[생생경제] 분양가상한제, 핀셋으로 들어 올릴 지역은?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 최은영 한국도시연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 분양가상한제, 핀셋으로 들어 올릴 지역은?


◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 말도 많고 탈도 많았던 민간 분양가상한제가 오늘 국무회의 의결을 통해 본격 시행됩니다. 현재 서울 아파트값은 18주 연속 오름세고요. 수도권 청약경쟁률은 직전 분기의 3배 수준으로 높아진 상황입니다. 정말 집값을 막을 자가, 막을 제도가 없는 상황인데요. 강력한 규제로 꼽히는 민간 분양가 상한제가 얼마나 영향이 있을지 한국도시연구소 최은영 소장과 알아보겠습니다. 소장님, 안녕하세요?

◆ 최은영 한국도시연구소 소장(이하 최은영)> 네, 안녕하세요.

◇ 김혜민> 먼저 분양가상한제 개정안의 핵심 내용을 간단하게 설명해주시죠?

◆ 최은영> 네, 핵심 개정 내용은 필수요건이 바뀌었다는 거예요. 그러니까 개정 전에는 주택 가격 상승률이 물가상승률의 2배인 지역에서 이게 투기과열 지역으로 바뀌었거든요. 투기과열 지구면 분양가상한제의 적용을 받게 된다는 것이죠. 그게 가장 중요하게 바뀐 내용이고, 거기에다가 거주 의무기간 같은 것들이 설정된다는 것. 시장 가격과 분양가의 차이에 따라서 10년까지도 거주 의무기간이 주어진다, 이런 점들이 달라진 것 같습니다.

◇ 김혜민> 투기과열 지구로 지정된 지역으로 확대됐다는 점과 분양가상한제 적용 아파트의 전매 제한이 최대 10년으로 늘어나는 것이 주요 골자입니다. 분양가상한제가 현재 절차가 진행 중인데요. 그러면 앞으로 어떤 과정이 남았습니까?

◆ 최은영> 이제 거의 다 끝났다고 보시면 되는데요. 대통령 결재를 거쳐서 관보에 게재되면 끝나는 상황이어서 이번 달 28일 경에 시행될 것으로 예상되고 있고요. 그리고 남은 절차 중 하나는 국가정책심의위원회이고, 관계부처 장관 협의를 거쳐서 어떤 지역에 지정할지를 결정하는 단계만 남은 상태입니다. 

◇ 김혜민> 핵심은 어떤 지역이 선정되느냐입니다. 아까 투기과열 지구로 지정된 지역 중에 아마 몇 개의 지역이 결정될 것 같은데, 맞습니까?

◆ 최은영> 네, 사실 저는 그렇게 논의가 되고 있는 게 조금 안타까운데요. 민간택지 분양가상한제가 원래 2007년 노무현 정부 때 시작되지 않았습니까? 그때는 전국적인 전면 시행이었어요. 그런데 지금은 어디를 시행하느냐, 이것이 초점이라는 게 안타깝습니다. 분양가상한제는 조금 더 전면적으로 시행해야 하는 제도거든요. 어떤 특정 지역은 공공의 분양가 심사위원회에서 분양가가 적절한지를 들여다보게 되는데요. 이러한 절차가 어떤 지역은 필요하고, 어떤 지역은 필요 없고, 이런 것은 아니잖아요. 분양가가 적절한지에 대해서는 정부가 어디든지 공공에서 들여다봐야 할 필요성이 있다는 점에서 어떤 지역을 할 것이냐가 관심의초점이라는 게 사실은 조금 안타깝습니다. 저는 전국적인 전면 시행이 필요하다고 보는 입장에서요. 그렇지만 정부가 지금은 투기과열 지구를 필수 요건에 해당하는 31개의 지역. 서울 25개구와 세종시, 과천시 등이 포함되어 있는데요. 그 중에서 지정을 하게 될 것이라고 많은 분들이 예측을 하는데, 저는 조금 더 투기과열 지구를 지정하지 않을까 예상을 합니다. 동 단위라는 말이 나왔잖아요? 동 단위로 규제를 한다고 하는 건 광주광역시의 광산구의 동산동 같은 동 단위 지역은 너무 분양가가 너무 많이 오르고, 주변 지역은 많이 오르지 않아서 이게 동 단위 규제가 필요한 지역들이 있거든요. 그런 점에서 추가로 투기과열 지구를 지정하면서 이것을 확대 시행하는 방안도 검토 중일 거라고 생각합니다. 그런 면에서 동 단위 규제라는 것이 나왔다고 생각하고요. 동 단위로 다 하는 거 아니냐, 이렇게 생각들을 하시는데, 조금 오해가 있는 것 같더라고요. 기본은 시, 군, 구 단위로 시행하는 것이 원칙인 것 같습니다.

