[생생경제] 8.4 공급대책 당장 집값 못 잡지만, 영끌매매는 멈출 듯

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성 PD
■ 대담 : 명지대 부동산학과 권대중 교수
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
 
[생생경제] 8.4 공급대책 당장 집값 못 잡지만, 영끌매매는 멈출 듯
 
◇ 김우성 PD(이하 김우성)> 오늘 가장 뜨거운 경제 뉴스를 생생하게 들려드리는 시간인데요. 생생인터뷰 오늘은 명지대 권대중 교수 전화로 연결되어있습니다. 교수님 안녕하십니까?
 
◆ 권대중 교수(이하 권대중)> 네. 안녕하세요 .
 
◇ 김우성> 정부가 23번째 대책인데 공급대책을 내놨습니다. 오늘 이야기를 여쭤볼 텐데 공급에 대한 요구가 많았어요. 수요 억제만 하지 말고 좀 공급 챙겨라 라고 했는데 이 대책 어떻게 평가하십니까?
 
◆ 권대중> 일단은 뭐 서울을 중심으로 정부가 주택공급을 한다는 데는 매우 긍정적인 시그널을 보냈다고 보입니다. 이번에 공급대책을 발표에서 전부 26만 2천 가구나 됩니다. 물론 5월 6일 날 7만 가구를 공급하겠다는 게 포함되어 있고요. 또 하나는 3기 신도시를 통해서 증가되는 용적률로 6만 가구를 사전 청약으로 보장하겠다는 것도 포함되어 있습니다. 이걸 빼더라도 서울에 33만 2천 가구를 공급하겠다는 내용입니다.
 
◇ 김우성> 이정도 공급물량은 관심을 높게 살만 한데 앞서 말씀하셨던 것처럼 이미 발표된 3기 신도시라든가 또 개발까지는 시간이 많이 걸리는 그런 택지들 까지도 포함되어 있기 때문에 이게 당장 공급으로서 시장에 긍정적 효과 즉 부동산 가격 안정 효과가 되느냐 라는 의구심도 있더라고요.
 
◆ 권대중> 이미 발표를 했지만은 서울에 공급하는 양들은 결국은 수요자가 원하는 지역에 상당수가 있기 때문에 시장에 영향을 줄 거라 보입니다. 단지 공급을 하려면 적어도 3년에서 5년 정도 걸리기 때문에 당장에 효과보다는 무주택자가 주택 매수에 나서기 전에 공급하는 지역에 대기소유할 가능성이 있기 때문에 전혀 영향이 없다고 볼 수는 없고요. 영향을 주긴 주는데 당장 가격을 끌어내릴 정도는 아니라고 보입니다.
 
◇ 김우성> 가격을 조정할 정도는 아니지만 지금 영끌해서 급하게 집을 사려던 그 수요는 대기소유로 돌릴 수 있다 이런 말씀을 해주셨고요. 발표되는 지역들을 봤더니 속된 표현으로 핫한 지역들입니다. 용산 캠프킴같은 경우는 굉장히 관심이 높은 지역이었는데 이게 아직 반환도 마무리 안 되어 있거든요. 그래서 의구심을 가지는 분들도 있어요. 이거 되는 건가?
 
◆ 권대중> 그래서 이번에 발표한 내용 중에서 태릉 골프장이라든지 정부가 소유하고 있는 과천청사같은 경우는 공급이 쉬울 수 있으나 그 이외에는 시간이 걸릴 수 있어요. 서울 지방 조달청 자리나 서부면허시험장이나 이런 자리같은 데 건물이 있습니다. 공공기관이 이전할 자리를 찾아서 이전을 해야만 공급할 수가 있어요. 그래서 빨리 공급하기엔 한계가 있고요. 특히 이거 말고도 유수지도 있고 여러 가지 미매각 부지도 있는데 아마도 공급을 한꺼번에 하는 것보다는 순차적으로 공급가능 한 지역부터 먼저 공급하지 않겠냐는 생각이 들어요.
 
◇ 김우성> 공급이라는 측면은 현 정부라든지 현 정부의 역사적 맥락을 가지고 있는 정부들은 공급보다는 수요 억제로만 그간 많이 규제 위주의 정책을 펼쳐왔는데 공급으로 방향을 돌렸다라고 평가할 수준입니까? 어떻게 보십니까 교수님?
 
