선하겠다는 것이 있고요. 그것도 매년 재개발구역이나 지정공모를 통해서 구역을 발굴하겠다, 라는 굉장히 다양한 안을 제시하고 있는데, 제가 보기에는 단기적인 측면에서 보면 주거정비지수제라는게 해제된 지역을 다시 재개발구역으로 지정하는데 여러 가지 걸림돌이 됐던 그런 제도적인 틀이기 때문에 가장 단기적인 효과는 클 것 같아요. 그리고 좀 더 장기적인 측면에서 본다, 그러면 사실 제2종 7층 일반주거지역에 대한 규제완화가 장기적으로는 서울시주택공급에 있어서 적지 않은 영향을 미칠 거라고 생각을 합니다.

◇ 전진영> 네, 알겠습니다. 자, 방금 교수님께서 말씀해주신 방안 중 단기적으로 일단 영향을 가장 크게 미칠 것 같은 방안, 바로 주거정비지수제 폐지를 얘기해주셨는데, 일단 주거정비지수제라는게 좀 단어가 어렵거든요. 이게 어떤 제도인가요?

◆ 이창무> 예, 글쎄요. 사실 저도 그렇게 익숙지 않은 건데, 원래 법적으로 요구되는 그런 정비지구로 지정하는 기준이 있어요. 그게 이제 노후도를 동수 단위를 기준으로 해서 3분의 2이상인 그런 요건을 만족시켜 되는 게 있는데, 서울시의 주거정비지수제는 박원순 시장 때 2015년에 아마 도입이 됐을 겁니다. 노후도에 대한 기준을 동수가 아니라 연면적 기준으로 해서 60%이상으로 요구하고 있고, 그밖에 주민 동의률이라든가, 도로 연장률, 몇 가지 추가적인 선택항목에 대한 요건을 기준으로해서 일정한 70점 이상의 점수를 만족을 시켜야지 이제 정비구역을 지정될 수 있는 거죠. 이게 사실 굉장히 강한 규제 장치로 역할을 했던 게 노후도의 기준이 동수가 아니라 연면적이라는 게 사실 큰 영향을 미칩니다. 기존에 노후된 지역이 해제됐다든지 이랬을 때 몇 개의 필지에 있어서 다세대 주택에 대한 재건축이 이루어지게 되면 재건축이 이루어지기 전과 비교해서 후에는 연면적이 늘어나잖아요? 그래서 해제된 구역이 있어서 정비구역을 재지정 되기 굉장히 힘든 상황들을 만들어내죠. 특히 이제 노후주거지역에 있어서는. 그러한 주거정비지수제를 폐지함으로써 좀 더 많은 지역들이 정비사업을 진행을 할 수 있는 그런 가능성이 발생하게 되는 거죠.

◇ 전진영> 네, 그러니까 한마디로 정리를 해보자면 이 제도가 이제 박원순 시장 재직 당시였던 2015년에 서울시에서 만들어진 거고, 부분별로 상세하게 세분화돼서 부분별로 점수이상이 돼야 이제 사업신청을 할 수 있는 그런 제도이니까, 어떻게 보면 사업신청절차를 지금 오세훈 서울시장은 축소하겠다. 그런 의미로 이 제도를 폐지하겠다는 걸로 받아들이면 되겠네요.

◆ 이창무> 그렇죠. 근소하기도 하고, 기준이 완화되는 거죠. 지정될 수 있는 대상지가 원래 노후 저층주거지에서 한 14%가 주거정비지수제를 유지하면 가능한 대상지로 파악이 되는데요. 이게 서울시에 파악한 거로는 한 50%정도는 늘어난 걸로 얘기하고 있습니다.

◇ 전진영> 14%에서 이 제도가 폐지되면 50%로 늘어난다고요?

◆ 이창무> 네.

◇ 전진영> 그렇군요. 자, 그리고 아까 전에 장기적으로 영향을 미칠 수 있을 것이다, 라고 보시는 부분은 저희가 잠시 뒤에 얘기하고, 또 이 부분도 저는 궁금했습니다. 공공기획 제도를 서울시가 전면도입하겠다. 모든 사전타당성조사, 정비계획수립단계, 전부 다 서울시가 주도하겠다는 건데, 이건 어떻게 바뀌는 건가요?