◇ 김혜민> 네, 소장님께서는 전면적으로 해야 한다고 말씀을 하셨지만, 일단 정부에서는 조금 현실적인 타협안을 내놓은 것이 아닌가 싶습니다. 그래서 말씀하신 것처럼 투기과열 지구 중에서도 유력한 지역으로 지금 예상되는 게 강남 4구, 그리고 마·용·성이라고 우리가 부르죠. 마포, 용산, 성동, 플러스알파 정도. 지금 이 정도인 것 같아요. 정부 결정에 따라 조금 늘어날 수는 있고요.

◆ 최은영> 네. 그렇게 예상하는 분들이 많으신 것 같은데요. 저는 조금 더 지정되어야 한다고 보는 입장에서, 지금 서울 전역은 굉장히 문제거든요. 서울 강남 4구와 마용성이라고 하는 그 지역들만 문제인 게 아니라 서울 25개 구가 다 문제인 상황이고요. 서울을 헤드로 하는 주변 경기도 지역도 문제이기 때문에 너무 좁은 범위에 대해서 분양가상한제를 실시하면 정책 효과를 보기 힘들죠.

◇ 김혜민> 그러니까 지금 아마 제가 드릴 질문이 소장님 의견을 뒷받침할 수 있는 질문이 아닐까 싶은데요. 정부가 이렇게 ‘핀셋 규제’를 한다면 서울 시내에서도 적용을 받는 곳이 있고, 안 받는 곳이 있지 않겠습니까? 이렇게 되면 분양가 격차가 발생해서 이게 오히려 집값 불안으로 심화될 수 있다는 지적이 나오고 있거든요. 동의하시겠네요?

◆ 최은영> 네, 이게 너무 핀셋으로 하게 되면 부수적으로 따라올 수밖에 없는 게 풍선효과라는 거잖아요. 여기를 누르면 저기가 올라가는 그런 현상이 발생할 수밖에 없기 때문에 정부가 그렇게 예를 들면 도곡동은 지정하고, 대치동은 지정하지 않고, 이런 식의 방식을 쓰지는 않을 거라고 생각하고요. 서울은 전 지역이 당연히 되어야 하는 시장 상황이고요. 지금 주택가격이 오르는 것도 문제지만, 올해 상반기 중에서 상당히 주택가격이 많이 올랐거든요. 전고점이라고 하면, 작년 9.13 대책 이전에 굉장히 주택가격이 많이 올랐고, 그 이후로 하락하다가 다시 거의 전고점을 회복하는 수준의 상승을 보이고 있는 것이기 때문에 정부가 주택가격안정에 대한 강한 의지를 보여줘야 하는 시점이라고 생각이 듭니다.

◇ 김혜민> 정부의 의지를 강하게 보여줘야 할 시점이라고 이야기를 하셨어요. 이 지역을 선정하는 것을 주택정책심의위원회가 합니까?

◆ 최은영> 사실 작업이야 정부에서 할 것이고, 주거정책심의위원회의 심의를 거치는 과정이 있겠죠.

◇ 김혜민> 이 심의를 거치는 데 있어서 참고하는 자료가 있을 거 아닙니까? 일각에서는 참고자료 자체에 대해서 문제를 제기하더라고요. 한국 감정원이 이것을 정확하게 가격을 가지고 있겠냐고 하는 이런 이야기를 하는 분들이 계신데, 이런 지적에 대해 어떻게 생각하세요?

