[생생경제] 집 살사람 한달 기다려라. 집값 더이상 오를이유 없어..

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수, 김인만 김인만부동산연구소 소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 집 살사람 한달 기다려라. 집값 더이상 오를이유 없어..




◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 토론 아니고 수다, 오늘은 부동산 수다 떨어봅니다. 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수, 김인만부동산연구소 김인만 소장 나오셨어요. 안녕하세요?

◆ 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수(이하 한문도)> 안녕하세요.

◆ 김인만 김인만부동산연구소 소장(이하 김인만)> 안녕하세요.

◇ 김혜민> 두 달동안 많은 일이 있었습니다. 두 분 다 어떻게 지내셨어요?

◆ 한문도> 네. 덕분에요.

◆ 김인만> 잘 지내는 사람이 어디 있겠어요. 잘 버티고 있습니다.

◇ 김혜민> 코로나 19가 바꿔놓은 부동산 시장의 가장 큰 변화가 있다면 무엇을 꼽으시겠어요, 교수님?

◆ 한문도> 뭐. 일단 거리에 사람이 없다. 전 업종 가리지 않고. 물론 배달하시는 분들이 제일 바빠졌고. 배달이 많아져서 배달하는 분들을 스카우트한다고 하더라고요. 다들 집에 계시고 활동을 자제하다 보니 모든 거래, 만남, 이런 것들이 다 중지되었죠.

◇ 김혜민> 그렇다고 집을 보러 갈 수도 없고.

◆ 한문도> 그렇죠. 겁나죠. 그리고 또 부동산 사장님 말이 그래요. 집을 보러오는 사람이 확진자일까봐 겁난다는 거예요. 그래서 본인들도 여러 사람이 같이 들어오면 거리를 두고 얘기한대요. 묘한 상황인데 그래도 대한민국은 좀 빨리 정리가 돼서 한 달 정도면 끝날 것 같고. 4월 초면 백신이 나온다고 하니까. 그 변화는 애청자분들이 아실 거고. 그 변화가 오면 봄기운과 같이 좋아지겠죠.

◇ 김혜민> 우리 소장님은 부동산 시장에 변화가 있었다면 뭐가 있을까요?
  
◆ 김인만> 일단 사람이 없어졌고요. 그래서 식당을 가도 아주 조용하고, 지금 모이는 거 자체가 문제가 되잖아요. 사회적 거리두기를 해서. 강의나 세미나나 전체적으로 쉬기 때문에 부동산 전문가들도 영향을 받고 있고요. 힘든 사람이 많겠죠. 학생들이 제일 힘들 것 같고요.

◇ 김혜민> 두 분이 힘뜰다는 걸 알 수 있는 이유 중 하나가 부동산 방송을 두달 만에 하는 거예요. 그동안 코로나 19 때문에 부동산 얘기를 할 여유가 없었거든요 우리가. 그것만으로도 생생경제에서 부동산 이야기를 두달 만에 하는 것만으로도 그동안 코로나 19가 얼마나 큰 변화를 가져왔는지 알 수 있게 됐어요. 코로나 19가 대한민국은 잡혀가고 있는 상황이지만 아직 멀었고요. 그러다 보니까 부동산까지 서서히 여파를 미치고 있습니다. 그래서 그 누구도 못 잡았던 서울아파트값을 드디어 코로나 19가 잡았다는 웃지 못 할 이야기까지 나와요. 8개월 만에 상승세가 멈췄다는데 소장님 맞습니까?
  
◆ 김인만> 뉴스에도 그렇게 나오고 있고요. 통계 자료도 그렇고요. 실질적으로 체감하기에도 분명한 사실인 것 같습니다. 최근에 제가 직접 본 게 집값이 오를 때 그러잖아요. 집주인들이 더 오를 것 같으니 계약금을 배로 해주고 계약 해지를 하는데 지금은 반대현상이 나오기 시작했거든요. 계약하시는 분들이 불안해서 매수자들이 계약금을 포기할테니 계약 해지를 해야 하는 것 아니냐는 상담을 최근에 받고 있는데요. 계약금이 몇 천만 원도 아니고 2억을 내신 분들도 그러거든요. 그 정도로 심리가 위축되어 있고, 이런 분위기라면 집값이 오르는 게 이상하겠죠. 특히 고가 아파트들은 최근에 세금 부담까지도 커져서 아무래도 실질적으로도 일시적인지 장기적인지는 지켜봐야 하겠지만, 일단은 좀 잡힌 것 같습니다.

◇ 김혜민> 일단은 서울 아파트값이 8개월 만에 상승세가 그친 상황이에요. 그렇다면 교수님 아까 제가 한 이야기. 그 누구도 못 잡았던, 그 여러 차례의 규제도 못 잡았던 서울 아파트값을 코로나 19가 잡았다는 말에 동의하세요?

