슬기로운 라디오생활
  • 방송시간 : [월~금] 10:30~11:30
  • 진행: 최형진 / PD: 이은지 / 작가: 구경숙

인터뷰 전문

알라딘 1위 318페이지 '부동산 절세 교과서' 10분 요약본
작성자 : ytnradio
날짜 : 2021-04-06 12:35  | 조회 : 468 
YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2021년 4월 6일 (화요일)
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 주택의 취득과 임대, 양도와 상속, 증여까지 집과 관련된 거래에서는 자연스레 각종 세금과 관련된 문제가 생기는데요. 자주 접하는 상황이 아니다보니 마주할 때마다 어렵기만 합니다. 이렇게 집과 관련된 세금에 대한
이해를 높이기 위해 국세청에서 '주택과 세금'이라는 책을 발간했다고 하는데요. 자세한 내용 짚어보겠습니다. 그럼 오늘 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 신한은행 부동산투자자문센터 우병탁 팀장, 나와 있습니다. 

◆ 우병탁 팀장(이하 우병탁): 네 안녕하세요. 

◇ 최형진: 작년에도 국세청에서 100문 100답이라는 안내가 있었는데, 이번에는 책자로 발간됐어요. 집을 사고 파는 일이 너무 번거롭기도 하고 학교에서 배우면 좋겠다는 얘기도 하는데, 주택 세금 참고서쯤이라고 볼 수 있을까요?

◆ 우병탁: 네, 좋은 표현입니다. 주택 세금 참고서, 주택과 관련된 세금이 워낙 복잡해져서 국민들이 좀 더 쉽게 주택 세금을 이해할 수 있도록 케이스 별로 안내하기 위해 국세청과 행정안전부가 공동으로 책을 냈습니다. 양도세와 같은 국세는 국세청이 취득세와 재산세는 행안부가 정리를 했는데요. 사안 별로 질의 응답을 예시해놓고 있어서 세금에 대한 기초를 파악하기에는 좋은 책이다 이렇게 생각됩니다. 무엇보다 가격이 7천원밖에 안 합니다. 그리고 인터넷으로 보면 공짜고요. 참고로 이 책은 현재 알라딘 세금분야 판매에서 1위를 달리고 있는 책입니다. 

◇ 최형진: 그만큼 많은 분들께서 관심을 갖고 있는 것 같은데요. 혹시 몇 페이지나 되는 책인가요?

◆ 우병탁: 무려 318페이지입니다. 적지 않지요.

◇ 최형진: 생각보다 엄청 두껍네요. 시간 관계상 모두 살펴보기는 어려울 것 같고, 중요한 내용 위주로 설명해주실까요? 우선 집을 살 때, 취득과 관련해서는 어떤 내용부터 시작되나요?

◆ 우병탁: 취득과 관련된 세금이 요즘 가장 어려운데요. 어떤 세금이든지 마찬가지지만 취득세에서도 납세대상과 납세의무자부터 나옵니다. 무엇에 대해서 세금을 내느냐면, 주택을 취득하는 것을 납세대상으로 하고 취득하는 사람을 납세의무자로 한다는 것입니다. 이때 취득은 돈을 주고 주택을 살수도 있고 증여나 상속에 의해 무상으로 취득할 수도 있는데 각각의 경우, 세율이 각각 다릅니다. 돈을 주고 살 때의 세율은 금액과 면적에 따라 1.1에서 3.5%고요. 다주택자로 여러 채를 취득해 중과가 되는 경우엔 8.4에서 13.4%가 부과됩니다. 증여의 경우엔 3.8에서 13.4%까지 부과됩니다. 이 취득에 관하여 다양한 사례가 있을 수 있어서 책 중간 중간 사례로써 예시가 되어 있습니다. 

◇ 최형진: 저도 책을 구매해서 공부를 해야겠다는 생각도 드는데요. 일단 어떤 사례가 실려있나요? 소개 해주시죠. 

