[생생경제] “임대차3법 전월세시장 안정시킨 후 도입해야 부작용 적을 것”

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)

■ 진행 : 김혜민 PD

■ 대담 : 두성규 한국건설 산업연구원 선임연구위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] “임대차3법 전월세시장 안정시킨 후 도입해야 부작용 적을 것”

◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 전세 재계약시 인상률을 5%로 제한하고 임차인에게 1회 계약갱신 요구권을 허용해 최장 4년까지 거주를 보장하는 내용을 담은 임대차 3법의 국회 통과가 코앞입니다. 당연히 입법 의도는 국민주거 안정실현을 위함이지만 현장에서도 그럴까 하는 우려들이 커서요. 두성규 한국건설 산업연구원 선임연구위원 나오셨어요. 어서 오세요.

◆ 두성규 한국건설 산업연구원 선임연구위원(이하 두성규)> 네. 안녕하세요.

◇ 김혜민> 요즘 부동산 이슈 때문에 언론에 많이 나오시죠. 부동산 이슈가 이렇게 뜨겁고 오래 간 적이 있습니까?

◆ 두성규> 아마 사실은 문재인정부 들어서서 부동산이슈가 늘 이슈의 중심에 있었던 것 같아요. 그래서 대책들도 평균적으로 두 달 정도 마다 한 번씩 나오고 했는데 최근에 와서는 사실 그 부분이 집중되면서 6, 7, 8월 달에 많은 것이 예정되었기 때문에 사실 어느 때 보다도 굉장히 많은 분들이 궁금해하시고 가장 뜨거운 시기를 지나 있는 것 같습니다.

◇ 김혜민> 특히 전세 사시는 분들이 관심을 가질 수밖에 없는 내용들이 오늘 많이 발표가 되었습니다. 이 임대차3법 어떤 법들을 말하는 것인지 설명해주셨으면 좋겠는데 먼저 계약갱신 청구권제가 뭡니까?

◆ 두성규> 기존의 임대차 계약 보통 전세계약이라고도 이야기하는데 임대차 계약을 채결하고 있을 때 보통 우리가 2년 까지 보장되었거든요. 그 부분을 앞으로 2+2라고해서 2년에다가 또 2년을 추가적으로 세입자가 원하시면 4년까지 총 4년까지 보장 받을 수 있다는 겁니다. 그런 부분들이 주거안정에 지속 안정적으로 지속 할 수 있다는 점에서 좋은 것 같고요, 그래서 이 부분들이 이번에 도입되었는데요. 이걸 둘러싸고 2+2에서 기존에 이미 임대차계약을 진행중인 분들은 어떻게 되는지 논란의 여지가 있는데요. 어쨌든 4년간 총 보장한다는 것은 기존보다는 강도 높은 세입자 보호를 위해서 강화된 내용이다 이렇게 이야기 할 수 있을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 계약갱신 청구권제는 그러니까 2년을 더 보장할 수 있는, 2년은 원래 보장 되었고요. 그게 핵심이고요. 전월세 상한제는요?

◆ 두성규> 전월세 상한제는 임대료 부분과 관련해서 지금까지는 2년마다 사실은 집주인 되는 분이 임대료를 임의적으로 올리는 경향이 상당히 많았죠. 이런 임대료 부분들에 대한 인상폭을 법적으로 정해 놓는 건 데요. 기준 자체가 조금 이게 표현을 정확하게 말씀 드려야하니까 직전계약 대비해서 5% 범위 내에서 그러니까 2년 지나고 5% 범위 이내에서 올릴 수 있도록 되는데요. 이 부분이 지자체가 결정을 구체적으로 5% 범위 내에서 지자체가 결정하는 그런 수준으로 법안이 법사회를 통과한 것 같습니다.

◇ 김혜민> 이게 무슨 뜻이에요? 지자체 결정하는 수준이라는게?

◆ 두성규> 그러니까 많은 분들이 아마 그 부분에 대해서 언론에서도 언급 하시는 분이 별로 없는 것 같은데, 기존에는 우리가 임대차 보호법상 5%를 올릴 수 있도록 되어 있거든요, 그래서 집주인이 2년이 지나면 상당히 주택임대차 보호법을 잘 지키는 분들도 5%는 당연히 올리는 것으로 더 올리는 분들도 많았지만 5%는 당연히 올릴 수 있는 그나마 집주인의 권리라고 생각했는데요. 인상폭 자체를 이번에는 그냥 집주인에게 맡겨놓는 것이 아니라5%최대 5%이고요. 5% 범위 내에서 향후에 지차제장이 그 부분에 대한 적정 인상률, 그 해당되는 지역에 물가 상승률이라든지 주택 가격이라든지 다양한 임대료를 감안해서 향후에 정해줄 것으로 보입니다.