◆ 한문도> 90% 일조했다고 봐야죠. 대한민국이 참 운이 좋은 나라인 게, 분양가 상한제 시행도 연장시켰잖아요? 운이 좋은 게 우리 노무현 정부 때 그때도 이제 집값이 폭등해서 버블세븐, 이런 거 나오면서 강력한 대책도 막 던지다가 집값이 잡히는 것을 기다리고 있는 시장 속에서 관망하던 중에 글로벌 금융위기가 터졌잖아요. 그런데 이번에도 코로나가 그 역할을 하네요. 대한민국은 연출과 조연출이 다 주택가격의 폭등은 좀 막아 주는 거 같아요. 하인리히의 법칙이 있잖아요. 보험에서 어떤 큰일이 나기 전에 조금만 일들이 자꾸 나타나다가 결국은 큰일이 나는데. 어떤 흐름을 보면, 우주에는 우리가 알지 못하는 어떤 법칙 있는 거 같아요. 많이 올라가면 또 내려오고, 좋았다가 나빠졌다가 이런 것들을 볼 때 지금 웃지 못 할 얘기가 아니라 우리가 범접하지 못하는 자연의 법칙상 그 타임이 오지 않았나. 인간의 광기가 어느 정도 끝까지 가면 그렇게 이해가 되지 않나. 그렇게 준비한 대책으로 그렇게 안 잡히고 잡힐 듯 하던 게 확실히 잡힌 걸 보면 결론은 말씀주신대로 강남이 1년 만에 다 같이 강남 4구가 강동까지 포함해서 마이너스로 돌아섰어요. 분명 효과가 나타났고, 또 거리에 이제 급매물이 나오는데도 매수자가 없는 걸 보면 코로나가 강력한 역할을 한 것은 부인할 수 없습니다.

◇ 김혜민> 코로나 19가 인간의 광기의 끝인 부동산 시장이라고 표현하는데 보통, 인간의 광기까지 잡았다고 교수님께서 표현하셨어요. 왜냐면 우리 셋 다 동의하는 건 높은 아파트 가격은 어느 누구에게도 도움을 주지 않는다고, 우리가 늘 전제조건으로 시작하는데. 너무 높아서 사회가 어려움을 겪는다면 결국은 그분들에게도 어려움이 가는 거니까요. 그래서 우리가 그런 마음으로 늘 부동산 수다를 떨고 있는데. 지금 31억에 팔린 아파트가 22억 급매가 있더라는 얘기까지 있어요. 아까 소장님은 일시적인 현상일지 계속 될 지는 지켜봐야 된다고 하셨어요. 그러면 교수님 어떻게 보세요? 

◆ 한문도> 저는 이어질 것 같아요. 일단 조금 있으면, 보유세 신호탄이 나오잖아요. 보유세 시뮬레이션을 또 말씀드리겠지만 무시 못 합니다. 또 다주택자 분들 중에 갭투자로 하셨던 꽤 계세요. 특히 서울 지역에 지방에 계신 분들까지 오셔가지고 임대사업자등록하면서 전세 끼고 갭투자 하는 분들 많거든요. 강남 집값이 다 10억이 넘지 않습니까? 단위가, 1,000, 2,000, 3,000 이래요. 그 돈이 갭투자에서 벌려는 분들이 얼마 벌려고 한 지 모르겠지만, 분명히 부담이 되거든요. 그거 몇 년 되면 뭐 5천, 이렇게 나가잖아요. 그거 계산 안할 수가 없어요. 그런 상태에서 만약에 주택가격이 지금이 정점이고 하향 안정화로 들어간다고 판단하면 자산 관리할 수밖에 없는 상황이 되지 않습니까? 그래서 이제 제가 볼 때는 조금 잡혀가는 어떤 신호탄이 코로나도 꼈고, 세계 경제가 또, 유가가 지금 20달러예요. 거의 글로벌 경제 위기 수준으로 갔는데요. 20달러가 3개월만 시작되면 중동 산유국들이 재정의 문제가 오고 우리가 아는 파생상품들이 다 이어져 있잖아요. 그게 다 연동되기 때문에 지금 미국도 지금 급하게 막 강력한 대책을 내놓은 이유가 이게 만만하게 볼 게 아닙니다. 코로나 19로 인해가지고 여러 가진 산업과 유기적인 네트워크가 깨지기 직전이에요. 다시 살아나려면 시간이 좀 필요해요. 그 속에서 부동산이 독야청청하게 계속 갈 수 있을지는 아무도 자신하기 좀 힘들 것 같습니다.

◇ 김혜민> 소장님은 어떻게 생각하세요?

◆ 김인만> 상당히 동의하는 부분이고 사실 지금 경제가 굉장히 안 좋잖아요. 저는 가장 걱정되는 부분이 이게 부동산 상승기라면 또 모를까. 서울이 7년 정도 연속 상승을 했거든요. 그 정도 상승한 적이 없었는데 과거에도. 그런데 지금 최근에 7년 정도 상승했고요. 규제도 어느 때보다 많이 누적이 된 상태고 부동산 자체만 보더라도 집값이 잡힐 때가 되어 가는데, 지금 코로나가 터졌는데 저는 개인적으로 걱정이 되는 게 이게 외환  위기나 금융위기 같은 경우는 실물경제는 괜찮았는데 시스템이 문제였거든요. 외환 시스템과 금융 시스템이 문제였는데. 지금 우리나라만 보더라도 실물경기가 굉장히 안 좋아진 연결 고리를 코로나가 파고들면서 굉장히 안 좋은 상태가 됐어요. 사실 그런 말이 있잖아요. 경제가 어려워도 부동산은 오른다는데, 전제조건이 뭐냐면 경제가 버티는 망하지 않는 한 부동산이 오를 수는 있는데 지금은 거의 경제위기 초입단계거든요. 미국이 제로금리로 가고, 우리나라도 오늘은 주가가 조금 반등을 했는데 어제까지도 폭락 상태였거든요. 그래서 그렇게 본다면 일시적으로 뭐 반등이 있을 수도 있고, 상황에 따라서 그런 상황이 되지만 전체적으로 보면 이게 낙관적으로 볼만한 상황은 아니다. 만약 한 달 후에 우리나라 코로나가 안정이 되더라도 그렇게 만만하게 볼 문제는 아니다. 제가 앞에서 좀 지켜봐야 된다는 부분이 그나마 코로나가 빨리 안정이 되면 좀 아픔이 있더라도 연착륙 정도 되겠지만 코로나가 전 세계적으로 더 문제가 된다면 저는 오히려 걱정을 해야 될 것 같아요. 정부에서 지금 집값 잡기 위한 대책들이 많이 나왔는데 앞으로는 집값을 유지해야 되는 것들이 나오지 않을까. 그런 게 걱정이 됩니다.