◆ 우병탁: 첫 번째 Q&A는 분양권과 관련된 내용입니다. “다주택자인 부모의 세대원인 30세 이상의 자녀가 20년 8월 12일 이후 분양권을 취득하여 해당 분양권이 준공될 때, 원래는 같이 살고 있었지만 부모님과 세대가 분리되면 취득세 세율은?”이라는 질문이고요. 준공시점에 자녀가 독립된 세대라면 무주택세대이므로 1~3%의 낮은 취득세를 내게 됩니다. 30세가 넘고 소득이 있다면 세대분리가 가능하고요. 30세가 넘지 않더라도 역시 중위소득의 40%이상 소득이 있고 독립적으로 생계를 유지하고 있으면 독립세대가 될 수 있다는 뜻입니다.  

◇ 최형진: 지금 말씀해주신 사례들이 책 안에 담겨 있는 거군요. 지난 번 증여와 세대분리에 대해 설명하면서 비슷한 질문이 있었던 것 같은데요. 작년 8월 12일 이후에 분양 계약한 건은 주택 수에 포함될 수 있다고 하셨잖아요?

◆ 우병탁: 네, 정확히 기억하고 계시네요. 같은 책 두 번째 질문에도 역시 비슷한 질문이 있는데요. “1주택을 소유한 부모의 세대원인 30세 이상 자녀가 작년 8월 12일 이후 계약한 분양권을 기준으로, 이 분양권이 준공돼 주택을 취득하는 시점에 부모가 66세가 되는 경우 취득세 중과세율은” 이라는 질문입니다. 8월 12일에 분양계약 했으므로 원래는 주택 수에 포함되어야 하는데, 다행히도 부모님이 65세 이상에 해당된다면, 동거봉양으로 인한 합가로 보고 취득세를 중과하지 않습니다.

◇ 최형진: 부모님이 65세 이상이 되셨으니 취득세가 중과되지 않는다는 거군요. 취득세와 관련된 질문 중에 또 어떤 것들을 기억하고 있어야 할까요? 간단히 몇 개 더 설명 해주세요. 

◆ 우병탁: 먼저 부부가 공동 소유하는 경우 주택 수는 세대, 가족 전체를 기준으로 하기 때문에 공동으로 소유하고 지분으로 가지고 있다 하더라도 가족 기준으로는 1채만 소유한 것으로 봅니다. 다만 다른 세대, 즉 타인과 함께 지분으로 소유한 경우에는 약간의 지분이라도 각각 1채씩을 소유한 것으로 봅니다. 상속주택의 경우, 상속개시일로부터 5년 까지는 주택 수에 포함되지 않습니다. 형제간에 상속을 통해서 지분으로 나눠서 공동 상속했다면 5년이 지나도, 그중에서 지분이 가장 큰 사람의 주택으로만 포함되고요. 만약 지분이 같으면 거주하는 사람 또는 나이가 많은 사람의 집으로 본다는 설명이 있습니다. 다만 주의하실 건 여기서 말하는 취득세에서의 5년의 규정과 소수지분의 규정은 취득할 때, 다시 말해 취득세를 계산할 때 그렇다는 것이고요. 양도세와 종부세는 다르니까 주의가 필요합니다. 

◇ 최형진: 취득과 관련된 내용만 살펴봤는데도, 시간이 꽤 흘렀어요. 내용이 상당한 것 같은데요?

◆ 우병탁: 맞습니다. 이 책은 취득 뿐 아니라 보유, 임대, 양도와 상속 증여까지 망라한 것이고요. 비교적 저렴한 가격인데다 과세당국 공무원들이 직접 집필한 것이니까 세금을 궁금해 하시는 분들에게 도움이 될 것으로 생각됩니다. 기회가 된다면 이 책의 나머지, 주택의 취득뿐 아니라 보유와 양도에 대해서도 뒤에 다시 한번 설명 드리겠습니다.

◇ 최형진: 아무래도 취득도 궁금하지만 양도 같은 부분도 궁금한 분들이 많으셔서, 다음에 기회가 되면 이런 부분도 소개해주시면 좋을 것 같습니다. 청취자 질문입니다. ‘1억원 이하의 주택은 주택 수에 포함되지 않는다고 들었습니다. 맞는 말인가요?’