◇ 김혜민> 그럼 서울시 다르고 경기 다르고 다 다른거에요?

◆ 두성규> 물론입니다. 지자체마다 여러 가지 전세시장, 월세시장, 물가가 지역경제마다 차이가 나니까 때문에 아마도 이제는 임대료가 유사하게 그러니까 상승률이 유사하게 가는 것이 아니라 굉장히 지역별로 다른 모습으로 등장할 것으로 예상됩니다.

◇ 김혜민> 지금까지는 기준이 5%여서 당연히 5% 최소 5% 올리는 것으로 생각했는데 이제는 5%를 넘길 수 없을 뿐더러 지자체장이 지역 물가수준이라든지 집 값 수준을 보고 정해 준다는 거죠. 그러면 2+2 가능하다고 하셨잖아요. 2년 끝나고 5%올리고 지자체장이 정해주는 수준으로 올리고 그리고 2년 계약 할 수 있는거에요 아니면 4년, 2년 끝나고는 올리 수 없는거에요?

◆ 두성규> 2년 끝나고

◇ 김혜민> 또 재계약 할 수 있는거에요?

◆ 두성규> 그 다음에 갱신을 한 경우에는 5%를 올릴 수 있고요. 그 다음 여기에서 직전계약이라고 되어 있잖습니까. 그러니까 세입자가 변경되는 경우에 새로운 세입자가 들어왔을 때도 그 세입자는 새로 바뀌었으니까 기존의 같은 경우에는 새로운 세입자가 오면 임대료를 기존과 아무 상관없이 굉장히 큰 폭을 집주인이 정할 수 있었습니다. 하지만 이제는 한번 처음에 이 법이 시행되고 나서 적용되면 이제는 기존 임대상태가 진행되고 있는 계약이든 새로 신설되는 계약이든 어떤 임대료가 측정 될 거고요. 그 범위 내에서 향후에는 4년이 지나더라도 계속해서 5% 범위 내에서의 인상만 가능할 것으로 해석이 되고 있습니다.

◇ 김혜민> 그래서 정부에서 이 법안들의 목적은 일반 서민들의 안정적인 주거를 위함이다라고 못을 박고 있는데요. 그러면 전월세 신고제는 어떤 겁니까?

◆ 두성규> 이런 부분들에 대해서사실 매매 같은 경우에는 주택을 매수하거나 그러시면 30일 이내에 예전에는 60일 이내였는데 지금은 30일 이내에 해당되는 지자체에 해당되는 내용을 신고하도록 되어있는데요. 매매와 마찬가지로 전월세 계약이 채결되는 경우에도 거래일로부터 30일내에 지자체에 반드시 신고하도록 하는 의무를 내용에 넣었습니다. 그래서 조금 전에 말씀드린 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 주택 임대차 보호법을 개정한 것이고요. 거래신고와 관련해서는 부동산 거래 신고 등에 관한 법률이라고 별도의 법률이 있는데 이것에 따라 그 내용을 이번에 넣게 되었습니다.

◇ 김혜민> 그러면 전월세 신고제가 임대차3법의 기초가 된 것이라고 볼 수 있습니까?

◆ 두성규> 그렇죠. 왜냐하면 전에 말씀드렸지 않습니까? 지자체장이 5%의 범위 내에서 인상을 하든지 하려면 해당되는 기존의 임대차 계약부분에 대한 내용에서 금액이 어느 정도 측정되었는지 확인 할 수있어야하고 그런 부분이잘 지키고 있는지 여부도 추후에 관리하고 확인 하려면 신고를 통해서 그 내용을 완전히 파악 할 수 있어야만 가능하거든요

◇ 김혜민> 뭔가 DB가 있어야 그걸 통해서 하는 거니까요. 그런데 국토부에서 시스템 적용이 바로 안 된다고 하는데 이건 무슨 이야기에요?