◆ 한문도> 그런 상황이 있을 수도 있어요.

◇ 김혜민> 지금은 글로벌 경제가 굉장히 안 좋고 실물경기까지 안 좋은 상황이기 때문에 예전에 경제가 안 좋아도 부동산은 버티고 있다는 말은 더 이상 통용되지 않는다.

◆ 김인만> 그거는 경제가 버텨준다는 전제 조건이 있는 거죠.

◇ 김혜민> 지금은 그 말이 통용되지 않는 상황이고. 오히려 정부가 지금까지는 집값 규제에 앞장섰지만 이제는 집값이 너무 급락하는 걸 막기 위해 고민해야 할 때가 올 지도 모르겠다는 얘기를 해주셨어요. 지금 문자로 8824님이 저는 부동산 전문가님들 방송이 제일 흥미진진하다고 하시면서 ‘강남집값은 다른 나라 얘기라 관심 없고요. 저가 아파트 진단 좀 해 주세요.’ 라고 얘기하셨는데 강남아파트 말고 다른 데도 거래량이나 집값이 하락한 상황이죠?

◆ 김인만> 크게만 보면요. 지금이 3월이잖아요. 2월 통계만 나온 상태인데, 2월 통계를 보면 거래량이 작년보다 오히려 늘어난 상태예요. 그래서 뭐 전체적으로 다 안 좋다 이렇게 볼 수는 없는 거고, 오히려 늘어났고 특히 강남 고가 아파트는 좀 영향을 받겠지만 약간 규제에서 벗어난, 저가 아파트들, 수도권 지역들은 2월까지도 강세였거든요. 3월은 코로나가 워낙 맹위를 떨치니까 저희도 간만에 나왔잖아요? 그 정도로 부동산에 신경을 쓸 만한 상황을 아니었고요. 그렇다고 투자심리가 죽은 건 아니에요. 그래서 실수요자라든지 저가 아파트는,  사실 많이 오른 것도 아니잖아요. 오르는 아파트들만 10억, 20억 올랐지, 안 오르는 아파트들은 그렇게 많이 오르지도 않았거든요. 그래서 아직까지는 괜찮은데, 이제 경제의 판이 어떻게 움직일지 따라서 좀 지켜봐야 될 것 같고요. 너무 걱정할 정도는 아니라고 말씀드립니다.

◆ 한문도> 제가 이어서 말씀드리면, 거래 총량은 조금 늘었어요. 강남 4구는 15억 상은 20%, 1/5토막이 났고, 9억대, 12억대 이런 것들은 1/3 수준, 그리고 나머지는 어디서 늘었겠어요. 지금 말씀 주신 강남을 제외한 다른 지역에서 늘어난 건데요. 공통점이 뭐냐면 이게 심리 때문에 그렇습니다. 청취자분들이 아셔야 할 게, 요즘 그런 뉴스 많이 들으셨을 거예요. 20대, 30대가 부동산 시장에 들어오기 시작했다. 그게 뭐냐면, SNS가 발달했잖아요. 예전에는 이제 40대 이상의 전유물이었던 부동산시장이 가만히 보니까 이게 계산이 나오잖아요. 뒤따라 가다보면 뺏기니까, 젊은이들 사이에서 그런 대화들이 술자리에 가보면, 노래 얘기, 가수 얘기가 아니라 집 얘기를 하는 거야. 그런 분들이 계산을 해보니까, 어? 젊은이들 대출이 잘 되고 그러니까. 심리적으로 공급이 부족하다, 계속 오른다는 기사가 좀 많았잖아요. 그분들이 가세한 거예요. 그래서 이게 좀 늘어났는데 중요한 건 뭐냐면, 그 분들까지 가세했음에도 늘어난 폭이 작아요. 그렇다면 코로나 사태가 앞으로 정점이 오고 앞으로 꺾이게 되면  어떻게 보기에 상투일 수도 있는 거예요. 그래서 여기서 오르면 얼마나 더 오르겠어요. 결정적인 것은 강남을 제외한 다른 지역, 서울을 예를 들면 거래량이 늘어난 게 작년 11월, 12월이고요. 1월 들어가면서 뚝 떨어졌어요. 왜냐면 너무 올라가지고. 제가 너무 신기해서 포털에 다 확인해보니까 거래가 없어요. 1월부터 1건, 0건, 이런 게 수두룩한데. 호가는 엄청 올라있는 거예요. 지금 매수하려는 분들이 다 스탑한 상태인 거예요. 관망하고, 이거는 너무 비싸다. 그런데 코로나가 와 준거예요. 그러면 이거는 아까도 말씀드렸던, 우리가 범주할 수 없는 영역인데, 조정 작용이 시작될 것 같아서. 애청자분께 드릴 말씀은 한 달 정도 더 기다렸다가 시장을 보시면 호가로 많이 올라왔던 것들이, 급매물이 나올 수 있는 시간이 6월 전이에요. 그때까지 시장을 보시면서 접근하시면 좋을 것 같아요.

