"재건축·재개발로 집값 잡을 수 있나?"

YTN라디오(FM 94.5) [황보선의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2020년 12월 31일 (목요일)
□ 출연자 : 김현아 국민의힘 비대위원, 임재만 세종대 교수

- 김현아 : 문재인 정부 부동산 시장 인식이 편협하고 왜곡돼 있어
- 임재만 : 시장에 대한 무지보다는 오해
- 김현아 : 임대차 3법 문제점 지적했는데 강행, 올해보다 내년이 더 걱정
- 임재만 : 핀셋 규제가 아닌 전방위 더 강력한 규제가 필요
- 김현아 : 참여정부 종부세 강화할 때마다 전·월세 가격 급등
- 임재만 : 재건축·재개발 통해 민간 공급 확대 후 개발이익 환수 가능

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 앵커 황보선(이하 황보선): 부동산 문제로 온 나라가 시끄럽습니다. '광풍'이 몰아치고 있다고 해도 과언이 아닙니다. 정부·여당도 다급해진 분위긴데요. 부동산 정책은 혼돈 그 자체입니다. 전문가 진단 들어보겠습니다. 문재인 정부의 부동산 실책에 누구보다 예리하게 비판해온 '부동산 저격수'김현아 국민의힘 비대위원, 임재만 세종대 부동산학과 교수 연결해서 자세한 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하세요?

◆ 김현아 국민의힘 비대위원(이하 김현아): 네 안녕하세요. 

◆ 임재만 세종대 교수(이하 임재만): 네 안녕하세요. 

◇ 황보선: 먼저 2021년에도 부동산 문제에 대한 국민 혼란은 여전히 이어질 것 같습니다. 현재의 부동산 문제, 근원은 어디에 있다고 보십니까?

◆ 김현아: 일단 잘못된 시장 진단에 있다고 보고 있습니다. 문재인 정부의 시장에 대한 인식이 굉장히 편협하고 왜곡되어 있다고 보고 있는데요, 시장 기능이 여러 가지가 있습니다. 부작용도 있고 순기능도 있는데 부작용만 강조하고 순기능은 무시하고 왜곡하면서 인간이 갖고 있는 집에 대한 본능을 굉장히 제약했죠. 그러다보니까 민간의 역할을 축소시키고 모든 것을 공공이 주도해야 선의라고 하는 것으로 끌고 갔습니다. 결국 주택시장을 가진 자와 갖지 못한 자, 또 하나 가진 자와 여러 개를 가진 자를 대입시키면서 시장에 대한 무지가 결국 부동산 정치로 이어졌다고 판단하고 싶습니다. 

◆ 임재만: 저는 시장에 대한 무지보다 오해가 있었다고 생각합니다. 크게는 세계적인 보편성과 한국적 특수성에 대한 오해라고 생각하는데 세계적인 보편성이라고 하는 것은 저성장, 저금리, 풍부해진 유동 시장입니다. 2008년 이후에 이런 현상이 지속되면서 수익을 쫓아 부동산으로 폭포수처럼 쏟아지는 유동성을 적절하게 제어할 수단을 대부분 나라가 충분하게 갖고 있지 못했다는 점을 충분이 인식하지 못했다고 생각을 하고, 두 번째는 한국의 특수성입니다. 우리나라에는 재건축, 전세, 이런 구조적인 문제가 있고 한편으로는 공급에 대한 오해도 있습니다. 공급을 양적으로 판단할 것이 아니라 질적으로 판단해야 하는데 그런 부분에 있어서 시장에 대한 오해와 상황에 대한 오해가 있었지 않았을까 생각합니다. 

◇ 황보선: 지금 정부가 25번 부동산 정책을 내놨지만 실효성이 있는 정책이 없다, 파탄을 위한 정책이냐. 야권이 비난하는 부분이죠. 어떻게 그 많은 정책이 시장에 효과가 없었을까요?