◆ 두성규> 아마 이 부분에 대한 여러 가지 임대차 신고 관리 및 데이터 베이스 검증 시스템 구축을 위한 시간이 좀 필요하다고 말씀하신 건데요. 아마 그전에도 국토부내에서 이런 부분을 신고제 도입을 위한 여러 가지 준비 작업이 있었던 것 같은데요. 어쨌든 이번에 이러한 제도 개선 과정에서 이 부분은 미흡했던 것 같습니다. 그래서 현재로서는 내년 6월까지 유예를 내놓고 있는 상황입니다. 그래서 신고제가 아직 시행이 되지 않은 상태에서 계약갱신청구권이나 전월세 상한제가 도입되어서 시행이 들어가도 지금 현재 예를 들어보면 5월 기준으로 전체 임대가구가 한 730만 가구정도 되는데 이 중에서 지금 여러 가지 임대상황을 파악하고 있는 대상지 가구 수가 약 205만 가구로 되어있습니다. 한 28%만 파악하고 있는 상황이죠. 그러다보니까 신고제가 내년 6월까지 유예 된다면 그때 될 때까지는 전체적인 임대 가구 가운데 한 30%만 지자체가 확인할 수 있는 상황이다 보니까 실질적인 이번 전월세 관련되는 임대차3법의 개정으로 인한 세입자들의 보호는 약간은 본래적인 기대만큼의 효과가 힘들 수 도 있겠다는 생각도 듭니다.

◇ 김혜민> 시기가 늦어지는 겁니까? 단순히? 아니면 그렇게 함으로써 아예 퇴직 되는 겁니까?

◆ 두성규> 그렇데 단정적으로 이야기하기 힘든데 일단 신고제의 시행 시기는 내년 6월 까지 한 1년 가까운 시간이 늦어지다 보니까 그 과정에서 그 신고제가 확보되지 않으면 전월세 계약부분에 대한 내용들을 지자체가 확인하기 쉽지 않은 상황이다 보니까 실질적으로 상한제나 혹은 계약 갱신 청구권을 잘 준수하지 않은 임대차에서의 임대인 즉 집주인들의 그런 부분들을 사실은 공권력 쪽에서 확인하고 제지하기가 쉽지 않은 상황이니까 데이터베이스가 완성되고 그 부분에 대한 신고가 원활하게 이루어져야만 본격적인 법적인 기대 효과가 생겨 날 것이다 이렇게 생각해 볼 수 있습니다.

◇ 김혜민> 그래서 정부여당이 제반여건도 마련하기 전에 밀어 붙인 거 아니냐는 지적이 사실 나오고 있고요. 그리고 내년 6월 벌써 지금 전세 시대 종말을 앞당기고 있다는 보도가 나오고 있어요. 그러면 전문가가 보시기에 이 법안들이 오히려 전세 사는 사람들을 어렵게하고 있습니까?

◆ 두성규> 제일 중요한 것은 법이 통과되면 법적인 효력이 발생하면서 전월세 부분에 대한 보증금 인상이라든가 월세 인상은 법적인 범위 내에서 한도로 억제 될 것입니다. 그리고 4년이라는 전보다 분명히 기간이 확보되는 측면이 있는데요. 현재 중요한 것은 현재 그러니까 법이 시행되기 전에 굉장히 지금 많은 전세가격, 특히 전세 보증금이 급격한 상승률을 보여주고 있습니다. 실제적으로 한국감정원이나 부동산 114에서 이야기하는 상승률 보다 주변에 한번 확인 해보시면 많은 분들이 거주를 원하는 지역의 경우에는 억 단위로 올라가고 있는 그런 양상들을 보여주고 있거든요. 그런 부분들은 결국매매시장이 안정되지 않는 가운데 많은 사람들이 전월세에 머물려고 하는 수요도 있고 얼마 전에 많은 물량들이임대차사업등록 관련해서 매물 잠김 현상도 많이 나오고 그러다보니 공급 부족과 맞물려서 어쨌든 전월세 물량이 많지 않는 상황입니다. 그래서 그런 부분에 있어서 세입자들이 법이 시행되고 난 뒤에 체결되는 계약에 있어서는 굉장히 놀라운 정도의 금액수준이 될 것으로 보고요. 또 한편에서 말씀드리고 싶은 것은 법이 엄격하게 이루어지면 많은 세입자들은 기존에 살고 계신 곳에서 계속해서 방송용으로 적절할지 모르겠지만 눌러 앉으려는 욕구가 강해질 것으로 보입니다. 그렇게 되면 주변의 신혼부부라든지 새롭게 지금 직장 등을 통해서 주택을 전세나 월세를 얻고자하는 분들이 원하는 지역의 물량이 생각보다 전체 물량도 줄어들었지만 원하는 곳에 있어서 기존 세입자들이 계속 머물고자하기 때문에 신규세입자, 신규세입을 원하는 분들은 거기에 진입하기가 대단히 어려워지는 상황이 발생할 수 있다. 이런 부분들을 포함해서 제가 보기에는 지금 정부가 기대한 만큼의 긍정적인 효과만이 아니라 부작용들도 다소 발생할 수 있는 가능성에 대해서 전문가 분들이 많이 걱정하고 계세요.