◇ 김혜민> 그러니까 지금까지 호가는 굉장히 높았지만 거래가 없었고 지금부터 이제 한 두어달 동안 조정기간이 있을 것이다, 그러니까 한 달 정도 더 기다려 보라는 말씀이신 거죠? 아까 2-30대 집사는 이야기 하셨는데 이런 거 같아요. 저도 30대 후반이지만 예전에는 내가 돈을 모아 놓고 집을 사야지! 그렇게 생각했는데 이제는 그게 아닌 거예요. 하루라도 빨리 빚져서 집사는 게 이득이라는 걸 젊은 사람들이 그동안 집값의 역사와 전통을 보면서 깨달은 거죠. 그리고 안정적인 직장이 있을 때 대출이 쉽게 나오니까 빚을 내서 집을 사는. 그러다 보니까 2-30대들이 부동산에 지금 많이 들어가는 거 같아요.

◆ 한문도> 작년에도 이제 결과가 나오기 시작했거든요. 2016년, 17년에 투자했던 친구들이 돈을 얼마 벌었다고 하니까 이제 그런 얘기가 들리니까, 나는 그동안 뭐 하고 살았나, 돈 모아서 안 되겠구나, 지금이라도 해야겠구나. 굉장히 젊은 분들, 2030 세대들이 많이 움직이는 것 같습니다.

◆ 김인만> 이게 이제 좀 끝물인 것 같습니다. 끝물이라는 표현이 좀 그런데요. 대학교에서 부동산 갭투자에 대해서 금융학과 계통의 친구들이 자기들의 학문적인 지식을 대입해본 거예요. 그러니까 수익률이 좋잖아요. 그런 친구들까지 다 들어왔는데, 끝물에 들어온 친구들은 물린 친구들이 많아요. 그런데 초반에 들어온 친구들은 돈을 버니까 소문이 나잖아요. 우리 주식시장에 이런 이야기 있잖아요. 구두닦이가 주식을 사면 주식시장이 폭락을 한다는 얘기처럼, 어느 정도 가수요는 다 들어왔고, 소득이 받쳐주잖아요. 앵커님이 말씀하신 것처럼 돈 모아서 사는 타임이 과도기인 것 같아요. 이게 걷히고 나면 대한민국이 다시 한 번 정상적인 주택시장이 되기를 바랍니다.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 지금 어제 나온 얘기죠. 이미 6개월 유예됐던 민간택지분양가상한제 시행이 다시 3개월 연장 됐어요. 어떤 사람들이 제일 좋을까요 소장님? 재개발?

◆ 김인만> 그렇죠. 이제 막바지에 몰렸던 재개발, 재건축 조합분들이 이제 한시름을 놓았죠. 죽다가 살아난 거 같은데 코로나가 또 이게 굉장히 어려움을 많이 주지만 도움이 되는 분들도 있어요. 마스크 하시는 분들도 도움을 받았고요. 막바지 벼랑 끝에 몰렸다가 이게 3개월 연장되면서 숨을 돌렸는데, 사람들이 모이면 안 되잖아요. 총회하고 하면 되게 코로나 위험이 있어서 3개월 연장해준 것이거든요. 근데 또 무작정 할  한 문제가 아닌 게, 분양가상한제는 작년에 문재인 정부의 중점추진 핵심규제잖아요? 이것을 연기했다는 건 그만큼 코로나가 심각하고 여러 가지 문제가 있다는 거기 때문에 잠시 피해갔다고 해서 이게 무조건 좋아할 일은 아니고요. 굉장히 좀 심각한 상황이라고 생각해야 할 것 같습니다.

◇ 김혜민> 재개발, 재건축으로 분양되는 물량이 17,182가구, 전체 분양 물량의 80.5%를 차지한다고 하더라고요? 그러니까 민간택지분양가상한제로 이득 보는 분들 그만큼 더 많아진다는 얘긴 거잖아요?

◆ 한문도> 그렇죠. 현재 기준 시세보다 저렴하게 분양을 하는데도 새집이잖아요. 그러니까 누구라도 뭐 하고 싶어 하지요.

◇ 김혜민> 올해 공급된 주요 단지를 좀 짚어주세요. 어떤 게 있어요?

◆ 한문도> 등촌 지구가 많죠. 12,000가구. 일반 분양만 5천세대 정도입니다. 엄청난 양이고, 또 개포 1단지가 있잖아요. 그쪽도 분양가 상한제를 피하려고 하다 보면, 저렴하게 분양할 수밖에 없어요. 그것도, 6-700세대에 가까운데 1,200세대가 도 일반분양이에요. 일반 분양 물량이 상당히 봄에 3개월 연장되었지만, 그래도 5월 6월 정도에 좀 분양하지 않을까. 우리 애청자 분들이 이런 큰 단지들이 서울에 상당히 많습니다. 신반포, 흑석3자이도 1,700가구, 일반 분양은 아니고 분양하는데 400가구가 일반분양이고, 수색도 있고 증산도 있고 여러 군데 있어서. 뉴스 보시고 청약 준비하시면 될 것 같습니다.

◇ 김혜민> 보고 준비하라고 하셨는데, 반드시 서울로 들어가고 싶어 하는 실거주자 중에서 인서울하고 싶어 하는 사람, 뭘 보고, 뭘 준비해야 합니까?

