[생생경제] 9.13 대책 1년... 다시 오르는 집값, 이유는?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수, 김인만 김인만 부동산 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 9.13 대책 1년... 다시 오르는 집값, 이유는?

◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 매주 금요일, 토론 아니고 수다 시간입니다. 연세대 정경대학원 겸임교수 한문도 교수님 나오셨고요. 김인만 부동산의 김인만 소장님 나오셨어요.

◆ 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수(이하 한문도)> 네, 안녕하세요.

◆ 김인만 김인만 부동산 소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요.

◇ 김혜민> 9.13 대책 1년 됐어요. 굉장히 강력하다고 평가받았던 대책인데 먼저 복습을 한 번 해보죠. 김인만 소장님, 9.13 대책에 어떤 내용이 있었죠?

◆ 김인만> 시간이 진짜 빠르네요. 1년이 지났습니다. 다시 한 번 리마인드를 해보자면 강력한 대책들이 많이 나왔죠. 종합부동산세 강화됐고요. 그래서 공정시장가액비율이라든지, 세율도 다 올라가서 이게 문제가 뭐냐면 오르긴 올랐는데, 실제 적용은 아직 고지서를 받아보지는 못 했거든요. 고지서는 12월 돼야 나오니까 곧 효과가 나올 건데요. 궁금할 겁니다. 과연 내가 종합부동산세가 얼마가 나올지 기대가 되는 상황이고요. 양도세, 비과세 요건도 3년에서 2년으로 강화됐고요. 장기보유특별공제 1주택자들 80%까지 해주는데 2년 요건이 추가됐고요. 대출도 강화됐고. 대출도 그거죠. 2주택 이상 보유하면 대출이 금지되는. 그래서 굉장히 강력한 대책이 나와서 이제 집값이 잡히지 않겠느냐는 말들이 많았는데요. 최근에 또 다시 뉴스를 보면 약간 들썩이고 있다고 합니다.

◇ 김혜민> 현실의 이야기를 해보겠습니다. 가장 강력하다고 평가받았던 9.13 대책 이후 1년, 교수님. 집값이 지금 다시 꿈틀하고 있다는 이야기는 맞습니까?

◆ 한문도> 네, 많이 들리고 있죠.

◇ 김혜민> 요즘 상황이 어때요?

◆ 한문도> 사실 이게 분양가상한제 하겠다는 게 아니라 할 거다, 할 수도 있다. 묘한 신호를 주는 바람에 더 시장에 혼돈을 준 것 같아요. 정부가 바보짓을 한 것 같아요, 제가 볼 때는. 9.13 때 미리 했더라면 이런 일이 없죠. 왜냐하면 9.13 던지고 나니까 안정적이었잖아요. 그런데 그럼에도 불구하고 그것을 던졌으면 일단 상식적으로 분양가상한제에 대해서 확실히 안 하고 던졌을 때는 초반에는 집값 잡히겠다고 다 인정을 했어요. 그런데 갑자기 6, 7, 8월 3개월이 지나면서 4개월째까지도 소폭이지만 상승세가 누그러지지 않으니까 우리 애청자 분들이나 젊은 세대 분들은 전문 지식이 없고, 바쁘다 보니까 더 불안한 거예요. 이런 부분이 저도 이게 왜 오르는가, 참 이해가 안 됐어요. 왜냐하면 지금 분양가가 만약에 1억짜리에요. 그러면 분양가상한제를 하면 똑같은 집을 8000에 살 수 있거든요, 대충? 그러면 기다렸다가 사는 게 남는 거잖아요. 10억짜리면 2억 차이에요. 그런데 왜 지금 막 사려고 할까? 그게 뭐냐면 언론에, 제가 여기서 가끔 쓰지만, 부동산 ‘기레기’가 많이 있는 것 같아요. 제가 기사를 보니까 너무 편향적인 게 많아요. 예를 들면 “물 건너갔다, 매물이 씨가 말라,” 해서 가보면 다 거짓말이에요. 그런 게 많고, 이번에 예를 들면 이런 기사도 있어요. 분양 가격이 강남은 몇 % 내리고, 상대적으로 강남의 주택가격이 상승했다고 볼 수 있다, 이상하게 써놔요, 말을. 이런 부분에 대해서 우리 청취자 분들이 많이 혼돈되실 것 같은데요. 그런 기사들을 파악하려면, 지금 거래량이 많이 줄었잖아요? 강남은 반의 반 토막에, 반의, 반의, 반 토막까지 가려고 하고 있어요. 그런데 실거래가 신고가는 높다, 이런 기사들이 나오는데요. 여기서 문제는 뭐냐면, 신고하고 계약을 해지하면 그것을 조사를 안 해요. 그러면 예를 들어서 만약에 지금 누구한테 물어봐도 제가 건설산업연구원이나 주택산업연구원이나 시장 참여자 중에 실수요자 분들 빼고 그쪽에 집값이 오를수록 이득을 보는 층이 사실 많지는 않지만, 포진은 많이 되어 있어요. 건설사, 또 중개사 분들, 대출 이자가 오르니까 은행이 좋고. 서울 같은 경우에 50% 이상이 무주택자니까 피해를 보고, 실수요자 중에서도 세금만 더 늘어나잖아요. 집 한 채 가지고 있는 분들은. 그러면 결국에 다주택자하고 일부 계층만 이득을 보잖아요. 문제가 있어요, 있는데. 왜 이렇게 오르나 봤더니 이런 가짜 뉴스라고 표현하기는 뭐하고, 약간 편향된 기사들이 나오면서 그래도 그렇게 오를까 하면서 제가 보니까 여러분들이 바쁘셔서 모르는데, 5월 달에 리디노미네이션이라고 얼핏 들으셨을 거예요. 이거를 국회에서 토론회를 열었어요. 