◆ 김현아: 일단 저는 설익은 정책이었다고 보고 있습니다. 전 세계적으로 유동성, 저금리, 이런 문제는 어제 오늘의 일은 아닙니다. 정부가 그것을 몰랐다고 하면 또 그것을 핑계를 댄다고 하면 저는 비겁하다고 생각을 하고 있고요, 결국은 자기의 무능을 스스로 인정하는 것이라고 봅니다. 지금 정부가 낸 25번의 정책은 일단 내용이 적절했는지도 문제지만 그것이 발표된 타이밍도 적절하지 않았다고 생각합니다. 정부는 이것이 옳은 정책인가, 도덕률과 같은 것에 초점이 맞춰져 있다 보니 사실 시장에서 전혀 작동하지 않았다고 보고 있습니다. 오히려 시장에서 나타난 것은 규제나 강력한 정부의 이념적 정책이 풍선효과, 역효과로 이어졌고 정부가 예상하지 못했던 부작용이 속출하면서 시장에 여러 혼란을 나타냈는데요, 저는 이런 것을 예상 못했다고 한다면 정말 무능한 것이고 알고도 계속 끌고 나갔다고 한다면 정부가 정말 부동산 정책을 했던 것이 아니라 부동산 정치를 밀어붙인 것이라고 생각합니다. 

◆ 임재만: 앞에서 말씀드린 것처럼 세계적인 상황이나 한국의 특수성에 대한 충분한 이해와 인식이 있었다면 조금 더 과감하고 정방위적인 대책을 했어야 했다고 생각을 합니다. 도덕적이나 정치적으로나 명분은 있으나 실제로 과감하지 않았고, 25번의 정책이 대부분 핀셋규제였던 것이죠. 굵직한 정책은 몇 번 나오지 않았습니다. 그런데다가 핀셋규제가 지역에 대한 규제뿐만 아니라 대부분 조세나 금융 대책들이 국가주택이나 다주택자를 마치 주택시장 불안정에 주원인으로 만들어버리는 정책의 핀셋규제, 이것이 가장 큰 문제라고 생각합니다. 근본적인 문제가 있음에도 불구하고 지역이나 대상에만 한정한 정책, 실제 나온 대안은 적은 것이라고 생각합니다. 

◇ 황보선: 앞으로 이런 방식으로 핀셋 처방 방식으로 계속 한다면 새로운 장치가 나오더라도 이 상황을 반전시킬 순 없겠습니다. 어떻게 보십니까? 

◆ 임재만: 저는 기본적으로 핀셋규제라는 방식 자체는 앞서 말씀드린 것처럼 이런 풍부한 유동성, 저금리 상황, 부동산으로 몰려드는 자금을 막을 방법이 없다고 생각합니다. 조금 더 과감한 정치가 필요하다, 적어도 수요 억제와 관련해서는 그렇게 생각합니다.  

◇ 황보선: 김현아 의원님, 임 교수님께서 지적하신 부분인 광범위하게 근본적으로 바꾸는 것이 아니라 핀셋으로 단순하고 짧게 처방하다보니 이를테면 풍선효과가 나타나는 등 부작용이 나타났다고 진단하셨는데 동의하십니까?   

◆ 김현아: 네. 저도 핀셋규제라고 하는 것은 결국 문제가 있는 곳에만 규제를 적용하는 비겁한 정책이었다고 봤습니다. 그것은 표를 의식했다고 보여 집니다. 문제는 지금처럼 핀셋규제가 여러 규제를 피해서 사람들을 이동시키고 전 국토를 부동산 가격 폭등 상황으로 만든 상태에서 교수님이 지적하신 것처럼 다시 전방위적인 것을 실행했을 때 지금 그것이 약효가 있겠냐고 본다면 저는 이미 실기했다고 보고 있습니다. 원칙이 사라지고 기회주의자들만 돈을 버는 생태계가 이미 되어 버렸습니다. 이런 세계에 편승하지 못한 30~40대 들이 뒤늦게 영혼을 끌어 모으고 패닉바잉을 한다고 하는데요, 저는 이런 상태에서 전방위적인 규제가 코로나 등으로 침체되고 있는 거시경제에 맞물려서 어떤 부작용을 나타낼지 신중해야 한다고 생각합니다. 그런데 이것보다 중요한 게 정부가 비겁한 핀셋규제로 정책을 일관하면서 국민의 집에 대한 열망, 시장의 기능을 이해하려고 하지 않고 시장을 이기고 국민을 가르치려고 했다는 겁니다. 아파트에 대한 환상을 버리라든가 13평 공공임대주택에 4인 가구가 충분히 살 수 있다, 전월세 대란 등 임대차3법에 대한 전세가격 급등이 성장통이라고 얘기한 것은 굉장히 무례한 발언이었다고 보고 있고, 결국 앞으로 정부가 이 문제를 해결하기 위해서는 지금까지 시장에 대한 무지를 반성하고 겸손하게 정책을 해야 한다고 생각합니다. 

