집값 오르자 가계약 일방적 파기, 매도인의 배상금액은?

YTN라디오(FM 94.5) [양소영 변호사의 상담소]

□ 방송일시 : 2020년 9월 14일 월요일
□ 출연자 : 이준상 변호사

- "서울 아파트 매매대금과 잔금 지급일 결정 후 가계약금 1000만 원 지급 후 매도인의 일방적 계약 파기, 가능한 건가요?"
- 대법원 판례... "정식 계약서 작성되지 않았더라도 매매 계약 특정됐다면 매매 계약 성립으로 봐"
- 매도인 계약 파기 위해서는 계약금의 2배 지급해야 해지 가능

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 양소영 변호사(이하 양소영): 화나고, 답답하고, 억울한 당신의 법률고민 함께 풀어볼게요. 이준상 변호사님과 함께 하겠습니다. 변호사님, 안녕하세요?

◆ 이준상 변호사(이하 이준상): 네, 안녕하세요. 

◇ 양소영: 변호사님, 최근 부동산 시장 들썩들썩합니다. 부동산 관련 분쟁으로 변호사 사무실 찾는 분들 많이 있으십니까?

◆ 이준상: 네, 올해는 부동산 시장이 어느 때보다도 변동성이 심했습니다. 그래서 부동산 계약과 관련된 분쟁도 많았고, 그것 때문에 변호사 사무실을 찾는 분들도 굉장히 많았던 것 같습니다.

◇ 양소영: 오늘 그래서 관련 사연을 준비해봤습니다. 들어보고 자세한 이야기 나눠볼게요. “아이들 교육을 위해 서울에 있는 아파트를 사기로 했습니다. 마침 공인중개사가 시세보다 저렴한 좋은 조건의 매물이 나와 있다고 해서 해당 아파트를 둘러보았는데요. 집이 마음에 들어 그 자리에서 매수를 결정하고, 매도인 측과 협의해서 매매대금과 잔금 지급일을 정했습니다. 매매대금은 10억 원, 계약금은 1억 원. 일단 가계약금으로 1000만 원을 매도인 계좌로 입금했고, 일주일 후에 매매 계약서를 쓰기로 했습니다. 그런데 계약 체결 하루 전에 갑자기 매도인이 계약을 파기하겠다고 하면서 입금된 가계약금 1000만 원을 돌려주겠다고 합니다. 알아보니 일주일 사이 부동산 가격이 크게 뛴 상태거든요. 가계약금만 입금한 경우 이런 식으로 계약을 해지해도 되는 건가요?” 네, 사실 가계약금 관련해서 저도 굉장히 많은 질문을 받습니다. 특히나 이게 가격이 막 자꾸 뛰다 보니까 이런 일이 많은데요. 변호사님, 정식 매매 계약서가 체결되지 않았다고 하면 어떻게 이런 경우, 어쩔 수 없는 겁니까?

◆ 이준상: 반드시 정식 매매 계약서가 작성되어야 하는 것은 아닙니다. 관련해서 대법원 판례가 있는데요. 정식 계약서가 작성되지 않았다고 하더라도 매매 계약의 중요한 사항이 특정되었고, 그리고 중도금 지급 방법에 관한 합의도 있었기 때문에 당사자 사이의 부동산 매매 계약이 성립되었다고 판단한 판례가 있습니다. 

◇ 양소영: 그러면 지금 이 사안에서 가계약금만 지급하고 이랬더라도 계약이 성립한 것으로 볼 수 있다, 이런 건가요?

◆ 이준상: 네, 구체적인 사정을 따져봐야겠지만 반드시 계약서가 작성되어야 하는 것은 아니고요. 매매계약의 중요한 사항에 대해서 당사자 사이의 합의가 있었는지 여부를 따져봐야 한다는 것입니다.

◇ 양소영: 그러면 실제로 소송에 가게 되면 변호사님 방금 말씀하신 것처럼 중요한 부분이 특정되어 있느냐. 중도금 지급에 관한 합의가 충분히 되어 있는 것이냐. 그래서 이 계약서 작성 여부와 상관없이 매매계약이 성립된다고 볼 수 있는 것이냐에 대해서 실질을 본다, 이런 말씀이군요.

◆ 이준상: 네, 맞습니다.

◇ 양소영: 그러면 지금 보는데 가계약금과 계약금이냐, 이런 부분도 크게 문제가 아니다. 이렇게 봐야 할까요?

