"깡통 전세 사기를 당했습니다. 어떻게 처리해야할까요?"

YTN라디오(FM 94.5) [양소영 변호사의 상담소]

□ 방송일시 : 2021년 4월 8일 (목요일)
□ 출연자 : 김영미 변호사

-확정일자가 먼저일 경우 문제 없어
- 건물 가액과 보증금 합산액을 비교해볼 것
-근저당 설정액>기존 세입자 보증금 합산액= 깡통전세
-소액임차권보호제도로 부담 줄일 수 있어
-무엇보다 계약서가 중요
-계약 체결 전후, 등기부 발급해볼 것

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 양소영 변호사(이하 양소영): 화나고, 답답하고, 억울한 당신의 법률고민, 함께 풀어볼게요. 오늘은 김영미 변호사와 함께합니다. 안녕하세요? 

◆ 김영미 변호사 (이하 김영미): 네 안녕하세요. 

◇ 양소영: 김 변호사님은 여러 분야 전문이 많으신데요. 부동산도 많이 아시더라고요.

◆ 김영미: 오랫동안 관심이 많습니다.

◇ 양소영: 시세, 계약 등 모르는 게 없으세요. 전세계약, 매매계약, 계약서를 잘 써야 갈등을 줄일 수 있죠? 어떤 점을 주의해야 할까요?

◆ 김영미: 당연하죠. 계약서가 진짜 중요합니다. 그런데 사람들이 대체로 말을 할 때는 여러 가지 이야기를 해요. 그래놓고 계약서는 매우 간략하게 쓰는 것이거든요. 당사자끼리 그런 이야기를 했다는 걸 나중에 입증하라고 하면 어떻게 입증하겠어요. 계약서가 정말 중요한데, 가장 중요한 것은 등기부를 꼼꼼히 봐야한다는 겁니다. 전세계약이든 매매계약이든, 계약 체결 전에 등기부를 보고, 등기부에 근저당권이 설정되어 있는지, 가압류가 되어 있는지 등이 모두 기입되거든요. 그래서 그런 부동산이라면 일단 사지 말아야 해요. 일단 들어가지 말아야 해요. 그때는 없어서 계약을 했는데, 나중에 잔금 치르는 날에 한 번 더 등기부를 발급해봐야 해요. 그때까지도 깨끗하면 90% 안심입니다. 그럴 때는 잔금 치르고요. 전세계약부터 말씀드리면, 전세계약은 잔금 치르고 그날 들어가잖아요. 들어가는 날 확정일자를 받고 주소이전을 하잖아요. 문제는 확정일자와 주민등록 이전을 하면 그 다음날부터 효력이 발생하거든요. 

◇ 양소영: 중요하죠. 그날이 아니고요.

◆ 김영미: 그런데 근저당권을 설정하면 그날부터 효력이 발생해요. 그래서 잔금 치를 때 깨끗했으니 아무 문제 없겠지 하면서 한 번도 떼보지 않잖아요. 그런데 다음 날, 다다음날 한 번 더 떼보세요. 그리고 나서도 깨끗하다고 하면 그건 문제없이 계약을 체결하신 거예요. 그래서 꼭 세 번 정도는 발급해보시라는 걸 말씀 드리고 싶고요. 또 매매계약의 경우, 요즘 근저당권은 깨끗하다고 하더라도 내가 들어가서 살려고 계약을 했는데, 그 집에 세입자가 있다고 하면 일단 한 번 더 생각해보셔야 해요. 세입자가 기본적으로 2년 계약을 하는데, 요즘은 임대자가 갱신청구권을 다 행사하잖아요. 그래서 갱신청구를 할 것인지 말 것인지에 대해 물어보고, 한다고 하면, 그 이후에 들어갈 것이라고 하면 문제없지만 당장 들어가서 살 집을 사는 건데 세입자가 있으면 내가 못 들어가는 것이잖아요. 그런 것까지 따져봐야해요.