◆ 김인만> 청약을 말씀하시는 겁니까? 청약 같은 경우 서울은 당첨되기가 힘들어요. 물량 자체가 제한적이고요. 최근 재건축, 재개발 아니면 물량이 안 나오기 때문에 엄청 조건이 좋은 분들, 나는 넣기만 하면 무조건 당첨된다, 무주택이고 점수가 칠십몇점 정도 된다고 하면, 아까 교수님이 말씀하신 아파트들을 찍어서 하면 되지만, 그 정도 안 되는 분들이라면 계속 집어넣으셔라. 이게 될지 안 될지도 모르는데 운이 좋으면 될 수도 있거든요. 가점 점수가 그 정도, 아주 좋은 조건이 아니라면 서울의 청약 물량들은 거의 말씀하신 것처럼 수색, 증산도 좋고요. 좋은 것들이 많이 있거든요. 그러니까 지속적으로 도전했으면 좋겠고요. 안 되는 분들 이야기 들어보면 참고 참아서 한 군데 넣었는데 안 됐다라고 말씀하셨는데, 그렇게 내가 청약 경쟁력이 별로 없는데 한 개를 골라서 된다는 것 자체가 로또되는 거잖아요? 그러니까 저는 끝없이 도전하시라고 말씀드리고 싶습니다.

◆ 한문도> 이게 사실 질문을 주셨지만, 그래도 서울 안에서 살아야 하는 사람이라고 표현하셨단 말이에요. 그런데 서울에 살라는 법은 없잖아요? 다만 우리가 사람들의 마음이 편의 시설이 좋으니까 서울로 가는 것인데, 이거를 집이 모자란데 억지로 갈 수는 없잖아요? 지금 말씀하시는 방법은 신혼부부 특별공급 같은 틈새밖에 없어요. 청약가점으로는 젊은 분들이 따라가기 힘들잖아요. 그러면 수도권에 계신데 서울로 들어가는 분들은 그런 분들이고 아니면 교육 문제잖아요? 그럼 이거는 우리가 할 수 있는 부분이 아니에요. 돈 가지고 가는 건데 로또 맞든지. 제 말씀은 예전에 강남이 개발될 때 5년, 10년 동안 미분양이고 밭이었는데, 어떻게 됐냐면, 중요한 학원들을 다 옮겨주고 명문 대학교를 다 옮겨줬잖아요? 예를 들어서 지금 서울대, 고대, 연대를 수도권에 다 보내주고, 대기업 공장을 지방에 나눠주면 거기에 일자리가 생기고. 방송에 맞는지는 모르지만 제 말은 정부가 나서야 한다.

◇ 김혜민> 그렇죠. 교수님 얘기를 우리가 지금 한 두 번 한 게 아니잖아요? 그래서 수도까지 이전하려고 했었는데, 그럼에도 지금 많은 사람들이 서울에 진입하고 싶어 하고, 왜 꼭 그래야 되냐고 물어보기에는 많은 이유와 배경이 있는 것 같아요. 그래서 그런 분들에게 우리가 어떻게 해야 하는지 전략을 알려드리는 것도. 다자녀는 몇 명 돼요?

◆ 한문도> 신문에는 안 났는데요. 제 주위 분들이 점수가 있잖아요. 조금씩 보면, 입양했다가 걸렸잖아요? 그래서 안 좋은데 가 계신 것 같은데, 좋은 분들은 만약에 아기 욕심이 있으시면 그런 걸 활용하는 것도 좋은 방법이지 않을까. 

◇ 김혜민> YTN 생생경제 오늘 부동산 수다 함께하고 있습니다. 이번 주 수요일 18일이었어요. 국토부가 2020년 공동주택 공시가격 시뮬레이션 결과를 내놨습니다. 기사를 보니까 공시 가격 상승으로 보유세 올린다는 내용이 많더라고요. 그러면 제 얘기도 아니고, 소장님 얘기도 아니고, 교수님 얘기도 아니고 어느 누구의 얘기입니다. 고가 아파트 두세 개 갖고 계신 분들이 예를 들어서 이게 얼마나 오르는 거예요? 대충, 다 다르겠지만.

◆ 한문도> 거의 잠을 못 주무실 것 같아요. 물론 이제 재산이 100억, 200억이고 월세가 5천이면 문제가 되지 않을 거지만 대부분은 그렇지 않을 겁니다. 그리고 특히 이 갭투자로 강남이 오를 때 전세 가격이 한 70%까지 같잖아요? 그때 한 30%만 조금 대출 받아 가지고 돈 없이 한 사람도 있고, 현금으로 한 분도 계시겠지만 전세를 끼고 있잖아요? 그 분들이 보통 비싼 거 30억짜리 하면 이제 종부세 계산하면, 1500, 2000, 2500 내놓은 분들이, 이번에 기억하시겠지만 2주택자도 새상한선을 갔다가 예전의 소득세 상한선인 150% 세금 증세할 때 그거를 없애서 300% 까지 늘어났어요. 예를 들면, 은마 아파트 하나하고 레미안 대치펠리스를 하나 갖고 계시면, 26억, 35억인데 작년에 세금을 3,000만원 냈어요. 올해 얼마 내냐고 물어보면, 5,360만원이에요. 이게 억 소리가 나죠. 근데 조금 더 비싼 거 개포 1단지 하고 다른 곳이 금액은 한 10억 15억 차이나는데, 종부세가 누진이잖아요. 이분은 3,800을 내다가 6,400을 내요. 그런데 이분이 만약에 전세를 끼고 갭투자를 했다고 가정하면 20억을 보통 대출받았을 거 아닙니까? 그러면 돈이 없는 분들 갭투자는 큰일난 거고. 돈이 있는 분도 사실 부담되죠. 한 해만 내는 게 아니잖아요. 계속 내는 데다가 공시가격이 오르는 걸 계산 안 한거예요. 오른 거로 하면 또 더 올라요. 그래서 이걸 가지고 위헌 소송들을 했는데 결론은 합헌이 낮기 때문에 결론은 뭐냐, 돈 많으면 많이 내라 이거죠. 계산해 보면 한2%, 3% 밖에 안 돼요. 외국하고 비슷한 거죠. 그러니까 할 말이 없는 거죠.

