관심 폭증 용산 정비창 개발, 실 분양가 얼마나 될까

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2020년 5월 12일 화요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

- 전문가 3.3 제곱미터 3500만원 예상... 로또 분양 맞다

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 슬기로운 라디오생활 2부는 매일매일 각 분야 전문가들과 함께 생활 속 다양한 궁금증을 해결해 봅니다. 정부가 서울 도심에 7만 가구를 추가 공급하는 등의 수도권 주택공급 대책을 발표했습니다. 대책에는 용산의 정비창 부지를 활용해 미니 신도시급인 8000가구를 공급한다는 계획도 함께 포함돼 있는데요. 계획 발표단계이긴 하지만, 주택시장에 어떤 변화가 있을지 큰 관심을 끌고 있습니다. 어떤 내용인지 자세한 내용 살펴  보겠습니다. 그럼 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 동국대 법무대학원 고준석 겸임교수 나오셨습니다. 안녕하세요?

◆ 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수(이하 고준석민): 네, 안녕하십니까. 

◇ 최형진: 오랜만에 이렇게 뵙는데요. 요즘 집값은 어떻습니까? 떨어집니까, 올라갑니까?

◆ 고준석: 집값은 안정·하향. 일부 지역은 강세를 보이고 있는데요. 전반적으로는 보합상태로 보시면 될 것 같습니다.

◇ 최형진: 정부가 최근 용산역 주변에 아파트 8000가구를 공급한다고 하는 계획을 밝혔습니다. 구체적인 개발계획은 나오지 않았지만 서울 한복판에 이런 대규모 아파트 단지 조성은 드문 일이잖아요? 시장의 관심이 뜨거울 것 같은데 어떻습니까?

◆ 고준석: 현재 관심을 많이 가지고 있고요. 국토부와 서울시는 코레일이 소유한 용산철도정비창이죠. 부지에 공공·민간 주택 8000호와 국제업무상업시설을 개발하겠다고 발표를 했습니다. 그런데 용산철도정비창 개발이 재개된다고 하는 소식이 시장이 알려지면서 인근 재개발 구역과 아파트 단지 매수세가 지금 증가하고 있고요. 급매물이 나왔던 것들이 들어가고 있고, 다시 시장이 조금 가격이 급등할 이런 조짐을 보이고 있는 것 같아요. 

◇ 최형진: 일각에서는 정비창 인근 지역이 토지거래허가구역으로 지정될 거다, 이런 예상도 하던데요?

◆ 고준석: 네, 그렇습니다. 토지 가격이 급격하게 상승할 것으로 예상되기 때문에 토지거래허가구역으로 지정될 것으로 보입니다. 이렇게 토지거래허가구역으로 지정되면 도시지역 및 관리지역 등 용도 지역별로 일정 면적을 초과하는 토지에 대해서는 이러한 토지를 취득하고자 하는 경우에 사전에 취득 목적을 명시해서 시·군·구청장 허가를 받아야 하고요. 일정 기간 동안 허가받은 목적대로 토지를 사용해야 합니다. 그러면 투기 수요는 억제될 것으로 기대되는 거죠. 

◇ 최형진: 그렇군요. 용산지역 재개발에 대한 이슈는 오랫동안 계속되어 왔는데 이번에 발표된 정비창 부지도 과거 용산국제업무지구 사업지에 포함되기도 했는데요. 중간에 멈췄습니다. 용산개발이 멈췄던 이유가 뭘까요?

◆ 고준석: 용산철도정비창 부지는 과거 서부이촌동 일대와 함께 용산국제업무지구로 개발할 예정이었던 곳입니다. 당시 사업비만 31조 원으로 단군 이래 최대 개발사업으로 분명 서울을 대표할 곳으로 기대를 모았던 그런 개발사업이었죠. 하지만 2008년 금융위기 이후 부동산 시장이 어려움을 겪으면서 2013년 결국에는 백지가 되고 말았던 그런 사업지였습니다.

◇ 최형진: 정부에서는 2023년 말쯤에 분양을 시작한다고 하는 목표인데 분양 계획이 있는 분들은 어떻게 준비를 해야겠습니까?  

◆ 고준석: 분양 계획이 있는 분들은 우선은 청약 자격 1순위를 갖춰 놓는 것이 굉장히 중요합니다. 민영주택 청약 1순위 자격을 얻기 위해서는요. 입주자 모집 공고일 현재 서울에 2년 이상 거주를 해야 합니다. 그다음에 주택 청약 종합저축 가입일로부터 24개월이 지나야 하고요. 전용 면적 기준 85m² 이하 기준으로 300만 원이 예치되어 있어야 합니다. 이것을 꼭 자격을 갖추어 놓고 있으면 기다리면 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 지금 말씀하신 것처럼 2년 거주요건을 채워야 하니까 지방에서도 용산 쪽으로 전세를 얻어서 2년 거주하고 1순위 자격을 얻겠다, 이런 분들도 나오더라고요?