◇ 양소영: 요새 그거와 관련해서 분쟁이 굉장히 많더라고요. 사연 듣고 자세한 얘기 나눠볼게요. 저는 출근길 ‘양담소’를 즐겨듣던 애청자인데요. 깡통 전세 사기를 당했습니다. 2억5천에 전세계약을 했는데, 계약 후 얼마 지나지 않아 집이 전세가와 같은 가격으로 매매됐습니다. 새로운 임대인과는 계약서를 쓰지 않은 상태고 아직 전세반환보증보험을 가입하지 않았는데요. 집에 근저당이 2억 1천만 원이 잡혔고 임대인은 잠적한 상태입니다. 확정일자는 20년 10월 26일, 전입신고 20년 11월 12일, 근저당 20년 11월 30일이라서 확정일자 날짜가 근저당보다 선순위이긴 하지만 불안해서요. 집은 다세대 빌라고 준공 9년이 됐습니다. 참고로 근저당은 개인이 잡은 거고 임대인 본인이 저희 주소에 거주한다고 속였다고 합니다. 저희가 현재 취할 수 있는 법적조치가 있을까요? 근저당 잡은 사람이 저희보다 먼저 손써서 전세금을 선순위로 받을 수도 있나요? 전세금을 돌려받으려면 경매가 최선일지, 아니면 부동산에 손해배상 청구를 해야 할까요? 네, 전세가와 매매가가 같은 상황에서 근저당까지 있네요. 어떤 상황으로 보이세요? 

◆ 김영미: 근저당권이 설정됐다고 하지만 이 분의 확정일자가 더 먼저잖아요. 그래서 우선순위 확보된 거라 불안할 수는 있지만, 불안하지 않으셔도 돼요. 확정일자 받으셨잖아요. 그리고 주소 이전한 것 안 옮기시기만 하면, 그냥 1등으로 받으실 수 있기 때문에 걱정 안하셔도 되는데요. 이 분은 매매가액이 본인의 전세가액과 같다고 하니, 그게 불안하셨던 것 같은데요. 그럼 이분이 전세계약을 너무 많은 금액에 하셨다는 것이잖아요. 그런데 매매는 일반 시세보다 낮게 책정해서 매매할 수도 있는 거라서, 주변 시세가 본인의 전세금보다 높다고 하면 크게 불안하지 않으셔도 될 것 같아요.

◇ 양소영: 결국 근저당이 임의경매가 될 경우, 시세보다 낮게 경낙이 되면, 그 안에서 전세보증금이 못 찾아질 경우가 사실 위험한 건데요. 김 변호사님 말씀처럼 실제 시세가 어떠한지, 2년 후 보증금 찾을 때쯤엔 시세가 올라갈 수도 있는 거고요. 그리고 지금 매매가액 자체가 낮게 책정돼있을 수도 있는 거기 때문에 바로 불안한 상황이라고 생각하실 건 없다, 일단 우선순위이신 것 같으니 조금 안심하셔도 되지 않겠냐는 거군요. 일반적으로 근저당을 잡은 개인이 전세보증금을 가져 갈 수도 있나요? 

◆ 김영미: 없습니다. 걱정 안 하셔도 됩니다.

◇ 양소영: 단칼에 정리를 해주셔서 다행인데요.

◆ 김영미: 그런데 전제는 확정일자가 먼저여야 한다는 거예요. 순위 1,2등을 가릴 때, 확정일자를 먼저 잡았으면 그 분이 1등이라는 거예요.

◇ 양소영: 확정일자에 더해서 전입신고도 11월 12일이고, 근저당이 11월 30일이니, 두 개가 모두 그보다 먼저 된 것이라 크게 걱정이 없는 것 같습니다. 그런데 임대인은 동의도 없이 근저당을 설정한 것이잖아요. 이 경우 임대인은 사기 등 처벌될 수 있는 부분은 없을까요?