◆ 권대중> 이번 정부가 그동안 공급도 규제하고 수요도 억제하는 정책을 내놨는데요. 공급정책이 이번만 나온 건 아닙니다. 지난 2018년도 8월 27일 8.27 대책에서 이해찬 대표가 공급을 얘기했었고 그로 인해서 3기 신도시 공급이 진행됐거든요? 공급을 해왔는데 수요와 공급을 도심지를 억제해왔거든요. 그런 차원에서 이번 대책은 서울에 공급한다는 데 의미가 있고요. 아마도 정부가 도시 토지가 없으니까 이거 이상에 공급하기 당장은 어렵지만은 그래도 이제 공공 재개발재원을 통해서 지속적으로 공급하려고 노력할 거라고 보여집니다.
 
◇ 김우성> 사실 서울 지역, 특히 서울에서도 아주 관심이 높은 지역에 공급대책이 발표되었기 때문에 이번엔 그 어느 때보다 공급대책이라는 성격을 좀 명확하게 알 수 있다 이런 평가들도 있는데, 궁금한 게 있습니다. 지금 말씀하셨던 용산, 태릉, 국립외교원 이런 자리들 같은 경우에는 사실 지금 부동산 가격으로는 굉장히 비싸서 임대공급이라든지 기부채납을 만들어내도 이게 들어갈 수 있는 여력이 되느냐 이런 것들이 있어요. 여러 가지 지분을 천천히 매입하는 방법도 나오고 있던데 어떻게 대책이 세워질 것 같습니까?
◆ 권대중> 일단은 그 일반분양을 하게 되면 상당히 고가 주택으로 분류될 수가 있어요. 근데 아직은 이제 분양가 상한제라든지 여러 가지 정부가 공공개발로 도입해서 공급하기 때문에 생각보다 낮은 가격이 될 가능성이 있어요. 주택가격이 거품이 있듯이, 많이 올라있는 상태이기 때문에 거기에 비해서 상대적으로 저가의 임대주택이나 분양주택을 공공분양주택으로 공급할 가능성이 있습니다.
 
◇ 김우성> 그 관련해서 많은 분들이 좀 궁금해 하는 것 중에 하나가 이번에 발표된 제도가 지분적립형 분양제도라는 게 나왔던데 언뜻 잘 이해가 잘 안됩니다. 집을 다 사는 게 아니라 일부만 사는 것 같기도 하고요.
 
◆ 권대중> 이게 토지임대부 주택처럼 초기의 일정 지분만 매입하고 향후에 돈을 벌어서 집을 100% 매입하는 방식인데요. 이게 20년 거주해야 하는 문제가 있어요. 완전 매입을 하기 전까지는 주택에 권리 행사가 제한될 수 있습니다. 과연 있을지 없을지 두고 볼 일인데 대부분 우리나라 사람들은 토지와 건물을 동시에 취득해서 대출을 받거나 매각하는 데 제한받지 않으려고 하거든요? 근데 이걸 이제 제한을 받잖아요. 20년 동안 거주해야하고 지분을 조금 조금씩 매입해서 결국에 다 매입을 하는 지각이 필요한데.. 임대를 살거나 월세를 사는 사람들에게는 매우 유리할 수 있습니다. 물론 이제 공공개발같은 경우는 10년동안 거주하는 아마 강력한 제도가 도입될 텐데요. 그런 걸로 따진다면 월세나 반전세를 사는 사람들에게는 좋은 소식일 수도 있습니다.
 
◇ 김우성> 지분적립형제도라는 것도 특이해서 한 번 설명을 부탁드렸고요. 서울도 관심이 높은 지역 정마라 수요가 많은 지역에 공급을 한다라는 특징이 있는데 그래서 중요하게 생각해야 될 부분이 용적률과 층수 층고 제한이 없어졌습니다. 이거 어떻게 평가하십니까?
 
◆ 권대중> 우선 무작정 올려주는 게 아니고요. 공공이 참여하는 공공재개발재건축에서 용적률을 상향해 준다는 얘기거든요. 현재 서울은 그 용적률이 주거 지역의 1,2,3종으로 되어있는데 3종 주거지역 같은 경우가 현재 300% 이내인데 250%밖에 못줍니다. 이거를 300%이상 올려주고요. 그 다음에 이제 용도지역이 주거지역이 아니고 준주거지역일 경우에는 400%인데 이걸 500%까지 올려서 주택을 짓겠다는 겁니다. 그 다음에 박원순 시장이 20.30 서울플랜에 인해서 49층까지 주거지역을 지을 수 있던 것을 35층으로 낮췄어요. 이걸 풀어서 50층까지 짓게 하는 건데 역시 도심의 정비법을 개정해서 정부가 짓겠다는 겁니다.
 