◆ 최은영> 우리나라에는 2006년 참여정부 때 도입한 실거래가 제도라는 게 있어요. 지금 매매에는 모두 신고를 해야 하기 때문에 동 단위 데이터가 불가능한 것은 아니고요. 한국 감정원에서 관리하고 있는 데이터는 동 단위 데이터는 강남 지역도 표본 조사이기 때문에 강남 지역조차도 동 단위로는 힘들고요. 대신 실거래가는 동별로도 자료집계가 가능하거든요. 그런 점에서 이 핀셋 규제를 하기 위해서 자료 문제가 있을 것이라고 하는 부분은 동의하기 힘든 부분입니다. 실거래가라는 굉장히 정확한, 그것은 실제로 거래가 일어난 것들에 대한 것이잖아요. 한국감정원이나 민간에서 발표하는 것들은 호가 위주거든요. 그런 면에서 우리나라는 다행인 것이 실거래가라는 주택가격에 대한 투명한 통계를 가지고 있고, 그것들은 동 단위로도 집계가 가능하다는 점에서 중요한 정책 기반이 될 거라고 생각합니다.

◇ 김혜민> 실거래가 정보가 있기 때문에 한국감정원이 정확하게 자료를 가지고 있으니 이런 지점은 우려하지 않아도 될 것이라고 말씀을 하셨는데요. 

◆ 최은영> 네, 데이터 측면에서는요.

◇ 김혜민> 이렇게 가격 데이터까지, 아까 말씀하신 것처럼 아주 정확하고, 투명한 실거래가 정보까지 틀어잡고 이제 민간 분양가상한제로 고분양가를 잡겠다고 정부가 지금 불을 켰습니다. 그런데 이런 이야기가 나오는 거죠. 막상 시행하는 4월 이후에는 서울 안에서 규제대상이 있겠느냐. 이 이야기가 나오는 배경이 있죠?

◆ 최은영> 지금 6개월 유예를 해줬죠. 관리처분인가를 받은 단지에 대해서는 6개월 안에 분양을 하면 분양가상한제의 적용을 받지 않도록 하는 유예조치가 10월 1일에 갑자기 나왔어요. 그 부분은 저도 굉장히 안타까운데요. 그런 점에서 지금 전망이 그렇게 나오는데, 사실 분양하기 전에는 여러 가지 절차를 거쳐야 하거든요. 이주도 해야 하고, 철거도 해야 하고, HUG라고 분양 보증도 받아야 하고. 이런 것들을 내년 4월까지 다 마칠 수 있는 단지는 60개 단지가 재건축 관리처분인가를 받은 단지로 알려져 있는데요. 그중에서 일부에 해당될 것이고요. 그래서 내년 4월 이후에는 공급량이 없다고 하는 것도 조금 과도한, 지금 재건축, 재개발 사업이라고 하는 것은 사실 굉장히 긴 호흡으로 진행되는 거거든요. 60개뿐 아니라 사실은 300개 정도가 지구 지정이 되어 있는 상태고, 사업이 진행 중에 있기 때문에 4월 이후로는 대상이 없다, 이런 것은 조금 안 맞는 말인 것 같습니다.

◇ 김혜민> 제가 드린 질문을 청취자 분들께 정리를 해드리면, 재개발, 재건축 관리처분인가를 6개월 유예해주지 않았습니까? 그렇기 때문에 이분들이 제도가 시행되는 4월 전에 모든 것을 다할 테니 이게 규제하려고 해도 규제할 대상이 있겠냐고 하는 질문이었고요. 우리 소장님께서는 재개발, 재건축은 과정이 길기 때문에 4월까지 다 마무리할 수는 없을 것이다. 그러다 보면 규제할 수 있는 대상들이 그만큼 나올 것이라고 하는 말씀이셨습니다. 공급 이야기를 안 할 수가 없습니다. 민간 분양가상한제로 규제 강화는 했지만 사실 사람들은 서울을 향한 끝없는 애정을 보이고 있고요. 결국, 어떻게든 서울에 들어오려고 한단 말이에요. 공급이 없으면 집값은 내리지 않는다, 어떤 강력한 제도로 한다고 해도. 이런 이야기들이 계속해서 나오고 있는데, 어떻게 보세요?

◆ 최은영> 지금 사실 최근 몇 년간 공급이 굉장히 많았거든요. 그렇지만 주택가격은 굉장히 많이 올랐고요. 공급을 통해서 주택가격이 안정된다, 이렇게 보기는 힘든 측면이 있어요.

◇ 김혜민> 서울 안에 공급이 많았습니까?