◇ 황보선: 임대차 3법 이후 전셋값 폭등, 전세의 월세 전환 현상이 일어나고 있다고들 하는데요. 이런 결과를 정부여당은 예상하지 못했을까요?

◆ 임재만: 예상하지 못했다고 생각하진 않습니다. 다만 정책을 추진하는 과정에서 정책이 하나만 보고 할 수 있는 것은 아닙니다. 하나의 정책이 다른 부분에 어떤 영향을 끼치는지, 정책 간 정확성 문제를 고려할 필요가 있는데요, 다른 나라의 임대차 안정화 정책을 보면 임대료에 대한 규제 또 오랫동안 살 수 있도록 하는 방안과 함께 민간인 시장의 영역을 인정할 수밖에 없기 때문에 이런 방안이 같이 강구되어야 하고 더 중요한 것은 시장에 대한 정보와 분쟁이 생겼을 때 이걸 어떻게 해결해줄 것인가. 이런 문제를 같이 고려할 필요가 있었는데 이런 점에서 정책 간 정확성의 문제가 있다고 생각합니다. 또 한 가지 중요한 것은 우리나라는 다른 나라에서 찾아보기 힘든 전세라는 시장이 있습니다. 전세는 누군가가, 다주택자가 집을 여러 채 사서 전세를 놓고 할 때 전세가 공급되는데 이 전세라는 것이 집값이 오를 때만 안정되고 집값을 내릴 때는 안정되지 않는다는 거죠. 이런 문제를 간과했기 때문에 생긴 부작용이 나타났다고 생각을 합니다. 

◇ 황보선: 김현아 의원님께서는 방금 임 교수님께서 말씀하신 것처럼 갱신률이 올라가는 것에 대해서 긍정적인 작용도 있는 부분을 봐야 한다고 말씀하셨는데 어떻게 생각하십니까?

◆ 김현아: 저도 일부 혜택을 보는 계층이 있다고 봅니다. 기존에 전세를 살다가 계약갱신청구권을 발동한 가구들에 있어서 비교적 5% 임대상한에 계약기간 2년을 연장하는 혜택을 누렸죠. 그런데 이게 하나만 보고 둘을 보지 못한 것이라고 생각합니다. 2년 뒤에 계약갱신청구권이 소멸되는 시기에, 또 다시 사용할 수 없는 경우에 지금 급등한 전세가격에 따라서 사실 현재 살고 있는 전세 보증금으로는 마땅한 전셋집을 찾기 어려운 상황에 직면하게 됩니다. 결국 많은 전문가들이 임대차 보호법, 임대차3법을 강행했을 때 많은 문제점이 있을 것이라고 지적을 했는데 저는 정부가 그것을 상당 부분 무시하고 보안책에 대해서 굉장히 미흡했다고 보고 있습니다. 어쨌든 세입자를 보호하겠다고 하는 정책인데 정말 세입자들이 보호를 받고 있는지, 오히려 세입자들이 급등한 전세가격과 전세매물을 찾아가는 부작용에 대해서 어떤 대안을 갖고 있는지, 사실 없어서 답답합니다. 오히려 정치권에서 나오는 얘기는 2+2이 아니라 4+4, 지금보다 강화된 임대차 규제를 해결책인 마냥 제안하는 것을 보면서 사실 지금보다는 내년이, 내년보다는 그 다음해가 더 걱정되는 상황입니다. 

