[생생경제] 임대차신고제로 바뀌는 세제해택

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)

■ 진행 : 김혜민 PD

■ 방송일 : 2021년 4월 22일 (목요일)

■ 대담 : 송지용 하나은행 자산관리사업지원부 세무팀장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 임대차신고제로 바뀌는 세제해택

◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 오는 6월부터 주택임대차 신고제가 시행됩니다. 임차인 그리고 임대인 모두 알아둬야 하는 것들이 많이 있습니다. 저희가 정리해 드릴게요. 하나은행 자산관리사업지원부 송지용 팀장 나오셨어요. 어서오세요. 팀장님.

◆ 송지용 하나은행 자산관리사업지원부 세무팀장(이하 송지용)> 안녕하세요.

◇ 김혜민> 자, 오는 6월 1일부터 시행될 주택임대차 신고제를 시행하기 위한 법령 개정안을 입법예고했는데, 개정안에는 어떤 내용들이 들어있습니까?

◆ 송지용> 예, 6월 1일부터 주택임대차 신고제가 시행될 예정입니다. 따라서 임대인과 임차인이 계약 체결일로부터 30일 이내에 공동신고를 해야 하고요. 신고대상 주택은 아파트뿐만 아니라 다세대 등 주택 외 준주택 즉, 고시원이나 기숙사 등 또는 비주택, 공장ㆍ상가내 주택 또는 판잣집 등도 해당이 되고요. 신고지역은 수도권 즉, 서울, 경기도, 인천 전역, 광역시, 세종시 및 도(道)의 시(市) 지역으로 경기도를 제외한 도 지역의 군 지역은 모두 제외한 시 지역은 모두 대상이 됩니다. 신고금액은 임대차 보증금 6천만 원을 초과하거나 또는 월차임 30만원을 초과하는 임대차 계약입니다. 신규, 갱신계약 모두 신고해야 되고요. 다만 계약금액의 변동이 없는 갱신계약은 신고대상에서 제외됩니다.

◇ 김혜민> 네, 그러니까 말 그대로 주택임대차 신고제네요. 신고를 해야 되는 건데 신고할 주택대상은 대부분의 주택은 다네요?

◆ 송지용> 그렇습니다.

◇ 김혜민> 아파트, 준주택, 비주택까지 다 되고 신고지역도 수도권 전역은 다 되는 거고요. 알겠습니다. 자, 구체적으로 신고해야하는 임대차 계약 신고내용과 절차 및 방법을 좀 안내해주세요.

◆ 송지용> 신고 항목은 임대인ㆍ임차인의 인적사항, 임대 목적물 정보의 주소, 면적, 방수, 임대료, 계약기간 및 체결일 등 표준임대차계약서에 따른 일반적인 임대차 계약 내용을 모두 포함하고 있고요. 갱신계약의 경우 종전 임대료, 계약갱신요구권 행사여부 등을 추가하도록 돼있습니다. 신고방법은 계약 당사자인 임대인과 임차인이 임대차 계약 신고서에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고하는 것을 원칙으로 하는데요. 신고의 편의를 위해 임대인 또는 임차인 중 한 명이 당사자가 모두 서명 또는 날인한 계약서를 제출하는 경우 공동으로 신고한 것으로 간주됩니다. 임대차 신고는 임대한 주택의 관할 읍면동 주민센터를 방문해서 통합민원창구에서 오프라인으로 신청할 수 있고요. 주민센터 방문 없이 비대면 온라인신고도 가능합니다. 또한 주민등록법 상 전입신고를 할 때, 임대차 계약서를 첨부하면 임대차 계약 신고를 한 것으로 볼 수 있고요. 임대차 신고 시 계약서를 제출한 경우,「주택임대차보호법」에 따른 확정일자가 부여되는 것으로 하였습니다.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 임대차 신고는 온라인으로도 가능하고 그리고 주민센터에서 통합민원창구에서 가능 하는 것까지 설명해주셨습니다. 신고를 안 하면 불이익도 있습니까?

