YTN라디오 생생경제
  • 방송시간 : [월~금] 15:10~16:00
  • 진행, PD : 김혜민 / 작가: 정상림 / 조연출: 박예송

인터뷰 전문

[생생경제] 전세난으로 3기 신도시에 중산층을 위한 30대평 공공임대 아파트 공급될 것
작성자 : ytnradio
날짜 : 2020-10-19 17:12  | 조회 : 365 

방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)

진행 : 김혜민 PD

대담 : 이제문 창조도시경제연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

 

[생생경제] 전세난으로 3기 신도시에 중산층을 위한 30대평 공공임대 아파트 공급될 것

 

김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 날씨가 부쩍 쌀쌀해졌습니다. 이렇게 추운 날. 집구하러 다니는 것만큼 서러운 일이 없습니다. 요즘 전세난민이라는 말이 나올 정도로 많은 분들이 전세 구하러 다니기 힘드시다고 하더라고요. 정말인지.. 그렇다면 어느 정도인지.. 어떻게 해야 하는지 창조도시경제연구소 이제문 소장, 나오셨어요. 어서 오세요~

 

이제문 창조도시경제연구소 소장(이하 이제문)> . 안녕하세요.

 

김혜민> 주택 소식은 갈수록 심각해지고. 여기서 말하는 심각해지는 건 저는 다른 거 아니고요. 일반 서민들이 너무 어려워진 상황이 계속 되는 것 같아요. 맞죠?

 

이제문> 주택 매매시장에 이어서 전세시장까지 가격 논란에서부터 품귀현상이 많이 생기다보니까 서민들의 삶이 사실 그렇게 여유롭지는 못한 것 같습니다. 매일 오르는 집값, 전세가격 스트레스를 많이 받는 그런 상황이 지속되고 있어 안타깝습니다.

 

김혜민> 저도 오프닝에서 얼마 전에 이 사진 이야기 했었거든요. 전셋집 보려고 아파트 앞에 9팀이 줄을 서있고 결국은 주인이 제시한 금액을 맞출 수 있는 사람들끼리 가위 바위 보를 해서 결정을 했다라는 이야기를 저도 전해드린 적이 있어요. 그거 보셨어요?

 

이제문> 저도 지금 그 사진을 보고 있습니다. 과연 이 사실들을 어떤 팩트로 받아들여야 될지 아니면 그냥 지어낸 얘기인지 체크를 해볼 필요가 있는 게요. 전세, 전월세 계약이라든지 이런 거는 중개업소를 통해서 집주인하고 연락하거나 아니면 세입자하고 연락을 해서 집을 보는 어떤 시스템이 있지 않습니까? 근데 이 집이 빈집이 아닌 이상 문을 열어놓고 동시에 여러 팀이 들어와서 전셋집을 구경하고 나와서 뽑았다라는 이런 것들이 이 집을 내놓은 분들이 집주인 입장에서 만약에 빈집인 경우에는 공인중개사를 통해서 내놨을 것이고, 공인중개사가 가격을 흥정한다든지 어떠한 그런 부분들이 또 있을 수 있지 않겠습니까, 빈집인 경우에는. 그럴 경우에는 한 팀씩 이렇게 데려갔어야지 이렇게 했다라는 자체가 설령 이것이 사실이라고 하더라도 이것이 너무 비약적인 것이 아닌가 저는 그런 생각이 들기 때문에 이 부분은 한 번 국토부에서 팩트 체크가 필요한 부분이 아닌가 저는 생각이 듭니다.

 

김혜민> 워낙 이 사진이 논란이 돼서 저도 오프닝으로 전달할 때 그게 사실인지 아닌지 봤는데 일단 보도에 따르면 사실인 걸로는 드러났어요. 그 중개소의 인터뷰도 했더라고요, 기자가, 근데 말씀하신 것처럼 조금 비약된 그 사진 한 장이 너무 비약된 현실을 담고 있는 것 같다라고 전문가 입장에서 말씀하실 수 있을 것 같습니다. 이 사진이 일상은 아니겠지만 전세난이 심각한 거는 맞는 것 같아요. 맞습니까?