◆ 이준상: 네, 일단 매매를 하겠다고 서로 협의를 했는지, 그리고 주요 조건. 매매 목적물이나 매매대금이 정해졌는지, 이런 게 중요한 사안입니다.

◇ 양소영: 그러면 사연 속의 사례자 경우에 잔금일까지 다 정했어요. 그러면 매매계약이 성립됐다고 보는 거네요?

◆ 이준상: 네, 사연의 경우에는 매수인과 매도인이 직접 만나서 매매대금이랑 잔금일까지 다 정했기 때문에 일단 부동산 매매계약은 성립되었다고 볼 수 있겠습니다. 그런데 최근에 많이 발생하고 있는 사례 중에는 매도인과 매수인이 직접 만나지 않고 부동산 공인중개사가 전화나 문자 메시지로 계약조건이 왔다 갔다 하는 경우가 있는데요. 그런 경우에는 결국, 매매계약이 성립되지 않았다고 판단된 사례가 많았던 것 같습니다.

◇ 양소영: 그럴 경우에는 대충 가계약금만 부친다고 해서 계약이 성립된다고 보기에는 어렵다는 말씀이죠. 주의하셔야 합니다. 그래서 매매계약이 성립됐다고 하면 매수인은 그러면 대금을 지급하고, 등기를 가지고 오는 게 유리할 것 같은데, 지금 상황에서는 가능하겠습니까?

◆ 이준상: 네, 가능합니다. 부동산 매도인은 자신이 받은 계약금의 2배를 지급하고, 언제든지 매매계약을 해지할 수 있는데요. 그렇지만 매수인이 중도금을 지급한 이후에는 계약을 마음대로 해지할 수 없습니다. 그러면 이렇게 계약서에 정해진 중도금 지급일이 아직 도래하지 않았는데도 매도인이 계약해지하는 것을 막기 위해서 매수인이 중도금을 먼저 지급해버릴 수 있는지. 이런 것을 많이들 물어보세요. 이 관련해서도 판례가 있는데요. 부동산 매수인은 중도금 지급 기일이 도래하기 전에라도 중도금을 먼저 지급하고, 매도인이 계약을 일방적으로 해지하는 것을 막을 수가 있습니다. 그런데 이렇게 매수인이 중도금을 지급하기 전에 매도인이 아니다, 나는 배액을 지급하고 계약을 해지하겠다. 이런 의사표시를 이미 한 경우에는 중도금 지급 기일이 도래하기 전에는 매수인이 일방적으로 중도금을 지급할 수는 없습니다.

◇ 양소영: 그러면 일단 매매계약이 성립됐는데, 지금 매도인이 일방적으로 계약을 무단 파기를 하겠다고 하고 있는 거잖아요. 그러면 이럴 경우에 매도인은 배상 금액은 얼마가 될까요?

◆ 이준상: 아시다시피 통상 부동산 매매계약에는 계약을 무단으로 파기한다든지, 이렇게 계약을 위반하는 경우에는 매도인은 계약금의 2배를 상환하고, 매수인은 이미 자기가 지급한 계약금을 포기한다, 이런 조항이 들어가게 되는데요. 이 사연의 경우에는 매도인이 계약을 일방적으로 파기한 것이기 때문에 계약금의 2배를 매수인에게 배상을 해야 합니다. 그런데 이 사연의 경우에는 매수인이 계약금 전부를 지급한 것이 아니고, 일부만 지급해서 문제가 되는데요. 매도인이 계약에 정한 전체 계약금의 2배를 지급해야 하는지. 아니면 실제 지급받은 계약금의 2배만 지급하면 되는지, 이게 문제가 될 수가 있어요. 

◇ 양소영: 가계약금을 지금 일부만 지급했으니까.

◆ 이준상: 맞습니다.

◇ 양소영: 참 애매한 경우가 되겠네요.

◆ 이준상: 이러한 경우에 대법원 판례는요. 이렇게 계약금의 일부만 지급받은 경우에도 계약서에 따른 약정된 계약금의 2배를 반환해야 한다고 판시를 한 바 있습니다.

◇ 양소영: 그러면 이런 사안에서 지금 1000만 원을 지급했지만 실제로는 계약금 1억에 대해서 2억을 상환해야 이것을 해지할 수 있다?

◆ 이준상: 네, 맞습니다.

◇ 양소영: 지금 이 사안을 들으시는 분들은 아마 이 사례가 일반적이지 않아서 그런데, 지금 가계약금을 지급하더라도 매도인이 배상금액이 이렇게 된다. 다시 한 번 변호사님이 설명을 해주시죠.