◆ 우병탁: 네, 맞습니다. 다만 취득세를 계산할 때 주택 수에서 빼준다는 의미고요. 지방세법상 시가표준액을 기준으로 1억 원 이하인 주택은 다주택자로서 여러 채를 취득하더라도 취득세를 중과세 하지 않고 다른 주택을 취득할 때도 1억 원 이하의 집은 가지고 있지만, 가지고 있지 않다고 판단해줍니다. 다만, 취득세와 양도세에서는 또 기준이 다르기 때문에 주의가 필요하고요.

◇ 최형진: 다음 질문입니다. ‘조합원 입주권이나 분양권은 주택 수에 포함된다던데 기존에 계약한 것도 모두 주택 수에 포함되나요?’

◆ 우병탁: 이 규정이 추가적으로 취득과 관련해 다주택자에 대한 강화를 한 규정이기 때문에 주택 수에 포함되지 않게 됩니다. 즉 2020년 8월 12일 이후에 새로 계약한 것부터 주택 수에 포함되며, 그 전에 계약한 것은 포함되지 않습니다.  

◇ 최형진: 8월 12일 전에 계약한 건 포함이 안 되는 거군요. 다음 질문입니다. ‘저는 주택은 아니고 오피스텔 분양권을 계약했습니다. 오피스텔의 분양권도 다른 집을 살 때 주택 수에 포함되나요?’

◆ 우병탁: 그렇지 않습니다. 아파트 조합원 입주권이나 분양권은 집이 지어지지 않은 입주권이나 분양권 상태에서도 주택 수에 포함되지만 오피스텔은 준공되어 실제로 사용할 때까지는 아직 주거용인지 상업용인지 확정되지 않았기 때문에 오피스텔의 분양권은 주택 수에 포함하지 않습니다. 다만 준공 후에는 재산세가 주택분으로 과세되면 역시 주택 수에 포함됩니다. 

◇ 최형진: 다음 질문입니다. ‘1가구 1주택 부부 공동명의 장기보유 특별공제 받을 때, 부부 각자 전입일 기준으로 거주 연수가 계산되나요? 예를 들어, 남편이 18년, 아내가 20년에 따로 전입신고를 했을 경우, 어떻게 됩니까?’ 

◆ 우병탁: 이때 거주기간에 대한 판단을 할 때는 가족 전체를 보기 때문에 가족 중 일부, 부부 중 한 사람만 전입을 했고, 나머지 한 사람이 전입하지 않았다고 하더라도요. 먼저 전입을 했던 남편의 전입 시기부터 거주기간을 따집니다.

◇ 최형진: 그러니까 18년부터 따지는 거네요. 다음 질문입니다. ‘1세대 2주택인 상황에서 작년 8월 12일 이후에 분양권을 추가 취득했습니다. 나중에 이 분양권 주택이 준공되면 앞서 갖고 있던 다른 집을 처분하더라도 취득세가 중과된다고 하던데 맞는 말인가요?’

◆ 우병탁: 네, 기존에 집이 두 채 있었고, 추가로 분양권을 구입하신 상태니까 분양권까지 합치게 되면 나중에 준공될 때는 총 세 채가 되는 상황이고요. 이때는 질문 주신 것처럼 다른 집을 먼저 처분하더라도 취득세가 중과되는 게 맞습니다. 20년 8월 12일 이후에 계약한 분양권에 의해 준공되어 취득하게 되는 분양권은 만약 서울과 같은 조정대상지역이라면 준공 전에 앞서 갖고 있던 다른 집, 여기서는 가지고 있던 두 채가 될 것이고요. 이걸 먼저 처분하더라도 분양권을 취득하는 시점에서는 두 채 더하기 분양권까지 3 채기 때문에 12.4% 또는 13.4%로 높은 취득세를 내셔야 합니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 12.4%또 13.4%면 굉장히 높네요.

◆ 우병탁: 굉장히 높은 수치죠.

◇ 최형진: 다음 질문입니다. ‘취득세 중과가 정말 생각보다 무서운 것 같습니다. 저는 빌라 1채와 조합원입주권 1채를 가지고 있는데, 조합원입주권이 재건축 완료되어 준공될 때도 2주택으로 취득세가 중과되나요?’