◆ 이창무> 지금 이제 진행되고 있는 사업타당성조사단계를 사실 폐지를 하는 부분도 있지만, 공공성을 강화할 수 있는 그런 구도를 서울시에서 주도를 함으로써 이제 재개발사업을 끌고 나겠다는 거죠. 그래서 2가지 측면이 있을 것 같아요. 이제 공공에서 원하는 그런 측면을 감으로써 상대적으로 좀 더 양질의 주거공간이 만들어질 수 있다, 라는 그런 측면도 있고, 또 사업자체가 절차가 단축됨으로써 속도가 올라갈 수 있는 그런 효과도 함께 누릴 수 있다, 라고 생각합니다.

◇ 전진영> 기존에 주민이 제안하고, 자치구가 계획을 수립하고, 이런 과정들이 많다 보니까 좀 시간이 오래 걸렸으니 공공기획제도를 도입해서 빨리 이 과정을 단축시키겠다. 이게 이제 오세훈 서울시장의 발언인데, 그런데 사실 사전타당성조사에서 주민동의절차와 진행은 반드시 필요한 과정 아닙니까?

◆ 이창무> 그런데 사실 주민동의의 절차라는 게 그걸 어떻게 구성하는지는 선택의 여지가 많죠. 그런데 지금의 구도를 보게 되면 주민에게 제안할 때 동의가 10% 필요하고, 또 사전타당성조사할 때도 50%가 요구되고, 결과적으로는 최종적으로는 3분의 2의 동의가 필요 하는 과정이니까요. 그렇게 동의에 대한 부분이 나뉘어서 단계별로 요구될 필요는 사실 없는 거죠. 이번에 제도 자체가 개선이 되면서 초반에 시작 포인트부터 동의률을 30%로 시작해서 중간에 50%가 요구되는 단계를 간소화하고, 이제 최종적으로 정비계획수립 때 공공기획과 함께 3분의 2의 동의를 함께 요구하는 상황으로 변화가 됐기 때문에 기존에 주민동의에 대한 부분은 사실 현실적으로 크게 달라지지 않았다고 봅니다.

◇ 전진영> 그렇군요. 자, 그리고 재개발해제구역 중에서 노후도가 심각한 지역, 이 지역을 신규 사업지로 적극 발굴할 예정이다. 이런 계획도 있었는데요. 서울 시내에 어떤 지역이 해당되는 건가요?

◆ 이창무> 지역적인 대상지에 대한 부분은 저도 정확하게 파악은 못 하는데요. 다만 이제 주로 대상이 될 수 있는 해제지역의 분포가 주로 이제 70%가 서울의 동북권, 서남권에 집중분포되고 있어서 그런 지역에 있어서의 재개발 재추진이 좀 더 활발하게 진행될 수 있을 거라고 생각합니다.

◇ 전진영> 예, 알겠습니다. 그리고 앞서 교수님께서 말씀해주신 6개 대안 가운데 좀 장기적으로 영향을 미칠 거라고 봐주신 그 부분에 대해서 알아보겠습니다. 2종 일반주거지역의 높이 제한이 완화되는 부분, 7층 높이제한도 완화하겠다는 거거든요. 일단, 부동산에 관심이 없으시면 사실 2종 일반주거지역이 뭔가 하시는 분들도 많을 실 것 같아서요. 의미를 좀 설명을 부탁드립니다.

◆ 이창무> 그러니까 주거지역이 여러 개의 주거지역이 있고요. 일반주거지역 같은 경우에는 상대적으로 용적률에 대한 기준이라든가, 이런 것들이 한 200%에서 유지가 되는 거죠. 그래서 상대적으로 이제 중밀도 정도의 주거건축이 가능한 그런 대상지역으로 생각하시면 되는데요. 일반주역에 대한 어떤 층수를 규제하는 방안이라는 게 사실 과거에 용도지역세분화라는 과정을 통해서 도입된 제도입니다. 15년 전, 20년 전 사안이죠. 그 당시만하더라도 사실 서울 내에 재개발 아파트의 건축이나 이런 것들이 나홀로 아파트 성격으로 건축되는 것들이 많았어요. 그러니까 주변은 저층주거지로 남아있는데, 그 주변에 갑자기 재개발 아파트가 들어오고 그러니까, 주거환경이 악화되는 거죠. 그래서 대표적인 그런 상황을 표현하는 게 나홀로 아파트였는데요. 시대가 많이 지났죠. 그래서 거의 한 20년이 지났으니까, 그 당시에 그게 전체적인 주거환경을 해치는 그런 주범으로 사실 인식이 됐지만, 지금은 다시 그런 상황들을 보게 되면 과거에 나홀로 아파트였던 지역들이 이제 다 같이 아파트가 된 거죠. 그러니까 다중층, 고층 아파트로 변화되는 시점이었기 때문에 20년 전에 그런 토지이용과 관련된 규제를 지금도 유지를 해야 되는냐에 대한 기본적인 질문이 있는 상황입니다. 그래서 이게 단순하게 재개발 활성화와 관련된 그런 이슈뿐만 아니라 서울 내에 있어서 주거환경에 대한 전체적인 모습을 어떻게 만들어갈 거냐에 대한 변화의 시점에서 이제 선택이 이루어졌다, 라고 생각합니다. 장기적인 관점에서는 서울 내에 담을 수 있는 그런 주거와 밀도를, 또 환경을 현대의 어떤 수에 맞는 그런 구도로써 바꿀 수 있는 굉장히 중요한 변화라고 생각합니다.

