"거주하던 임대주택이 매각당했습니다. 집을 찾을 방법 없을까요?"

YTN라디오(FM 94.5) [양소영 변호사의 상담소]

□ 방송일시 : 2021년 4월 7일 (수요일)
□ 출연자 : 이서영 변호사

-민간임대주택, 법률 허점으로 인한 분쟁
-부동산처분금지 가처분 신청해야
-아파트는 개별 등기, 호수 별로 신청됨
-무효화할 수 있는 법적 근거 충분
-포기하지 말고 법적 절차 밟길

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 양소영 변호사(이하 양소영): 화나고, 답답하고, 억울한 당신의 법률고민, 함께 풀어볼게요. 오늘은 이서영 변호사와 함께합니다. 안녕하세요? 

◆ 이서영 변호사(이하 이서영): 네 안녕하세요. 이서영 변호사입니다.

◇ 양소영: 변호사님, 오늘 사연이 복잡하다고 처음부터 너무 긴장하고 계세요. 편하게 해주십시오. 오늘 굉장히 중요하고 도움 되실 정보를 들고 오셨어요. 사연 소개 전에 알아둘 내용이 있다고요?

◆ 이서영: 주거 안정을 위해서 우리나라는 임대주택제도가 있는데요. 공공임대주택과 민간임대주택이 있습니다. 공공임대주택은 요새 언론에 많이 나오는 LH처럼 임차인들에게 일정기간 주거기간을 보장해주고, 이후 분양전환을 받을 수 있는 제도인데요. 공공에서 주도하는 경우에는 문제가 생기는 경우가 보통 없는데, 민간에서 주도하는 경우 임대주택법이 있음에도 법률 자체의 허점 때문에 분쟁이 생기는 경우가 왕왕 있어서 그 부분을 소개해드리고자 합니다.

◇ 양소영: 임대주택 관련한 사례를 나눠보려고 합니다. 저는 2015년, 5년간 임차인으로 살면 5년 뒤 내집 마련을 할 수 있다는 신문광고를 보고 아파트 임대계약을 체결한 후 입주를 했습니다. 이 임대주택은 5년 간 거주하면 분양 전환 시 주변 시세보다 저렴하게 아파트를 공급받는 서민형 임대주택이었습니다. 그렇게 5년이 지나고 지난해, 분양전환 신청을 하려고 보니 임대아파트를 건설한 임대사업법인이 2019년 민간 임대사업자에게 사업권을 매각한 사실을 알게 되었습니다. 그렇게 사업권을 매입한 임대사업자는 수익을 얻기 위해 분양전환자격이 충분한 임차인들에게도 대거 부적격 통보를 했고, 부적격 사유조차 밝히지 않은 채로 지금 1년이 지나고 있습니다. 여기에 더해 임대사업자는 아홉 곳의 저축은행을 통해 아파트 단지에 거액의 공동저당까지 설정했습니다. 지금은 근저당권자인 은행이 임의 경매를 신청해 저와 같은 임차인들은 내 집 마련의 기회를 날릴 위기에 처했습니다. 집을 찾을 방법은 없을까요? 네, 공공임대 아파트 임차인들이 임대사업자의 근저당권 설정과 임의경매로 인해서 갈 곳을 잃을 처지에 놓여있다는 사연이네요. 경매가 들어와 버린 건데요. 분양 전환을 기다리고 5년이 지났는데 당연히 아파트를 가질 수 있겠다, 소유권 전환이 될 수 있겠다고 했는데, 청천벽력 같은 일이 일어난 거네요. 저는 이해가 안 가는 것이 은행의 경우, 저축은행이긴 하지만 이런 것들을 모두 검토하고 돈을 빌려줬을 텐데, 어떻게 이런 일이 벌어질 수 있는 겁니까?

◆ 이서영: 저도 처음 이 사건을 검토했을 때, 은행이 당연히 임대주택법 정도는 검토하고 대출 시행했을 거라 생각했는데요. 의외로 이런 경우가 왕왕 있고, 실제로 이런 분쟁으로 인해 소유권을 이전받고도 근저당이 말소 안 돼서 근저당 소송을 별도로 하시는 경우도 있고요. 

◇ 양소영: 이런 피해를 입는 분들이 많습니까? 일단 임대주택제도부터 설명해주시겠어요?

◆ 이서영: 먼저 분양전환형 임대주택 제도를 간략하게 설명 드리면, 분양전환형 임대주택은 일정기간 뒤에 소유권을 이전해주겠다는 매매계약과 일정기간 임차할 수 있는 권리가 결합된 형태입니다. 즉, 임차인은 일정기간 거주를 보장받으면서도 이후에 시세보다 저렴한 가격에 내 집 마련을 할 수 있는 것인데요. 일반적인 임대차계약이면, 임대인이 아파트에 근저당을 설정하건 대출을 받건 아무런 문제가 없지만요. 5년 뒤 임차인이 분양받을 아파트라면 조금 문제가 달라질 수 있겠죠. 

◇ 양소영: 임차인 입장에서는 내가 깨끗한 아파트의 소유권을 이어받아야하는데 보니까 근저당이 설정되었다는 것 아니에요. 사실 이건 사기 당한 것과 같은 건데요. 임차인들은 굉장히 황당할 것 같습니다. 이 문제를 어떻게 해결할 수 있을까요?