◇ 황보선: 지난해 정부와 여당 정책을 보면 종부세, 양도세 세율을 대폭 인상하고 
지방세 개정으로 취득세도 대폭 인상했습니다. 결국 세금 부담이 집 못 가진 사람의 
임차료에 전가되지는 않을까요? 

◆ 임재만: 보유세나 취득세 또는 양도세 이런 것을 전방위적으로 봤는데요, 저는 사실 이 부분에 있어서 가장 정치적인 정책을 했다고 생각합니다. 말하자면 양도세는 집을 사고 파면서 생긴 매도차익에 대해서 부과하는 것인데 1가구, 1주택에는 부과하지 않죠. 다주택자에게만 부과를 합니다. 종부세 역시 마찬가지로 국가주택이나 다주택자에게만 하고 있고요, 취득세도 다주택자에게만 부과하고 있습니다. 이것이 전체적으로 세금이 집을 가진 모든 사람에게 부담이 되는 것처럼 보이지만 사실 일부계층에만 부담이 된다는 것이죠. 이것이 조세정책에 있어서 정치적이라고 생각을 하고, 또 토지와 집에 대해서 일반적으로 과세하면 그것은 다주택자들의 집에 사는 임차인들에게 임차료가 전가될 가능성이 충분히 있죠. 이런 부분은 보편적인 것이 아니라 일종의 핀셋이죠. 일정한 계층에게만 세금을 과도하게 물리면 그것은 당연히 그들 집에 사는 임차인들에게 전가될 가능성이 있다는 건데, 이것이 세금에 있어서 정치적인 정책, 이 부분을 개선해야 한다고 생각합니다. 

◆ 김현아: 지금 부동산 관련 세는 명백하게 증세입니다. 임 교수님께서 말씀하신 것처럼 국가주택과 다주택자들이 더 많이 내는 것은 사실이지만 그렇다고 1주택자나 소액주택을 갖고 있는 사람이 세금을 과거보다 적게 내는 것은 아닙니다. 그것은 국가주택이나 다주택자 중심으로 올랐지만 전반적으로 정부가 공시가격 현실화율을 실행하고 있는데요, 공시가격 현실화율이라는 것이 그냥 멈춘 상태에서도 지금 집값이 굉장히 많이 오르지 않았습니까? 여기에다가 공시가격 현실화율 자체에 수준을 높이다 보면 집을 가진 사람은 누구나 다 작년보다 올해 더 세금을 많이 내고 올해보다 내년에 많이 내게 됩니다. 지금 전 세계적으로 코로나19로 인해서 경기 침체, 또 여러 가지 자영업자들의 세 부담을 감면해주는 상황에서 어쨌든 집을 가진 사람들은 계속 세 부담을 늘려나가야 하는 구조를 만들었다는 것, 아까 말씀드렸던 것처럼 공시가격 현실화율이라는 것이 정의롭고 해야 하는 조세정책의 한 방향이긴 하지만 지금 타이밍에서 굉장히 어긋났다고 보고 있고 이건 명백하게 국민들의 세 부담 증가로 이어질 것이며 특히 다주택자에 대한 종부세 강화는 월세를 급등시키는 것으로 영향을 미칠 겁니다. 이미 과거에 참여정부 때도 종부세 강화 때마다 월세가격이 급등한 현상이 나왔고, 월세가격 급등 현상은 이미 올해 9월 이후부터 점차적으로 시장에 반영이 되고 있습니다. 

◇ 황보선: 지난 8·4대책 핵심이 재건축 재개발로 5만 가구를 공급한다는 거였잖아요? 일단 해당 지역 주민들 반대가 극심했고요. 투기를 막기 위해서 이익 환수를 하겠다, 이런 정책 기조에 일부 비판도 있었습니다. 어떻게 보셨나요?