◇ 김우성> 지금 뭐 이렇게 설명을 해도 용어도 낯선 분들도 계실 것 같고요. 용적률, 층고 이런 것들이 헷갈릴 수도 있는데..
 
◆ 권대중> 용적률은 지상면적의 합계입니다. 용적률이 높아져도 지상면적이 커지는 겁니다.
 
◇ 김우성> 그래서 사실은 은마 아파트 같은 경우를 보면 이미 용적률이 204%였습니다. 그래서 이게 사실 사업성 부분이 문제가 됐는데, 지금 바뀐 이 기준에 따르면 은마아파트 재개발도 좀 활발해 질 수 있다 이렇게 볼 수 있는 건가요?
 
◆ 권대중> 문제가 있어요. 이렇게 증가되는 용적률은 50%를 임대 아파트로 공급해야 합니다. 그 다음에 개발 이익에 대해서 70%이상을 기부채납해야 됩니다. 그리고 이제 개발이익도 최대 90%까지 환수한다고 하는데 여기에 지금 재건축이 규제되어 있잖아요. 분양가상한제도 물론 있으면서 지난 해 12월 27일날 재건축 초과이익 환수제가 합헌되면서 개발이익이 세대당 3천만원이 넘으면 최대 50%까지 재건축 초과이익환수제로 또 환수합니다. 그럼 과연 토지 등 소유자인 조합원이 이렇게 증가되는 용적률에 반 이상이 임대주택을 짓고 개발이 거의 90%까지 환수한다면 응한겠는지 의문이에요. 그래서 대상이 되는 아파트들이 강남에 많을 수 있어요. 은마를 비롯해서 잠실 5단지나 압구정 현대나 많은데 과연 그분들이 고밀아파트를 지으면서 임대주택을 공급하는 걸 찬성하겠느냐 아직 까지는 임대주택을 사는 분들도 우리하고 똑같은 국민인데 거기에 대한 터부시하고 반대하는 사람들이 많이 있잖아요. 이거를 의식이 변하기전에는 쉽게 하지 못할 수 있습니다.
 
◇ 김우성> 이 반발이 사실은 문제고, 방금 말씀하셨던 것처럼 이익에 대한 환원 문제도 특히 강남지역 같은 경우는 반발이 클 것이다 이렇게 얘기를 하셨습니다. 그러면서 또 여러지역들이 소개가 되었는데 그린벨트 어떻게 되느냐 왜냐면 굉장히 정치적 논란까지도 있었던 부분이거든요. 어떻게 보십니까?
 
◆ 권대중> 그래서 이번엔 그린벨트는 해지하지 않고요. 태릉 골프장만 그린 벨트인데 그것만 해지하되 논란이 많아서 그 주변지역사람들이 반대하고요. 지역구 의원도 반대한 것으로 알고 있습니다. 그래서 이걸 50%는 공원 녹지로 남겨놓고 50%만 공급하는 걸로 원래 평수에 따라 다르겠지만 만 육천가구에서 이만가구까지 가능한데 이걸 만가구로 줄인답니다. 그리고 반 정도는 공원 녹지로 놔둔다고 하니까 아마 반발은 수그러들지 않겠나 생각이 들어요. 태릉 골프장의 동쪽이 구리 갈매지구입니다. 북쪽이 남양주 신도시입니다. 그 지역 주변 지역이 개발되기 때문에 상당히 좋은 지역 중에 하나인데, 문제는 정부가 발표한 교통문제 가지고는 안 될 것 같아요. 거기가 태릉과 바로 동부간선도로하고 연결되는데요. 이걸 말고도 갈매역을 통한 전철이 있는데 교통대책이 좀 있어야 될 것 같아요.
 
◇ 김우성> 지금 안 그래도 여쭤보고 싶은 내용이었습니다. 더불어 민주당 고용진의원같은 경우에는 태릉에 어떤 보존가치 때문에 공원 얘기를 했지만 지금 이 용적률이 높아지고 또 층고 제한도 어느 정도 완화가 되고 했을 때 학교라든지 인프라에 대한 불편들이 생길 수가 있거든요. 사실 이 부분은 이번 대책에서도 구체적으로 이야기가 나오진 않았는데.
 