◆ 김영미: 지금 근저당 설정한 건 새로운 집주인이 잡은 것 아닌가요? 개인이 잡은 것은 은행이 근저당을 잡은 게 아니라 근저당 설정 자체를 일반인에게 돈을 빌리고 근저당을 설정해준 것처럼 잡은 것이고요. 이 사람이 속인 건 이 집에 세입자가 없다, 옛날 집주인이 이 집에 세입자는 없고 내가 살고 있는 집이라고 속였던 것 같아요. 그렇다면 새로 주인이 된 사람이 나는 이 집에 전세 사는 사람이 없는 줄 알고 들어왔는데, 전세가 있는 줄 몰랐다고 한다면, 새 소유자가 그 전 소유자를 상대로 사기죄로 고소할 수 있는 사안입니다. 살고 있는 세입자와는 무관한 상황이에요.

◇ 양소영: 근저당을 설정하면서 본인이 살 것도 아니고 전세가 있는데 이걸 속이고 대출을 받았다면, 이 부분은 금융기관과의 문제가 될 수는 있을지언정 사연자 분은 보호받을 수 있을 것이라는 말씀이시군요. 사실 사연은 다행이지만, 깡통 전세와 관련해서 피해 입으신 분들이 많아요. 마지막으로 변호사님이 정리해서, 깡통 전세에 속지 않기 위해 주의해야 할 점 말씀해주시죠.

◆ 김영미: 아까 처음에 말씀 드렸지만, 부동산에 근저당권이 설정되어 있는지, 이미 여러 세대가 들어와서 같이 살고 있다고 하면, 그 세대가 몇 명인지, 보증금이 얼마인지를 계산해서 합한 금액과 건물의 가액을 계산해보는 겁니다. 그래서 근저당 설정된 것과 기존 들어와 있는 세입자들의 임대차보증금 금액이 훨씬 높다고 하면, 이건 진짜 깡통 전세예요. 그럼 들어가면 안 돼요. 그럼에도 불구하고 설마 내 임대차보증금 안 주겠어, 라는 안일한 생각으로 들어가게 되면 나중에 그 돈 다 떼일 수 있어요. 그러니 이런 집은 그냥 버리고, 다른 집을 알아보시는 게 좋은데요. 요즘 전세 구하기가 힘들다보니 그렇게 안 하면 들어갈 집이 없다고 생각하시는 분들이 있어서요.

◇ 양소영: 매매가의 80-90%가 전세가라는 얘기도 있지 않습니다. 

◆ 김영미: 네, 그럴 경우 근저당권 설정된 게 있다거나, 매매가보다 전세가가 70-80% 잡혀있다고 하면 깡통 전세가 될 가능성이 있기 때문에요. 출혈을 감수하고서라도 반전세로 하는 겁니다. 보증금 액수를 줄이고 일정 부분을 월세로 돌리면 일단 보증금 금액이 낮아지니까 나중에 문제가 생겼더라도 부담이 없게 되고, 또 소액임차권보호제도가 있습니다. 근저당권이 많이 설정된 곳, 서울의 경우, 전세보증금을 1억 1천만 원만 하면 그 안에서 3천 7백만 원까지는 최우선 변제를 받는 거예요. 1억 1천에서 3천 7백이면 7천만 원 정도는 손해 보니까 전세보증금 자체를 4천만 원 정도만 하고 나머지를 월세로 돌리면 근저당권 설정되어 있는 부동산이라도 하더라도 근저당권보다 최우선적으로 내가 먼저 받을 수 있는 권리가 있으니까, 그렇게까지도 생각을 해보시는 게 좋을 것 같아요. 일단 명심할 건 근저당권이 이미 충분히 설정되어 있는 부동산은 들어가시면 안 된다고 말씀 드리고 싶어요.

◇ 양소영: 오늘 말씀 고맙습니다.

◆ 김영미: 고맙습니다.