◆ 최은영> 네, 그렇습니다. 최근 3년간 역대 수준으로 공급이 많았고, 앞으로도 공급이 더 이어질 예정이지만, 이렇게 주택가격 상승이 이어지고 있는 것은 공급으로 설명되지 않는 요소가 더 크고요, 서울은. 서울은 실수요도 있지만, 투기 수요가 상당히 강하거든요. 서울에 살고 계신 분의 10명 중 6명은 세입자세요. 서울은 그래서 세입자의 도시라고 하는데, 이게 사실은 살 집이 아니라 지방에 계신 분들이 서울에 많이 계시고 계신 거거든요. 그런 측면에서 그러면 공급을 늘리면 서울의 집값이 안정될 것이냐? 최근 상황을 봐도 그렇지 않다는 거죠. 공급은 많았지만, 집값은 올라가는 상황이어서 보다 중요한 것은 미래주택 가격에 대한 전망을 어떻게 보느냐가 되게 중요한 것 같아요. 그런데 그 부분에 있어서 사람들이 현재는 앞으로도 올라갈 것이라고 하니까 굉장히 고점을 계속 경신하면서 주택을 사는 상황이죠. 거래 건수가 많지는 않은데요. 그런 상황에서 미래 주택가격에 대한 전망을 어떻게 보게 할 것인지에 관해서 영향을 미치는 정부 정책도 굉장히 중요하거든요. 정부가 확실하게 주택가격을 안정시키겠다고 하는 의지를 보여주느냐, 이게 굉장히 중요한데 지금 분양가상한제와 관련한 국면에서 경제 정책을 다루는 기획재정부가 주거정책에 너무 많이 개입하고 있다는 그런 생각이 들었어요. 아까 6개월 유예가 나온 배경도 사실은 기재부하고 국토부가 이견을 보이는 와중에 나온 거잖아요. 지금 서울의 주택가격, 특히 서울을 중심으로 보면 너무 올해 상반기에 많이 올랐기 때문에 이것들을 이렇게 안일한 정책 대처로 주택가격을 안정시킬 수는 없거든요. 국민들이 가장 바라는 게 주택가격 안정. 최고의 주거복지가 주택가격 안정이라고 말씀들을 하고 계시거든요. 이러한 상황에서 정부가 확실하게 주택가격을 안정시키겠다고 하는 의지를 보여줘야 하는데, 그런 것들이 약간 흔들리는 모습이 지금 분양가상한제 논의와 관련해서 보여지고 있다는 점에서 조금 안타깝습니다.

◇ 김혜민> 주택시장은 심리가 굉장히 중요한 요인 아닙니까? 그러다 보니까 우리 소장님께서 미래 주택가격의 전망이 굉장히 영향을 많이 끼치는데, 그렇기 때문에 정부의 이런 강력한 제도, 의지가 굉장히 필요하다고 이야기하셨어요. 아까 기재부와 국토부 간의 갈등에 대한 아쉬움도 이야기하셨지만, 사실 민간 분양가상한제의 도입이 늦다. 저희 전문가 인터뷰할 때 9.13 대책 있을 때 사실 같이 했어야 한다, 이런 이야기까지 하셨거든요. 소장님은 어떻게 보세요?

◆ 최은영> 그랬으면 더 좋았겠죠. 2017년 8.2 대책, 2017년부터도 필요시에 분양가상한제를 쓰겠다고 했는데, 계속 칼집에 칼을 넣어놓고 안 빼고 있는 상황이었거든요. 그러다가 드디어 올해 8월에 논의가 본격적으로 시작된 것인데요. 늦었지만 지금이라도 하는 것이 맞다고 봅니다.

◇ 김혜민> 사실 민간 분양가상한제에 대한 찬반 의견이 많습니다. 가장 큰 반대의 목소리는 재산권 침해다, 이런 부분인데 저희가 이 부분은 많이 들었고요. 또 오늘 출발 새아침에서 이혜훈 의원이 이 부분에 대해 자세히 설명을 해주셔서요. 오늘 생생경제에서는 상한제에 대한 현안 중심으로 한국도시연구소 최은영 소장과 인터뷰를 나눠봤습니다. 소장님, 오늘 좋은 말씀 감사합니다.

◆ 최은영> 네, 감사합니다.