◇ 김혜민> 그런데 사실은 큰 변화가 있으면 충격이 크기 때문에 당연히 부작용이 없을 수 없고요. 초기 실행단계에 있어서 혼란은 어쩔 수 없는 일이잖아요. 그렇게 생각하더라도 그런다해도 지금의 혼란과 어려움이 너무 크다고 판단하세요?

◆ 두성규> 제가 볼 때는 클 수 있습니다. 지금 전세 가격 자체를 두고 본다면 현재 서울 지역 같은 경우 56주 째 그러니까 1년 이상 계속해서 상승을 보여 왔기 때문에 전세 수준자체의. 가격 수준 자체가 시장에서 많은 분들이 오히려 주거비용의 증가에 대한 부담을 많이 느끼고 계세요. 이미 오른 상태에서 이 부분이 어떤 새롭게 만들어지는 제도권 내에 들어가면서 어느 정도의 상승률이 조정 된다고 하더라도 기존에 오른 부분에 대해서 사실 부담을 느끼시는데요. 이게 매매와는 또 다른 측면이 있습니다. 매매 시장의 경우에는 주택 가격이 오르면 그건 나중에 집 마련을 조금 기회를 뒤로 늦춰야겠다고 생각하셔도 되는데요. 전월세 부분에 대한 가격이 굉장히 올라가는 상황이 지금처럼 지속되면 그것을 감당하지 못하는 소득계층은 그 집을 비워주고 자기가 나와야하는 상황이 됩니다.

◇ 김혜민> 선택지가 없죠.

◆ 두성규> 지금 이미 가격 수준 자체가 너무 오른 상태에서 많은 사람들이 고통스러워하고 힘들어하기 때문에 정부가 이런 부분과 관련해서 잘못 또 간섭하게 되면 소급적용 이야기가 나올 수 있는 여지가 있다 보니까 그런 부분들에 있어서 세입자들의 마음이 법의 시행을 기다리고 계시곘지만 마음이 편하지만은 않겠다는 생각이 듭니댜.

◇ 김혜민> 최경환 부총리 때 그때 전세값이 거의 판매가만큼 매매가만큼 올라갔어요. 그래서 5000만 더 주면 집을 살 수 있는 상황인데 그때는 대출이 자유로웠잖아요. 그래서 사람들이 대출을 받아서 집을 사는 경우가 되게 많았거든요. 그런데 지금 같은 경우에는 전세값이 오를대로 올랐는데 대출이 어렵기 때문에 집을 살 수 도 없고 거기다가 전세 매물이 안 나와 있으니까 들어갈 수도 없고. 그렇기 때문에 주거 안정 차원에서 나온 이 법안이 정말 주거안정 차원인가라는 의문들을 제기 하시는 것 같아요. 그럼 이 법의 어떤 부분들이 보완되고 바뀌어야 된다고 생각하세요?

◆ 두성규> 이 부분이 사실은 전월세 시장을 조금 안정시켜놓고 법을 장기적인 입장에서 도입했더라면 되게 좋았을 것 같은데요. 전세 시장이 지금 굉장히 달아오르는 상태가 지속되는 과정에서 무리하게 지금여야가 합의해서 했다기보다는 일방적으로 몰아붙이는 경향이 있는데요.