 

이제문> 아무래도 주택 공급이 부족한 상황에서 전세가격 자체가 일부에서는 731일 이후에 임대차 입법이 시행되면서 전세가격이 오르기 시작했다라고 얘기하는 부분들도 있지만, 실질적으로 그 전에 68주 동안 전세가격이 계속 상승해왔다라는 얘기는, 특히 서울을 중심으로 해서, 그런 경우에는 서울의 전세 주택이 부족하다라는 것은 익히 드러난 사실이 아니겠습니까?

 

김혜민> 원래 상승세였다?

 

이제문> . 그 연장선상에 임대차 입법에 의해서 계약갱신청구권 행사로 인한 전세 매물이 없어지는 현상이 같이 병행이 되면서 논란이 가중되고 있는 현재 상황인 것 같습니다.

 

김혜민> 문자로 코로나로 특정 시간에만 공개하는 집이 많대요. 그러니까 그 사진이 현실가능성은 있네요.

 

이제문> 그렇다하더라도 동시다발적으로 임차인들이 쭉 줄을 서서 집을 본다라는 자체가 저희도 현장에 있지만 비정상적인 거래의 형태지, 이것이 정상적인 거래 형태가 아니라고 제가 봤을 때는 일종의 퍼포먼스라는 거죠. 그것이 실제라고 하더라도 현재의 상황이 이만큼 안 좋다라는 거를 의도적으로 노출하기 위한 어떤 그런 것이 아니다라면 이거를 누가 사진을 찍었겠습니까?

 

김혜민> 그러니까 이 사진으로도 우리 전문가가 우려를 표한 것처럼 언론에서 전세가 어렵다, 특히 주택임대차보호법 이후에 더 어려워졌다 이런 것들이 언론에 이제 나오는데 제가 이걸 그대로 받아들이고 인터뷰를 하는 게 위험한 경우들이 꽤 있더라고요.

 

이제문> 과거에도 아파트 매매가격이 한창 그랬을 때 강남의 무슨 아파트가 1억을 찍었다 그래서 그 다음에 주변 아파트 가격이 폭등하는 앵커링 효과들을 우리가 본 적이 있기 때문에. 이게 공인중개사 사무실에서 제공한 것이 아니라 인터넷 부동산 카페에서 제공된 거거든요. 그러면 인터넷 부동산 카페라는 곳이 부동산 거래를 하는 중개업소일수도 있고 아닐 수도 있지만 현재 어쨌든 카페에서 제공했기 때문에 이걸 좀 의도적이지 않다라고 보기에는 제가 생각했을 때는 무리수가 있다라고 봅니다.

 

김혜민> 그래서 제가 아까 소장님 소개하면서도 전세난민이라는 말이 나오는데 정말인지, 어느 정도인지, 그러면 어떻게 해야 하는지 한 번 여쭤 보자라고 소개를 해드린 겁니다. 서울 수도권의 전세 품귀현상은 익히 들어 알고 있고, 다른 지역도 그럼 그렇습니까?

 