◆ 우병탁: 이 경우엔 중과되지 않습니다. 조합원입주권에 의해 주택을 취득하는 경우에는 유상거래, 즉 돈을 주고 따로 산 것이 아니라 원래 집을 가지고 있던 상태기 때문에 땅을 가지고 있다가 새로 건물을 짓는 것과 같다고 보시면 되고요. 중과라고 하는 건 돈을 주고 새로 산 경우나, 조정대상 지역에서 3억 원 넘는 집을 증여해줄 때만 취득세가 중과세 되는 것이고요. 이처럼 조합원입주권으로 건물이 다시 지어져서, 즉 처음 내 명의 앞으로 건물을 새로 지은 경우 신축시의 취득세율이 적용되므로 2.8%만 내시면 됩니다.

◇ 최형진: 조합원입주권의 경우 중과되지 않고, 2.8%만 내시면 됩니다. 다음 질문입니다. ‘자식에게 증여할 때도 따로 계약서를 작성해야 하나요? 필요한 서류가 있습니까?’

◆ 우병탁: 원칙적으로 증여란 계약서의 유무를 따지지는 않습니다. 따라서 구두로 증여를 한다고 계약하더라도 그 계약 자체는 민법에 의해서 인정되는 것인데요. 다만 구두로 증여계약을 체결했을 때는 언제 계약을 했고, 어떤 방식으로 증여했는지에 대해서 증거가 남지 않기 때문에 이 경우에도 증여계약서를 서면으로 작성해두는 것이 일반적으로 바람직하고요. 필요한 서류는 양식이 특별히 정해져 있지 않습니다. 그래서 누가 누구에게 어떤 시점에 어떤 부동산, 재산을 증여하는지에 대한 기록을 명확히 남겨놓고요. 상호, 증여자와 수증자 간의 서명과 날인을 제대로 하면 됩니다.

◇ 최형진: 따로 양식이 있는 건 아니고요. 다음 질문입니다. ‘잘못 증축하면 양도할 때 중과세 폭탄을 맞을 수 있다는 소리를 들었는데, 이게 무슨 말인가요? 다주택으로 될 수 있다던데, 무슨 말인지 모르겠습니다’ 라고 하셨거든요.

◆ 우병탁: 작년 즈음 이슈가 됐었는데요. 아마도 다가구 주택을 말씀하시는 것 같습니다. 다가구 주택은 원칙적으로 한 건물에 여러 세대가 나눠서 살게 되는데요. 다가구 주택은 건축법, 세법 상 단독주택, 하나의 주택으로 보게 됩니다. 다만, 다가구 주택의 경우 법상으로 3층 이하를 얘기하는데요. 이게 건축법에 의해서 용적률이 남아서 증축할 수 있는 경우가 있어요. 그럼 기존 3층인 주택에 1층을 더 올렸을 때, 주택으로 사용하는 층수가 4개가 되는 상태가 되고요. 법률상 다가구 주택은 3개 층 이하의 주택만 말하기 때문에 증축을 통해서 층수가, 예를 들면 옥탑이 하나 더 늘어나는 경우에는요. 경우에 따라 다세대 주택, 한 가족이 거주할 수 있는 각 호를 여러 채의 집으로 볼 수 있기 때문에 양도할 때 다주택으로 중과될 우려가 있습니다.

◇ 최형진: 3층이 기준이군요.

◆ 우병탁: 네, 맞습니다. 

◇ 최형진: 다음 질문입니다. ‘성년인 아들이 아파트 당첨되면 증여에 해당하나요? 학생이고 세대분리가 안 되어 있습니다’ 라고 하셨습니다.

◆ 우병탁: 아파트 당첨 자체를 증여로 보지는 않는데요. 문제는 성년이라고 하더라도 자금, 본인의 소득이 없을 겁니다. 그렇게 되면 분양에 따른 계약금을 내고 이후 중도금과 잔금을 낼 때까지의 돈은 소득을 번 적이 없기 때문에 누군가로부터 증여를 받았다고 가정하게 되겠죠. 그래서 이 경우, 다른 소득이 있었다는 게 확인되지 않는 한, 부모나 다른 가족으로부터 증여를 받은 것으로 보기 때문에요. 자금에 관한 과정 중에서 증여가 될 수 있습니다.