◇ 김혜민> 오늘도 미래 통합당은 법사위에 참여하지 않았습니다. 참고로

◆ 두성규> 전체적으로 그래서 전월세 물량자체가 시중에 지금 많이 확보가 되지 않고 있는 상황이다 보니까 매물 잠김 현상도 있고 공급부족에 대한 그런 것 도 있고. 다주택자들에 대한 규제가 정부가 계속 되다 보니까 민간 임대시장이 굉장히 위축되고 있습니다. 우리가 외국과 비교를 많이 하는데요. 물량 부분에서 본다면 외국의 경우 사실은 공공에서 어떻게 관리하는 물량들이 40%수준까지 전체 임대물량에서. 공공에서 할 수 있기 때문에 그런 부분은 많은데 우리는 20%에 머물려 있고요. 또 외국의 경우에는 기업이나 법인 형태로 해서 사실은 많은 사람들에게 임대를 주고 있다 보니까 지금과 같은 이런 제도들을 통해서 계약법적으로 굉장히 엄격하게 규제하는 것도 시장이 주는 충격이 크지 않다고 볼 수 있는데요. 우리는 사실은 우리나라의 주택시장에서 임대차 시장에서 전세라는 독특한 제도도 있고 대부분의 경우 민간에서 개인이 사실 보유하고 있는 주택을 개인에게 또 내놓는 그런 상황이 되다 보니까 외국 선진국과는 차이가 나는 독특한 우리의 전세, 월세 문화가 있는 것 같습니다. 이런 부분을 감안 할 때 이렇게 법을 시행에 들어가려고 하는 거니까 결론적으로 본다면 제가 볼 때 전월세 물량이 시중에 충분히 나올 수 있는 환경을 빨리 마련 해줘야겠다. 그리고 정부가 주거 복지로 매입해서 이야기했든. 공공임대든지 이런 부분들을 보다 국민들이 기대하는 것보다 빠르게 더 많은 물량들을 쏟아내게 하면서 심리적으로 안정시켜주는 그런 차원의 정부의 노력이 반드시 따라 될 것으로 보입니다.

◇ 김혜민> 지금 위원님 말씀은 이 법자체가 선한 의지를 갖고 있다고 하더라도 환경 자체가 전세가 매 말라 있는 상황에서 타이밍이 부적절했다는 말씀이신 것 같고요,그리고 밀어 붙일거라면 법사위에 통과했으니까요. 밀어 붙일거라면 빨리 전세 물량들이 많이 나와 주는 환경을 국가가 조성해야 된다고 하셨는데 그럼 어떤 방법이 있습니끼?

◆ 두성규> 지금 봐서는 사실은 제일 중요한 것은 제가 봤을 때는 민간에 있어서 다주택자들이 가지고 있는 물량들을 상당 부분 임대 물량으로 적극적으로 내 놓도록 하는 부분들이 중요할 것으로 보여 집니다. 그렇지 않으면 그 자체를 또 하나의 매물로서 시장에 많이 나오도록 하여 많은 세입자분들이 예를 들면 전월세 부분에 대한 불편한 생각을 갖고 계시면 집을 조금 대출 등을 포함해서 산다든지 시장에서 재화 자체가 주택이라는 재화자체가 여러 부분을 나뉘어져서 적용 되도록 해야 하는데 지금의 경우에는 다주택자들에 대해서는 취득세부터 시작해서 보유 해야 하는 비용뿐만 아니라 양도세 부분을 내년 같은 경우에는 지금 삼 주택자 같은 경우에는 72%까지 양도차액을 환수하겠다고 지금 하고 계시거든요. 그러니까 다주택자들로 하여금 민간 임대시장에 내 놓을 수 있는 부분을 억제하고 있고요. 사실은 지금 다주택자들이나 임대인들 즉 집주인들을 공격하고 그렇게만 하는데요. 임대 주택을,주택을 가지고 있는 집주인들이 원래부터 임대소득에 대해서 사실 월세는 100% 과세 되고 있고요. 전세 같은 경우에도 삼주택자 이상인 경우에는 과세가 되고 있거든요. 그러니까 세금을 내고 있는 상황에서 여러 가지 지금 제도적으로 부담을 집주인에게만 일방적으로 주는 이런 문화가 형성된다면 일부 물량을 더 증가하는 것만으로는 해결될 것 같지는 않습니다. 그래서 정부가 세입자를 보호하는 부분을 충분히 이해가가니까 이런 부분에서 일단 다주택자의 마음을 긍정적으로. 부정적으로만 볼 것이 아니라 전세나 월세 또는 저렴하게 정부가 원하는 일정한 수준 한에서 세입자들의 안정적인 주거를 위해서 적극적으로 내 놓도록 하는 그래서 민간에서의 참여와 동참을 촉구하는 그런 쪽의 분위기 조성과 법제화가 되었더라면 더 낫지 않았을까 싶습니다.

◇ 김혜민> 오늘 임대차3법과 관련된 자세한 내용 살펴봤고요. 또 여러 가지 우려, 대안까지 두성규 위원과함게 이야기 나눠봤습니다. 위원님 감사합니다.

◆ 두성규> 네. 감사합니다.