◇ 김혜민> 그러니까 교수님 말씀처럼 정말로 100억대 부자들은 이 정도 세금은 거뜬히 낼 수 있고 또 내야죠. 그런데 아까 말씀하셨던 것처럼 무리해서 투자를 하거나, 지금 이 와중에 강남 집값이 내려가고 있단 말이에요. 그럼 정말 잠 못 자는 분들 엄청 많겠네요?

◆ 김인만> 굉장히 부담이 되죠. 이게 2주택 3주택자 이상은 이제 투자잖아요. 리스크에 대한 투자를 내가 감수해야 하는 부분인데 1주택자들도 사실 부담되거든요. 통계 자료를 보면 은마아파트의 경우에 하나 있어요. 84제곱미터 하나 있는 분들이 작년에 84제곱미터가 공시가격은 11억 5천 정도 했는데 지금 15억 9000까지 올라서 한 400만 원 내던 게 한 600만 원까지 내야 되고요. 래미안팰리스 같은 경우는 이제 700만 원을 내는 분들이 천만 원 정도. 그래서 실수요자들은 있는 사람들이 뭐 300만 원 더 내면 되지라고 하지만 이게 매년 내야 되는 세금이고 또 내년 되면 더 늘어날 거란 말이에요. 그래서 굉장히 부담스럽다. 이게 사실 그렇잖아요. 집은 집이고, 내가 연소득이 높다고 할 수는 없는 거거든요. 내가 10년 전에 샀으면 그렇잖아요. 여러모로 굉장히 부담스러운 세금이다. 요즘 분위기도 안 좋은데.

◆ 한문도> 소장님 말씀하신 부분에 첨언을 드리면 이게 사실 문제가 돼요. 고령자시고, 은퇴하신 분들도 있는데 이건 솔직히 누가 봐도 사회 문제가 되기 때문에 누가 봐도. 제가 알기로는 모 당의 국회의원들이 모여서 이게 심각하다고 해서 14년 이상 1가구 1주택자로 계신 분들 있잖아요? 이런 분들은 이런 보유세를 없애거나 면제해주자, 감면해주자는 법안이 발의가 됐대요. 그래서 혹시 우리 애청자 분들 중에 1가구 1주택자인데 부담이 되시는 분들은 그 국회의원이 법안을 강력하게 밀어 가지고, 내년이 되면, 올해만 좀 고생하시면, 내년에 만약에 정착이 되면. 1가구 1주택자가 무슨 잘못이 있어요. 그건 제가 팁으로 하나 말씀드립니다.

◇ 김혜민> 그러면 이런 가운데에 아까 전에 14년 사신 분들은 방법이 있을 수도 있지만, 그렇지 않은 분들은 그냥 팔자, 급매물이라도 좀 내놓자, 이런 일들이 좀 일어날까요?

◆ 김인만> 실제로 나올 수가 있죠. 이게 사실 코로나가 아니고 경제 문제가 아니라면 올해는 세금 내고 내년에는 되지 않겠어? 한 번 버텨 보자 뭐 이런 마음이 들 수도 있는데 지금 경제까지 이렇게 막 무너지고 있으니까 굉장히 잠이 안 오고 막 불안해하고 걱정이 태산일 거 같고요. 근데 문제는 뭐냐면 가격을 좀 낮춰서 내놨을 때 바로 팔리면 괜찮은데. 이게 사람 마음이 똑같거든요. 집을 산다, 투자를 한다는 얘기는 오를 것 같으니까 투자하는 거지, 내가 아무리 실수요자라도 지금 같은 분위기, 더 떨어질 것 같은 분위기라면 내가 재산이 100억 있어도 안 사고 싶은 심리거든요. 또 생각하는 게 지금 분위기에서 과연 살까. 제가 현금 부자라고 하더라도, 조금 더 기다렸다가, 이제 경제위기가 시작인지 아닌지도 모르는데 그런 마음이 들겠죠. 그러니까 지금은 현금이 있는 사람이 칼자루를 쥐고 있는 거죠.

◇ 김혜민> 아까 전에 말씀하신 14년 이야기를 민주당 최재성 의원이 이야기 했고요. 14년 이상 장기 실거주자에게 종부세를 100% 감면해야 된다고 얘기를 했다고 하네요. 지금 공시가격 상승으로 인한 이야기까지 했는데, 부동산의 중요한 요소 중 하나가 금리 아니겠어요? 지금 금리인하로 제로금리 시대를 맞이했는데, 그렇다면 금리가 떨어지면서 대출을 받아서 집 사는 사람들이 늘어나지 않겠냐는. 이게 패턴이었잖아요? 그 패턴이 이번에도 적용될까요?