◆ 이준상: 계약금을 정한 뒤에 계약금의 일부만 지급한 경우도 종종 있어요. 이럴 때 매도인이 과연 일방적으로 계약을 파기하면 어떤 범위에서 배상을 해야 하는지가 문제가 되는데요. 판례의 태도는 전체 계약금. 그러니까 약정된 계약금의 2배를 상환해야만 된다고 보고 있습니다.

◇ 양소영: 그래서 계약금을 얼마로 정하는지가 기준이 될 수가 있겠군요. 그러면 반대로 매매계약이 성립되지 않은 경우에 계약 파기 시에 매도인의 배상금액은 어떻게 됩니까?

◆ 이준상: 네, 만약에 부동산 매매계약이 성립되지 않았다고 보게 되면 어차피 지금 이미 가계약금은 지급되었는데, 이렇게 가계약금을 어떻게 처리해야 하는지가 많이 문제가 되고요. 실제로 변호사 사무실을 찾아와서 문의를 하시는 경우에도 대부분 이런 경우입니다.

◇ 양소영: 그렇죠. 그것을 많이 물어보시는 것 같아요. 이럴 경우에 어떻게 되나요?

◆ 이준상: 여기서 제일 문제는 가계약금이라는 개념이 법률에 규정되어 있는 개념도 아니고요. 여기에 대해서 명시적인 대법원의 판례도 없어서 의견이 분분하다는 게 문제인데요. 매도인이 받은 가계약금만 반환하면 되는 건지, 아니면 계약파기를 위해서 가계약금의 2배를 반환해야 하는 건지. 아니면 구두상 교환된 전체 계약금의 2배를 반환해야 하는 것인지 의견이 계속 갈리고 있고요. 하급심 판결들도 조금 다양하게 나오고 있는 편입니다. 

◇ 양소영: 그러면 이 사안을 기준으로 보면 이게 전체적으로 계약이 다 성립되었다고 보니까 계약금의 2배를 반환해야 하는 건데, 이게 지금 계약의 내용이 이렇게까지 구체적으로 정해지지 않았다고 하면 가계약금만 돌려주고 계약을 파기할 수도 있는 사안이 될 수도 있겠군요?

◆ 이준상: 네.

◇ 양소영: 그러면 계약을 부동산에 가서 계약을 하실 때 이 물건이 정말 마음에 들고, 이 물건을 사고 싶고, 특히나 이게 향후에 또 부동산이 가격이 상승할 가능성이 매우 크다고 하면 당시에 계약을 하면서 구체적으로 매매금액과 잔금지급까지 다 꼼꼼하게 하고 계약 내용을 정해놓을 필요가 있겠군요.

◆ 이준상: 네, 맞습니다.

◇ 양소영: 그래야 나중에 계약이 함부로 파기당하는 위험을 막을 수 있을 것 같습니다. 마지막으로 한 번 더 짚어보도록 하겠습니다. 가계약금을 보내고 집값이 올랐다고 계약을 깨는 이런 분쟁을 막기 위해서 어떤 점을 주의하면 될까요?

◆ 이준상: 네, 이런 분쟁을 막기 위해서는 처음에 매도인 계좌로 가계약금을 보낼 때부터 신경을 많이 쓰셔야 합니다. 가계약금을 지급할 때 계약금의 2배를 나중에 배상해야 한다, 이런 조항이 포함된 본계약의 내용을 확정한 상태에서 해야지 나중에 계약금의 2배를 청구하기가 수월하고요. 

◇ 양소영: 가계약금에도 그 내용을 미리 써놓으면 좋겠군요.

◆ 이준상: 네, 문자 메시지로 교환을 하셔도 좋고요. 이런 내용을 매도인과 매수인 사이의 의사가 합치되었다는 점을 나중에 입증해야 하기 때문에 이런 것을 문자 메시지나 녹음 등을 통해서 증거로 남겨두는 것이 중요합니다. 

◇ 양소영: 사실 아까도 말씀드렸지만 가계약금과 관련해서 현재 판례나 대법원 판례가 명확하게 되어 있는 부분이 없기 때문에 이준상 변호사님이 말씀하신 것처럼 계약할 때 이런 내용들이 오히려 계약서에 특약으로 되어 있다고 하면 나중에 계약이 파기되었을 때 손해배상을 받기가 훨씬 더 수월할 것 같다는 좋은 정보 주셨습니다. 변호사님, 오늘 또 감사합니다.

◆ 이준상: 네, 감사합니다.