이제문> 이미 수도권 쪽으로 집중이 되어있다고 봐야 되겠죠. 경기 남부보다는 경기 북부쪽 경기 중부쪽으로 해서 판교라든지 수원, 광교 이런 데를 중심으로 해서 서울은 전반적으로 해서 전세 매물이 줄어드는 상황인데. 왜 줄어들었는지에 대해서는 우리가 좀 더 여러 가지 얘기들이 있기 때문에 고민을 해봐야 되는데요. 지금 계약갱신률이라는 게 있지 않습니까. 임차인이 계약갱신청구권을 행사해서 2년을 더 살게 되는 거를 우리가 계약갱신청구권이라고 얘기를 하는데. 그것이 9월 달에 약 60.4%가 계약갱신이 됐습니다. 계약갱신이 됐다라면 과거에는 이 계약갱신을 하지 않고 새로운 임대차 계약을 해서 이주하는 경우가 있었지만 그 부분이 60.4% 같은 경우는 다시 이사 집을 구하지 않아도 되는 어떤 계약갱신이 성공했다라는 얘기죠. 나머지 39.6% 정도의 달하는 임차인들이 부족해진 주택 이런 부분들을 찾기 위한 부분이 있죠. 거기에는 임대인의, 집주인의 거주 요건을 채우기 위한 그런 부분에 의해서 임차인이 내몰리게 되는 경향도 있고요. 여러 가지 이유가 있을 수 있겠죠. 그러다보니까 가장 고통을 받는 분들이 어떤 분이냐면 신규로 전셋집을 찾으시는 분들이 현재로서는 가장 큰 고통을 받게 되는 그런 구조가 만들어졌습니다. 이런 것들이 임대차 입법이 731일부로 시행이 됐으니까 719일부터 따진다 그러면 약 80일 정도 운영이 되면서 드러난 현상들이죠. 거기에 집주인들의 어떤 내몰림 현상이라든지 위기의식이라든지 전세 시장의 불안감에 의한 불안 심리가 확대되면서 마치 전세가 전체가 다 실종된 것처럼 이렇게 확대재생산 되고 있는 건 조금 우려스러운 모습이긴 합니다.

 

김혜민> 제가 소장님 말을 정리를 하면 기존의 전셋집에 거주하는 사람은 9월에 이미 60.4%나 계약을 갱신했다는 말씀이니까 이분들은 전세난민이 아니고 근데 이러다보니까 공급자체가 줄어든 거네요. 그러다보니까 지금 전세난을 겪는 사람들은 신규 전세를 구하는 사람이다, 근데 이게 언론에서나 분석하는 분들은 전체가 다 전세 때문에 힘들어하는 것처럼 하는데 그건 약간 오바된 게 있다.

 

이제문> 서울의 경우에는 사실 전세 가격이 늘 출렁이기도 합니다. 2013년인가, 2011년인가 우리가 전세수급지수라는 것이 있는데요. 전세수급지수가 최대치가 200이라고 본다고 그러면 그때가 가장 수급지수가 높았을 때가 196.6이었거든요. 현재 전세수급지수가 191에서 192에 왔다갔다 하는 상황이니까 상황이 재현됐지 않습니까. 근데 2013, 2011년 때는 주택 가격이 상당히 조정을 받는 시기에서도 전세 가격이 그렇게 올라가는 상황이었고. 지금은 주택 가격이 끝없이 올라가고 또 공급을 지속적으로 확대하겠다고 정부가 발표하고 있는 이런 상황에서 특히 서울에 학군이 좋다든지, 거주하기가 편리한 그런 지역을 중심으로 전세 매물이 사라지는 품귀현상이 생기면서 가격이 불안해지고 수급지수가 확대되고 있지 않습니까. 그런 부분이 과거와 지금하고 좀 더 다른 양상으로 나타나고 있는 어떤 부분인데. 그동안 서울에 있는 어떤 주택들이라든지 이런 부분들이 항상 전세 가격이 68주 가까이 올라왔다는 건 이미 전세 부족이 예고가 돼있었다는 거죠. 임대차 입법 시행으로 인해서 더 줄어드는 이런 상황이 생기다보니까 기존의 세입자들이 새 아파트에 들어갔을 때에는 다른 곳으로 이사가기 싫지 않습니까? 싫은데 다른 어떤 신규 세입자들은 그곳에 들어가고 싶어도 대기하는 수요가 생기기 마련이다 보니까 그게 계속 증폭이 되는데다가 3기 신도시에 6만 호 정도를 사전에 공급하겠다고 발표를 하지 않았습니까? 그리고 20217월경부터 사전 청약이 시작되는데 청약을 하고 싶어 하시는 분들은 필연적으로 집을 갖고 있으면 안 되는 그런 구조거든요.

 

김혜민> 그러면 그 사이에 전셋집을 구해야 되는군요.