◆ 권대중> 아마도 이번엔 정부가 발표하면서 디테일하게 구체적으로 다 언급하진 않았는데요. 고밀아파트 콤팩트시티로 개발하게 되면 가장 큰 문제가 교통문제와 환경문제 도시기반시설의 증가거든요. 이 부분은 아마도 건물을 지으면서 수익자 부담원칙으로 돌리거나 아니면 정부가 재정투자해서라도 해결하지 않겠냐는 생각이 들어요. 그냥 만약에 공급하고 짓겠다고 그러면 나중에 커다란 문제가 발생할 수 있어요. 물론 태릉자리도 마찬가지고요.
 
◇ 김우성> 지금 오늘 대책에 포함된 서울 시내 18개 지역 중에 상업 견인차량, 상암 DMC, 상암자동차검사소, 서부시험장 이 근처에 있는 사실 상암월드컵단지 아파트도 학생들이 가득 차서 학생들이 자기 집 근처를 못가고 딴 데로 가야 된다고 하는데 이 주변에 이런 주택들이 들어섰을 때 과연 어떻게 되느냐 이 대책도 중요한 문제인 것 같습니다. 결국은 아파트 가격에 대한 직접적이고 단기적인 영향은 없겠지만 대기수요를 통해서 지금처럼 과열 되는 것은 막을 수 있다 라고 말씀해주셨는데 공급정책이 장기적으로 플랜과 방향성이 명확해 져야 될 것 같습니다. 교수님 어떻게 가야될까요?
 
◆ 권대중> 그렇죠. 우선 이렇게 정부가 주도해서 주택을 공급하는 것 보다는 도심지가 점점 늙어가잖아요. 인구는 감소하고 점점 노후불량해지는 데 재개발 지역을 규제하기 보다는 용적률 상향과 높이 완화를 통해서 자발적으로 재건축 재개발을 주민 주도에 의해서 공급할 수 있는 대책이 필요해요. 시장 자율에 맡겨서 공급이 늘어나야 되는데 정부가 이를 관여해서 공공재개발 재건축을 한다면 과연 강남에 있는 아파트나 강북에 있는 일부 아파트가 LH나 SH가 참여하는 공공참여로 가겠느냐 거기엔 좀 한계가 있을 것 같아서 앞으로도 정부가 주택 공급을 지속적으로 한다면 재개발 재건축에 자율성을 부여해서 공급이 늘 수 있도록 해야 할 것 같습니다.
 
◇ 김우성> 공급이 공공분양에서 일단 끌고 가서 시장에 영향을 주는 것도 필요하겠지만 그것 만으론 지속될 수 있는가라는 한계도 극복해야하는데 사전 청약을 확대한다고 앞서 처음에 소개해주셨잖아요. 지금 사실 정부는 후 분양을 확대하겠다 이게 사실 여러 문제들도 얽혀있는 거긴 한데 이게 바뀌는 건가요? 어떻게 봐야합니까?
 
◆ 권대중> 일단 주택공급이 부족하다는 것 때문에 주택가격이 올라간다는 것 때문에 정부가 서둘러서 선 분양하듯이 사전 청약을 받는 것 같습니다. 특히 이제 20.30이나 30.40 청포세대 청약포기세대나 또는 집이 없는 사람들을 중심으로 사전 청약을 하는 것 같습니다. 결국에 인구가 감소하고 주택공급이 늘어나면 일본도 그랬지만은 선분양보다는 후분양제도 또는 복합제도 선분양과 후분양을 선택할 수 있는 제도가 바뀌지 않겠냐는 생각이 들어요.
 
◇ 김우성> 지금 사실 선분양 제도는 과거에 개발 여력이 모자랄 때 건설사에게 지원 혜택이 있었던 제도이지 않습니까? 후분양 제도는 그 집을 구매하거나 사시는 분들에게 유리하다고 알려져 있는데 지금 후분양 제도에 대해서도 잘 모르시는 분들이 있는데 이런 것들이 확대됐을 때 앞으로 좀 달라지는 게 뭐가 있을까요?
 
◆ 권대중> 선분양제도는 1970년대 초에 주택공급이 부족하던 시절에 계약금만 걸고 주택분양을 받은 이후에 2년,3년 동안 주택비용을 대출을 받거나 자기자본을 쪼개서 내면서 내 집 마련의 기회를 줬던 거거든요. 역시 건설사도 자금력이 없다보니까 그 돈을 가지고 주택을 공급했어요. 지으면서. 주택공급이 어느 정도 되는 상태에서는 후분양 제도로 가야됩니다. 선분양제도는 우리가 라면을 한 개사도 보고 사잖아요. 주택을 보지 않고 산다는 건 있을 수 없는 일이 거든요. 그래서 주택을 완성된 뒤에 사게 되면 하자도 먼저 눈에 보이는 건 다 치료할 수가 있어요. 문제는 이제 후분양제도로 갔을 때에는 정부가 대출 규제를 완화해서 내 집 마련의 기회를 주지 않으면 많은 돈이 들어가기 때문에 집을 구할 수가 없어요. 그런 제도적 변화도 필요합니다. 집을 짓고 분양 받는 걸 후분양, 집을 짓지 않고 모델하우스를 보고 분양을 받는 건 선분양이라고 합니다.
 