◆ 고준석: 네, 그런데 2년 거주 요건이 꼭 용산에만 거주해야 하는 것은 아니고요. 서울 지역에 거주하면 되는 겁니다. 물론 용산 쪽에만 거주해야 한다고 하는 이런 조건이면 전세값이 상승하고, 그에 따라서 또 매매가격이 상승하는 이런 부작용을 초래할 수 있겠지만 그것은 서울 전역에 거주만 하면 되기 때문에 크게 영향은 미치지 않을 것으로 보입니다.

◇ 최형진: 그렇군요. 가장 중요한 것은 돈입니다. 먼 미래의 이야기이기는 하지만 예상 분양가는 어느 정도가 될까요?

◆ 고준석: 최대한 빨리 분양을 해도, 앞으로 분양 시점까지는 최소 3년 이상 남은 데다 그때까지 어떤 변수가 생길지 몰라서 분양가를 예상하기에는 쉽지 않습니다. 그렇지만 지난 4월 말 KB 기준으로 3.3m² 당 4562만 원으로 조사되었습니다. 이 가격을 기준으로 조심스럽게 예상을 해보면요. 현재의 정부 정책 기조가 유지되고, 큰 변수가 없다고 하는 가정 하에 분양가는 3.3m² 당 3500만 원 수준 정도로 예상되고 있습니다. 이렇게만 되면 주변 시세, 4500만 원에서 5000만 원 수준이니까 ‘로또 분양’이라고 불릴 만하죠.

◇ 최형진: 그러면 30평 아파트에 10억 정도 하는 거네요?

◆ 고준석: 그렇죠.

◇ 최형진: 아, 이 정도도 로또입니까? 10억인데. 4852번님께서는 “만약에 용산역이 2023년에 잘 개발된다고 하면 인근 지역도 덩달아 오를까요?” 하셨네요.

◆ 고준석: 인근 지역도 오를 가능성이 있지만 인근 지역은 노후된 주택들이 많기 때문에.

◇ 최형진: 인근 지역이라고 하면 어디까지일까요?

◆ 고준석: 이촌2동을 이야기합니다. 한강변 아파트와 주변에 노후된 단독 다세대, 이런 가구들이 있고요. 이런 데들이 재건축, 또는 재개발이 진행이 되면 가격은 상승할 수 있겠지만, 재개발이나 재건축하기 전까지는 그렇게 크게 상승하거나 그렇지는 않을 것 같습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 9676번님께서는 “원래 아파트로 이사 가려다가 코로나도 있고 사람 너무 많은 곳은 별로라서 서울 근교 타운하우스를 알아보려고 합니다. 저렴하면서 서울 출퇴근 가능한 가성비 좋은 곳은 어디가 좋을까요? 그리고 나중에 타운하우스 매매해도 잘 될까요?” 하셨네요. 두 가지 질문입니다. 

◆ 고준석: 일단 가성비 좋고 괜찮은 타운하우스는 분당이나 용인, 이런 쪽에는 타운하우스가 많이 들어서있고, 괜찮습니다. 하지만 타운하우스는 나중에 처분하려고 할 때 매수자가 그렇게 많지 않기 때문에 환가에 조금 어려움을 겪을 수도 있다는 사실은 기억해야 할 것 같습니다.

◇ 최형진: 되팔기는 어려울 것이다. 정부는 이번 계획을 통해서 서울 아파트 시장의 장기 안정화에 도움이 될 것으로 예상하고 있는데, 이런 부분은 어떻게 보십니까?

◆ 고준석: 주택가격은요. 규제뿐만 아니라 공급 정책으로도 가격을 안정시킬 수가 있습니다. 그런 측면에서 보면 이번 용산철도정비창 부지에 8000호 정도 아파트를 공급하겠다고 하는 것은 주택시장 안정화에 도움이 될 것으로 보입니다.

◇ 최형진: 주택 안정화에 도움이 될 것이다. 알겠습니다. 부동산 상담으로 이어가 보겠습니다. 1781번님, “결혼 5년차 맞벌이 부부입니다. 결혼 후에 계속 전셋집 살아서 또 이사갈 생각을 하니까 머리부터 아픕니다. 너무 스트레서 받아서 올해는 내 집 마련을 해보려고 주변 시세보다 저렴한 청약을 알아보고 있는데요. 1순위 청약 자격은 확실합니다. 그런데 올해는 코로나19 때문에 아파트 가격이 떨어질 것 같다는 이야기를 많이 들어서요. 망설여지기도 하고 내년 초에 이사 예정이라 올해 해결을 봤으면 하는데 시기가 괜찮을까요? 지역은 어디가 괜찮을까요? 회사 때문에 서울 내에서 구했으면 합니다,” 하셨네요.