 

이제문> 그렇죠. 그 전셋집을 구하거나 내가 임차인의 신분을 유지해야 되는 상황이 생기기 때문에 그 새로운 수요가 가세되면서 좀 더 논란을 가중시킨 것이 아닌가 저는 그렇게 추측을 하고 있습니다.

 

김혜민> 전세 부족이 예고된 상황에서 전월세 상한제 시행으로 불이 조금 붙었고 그리고 지금 말씀하신 예년과는 다른 여러 상황들이 변수로 작용해서 지금 굉장히 어려운 전세 품귀현상을 가져온 것 맞다라고 이해를 좀 하겠습니다. 그러면 전월세 상한제 시행으로 어쨌건 전세난이 어려워진 거는 소장님께서도 인정을 하시는 거예요?

 

이제문> . 인정합니다.

 

김혜민> 지금 그래서 이 전월세 상한제 시행으로 보증금을 2년에 5%밖에 올리지 못하는 걸로 저는 알고 있는데, 현장에서는 이런 것들이 잘 지켜지고 있나요? 왜냐하면 요즘은 부르는 게 값이다라고 말을 해서요.

 

이제문> 일단 임대주택사업자로 등록하신 임대사업자일 경우에는 5% 상한을 지켜야 나중에 세제혜택을 받고 이것을 지키지 않았다는 것이 나중에 확인이 되면 세제혜택이 없어질 수도 있기 때문에 철저하게 지켜질 거라고 보여지고요. 그 다음에 60.4%가 계약갱신에 성공했다라고 말씀드렸지 않습니까. 그런 분들의 대부분은 5% 범위 내에서 계약갱신청구가 이루어졌다고 하는데, 근데 이 부분에서 벗어나있는 사각지대 하나가 신규로 전세계약을 할 때에는 가격상한이라든지 이걸 적용을 받지 않기 때문에 이 부분은 전세가격이 올라갈 수 있는 여지는 있습니다.

 

김혜민> 지금 신규 전세 구하는 사람 말씀하시는데 그 중에 한 분도 홍남기 경제부총리 아닙니까? 지금 홍남기 경제부총리도 지금 다주택자니까 집을 팔아야 되고 그러다보니까 당장 내 집으로 들어가 있는데 그 집에 전세를 줬으면 못 들어가고 있는 상황에서 전세 구해야 되는데 홍 총리도 못 구했다고 하더라고요. 이번에 홍 총리가 전세값이 좀 쉽게 내려가진 않을 것 같다라고 인정을 하기도 했습니다. 기획재정부 국정감사에서도요. 이런 사람들이 지금 많이 있나요? 다주택자에서 1주택자 돼서 1주택자들이 지금 자기 집이 있는데 못 들어가서 전세난민이 된 상황.

 

이제문> 일단 계약갱신청구권을 행사해서 임차인이 그 집에 거주하겠다고 얘기하면 대략 난감한 상황들이 많이 만들어지는데 그 중에 가장 대표적인 케이스가 홍남기 부총리의 사례가 아닌가 싶습니다. 물론 이것이 어떠한 의미에서 봤을 때는 임대차 입법의 시행에 관한 어떤 오류가 있을 수도 있고, 아니면 충분치 않았던 제도 개선으로 빚어지는 해프닝이라고 볼 수 있지만, 앞으로 필요한 제도 개선이 이루어져야 되는 또 영역 중에 하나라고 볼 수가 있겠죠. 근데 중요하는 거는 우리 임대차 보호법이 19801231일 날 개정되고 40년 만에 개정되지 않았습니까. 과거에는 1년에서 2년으로 바뀌는 데 그 정도의 세월이 걸렸고. 이번에는 2년에서 2년을 더 추가할 수 있는 계약갱신청구권 행사할 수 있는 권한과 그 다음에 임대료 상승률 5% 제한을 하겠다는 이런 부분들이 주류를 이루다보니까 어쨌든 임대차 보호법이기 때문에 임대인도 보호하고 임차인도 보호하지만 그 방점이 임차인 보호에 찍혀있지 않습니까. 그런 상황에서 계약을 했는데 홍남기 부총리 제가 알고 있기로는 의왕에 있는 집을 팔겠다라고 얘기했지 않습니까. 계약까지 했는데 세입자들의 계약갱신청구권 행사로 인해서 사실 지금 오고가도 못하는 상황에서 국회에서 질문했을 때 그럼 집을 새로 마련하는 게 좋다라는 국토부 장관의 답변도 있었지 않습니까. 그런 식으로 이렇게 놓고 봤을 때는 이게 하나의 제도가 세팅되는 과정에서 생길 수 있는 오류 또는 불편부당함이라고 저희는 해석하는 게 좋을 것 같다라는 생각입니다.