◆ 김인만> 그렇지는 않을 것 같습니다 원래 금리하고 집값은 반비례관계거든요. 그래서 일원적으로 이제 금리가 1% 내리면 집값 2% 오른다는 얘기를 하는데, 그건 일반적인 얘기고요. 주택 가격은 변수가 너무 많잖아요. 근데 최근에 상황을 보면 이제 왜 제로금리 갔느냐는 이유를 좀 생각해야 되거든요, 경기를 활성화시키고 정상적인 패턴에서 내려가는 거는 괜찮은데 우리나라 지금 사상 초유의 제로 금리, 0.75잖아요. 왜 그렇게 갔을까 하고 생각하면 그만큼 안 좋다는 얘기고요, 경제가 굉장히 흔들린다는 이야기거든요. 그래서 이런 상황에서 과연 대출을 받아서 투자를 할까? 그리고 문제는 뭐냐면 규제가 많아서 대출받을 수가 없잖아요. 금리를 내리면 뭐해요. 대출이 안 나오는데. 무주택자들이 뭐 이런 분들이나 조금 나오지 집이 하나라도 있으면 안 나오고 고가주택은 또 규제가 심하잖아요. 그래서 대출을 받기가 어렵다. 그런 패턴은 지금 상황에서 맞지 않을 것 같고요. 단 대출이자 부담, 기존에 대출 받았던 분들이 부담이 좀 줄어들잖아요? 그래서 예전처럼 집값은 떨어지고 분위기는 안 좋은데 대출이자 부담이 너무 커서 급매물로 던지는 분들, 그런 현상은 조금 줄어들지 않을까.

◇ 김혜민> 지금 대출이자 얘기하시니까, 제가 작가와도 그 얘기를 했어요. 금리를 내리는데 대출이자 내는 사람들이 영향을 받을 때까지는 조금 시간이 걸리죠? 그러니까 우리는 언제 이게 혜택이 있냐.

◆ 한문도> 은행에서 그러겠죠. 위헌소송하세요. 이렇게 대답하겠죠. 자기들한테 이득이 되니까. 기름값을 늦게 내는 것과 같습니다.

◇ 김혜민> 그래도 장기적으로는 이렇게 이자를 내리면 우리한테까지 영향을 미치는 건 맞는 거죠? 근데 언제예요?

◆ 한문도> 신용 상태나 이런 것들에 대해서 요즘 법이 바뀌어서 그렇지 본인이 어필하면 담당자가 조금씩 조정합니다. 제가 알기로 지점장님 권한이 0.1%, 0.2% 가지고 있는 거로 아니까 지점장님한테 가서 빨리 얘기하시든지 아니면 금융권에 있는 사람들이 알아서 할 때까지 기다리면 조금 늦기는 하지요. 좀 억울하지만 결국은 적용됩니다. 저금리에 대해서 말씀드리면 미국을 보면 돼요. 미국이 금융위기가 나기 전에 금리가 2.5%~3%였잖아요? 그런데 지금은 금리가 0.5잖아요? 일본은 마이너스예요. 그런데 집값이 올라요? 아니에요. 이걸 생각하시면 실수요자들은 살 때 조금 적용되겠지만 나머지 분들은 막아놨기 때문에 제가 볼 때 이번에는 저금리 때문에 부동산이 폭등하고 이런 현상은 거의 없을 것으로 봅니다.

◇ 김혜민> 그러니까 예전에 이자를 낮춰 주는 거, 금리를 낮춰 주는 건 경기를 활성화시키기 위해서였는데, 지금은 너무 안 좋은 상황에 할 수 있는 정책 중에 하나였기 때문에 그리고 지금 대출을 받기 쉽지 않은 환경이고 규제가 많기 때문에 부동산 버블까지는 일어나지 않을 것이다?

◆ 김인만> 실질적으로 기준 금리가 내려가는 것만큼 대출 금리가 그렇게 내려가지 않거든요. 기준 금리가 0.75로 갔다고 해서 대출 금리는 그렇게 가지는 않습니다. 

◆ 한문도> 한 가지가 더 있는데 이번에 글로벌 금융위기 때 금융 협약을 맺었잖아요? 그때 협약을 맺은 내용 중 하나가 올해 실행되는데, 은행의 예대율기준이 100%인데 예금 100%에 대출 100% 선에서 맞춰야 하는데 거기에 구성을 가계 대출 있잖아요? 가계의 어떤 대출에 문제가 생겨서 경제에 큰 충격이 가는 걸 막기 위해서 올해부터 115%를 해요. 원래 은행들이 집을 가지고 장사하는 게 목적이 아니잖아요? 그런데 은행들이 그쪽으로 몰리고 기업에 대출 안 해주니까. 기업은 대출 기준은 85%, 그럼 결론은 은행이 가계대출을 줄일 수밖에 없어요. 줄이고 기업으로 가죠. 이게 선순환이죠. 기업이 살아야 가계가 사니까 그게 올해부터 시행돼요. 이게 보이지 않게 대출을 압박하기 때문에 저금리가 생각보다 효과는 없을 거라고 말씀드립니다.

◇ 김혜민> 조금 더 비관적인 질문을 드려 볼게요. 코로나 19로 인한 경제 여파가 워낙 크니까, 이게 누적될 경우에는 과거 미국 주택시장 붕괴와 같은 ‘퍼펙트 스톰’이라고 하더라고요. 이런 우려까지 나와요. 그것도 가능합니까?