◆ 임재만: 도심지에서 주택을 공급하는 것에서 가장 중요한 수단이 재건축·재개발입니다. 따라서 재건축·재개발을 통해서 도심지의 주택을 공급하겠다. 이것은 당연한 방향이고 누구든지 인정하는 방향이라고 생각합니다. 다만 재건축·재개발을 통해서 용적률이 상향될 때 어느 정도 공공이 개입돼서 거기서 발생하는 개발 이익을 공유하고 전체적으로 국민들에게 같이 사용할 수 있도록 하자는 것이 있고 다만 또 한 가지 반대의 관점에서 보면 재건축·재개발은 집값이 상승할 때 가능한 민간사업이라는 것이죠. 그러니까 이 민간사업은 자기가 개발 이익을 다 갖겠다는 사업이죠. 저는 이 가치가 충돌하고 있다고 생각합니다. 그러나 두 가지의 가치 중에 어느 것이 우선이라고 얘기하긴 어렵죠. 왜냐면 재건축·재개발 사업에서 공익과 사익이 적절하게 균형을 이룰 필요가 있는데 그동안의 경험으로 봐서 너무 한 쪽의 가치만 중시되고 있는 것이 아닌가는 생각이 들어서 아쉽고요, 다만 이런 비판이 한쪽 측면에서만 극대화되는 것은 바람직하지 않다고 생각합니다. 이것은 세계적으로 다른 나라에서도 재건축·재개발이 순수한 민간사업으로 수익 극대화에 대한 개발 이익을 완전히 갖는 방식으로 되고 있진 않다는 점에서 우리도 조금 더 넓은 관점으로 이 문제를 해결할 필요가 있다고 봅니다. 

◇ 황보선: 그럼 김현아 의원께서는 이익환수 자체에는 반대하지 않으시죠?

◆ 김현아: 오해가 있는데요, 이미 재건축·재개발 사업이 모든 이익을 개인이 갖게 하고 있지 않습니다. 재건축 같은 경우는 초과이익환수가 있고, 재개발 사업에는 임대주택을 의무관리 하도록 되어 있습니다. 또 재건축·재개발 주택에 대한 보유세 과표도 굉장히 현실화 되고 있고 양도세 부담도 국가주택이기 때문에 많이 내고 있습니다. 문제는 계속 집값이 오르면서 이런 규제에도 불구하고 거기에서 생기는 절대적인 이익의 액수가 커진다는 것인데 저는 정부가 환수가 뭐가 더 필요한 건지, 환수가 필요한 것이 아니라 전체적으로 주택가격 수준을 낮추는 일을 하지 않으면 이렇게 계속 개발 이익을 환수하는 것은 다람쥐 쳇바퀴 돌 듯 계속 악순환이 반복된다고 보고 있습니다. 결국 재건축·재개발은 정부가 84대책을 통해서 공공이 참여하는 경우에만 더 규제를 완화하겠다는 것일 뿐인데 이전에 이런 공공 재건축에 들어오려고 하는 사업장들은 기존의 규제와 주택시장 여건으로는 사업을 할 수 없는 상황입니다. 결국 저는 시장의 압박에 밀려서 재건축·재개발 규제를 푼다고 하는 정치적인 행동이라고 보고 있고요, 이것에 의한 주택공급 확대는 크지 않을 것이라고 봅니다.  

◇ 황보선: 그런데 재건축·재개발도 사실 공급을 대폭 늘겠다는 방향인데 그 중에 보니까 중산층도 공공임대주택에 살 수 있다는 부분까지 밝힌 상황인데 이 방향은 맞다고 보십니까? 

◆ 김현아: 저는 공공임대주택에 대한 인식 측면에서 참여정부 때부터 정부가 중산층을 겨냥한 임대주택에 많은 제도적인 투자와 노력을 기울였다는 점에 대해서 공감을 하고 있습니다. 그런데 우리나라에는 아직도 소득 수준이 낮고 경제적으로 취약계층임에도 불구하고 임대주택에 들어가지 못하는 계층이 많이 있어요. 오히려 중산층에 대한 임대주택은 시장에서, 민간 사업자들을 통해서 작동하게 하고 정부의 역할은 취약계층이 공공임대주택에 살고 또 거기에 살면서 아이를 낳고 가구가 늘어나면 규모를 넓혀갈 수 있고, 양질의 임대주택으로 이동할 수 있게끔 하는 주거복지에 초점이 맞춰져야 한다고 생각을 하고, 그것에 있어서 충분한가를 보면 여전히 미흡하다고 생각을 합니다. 