◇ 김우성> 금융제도에 있어서의 여러 차이점이나 극복할 부분이 있었다고 설명해주셨고 요즘 뭐 묘지뷰아파트가 논란이 되기도 했는데 그런 부분들은 후분양제도로 봤을 때 좀 극복하기 쉬운 제도인 것 같습니다. 끝으로 교수님 임대차 관련법이 통과되지 않았습니까? 이것 관련해서 월세 가속화에 대한 이야기가 되고 있는데 뭐 원래 전세라는 게 독특한 제도이기 때문에 월세로 가는 것은 맞다라는 얘기와 임대로 살고 계신 분들의 상황이 더욱 더 불안해졌다 라는 얘기가 대립하고 있습니다. 어떻게 봐야할까요?
 
◆ 권대중> 저는 전세제도가 우리말고도 인도 일부지역과 외국에 일부 있긴 있습니다. 우리나라 전세제도 저는 좋다고 생각해요. 10억자리 주택을 전세 5억이면 5억주고 10억짜리 주택을 사용하는 겁니다. 그렇게 살다가 돈을 모아서 집을 사는 형태인데 이게 갭투자로 이용되다보니까 정부가 규제한 거거든요. 전세제도가 점점 반전세나 월세로 전환되는 것은 정부의 임대차 3법 때문이 아니고 보유세나 종합부동산세를 인상하다보니까 집주인들이 소득이 줄어들다 보니까 월세로 전환하는 겁니다. 그래서 반전세나 월세로 가는 거지 임대차 보호법이나 그 내용 속에 있는 임대차 3법은 결국에 전세를 월세로 가속화시키지 않아요. 근데 시장은 변하고 있습니다. 분명히.
 
◇ 김우성> 사실은 집주인으로서 이익 실현 문제 때문에 이렇게 되고 있는 거죠. 그런 부분들에 대해서도 같이 고민해봐야 될 텐데요. 임대차 시장 관련해서 지금 4년 정도 계약을 유지할 수 있다라고 하는 데 지금 이번에 발표된 공급대책도 3-4년 뒤부터 가셔야합니다. 그 때 또 이 집값이 뛰는 거 아니냐 이번 대책 때문에 3-4년 뒤에는 또 여러 가지 부동산 시장가격이 들썩이지 않느냐 이런 전망도 빨리 내놓는 분들이 있던데요.
 
◆ 권대중> 문제는 임대차 시장이 2+2로 4년이잖아요. 그럼 2년 내지 4년 후에 임대차가격이 올라갈 가능성이 있어요. 신규 임대주택은 제한이 없습니다. 또 계약이 바뀔 때도 제한이 없고요. 근데 이제 문제는 그 당시쯤 돼서 주택공급이 늘어난다면 오히려 가격은 안정될 가능성이 있어요. 문제는 4년 이전에 지금 당장 내년부터 서울에 입주물량이 반토막 납니다. 수요는있는데 공급이 부족하면 가격은 올라가잖아요. 여기에 법으로 지금 유동성자금이 너무 많아요. 유동성자금을 정부가 거둘수 있는 방안을 내놔야 합니다. 정부의 소유사업을 통해서 채권을 발행하거나 지방채를 발행해서 유동성 자금을 거둬들이고 그 일부 거둬들인 돈을 자영업자나 어려운 중소업자한테 저리융자로 주면서 기업도 살리고 경제도 살리고 부동산 시장의 유동성 자금도 돌릴 수 있는 방안 이런 방안을 모색하면 좋을 것 같아요.
 
◇ 김우성> 맞습니다. 0.5% 낮은 기준금리가 부동산으로 모두 향하고 있기 때문에 지금 교수님이 지적해주신 것처럼 금융부분까지 좀 같이 움직여서 시장안정뿐만 아니라 전체경제 한 부분으로서 부동산을 생각해봐야겠다 이런 생각을 얻을 수 있었네요. 교수님 오늘 말씀 감사드립니다.
 
◆ 권대중> 네. 감사합니다.
 
◇ 김우성> 명지대 부동산학과 권대중 교수였습니다.