◆ 송지용> 네, 임대차 계약을 미신고하거나 거짓 신고하는 경우, 100만원 이하의 과태료를 부과하도록 되어 있고요. 거짓신고는 100만원을 부과하고, 미신고의 경우 계약금액 규모 등에 따라서 최소 (과태료를) 4만원까지 낮추는 등 차등적으로 부과할 예정이라고 하고 있습니다. 다만 신규 제도 도입에 따라서 과태료 시행일을 시행일로부터 1년동안은 (과태료를 부과하지 않는) 계도기간을 운영할 예정이라고 밝혔습니다.

◇ 김혜민> 네, 이거는 해도 안 해도 되는 게 아니고 꼭 해야 되는 일이군요. 꼭 하셔야 되고요. 본 임대차신고 정보가 임대소득 과제정보로 활용되는 게 아닌지 걱정하시는 분들도 있을 것 같아요.

◆ 송지용> 네, 맞습니다. 국토교통부 발표에 따르면, 임대차 신고제는 임대소득 과세하고는 전혀 상관이 없고요. 신고제 정보를 과세 자료로도 활용할 계획이 없다고 밝혔습니다. 오히려 임대차 신고를 통해서 확정일자가 자동적으로 부여됨에 따라서 임차인보호가 더욱 강화될 것으로 전망하였고요. 소액계약이나 단기계약, 갱신계약 등 그간 확정일자를 받지 않는 경우에 있어서도 신고제를 통해 확정일자가 부여됨으로써 임대차보증금 보호가 강화될 것으로 예상하고 있다고 밝혔습니다.

◇ 김혜민> 네, 자, 이번 임대차신고제 시행과 또 여러 가지 세제상 혜택을 주었던 주택임대사업자 등록하고는 연관성이 있습니까?

◆ 송지용> 좀 혼동이 될 수 있는 부분인데요. 본 지금 임대차 신고제는 세법이나 이런 부분에 규정하고 있는 주택임대사업자등록과는 전혀 별도로 부과되는 의무입니다. 2020년 8월 18일 시행된 민간임대주택법에 의해서 단기임대주택등록과 아파트 장기임대주택등록은 폐지가 됐습니다. 따라서 단기임대 등록한 주택하고 장기임대주택등록한 아파트의 경우는 의무임대기간이 경과하면 자동말소가 되고요. 의무임대기간 이행 전에도 자진말소를 할 수 있습니다. 종전에는 주택임대사업자가 임대의무기간 내에 등록한 임대주택을 말소하고자 할 경우에는 3,000만원의 과태료를 부과했었는데요. 임대주택법이 개정됨에 따라서 폐지된 임대주택(단기임대주택으로 등록한 모든 주택과 장기임대주택으로 등록한 아파트)에 한해서는 과태료 없이 자진말소가 가능합니다.

◇ 김혜민> 자, 주택임대차 신고제 해당되는 분들은 좀 귀를 쫑끗 세우시고 잘 들으셔서 피해보지 않으시고 보호받으시기를 바랍니다. 그렇다면 현재 주택임대사업자 등록을 하고 있는 사업자가 임대주택사업자등록이 자동말소되거나 자진말소할 경우에는 세제혜택은 어떻게 변화합니까?

◆ 송지용> 네, 단기임대주택으로 등록한 모든 주택하고 장기임대주택으로 등록한 아파트의 경우 크게 3가지 경우로 달라질 수 있는데요.

첫째, 의무임대기간이 경과에서 자동으로 말소가 되는 경우에는 양도시기와 무관하게 양도세 중과세를 배제하고요. 말소 후 5년 이내 거주주택 양도시 비과세가 적용가능합니다. 긜고 말소 후 과거 합산배제 했던 종부세를 추징하지도 않고요.

둘째 경우가 의무임대기간 2분의 1 이상 임대 후 자진말소한 경우라면 말소 후 1년 이내 양도했을 때 양도세 중과세가 배제되고요. 말소 후 5년 이내 거주주택 양도 시 비과세가 적용가능합니다. 기간제한이 있다, 라고 보시면 되실 것 같고요. 종부세 같은 경우는 말소 후 과거 합산배제했던 거를 추징은 하지 않습니다.