◆ 한문도> 100% 가능합니다. 지금 뉴스에는 안 나오는데요. 외신을 보면 회사채라고 하잖아요. 회사채의 신용 스프레드가 심하게 올랐어요. 원래 국채와의 채권 관계가 서로 맞물려 있잖아요? 그런데 미국에서 뉴스가 나올 텐데요. 전 미국 회사들의 회사채를 매입하겠다는 얘기가 나오고 있습니다. 경기가 어려우면 회사채를 갚아야 하는데 돈이 어딨어요? 부도가 나면 거기에 껴있던 것들이 연쇄반응으로 터지는 거죠. 큰일이 나죠. 그런데 우리나라도 아마 발표할 것 같아요. 제가 알기로 다음달 아니면 이번 분기까지가 6조 5천억의 회사채 옵션 만기일이에요. 그런데 지금 회사들이 돈이 어딨어요. 뉴스에는 안 나오지만 그런 심각한 상황이 비하인드에 있다. 그래서 애청자분들이 코로나 하나만 보시면 큰일 납니다. 전체를 보시고 코로나가 이어져서 얼마나 갈지를 감안해서 생각하셔야 하고 전체를 봐야합니다. 혹시 다주택자인데 갭투자를 무리하게 하신 분들은 제가 드리는 말씀과 전체를 보셔야지 언론에서 나오는 정보에만 매달리지 마시고. 글로벌 금융 상황을 같이 보셔야 합니다.

◇ 김혜민> 소장님 더 보태실 말씀 있으세요?

◆ 김인만> 쉽게 볼 문제는 아니고요. 코로나가 지나가면 다 지나간다는 게 문제가 아니고 지금 여러 가지가 심각합니다. 실물 경기가 붕괴된 상황에서 코로나가 왔고, 우리나라만의 문제도 아닙니다. 우리나라의 주요 수출 대상국들이 다 흔들리거든요. 우리 내수경기가 좋았다고 해도 충격이 큰데, 우리는 내수와 수출 모두 어려워서 이게 잘못하면 장기침체로 갈 가능성이 있습니다. 그래서 미국도 지금 급격하게 제로금리로 가고 돈을 많이 풀고 있고요. 우리나라도 노력을 많이 하거든요. 총력투쟁을 하고 있지만 차라리 옛날이 쉬웠어요. 글로벌 금융위기 때는 시스템이 문제니까 돈을 풀어서 시스템을 보완하면 되지만 지금은 실물경기 까지만 물려 있어서. 지금은 위험관리를 더 잘해야 될 때라고 말씀드립니다.

◇ 김혜민> 지금 0987님이 집 한 채 사는 게 꿈인 사람입니다. 어느 정도 돈도 모았고 대출받으면 가능할 거 같은데, 그럼 지금 집 사는 건 스톱할까요? 이렇게 보내 주셨어요.

◆ 한문도> 한 달에서 두 달만 기다렸다가 흐름 보시고. 급하지 않으시면. 제가 볼 때 지금은 꼭지 같아요. 개인적인 생각입니다.

◇ 김혜민> 흐름을 보라는 건 집값이 이제 좀 내려 갈 거 같다.

◆ 한문도> 올라갈 이유가 하나도 없잖아요? 

◇ 김혜민> 그렇기 때문에 조금 한두 달 더 기다려 보는 것도 나쁘지 않겠다.

◆ 김인만> 바로 반등하지는 않을 거고요. 한다고 해도 일시적인 반등일 수 있어서, 지금까지 기다려왔잖아요. 진짜 꼭 필요하신 분들이 아니면 한 달 기다려도 큰 문제가 되지 않죠. 지켜보고 한 달 기다려서 괜찮을 거 같으면 실수요자라서 사도 되지만, 안괜찮을 것 같으면 기다려도 되는 거잖아요.

◆ 한문도> 거기다가 또 총선 결과가 나오잖아요? 총선 결과가 집권 여당이 다수당이 된다면 지금의 기조를 이어가잖아요. 그러니 이번에는 대책들이 강하기 때문에 시간을 가지는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 우리 모두가 스탑한 상황이에요. 사회적 거리두기부터 시작해서 주식투자도 일단 스탑하라고 많은 전문가들이 얘기했고, 부동산도 실수요자라 할지라도 구매하는 것도 일단 멈추라고 말씀을 하셨습니다. 이렇게 모든 게 멈추었을 때 우리가 얻을 수 있는 건 뭐가 있을까요? 너무 철학적인 질문인데요.

◆ 김인만> 책도 많이 읽고 생각도 많이 하고, 아이들과 부부간의 대화도 많이 하고, 내면의 질적 향상을 좀 도모하는 게 어떨까. 저는 그런 생각을 합니다.

◆ 한문도> 코로나로 인해서 여러 가지 관계, 타인과의 관계를 생각하고. 인생을 돌아보는 시간이 생긴 건 맞아요. 많은 깨우침을 느끼고 있어서 좋은 쪽으로 생각하고 있습니다.

◇ 김혜민> 저도 그런 생각을 해봤어요. 대한민국이 여태까지 쉼없이 달려왔는데 자의든 타의든 멈춰져있는 상황이 어렵고 힘들지만, 돌아보고 점검하는 시간이 되었으면 좋겠다는 생각을 했습니다. 오늘 두 달만에 뵌 부동산 수다 파트너 두 분께 감사드립니다. 한문도 교수님, 김인만 소장님 우리 다음 달에 만나요.

◆ 김인만> 감사합니다.

◆ 한문도> 감사합니다.