 

김혜민> 문자로 부동산에서 성공보수까지 요구하던데 이거 불법 아닌가요?

 

이제문> 당사자 간의 사적 계약에 의해서 이 과정에서 강요나 협박이 있었다면 그런 부분에 대해서는 잘못 야기가 됐지만 응하고 응하지 않고는 당사자 계약의 자유 원칙에 의해서 하는데 사실 임차인도 좋은 임차인만 있는 건 아니지 않습니까. 나쁜 임차인도 있을 수 있고 그 다음에 법을 악용하는 임차인도 있을 수 있기 때문에 이런 거를 빌미로 과도한 보수를 요구한다고 했을 때에는 거기에 응하기 보다는 제가 생각했을 땐 따질 필요가 있다고 보여지는데 당장 이사를 해야 되는 어떤 이런 안타까운 상황들이 있기 때문에 이런 경우에서 나오는 그것도 일종의 해프닝이죠.

 

김혜민> 모든 게 과도기라는 게 있고 모든 제도가 100% 완벽할 수는 없겠죠. 사실 그런 과정 가운데 피해 보는 건 서민들이고 힘이 없는 사람들이니까, 그리고 그 피해가 돈 많고 힘이 많은 사람들보다는 돈이 없고 어려운 사람들에게 더욱 여파가 크기 때문에 우리가 그냥 해프닝이라고 말하기에는 사안이 너무 무거운 게 아닌가 그런 생각이 들고요. 세입자가 집을 비워주는 조건으로 수백만 원에서 수천만 원의 이사비를 요구하는 경우가 있나 봐요.

 

이제문> 저도 종종 들었는데 그것을 옳고 그르다라고 판단하기에는 조금 애매합니다. 사실 좋은 방법은 아닌데 사실 이런 아파트라든지 이런 것만 놓고 봤을 때는 많은 사람들의 관심을 받고 초점을 받기 때문에 이런 부분에 대해서는 기사화도 되고 뭔가 나올 수도 있지만 실제로 빌라라든지 서민들이 사는 다세대 다가구 빌라 연립 이런 쪽에서는 이거보다도 더 많은 사각지대가 존재하고 있거든요. 사실은 덩치 큰 주택들에 의해서 맨날 언론이 도배가 되다보니까 사실 그 부분의 사각지대가 많이 드러나지 않지 않습니까? 보증공사에서 올해 대위변제를 시켜준 보증액이 사상 최고라고, 8월 기준으로만 해도 4천억 가까이 되는 사상 최고라고 하는 어떤 그런 부분에 우리가 역량을 모아서 전세입자들 등의 특히 저소득층의 전세입자들이 보증금을 통째로 날리는 그런 것들을 막아야 되는 게 저는 사실 더 시급한 문제라고 보고 있거든요.

 

김혜민> 저소득층들도 물론 우리가 막아야 되지만 이 전세난 때문에 중산층들까지 힘들어지면 사회 전체가 또 더 힘들어지는 사람들이 많으니까요. 그래서 그런지 중산층의 전세난을 해소할 수 있는 30평대 공공임대 아파트를 개발해라 이걸 문 대통령이 지시했다고 하더라고요. 이게 지금 현재 추진 중인 거죠?