◇ 황보선: 임 교수님께서는 취약계층을 위한 공공, 주거복지를 강화해야 한다는 의견에 대해서 어떻게 생각하십니까? 

◆ 임재만: 저도 기본적인 방향에 대해서 공감합니다. 다만 공공임대주택이 도심지에 많이 공급될 필요가 있는데 앞서 말씀드린 것처럼 공공임대주택을 도심지에 공급하겠다고 하면 지자체든 국회의원이든 반대가 심하죠. 그 이유를 보면 공공임대주택의 품질이 낮고 저소득층만 집단적으로 거주한다고 하는 인식이 있기 때문에 공공임대주택을 지속적으로 지금과 같은 방식으로 공급하면 제한적일 수밖에 없습니다. 따라서 인식을 바꿔야한다고 말씀하신 것처럼 그 인식을 바꾸기 위해서 중산층까지 들어갈 수 있는 정도의 품질이 있는 공공임대주택이 필요합니다. 다만 이런 방향이 기존에 공급하던 주거취약계층을 위한 공공임대주택을 확충하는 것에 제약이 된다면 그 점은 문제겠죠. 따라서 공공임대주택의 공급을 확대하면서 대상도 확대하는 방향, 보편적인 또 일반화된 공공임대주택의 정책으로 나갈 때만이 실제 주거취약계층을 위한 공공임대주택도 공급이 가능하다고 생각합니다. 

◇ 황보선: 새해가 돼서도 집값이 계속 올라갈 것이다. 어떻게 보십니까? 

◆ 김현아: 지금 올해 주택 거래량이 120만 호를 기록할 것으로 통계가 집계되고 있습니다. 사상최대인데 올해가 집값이 오르고 부동산 때문에 많은 국민이 분노했지만 실제로 많은 사람들이 집을 샀습니다. 저는 이것이 미래에 공급되지 않을 것이라는 불안감, 지금 사지 않으면 나만 피해를 볼 것이라는 극도의 불안감이 만든 결과라고 보는데요, 그래서 경제적인 상황으로 보면 추가적으로 집을 살 수 있는 여력이 있는 사람이 많지 않다고 보고 있어요. 그게 정상인데 지금 정부가 정책을 변화하지 않고 미래에 대한 불확실성을 계속 키워간다고 하면 이 패닉바잉을 멈출 수 있을까, 저는 경제가 굉장히 망가지기 전까지 심리불안에 의한 패닉바잉이 이어질 것 같아서 오히려 걱정되는 상황입니다. 

◆ 임재만: 저도 동감합니다. 그동안 집을 사는 사람들은 영끌을 했든 지원을 받았든 어쨌든 주택시장에 들어올 수 있는 사람이었다는 말인데, 장기적으로 계속 그런 사람들이 들어올 수 있는가, 말하자면 누군가가 집을 살 수 있는가에 대해서는 거의 한계라고 생각을 합니다. 지금 정부가 공급을 확대하겠다고 했는데 자칫 이런 상황에서 공급확대가 시장의 부정적인 영향을 줄 수 있다, 또 경제 상황이라는 것이 코로나가 백신과 치료제 등으로 어느 정도 끝이 보이는 상황이라면 시장에 엄청나게 풀린 유동성을 회수할 수밖에 없는 상황이고 이것은 금리가 올라갔을 때 과연 지금까지 최근까지 집을 샀던 사람들에게 어떤 영향을 미칠까를 생각하면 집값이 오른다는 불안감보다 혹시라도 이런 주택시장에 위기가 올 것이라는 걱정도 듭니다. 

◇ 황보선: 네 알겠습니다. 오늘 두 분 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다. 

◆ 김현아: 네 감사합니다. 

◆ 임재만: 네 감사합니다. 

◇ 황보선: 지금까지 김현아 전 의원, 임재만 세종대 교수 였습니다.