◇ 최형진: 다음 질문입니다. ‘제 이름으로 집이 한 채 되어 있고, 남편 이름으로 분양권을 하나 받으면 1가구 2주택으로 과세되는 겁니까?’

◆ 우병탁: 네, 원칙적으로 2주택 중과가 됩니다. 왜냐하면 명의가 부부 각각 나눠져 있다고 하더라도 가족으로 판단을 하기 때문에요. 다만, 기존에 집이 한 채 있고, 새로 분양권을 받았다면 일시적 2주택이라고 하는 조건이 있습니다. 새로 분양권을 받은 집이 준공되고 나서 일정 기간 이내에 기존 집을 처분하고 가족 전체가 새로 지어지는 집에 들어가서 산다거나, 분양권 계약 이후 준공되기 전 2년 안에 기존 집을 파는 등의 여러 가지 조건, 즉 일시적 2주택이라고 볼 수 있는 요건을 충족하게 되면 중과는 되지 않을 수 있습니다.

◇ 최형진: 다음 질문입니다. ‘퇴직 후 전원주택 살고 싶어서 전원주택을 구입하고 싶은데, 2주택 중과세 되나요?’

◆ 우병탁: 만약 전원주택이 특정 지역, 예컨대 경기도 같이 동으로 분류되는 지역에 들어가고 그 집이 공시가격 기준으로 3억이 넘는다면 기존에 가지고 있던 집을 팔 때, 전원주택이 주택 수에 포함되며 중과세될 수 있습니다.

◇ 최형진: 그럼 말씀하신 곳 외에 거주하게 되면 중과세가 안 되네요?

◆ 우병탁: 네, 중과세가 안 될 수 있고요. 다만, 지방 지역에 3억이 넘지 않는 전원주택을 취득한 경우에는 중과되지 않을 수 있는데, 어쨌든 집이 하나 있긴 한 거기 때문에 기존 집에 대한 비과세를 못 받는 경우가 생길 수 있습니다. 그래서 중과세와 비과세는 서로 다른 요건을 따른 다는 걸 기억해두셔야 합니다.

◇ 최형진: 다음 질문입니다. ‘부동산 절세 방법으로 세대분리를 고민 중입니다. 전입신고만 하는 게 아니라 실제 거주 증거가 있어야 한다는데, 무엇을 준비해야 할까요?’

◆ 우병탁: 실제 거주를 입증할 수 있는 1차적인 서류는 동사무소에 전입신고한 주민등록 초본이 되고요. 사실 이런 전입신고 자료만으로 부족한 것이 세법에서는 항상 실제를 따지기 때문에 정말로 세대분리를 하고 나서 자녀가 전입한 집에 실제로 거주했는지에 대해 입증할 서류가 필요합니다. 가장 대표적인 것들이 고지서를 옮겨놓는 부분, 그리고 전입신고 후 주변에서 사용한 카드 영수증 등 실제로 일정기간 동안 자녀가 전입해 있는 그 집에서 살았다는 것을 입증할만한 모든 서류가 증거가 될 수 있습니다.

◇ 최형진: 마지막 질문입니다. ‘2016년에 제가 가지고 있던 재건축 예정인 아파트 지분의 일부를 증여했습니다. 남아 있는 지분을 내년 경에 증여하려고 하는데요. 2.4대책으로 인해서 현금청산 대상이 되나요?’

◆ 우병탁: 지금 2.4대책을 말씀하신 걸로 봐서는 공공개발로 진행될 가능성이 있는 단지인 것 같습니다. 2.4대책에 의해서 새롭게 취득한 주택의 경우, 현금청산의 대상이 되는 경우에는요. 재건축, 재개발되는 모든 경우가 그런 것은 아니고, 그 지역의 지주들이 공공개발에 신청해서 공공개발로 진행될 때만 청산되는 거고요. 기존에 원래대로 도시및주거환경정비법에 의해 민간에서 진행하는 재건축, 재개발로 진행될 때는 현금청산의 대상이 되지 않습니다.

◇ 최형진: 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 우병탁: 감사합니다.
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