◆ 고준석: 분양가가 주변 시세 대비 높지 않기 때문에 청약 기회가 주어질 때마다 청약에 나서는 것이 좋을 것 같습니다. 올해 주목해 볼만한 곳으로는 오는 5월 19일에서 20일 사이에 분양 예정인 동작구 흑석동에 소재한 흑석3구역. 여기 1772세대 중 357세대가 일반 분양 예정에 있습니다. 여기도 청약을 한 번 해보시고요. 또 강남구 개포 주공1단지 6702세대 중 1235세대가 일반 분양할 예정이고요. 올해 가장 큰 규모로 분양 예정에 있는 강동구 둔촌동에 소재한 둔촌 주공 재건축 아파트인데요. 여기는 1만 2032세대 중 4786세대가 일반 분양할 예정에 있습니다. 여기에 분양가는 대략 3.3m² 당 3000만 원 안팎으로 결정될 것으로 보이기 때문에 여기도 로또 분양으로 불리는 곳 중 한 곳입니다. 이런 데에 주목해보시면 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 참고해주시고요. 2357번님께서는 “저희는 세 식구입니다. 방 세 칸 빌라를 구입하고자 하는데 가을쯤으로 계획을 하고 있습니다. 종로구 옥인동 근처를 보고 있는데 언제쯤 구매하며 좋을까요, 하셨네요?

◆ 고준석: 빌라의 가격은 등락이 그렇게 크지는 않습니다. 물론 떨어지는 것도 그렇고 상승하는 폭도 그렇게 크지 않습니다. 그래서 이러한 부동산 시장의 매수자 우위 시장에서 급매물이 나오는 것을 가을까지 기다리지 말고 급매물 위주로 구하시는 것이 좋습니다.

◇ 최형진: 3045번님, “거제도에 살고 있습니다. 항상 지방 쪽에는 관심이 없는 것 같아요. 거제에는 아파트 매수가 적기입니까?” 하셨네요.

◆ 고준석: 거제에는 조금 더 기다렸다가 매수하시는 것이 좋을 것 같습니다. 거제 지역은 조선 관련 산업이 많은 곳이기 때문에 일자리, 향후 산업이 어떻게 될 것인가를 보셔야 할 것 같고요. 그 후에 매수하셔도 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 조금 더 기다리는 것이 좋다. 알겠습니다. 유튜브로 “코로나 때문에 결혼이 미뤄진 예비 신혼부부입니다. 지난해 말에 중소기업 청년자금대출로 전셋집을 구했습니다. 그때 당시 전셋집이 귀해서 매매가보다 비싸게 들어갔는데요. 전세보증보험 신청할 때마다 떨어집니다. 저희 전세자금 보호할 방법은 없을까요?” 하셨네요.

◆ 고준석: 전세보증보험에 드셨다고 하면 안전하게 전세금은 받을 수 있을 것 같고요. 여기에 더불어서 대항력을 갖추어놨는지 확인해보셔야 할 것 같습니다. 대항력은 그 집 등기부를 떼보시면 그 어떠한 권리보다도 전입신고가 우선적으로 돼 있어야 하거든요. 

◇ 최형진: 그 부분을 먼저 확인해봤으면 좋겠다. 알겠습니다. 6433번님께서는 “목동 재개발 안전진단 승인은 잘될까요?” 하셨네요.

◆ 고준석: 점차적으로 잘 될 것으로 보이고 있고요. 물론 안전진단이 끝났다고 해서 곧 재건축이 개시되는 것은 아니고요. 안전진단 통과 후에도 조합추진위가 설립되어야 하고, 그 이후에 조합설립이 되어야 하고, 또 그 이후에 사업승인을 받아야 하고, 시공사 선정이 되어야 하고, 관리처분인가를 거쳐서 착공이 되어야 하기 때문에 그 기간은 어림 잡아서 8년에서 10년 정도 걸릴 수 있습니다.

◇ 최형진: 기간이 꽤 걸리네요.

◆ 고준석: 꽤 걸립니다. 그래서 안전진단 통과됐다고 해서 가격이 급등하거나 그러지는 않을 것 같습니다.

◇ 최형진: 5028번님, “은퇴 후 귀농을 계획 중입니다. 경매를 통해서 농사지을 땅을 보고 있는데요. 최근에 적당한 크기와 원하는 위치의 땅을 발견해서 살펴보고 있습니다. 가격이나 위치, 주변 풍경까지도 마음에 드는데 확인도면을 살펴보니까 도로가 없는 땅이라고 나와 있습니다. 길이 없는데 농사를 지을 수 있을지 걱정인데요. 그것만 빼면 딱 좋은데 어떻게 해야 할까요?” 하셨네요.