◇ 전진영> 그러니까 정리를 해보자면, 2종 일반주거지역이라는 게 한마디 중층주택 혹은 중층아파트인 거죠? 나홀로 아파트라고 말씀해주셨지만.

◆ 이창무> 그렇죠. 기존에 보면 15층 이하 아파트가 지어질 수 있는데, 그걸 이제 서울시 같은 경우에는 강화한 기준으로 7층 이상으로 규제하는 지역이 있는 거죠. 전체 서울시에 전체주거지역에 한 반이나 40% 정도일 겁니다. 2종 일반주거지역인데요. 그 중에서 또 한 60%에 해당되는 지역을 7층으로 규제하고 있거든요. 그걸 풀게 되면, 해당이 되는 한 85km2 정도의 지역이 원래 2종 일반주거지역에서 취할 수 있는 층수를 달성할 수 있게 변하는 거죠.

◇ 전진영> 그럼 층수로도 올릴 수 있으니까, 그만큼 주택공급량도 늘어날 것이다, 라는 부분을 기대하는 거고요.

◆ 이창무> 사업성이 좋아지고, 공급이 늘어나겠죠.

◇ 전진영> 네, 자, 그러면 이렇게 규제완화책들이 나왔는데, 이게 또 부작용으로 작용해서 서울집값에 불을 지피는 새로운 불쏘시개가 되는 건 아닐까, 하는 부분을 우려하시는 분들도 있거든요. 이 부분에 대한 대책도 나왔습니까?

◆ 이창무> 참 많은 분들이 걱정을 하죠. 아마 서울시에서도 많은 걱정을 할 거고. 이번에 이 대안을 발표하면서 이제 투기지역의 행태를 막기 위해서 후보지에 대한 공모가 이루어지면 공모일을 기준으로 해서 이제 주택분양권리에 대한 분양산정기준을 무시하는 걸로, 그래서 분양권 취득에 대한 지분 쪼개기라든가, 이런 과정을 통해서 취득할 수 있는 길을 원천차단하는 그런 선택을 한 걸로 보입니다.

◇ 전진영> 네, 그래도 전매제한이라든지, 초과이익환수제같은 이런 과도한 시세차익을 막을 수 있는 이런 강제성이 있는 규제, 이런 것들도 좀 들어가야 됐었던 거 아닐까요?

◆ 이창무> 글쎄요. 이런 개발이익에 대한 환수에 대한 부분이 투기를 막는 그런 역할도 하지만, 또 그 반대의 측면에 있어서는 사업의 진행에 대한 수익성을 굉장히 악화시키는 부분도 발생시킬 수가 있거든요. 그래서 좀 적절한 선택이 필요한 거고요. 그런 측면에서 사실 앞에서 얘기했던 권리산정일기준으로 분양권을 제공할 수 있는 그런 선택이라는 것도 약하지 않은 선택이라고 생각합니다. 약간 투기적인 행태를 막을 수 있는 (거죠.)

◇ 전진영> 그러면 오늘 서울시장의 발표가 이렇게 나기는 했습니다만, 사실 이게 국토부하고도 연관성이 좀 있는 내용이기 때문에 앞으로 서울시에서 국토부랑 상의할 내용이나 법적으로 거쳐야 되는 부분은 없을까요?

◆ 이창무> 지금 얘기했던 최종적인 그런 시장안정을 위해서 요구됐던 사안들에 대한 부분들은 사실 국토부하고 협의를 해서 이게 법제화되는 그런 과정이 필요하겠죠.

◇ 전진영> 알겠습니다. 교수님, 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 이창무> 네, 감사합니다.

◇ 전진영> 지금까지 이창무 한양대 도시공학과 교수였습니다.