◆ 이서영: 이런 경우에는 임대사업권이 또다시 매각되는 경우도 있기 때문에 더 이상 매각되지 않도록 부동산처분금지 가처분을 해둘 필요가 있습니다.

◇ 양소영: 그럼 이걸 계약 당시에 해둬야 하는 겁니까?

◆ 이서영: 물론 그때 해두었다면 굉장히 안전하겠지만, 보통 그때는 예상하기 어렵기 때문에요. 분양전환 과정이 원래 6개월 안에 끝나야 하는데, 이게 1년, 2년 걸릴 수 있습니다. 그 사이에 매각되는 걸 막기 위해서 일단 지금 상황에서 가장 시급한 건 처분금지 가처분입니다.

◇ 양소영: 임대사업자가 다른 임대사업자에게 매각을 못하도록 처분금지 가처분을 해놓는다는 거군요. 그렇다면 임차인 입장에서 적어도 내가 살고 있는 내 호수만큼은 이와 관련해서 사업권 처분을 못하게 하는 건가요. 아님 전체 임대 사업권을 처분하지 못하게 하는 건가요?

◆ 이서영: 아파트 자체가 개별 등기가 되어 있기 때문에 호수 별로 한다고 보시면 됩니다. 

◇ 양소영: 그 다음에 또 어떤 법적 도움을 받을 수 잇는 조치가 있을까요?

◆ 이서영: 궁극적인 만족을 얻어야 하기 때문에 임차인들은 부당하게 부적격 통보를 받았으니 내가 적격 세대라는 것을 소명해서 소유권 이전 등기를 받을 필요가 있는데요. 보통은 부적격 사유가 없으신 분들이 대부분이기 때문에 여기서는 크게 문제가 없는 분들이 많습니다. 

◇ 양소영: 임대사업자가 질문의 핵심입니다. 저축은행이 근저당설정을 해서 경매를 했어요. 이건 어떻게 해결해야 할까요? 사실 일반인 입장에서는 근저당설정하고 경매 들어오면 쉽게 포기하고, 내 것 안 되는 구나, 경매 넘어가겠구나, 이렇게 생각하실 것 같거든요. 

◆ 이서영: 사실 소유권이전등기만 생각하시고, 분양전환을 얼른 받기 위해서 소를 결심하셨더라도, 진행 중에 임의경매가 들어오니까 멘탈이 무너지시는 경우가 대부분인데요. 이 임대주택의 경우, 임대주택법 상 제한물권을 설정하고, 더 이상 추가적인 근저당을 할 수 없도록 금지사항 부기등기를 등기에도 올려놓기 때문에요. 거기에 반하는 근저당을 설정할 수 없습니다. 그런데 법에도 반하고 임차인의 동의도 구하지 않은 상태에서 추가적인 대출이 실행되고 추가적인 근저당이 설정된 건데요. 사연자의 경우에도 분양전환 직전에 근저당이 설정되었거든요.

◇ 양소영: 변호사님 말씀대로라면, 임대주택법 상 무효인 등기가 됐다는 거네요. 그럼 근저당 말소를 구하면 쉽게 말소가 되고 경매 절차도 멈춰질 수 있는 부분이라는 거네요.

◆ 이서영: 네, 맞습니다.

◇ 양소영: 그럼 일단 강제집행 정지명령 신청을 하고 이와 관련해서 근저당 설정 말소 소송을 하면 경매 절차는 멈춰지고, 권리구제를 받으실 가능성이 매우 높겠군요. 사실 요새 가격도 높고, 내 집 마련하기가 쉽지 않잖아요. 그래서 임차인 입장에서 이렇게 5년에 저렴한 가격으로 내 집을 마련할 수 있다면 얼마나 좋은 제도인데, 이게 지금 이렇게 악용되고 있네요. 마지막으로 정리 부탁드릴게요.

◆ 이서영: 제가 말씀 드리고 싶은 부분이 임차인들 입장에서는 정말 내 집 마련 하나만 보고 임대주택에 들어가는 경우가 많은데요. 소송도 시작되고 경매가 들어오고 하니까, 어찌할 바를 모르시는 분들이 많고요. 변호사들이 이런 부분에 대해서 임대주택법 상 무효라는 부분을 설명해드려도, 은행 쪽에서 우리는 대법원까지 간다는 얘기를 들으면 올해는 내 집 마련을 할 수 있을 줄 알았는데, 3년, 5년 갈수도 있다는 생각을 하시니까 근저당을 떠안는 경우가 많으시거든요. 물론 빠른 시일 내 정리되는 것도 좋지만, 법률적으로 방법이 있으니까 용기를 내셨으면 좋겠다는 말씀을 드리고 싶습니다. 

◇ 양소영: 사실 임대주택법은 임차인들을 보호하기 위해 만들어진 것이고, 임대주택법 상 하지 못하도록 한 것은 무효기 때문에 이걸 믿는다면, 변호사님 말씀처럼 시간이 지나면 해결될 수 있으니 포기하지 말라고 전하시는 거죠. 우리가 은행을 설마 이길 수 있겠어 하며 미리 포기하지 마시고, 무효인 경우에는 법적 절차를 밟아 구제를 받으셨으면 좋겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 이서영: 감사합니다.