마지막으로 의무임대기간 2분의 1을 경과하지 않고 자진말소했을 경우에는 양도세 중과배제혜택이 없고요. 말소 후 거주주택 양도시 비과세 혜택이 없습니다. 다만 과거 합산배제했던 종부세는 추징하지 않습니다.

◇ 김혜민> 네, 임대차 신고제 시행으로 달라지는 것들 그리고 세금 상황, 변화까지 알아봤습니다. 자, 그렇다면 앞서 언급되지 않은 장기임대주택 등록한 아파트 이외의 주택은 어떻게 됩니까?

◆ 송지용> 아까 말씀드렸던 폐지된 유형에는 장기임대 등록한 아파트만 해당이 되고요. 장기임대주택으로 등록한 아파트 이외의 주택 즉, 단독주택, 다중주택, 다세대 주택, 다가구 주택, 연립, 오피스텔 같은 경우는 자동말소나 자진말소 대상이 아닙니다. 따라서 이러한 경우에는 임대의무기간 전에 등록을 말소하는 경우에는 3,000만원의 과태료가 적용될 수 있으니 유의해야 됩니다. 2020년 8월 18일 이후 아파트를 제외한 단독, 다중, 다가구, 연립, 다세대, 오피스텔을 임대주택으로 등록하는 경우에는 무조건 장기임대주택으로 등록해야 하고요. 임대의무기간도 기존 8년에서 10년으로 연장이 되었습니다.

◇ 김혜민> 자, 앞으로 아파트를 제외한 주택 형태는 무조건 장기임대주택으로 등록해야 되고 임대의무기간도 10년 안에 라는 거 기억하시면 되겠습니다. 장기임대등록했던 아파트의 경우에 장기보유공제 혜택이 있었잖아요? 그런데 자동말소 혹은 자진말소를 하면 혜택을 그대로 받을 수 있습니까?

◆ 송지용> 좀 논란이 있을 수 있었던 부분인데요. 2020년 8월 18일 이전에 장기임대주택등록한 아파트는 자동말소시 즉, 8년 의무임대기간을 충족했을 경우에는 50%의 장기보유특별공제가 적용 가능합니다. 단, 자진말소하는 경우에는 혜택이 없음에 유의해야 하고요. 2020년 8월 18일 이전에 장기임대주택 등록한 단독 등 아파트 이외의 주택은 자동말소대상이 아니므로 8년 의무 임대한 경우 50%, 10년 의무임대한 경우 70%의 장기보유공제를 종전 규정 그대로 적용받을 수 있습니다.

◇ 김혜민> 자, 임대차 신고제와 관련해서 여러 가지 변화된 사항들 그리고 특히 세금에 있어서 어떻게 바뀌는지 송지용 세무팀장과 함께 알아보고 있습니다. 마지막으로 주택임대 관련해서 관심 있으신 분들한테 좀 팁을 주세요.

◆ 송지용> 곧 다가오는 5월은 종합소득세 신고기간입니다. 19년도 귀속분부터는 2천만 원 이하인 주택임대소득에 대해서도 5월에 분리과세나 종합과세로 신고납부해야 합니다. 과세관청에서는 이미 임대차 신고제와 별도로 확정일자나 전입자료 등을 통해서 주택임대소득에 대한 과세를 위한 데이터베이스를 충분히 구축하고 있고요. 이를 언제든 과세자료로 활용할 수 있음을 기억하시고 가산세 부담을 하지 않고 성실납세하는 것이 가장 현명한 방법이라고 생각합니다.

◇ 김혜민> 이 문장에 다 들어가있네요. 불필요한 가산세 부담은 하지 말고 성실납세하는 방법. 네, 꼭 현명하게 납세하시기를 바랍니다. 지금까지 하나은행 송지용 팀장과 함께했습니다. 고맙습니다.

◆ 송지용> 감사합니다.