 

이제문> 저는 대통령의 지시이기 이전에 공공임대주택에서의 주택의 품질, 그 다음에 가장 소비자들이 원하는 주택의 평형수가 어느 것인가에 대해서는 심각하게 고민을 해봐야 되는 거 같고요. 다소 85제곱미터 정도 되면 우리가 봤을 때 32평형이라고 우리가 놓고 보지 않습니까. 많은 주택을 필요로 하시는 분들이 요구하는 대표 평형이라고 볼 수 있다면, 임대 주택도 여기에 포커스를 맞춰야 된다고 생각합니다. 과거에 박근혜 정부에서 뉴스테이라고 그래서 중산층을 겨냥한 임대주택 개발 사업을 했지만 결국에 그거는 과도하게 기업들한테 혜택을 주는 법이다 그래서 문재인 정부 들어서 뉴스테이라든지 이런 것들을 임대주택을 통합해서 민간임대주택에 관한 특별법을 만들었거든요. 그 특별법 내에서 85제곱미터를 지어라, 짓지 말아라 하는 규정은 없습니다. 다만 이제 주택기금을 받기 위해서는 60~65제곱미터 미만으로 지어야지 용이하기 때문에 집을 편하게 지으려고 하다보니까 그렇게 지어진 거거든요. 이 부분은 85제곱미터 이상으로 넓히고 그 다음에 진짜 임차인들이 살고 싶어하는 교통이 편리하고 이런 지역에 중형 평형의 임대주택을 공급할 수 있다면 상당히 주거난이 해소가 되고 주거 품질도 더 높아질 거라고 생각하고 있습니다.

 

김혜민> 중산층에 맞추냐 안 맞추냐가 중요한 게 아니라 저소득층을 위한 아파트라고 할지라도 교통이 좀 편리하고 그리고 평형도 4인 가족이라든지 사람들이 가장 선호하는 평형을 맞추는 게 중요하다라는 거죠.

 

이제문> 그러려면 예산 확보도 돼야 되는데 예산 확보를 하기 위해서는 주택보증기금에서 주택을 짓기 위한 기금지원을 가감하게 해줘야 되는데 작은 집만 짓게끔 지원을 해주고 현재 지금 우리가 종종 접할 수 있는 얘기들이 공공임대주택이나 청년 역세권 주택 이런 주택들이 청년들이 살기에 부적합하거나 너무 거리가 멀기 때문에 지어놨는데 빈집으로 있는 경우가 많다라는 보도들을 우리가 자주 접하고 있지 않습니까. 바로 이런 것들을 개선을 할 필요성이 지금은 좀 높다라고 봐야 되겠죠.

 

김혜민> 3기 신도시에 이렇게 중산층이 살 수 있는 30평대 공공임대아파트가 들어갈 수 있을까요?

 

이제문> 우리 시대에 저는 들어가야 된다고 보고요. 우리 시대의 세대적 아젠다인 소셜믹스가 3기 신도시에는 반드시 구현이 되어야 되기 때문에, 임대주택 자체도 똑같이 아까도 말씀드렸지만 85제곱미터들이 대량 공급이 된다라면 청년들이 결혼을 해서 아이 한 둘을 낳을 때까지는 주택 걱정을 안 하고 충분히 살 수 있지 않습니까. 저는 그 정도의 돈은 분명히 있다고 생각합니다. 근데 문제는 뭐냐면 법과 제도가 일목요연하게 개선이 되고 정비가 돼야 되는데 그것이 정비되어있지 않다라면 3기 신도시 공급 이전에 사전청약 이전에 만약에 정비가 될 수 있다고 그러면 지금 청년, 신혼부부에서부터 30대들이 주택을 선택할 수 있는 상당히 선호도가 높아질 거라고 보고 있습니다.

 

김혜민> 오늘 전세난의 실체, 원인 분석해봤고요. 공공임대주택의 중산층도 살 수 있는 단지가 세워질 수 있느냐에 대한 이야기까지 창조도시경제연구소 이제문 소장과 함께 나눠봤습니다. 소장님, 고맙습니다.

 

이제문> . 수고하셨습니다.

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