◆ 고준석: 길이 없는 땅이라 해도 농사짓는 데는 어려움이 없을 것 같아요. 그래서 매수해도 좋을 것 같고요. 왜냐하면 토지 소유자가 공로로 나가는 통로가 없을 때에는 주위에 있는 토지를 이용할 수 있습니다. 주위 옆에 있는 토지 소유자와 협의를 하셔서 토지 사용 승락을 받거나 또는 토지 사용 승낙이 안 될 경우에는 주위 토지 통행권 청구를 통해서 길을 사용하시면 될 것 같습니다.

◇ 최형진: 네, 알겠습니다. 2999번님, “시골에 상속 받은 집을 팔려고 동네 부동산에 갔더니 이 집은 건물이 미등기 상태여서 처분할 수 없다고 하는 겁니다. 정말 못 파는 건가요? 건물 등기는 그러면 어떻게 처리해야 합니까?” 하셨네요.

◆ 고준석: 네, 그렇습니다. 토지나 건물이 미등기인 상태에서는 처분할 수가 없습니다. 그런데 부동산은 미등기인 상태에서는 원칙적으로는 처분할 수 없는 거죠. 따라서 상속인인 경우에는 상속받았다고 하는 사실을 증명하여 소유권 보존등기를 마친 후에 처분해야 합니다.

◇ 최형진: 5729번님, “2012년에 결혼한 아기 아빠입니다. 결혼 전에 와이프가 서울에 20평 남짓한 주택을 소유하고 있었습니다. 결혼하고 전세로 살다가 2016년 서울에 31평 아파트를 매입했습니다. 그러면 현재 1가구 2주택인데 지금 2016년에 매입한 집을 처분하고 다른 집을 사려고 합니다. 양도세 이야기 들은 게 있어서요. 지난달 20평짜리 아파트를 임대사업자 등록했습니다. 이럴 경우 31평 아파트를 처분하고 새 집을 할 때 양도세 부가 대상자에 해당되는지, 비과세에 해당하는지 궁금합니다,” 하셨네요.

◆ 고준석: 일단은 양도세 대상자에 포함될 것 같고요. 양도세는 내셔야 할 것 같습니다.

◇ 최형진: 9806번님, “인천에 30년된 노후 빌라를 가지고 있는데요. 노후 빌라의 경우 재건축이나 재개발은 안 되는 건가요? 재건축이 된다고 하면 언제쯤 될까요?” 하셨네요.

◆ 고준석: 그거는 기본계획이 수립되고 지구가 재개발지구로 지정된 후에 추진위 설립되고, 이런 절차에 따라서 진행이 되는 거고 그 빌라 한 채만 노후화됐다고 해서 되는 것은 아니고요. 그런 경우에는 빌라의 소유자들끼리 협의해서 가로주택 정비사업이나 이런 것을 통해서 재건축을 하는 것이 오히려 더 빠를 것으로 보입니다.

◇ 최형진: 그러면 지금 당장은 쉽지 않다는 말씀이시고요?

◆ 고준석: 네, 쉽지 않습니다.

◇ 최형진: 1720번님, “이수역 인근 현대아파트와 서문여고 뒤쪽에 살고 있는데요. 주변에 다 재개발되는데 저희 쪽은 재개발 계획은 없습니까?” 하셨네요.

◆ 고준석: 그쪽도 재개발이 되는데 방배5구역하고 6구역 주변 사이에 아마 거주하시는 것으로 보입니다. 그쪽도 재개발 계획은 가지고 있는데 조금 절차가 늦게 추진되는 것으로 보입니다.

◇ 최형진: 그러면 오래 걸리겠네요?

◆ 고준석: 오래 걸리죠. 네.

◇ 최형진: 5575번님, “청약 1순위 조건 다시 한 번 소개해주시죠,” 하셨네요.

◆ 고준석: 1순위 청약 조건은요. 우선 서울시 및 수도권 지역에 2년 이상 거주한 무주택 세대주여야 하고요. 주택 청약 종합저축 가입일로부터 24개월이 지나야 합니다. 그리고 전용면적 85m² 이하 기준으로 청약 통장에 300만 원이 예치되어 있으면 1순위 청약 자격이 주어집니다. 

◇ 최형진: 네, 알겠습니다. 오늘 참 많은 상담이 들어왔는데요. 오늘 말씀은 여기까지 듣죠. 감사합니다.

◆ 고준석: 네, 감사합니다.

◇ 최형진: 동국대 법무대학원 고준석 겸임교수와 함께했습니다.