◇ 김혜민> 그런데 많이 반발들을 하죠?

◆ 한문도> 다 안 된다고 하죠. 쓸 데 없는 짓이라고 하고. 정부 여당에서 이상한, 쓸 데 없는 짓이라는 의견이 더 많아요. 국민 여론을 조사하니까 70% 정도가 다 반대를 해요. 지금 잘 지내고 있는데. 역대 리디노미네이션은 인플레이션이 높은 나라들, 경제가 불안할 때 하는 건데 이상하게 나왔다고 했는데요. 역으로 여기서 핵심이 뭐냐면, 리디노미네이션이라는 단어가 나오니까 부자 분들, 자산가들은 리디노미네이션이 되면 1/1000로 줄어드니까 30억짜리가 300만 원이 되잖아요.

◇ 김혜민> 그래서 그거 때문에 그랬다고요?

◆ 한문도> 그렇기 때문에 자산가들, 돈이 많은 분들이 강남에 집을 산 것 같아요. 그게 이번 달에 거래량이 더 줄었을 것 같아요. 이게 핵심이다. 결론은 집값이 잡혀 갔는데, 리디노미네이션 쓸 데 없는 토론회가, 그런데 한은 총재가 안 된다고 잘랐거든요.

◇ 김혜민> 그런데 참 허무하네요.

◆ 한문도> 이거밖에 이유가 없다고 저는 봅니다.

◇ 김혜민> 집값 잡으려고 그렇게 정부에서 노력해서 잡았는데, 결국 못 잡은 이유를 두 가지 꼽아주신 게 하나는 부 기레기(부동산 기레기)들에 의한 그런 가짜 뉴스. 또 하나는 리디노미네이션, 화폐 단위를 변경하는 것을 말하는 거죠. 그것에 대한 토론회 때문이다?

◆ 한문도> 안티가 많으실 것 같아서요. 마지막으로 공급 대책이 노무현 정부 때처럼 100만 호가 같이 나왔으면 금상첨화인데, 그게 조금 작았다는 게.

◇ 김혜민> 공급 대책이 뒷받침되지 않았다.

◆ 한문도> 그게 조금 아쉽습니다. 

◇ 김혜민> 그런데 제 질문은 9.13 대책 이후의 집값인데, 이 분양가상한제는 9.13 대책 안에 있지는 않았잖아요? 

◆ 한문도> 잡혔잖아요. 9개월 동안 잡혔는데, 제가 말한 두 개가 나오면서.

◇ 김혜민> 김인만 소장님은 어떻게 보세요? 9.13 대책 이후 집값이 잡혔다는 것에는 동의하세요?

◆ 김인만> 그때는 잡혔죠.

◆ 한문도> 그때라고 하면 안 되죠. 9개월인데요. 장장.

◆ 김인만> 9개월 동안은 잡혔는데, 잡힌 척 한 거죠.

◇ 김혜민> 그러면 잡힌 척 안 하고 진실을 드러낸 계기는 뭡니까?

◆ 김인만> 그거는 시간이 지나봐야 아는데, 노무현 정부 때도 2003년도 대책이 나오면서 잡힌 척 했다가 2004년 다시 오르면서 문제가 됐거든요. 그래서 1년 이상 지켜봐야 하는데요. 저는 계속 안정을 찾았으면 하는 바람인데요. 여러 가지로 조금 복잡한 내막이 있는 것 같아요. 특히 우리나라 같은 경우는 이게 경제학적으로 수요와 공급, 이렇게 계산적으로 계산이 안 되는 것 같아요. 왜냐하면 이게 거주만의 문제도 아니고요. 우리나라 국민들의 80%가 부동산에 투자가 집중되어 있는데, 투자, 삶의 질, 집이라는 게 신분, 계급을 또 말하는 거잖아요? 대한민국에서는요. 그래서 여러 가지 복합적인, 노후 준비도 해야 하고, 이게 모든 게 부동산에 연결되다 보니까 이게 우리나라 국민들은 민감해질 수밖에 없고, 또 정부에서는 대책이 나오면서 구매 능력이 억제가 됐는데, 구매 욕구가 사라지지는 않았단 말이에요. 불안한 마음, 심리. 저는 심리라고 보는데, 9개월 지나니까 안정이 될 것 같았는데, 집값이 떨어지지는 않고, 이 불안감이 솟아오르는데, 정부에서는 분양가상한제 나오고, 아까 말씀하신 리디노미네이션 나오고, 화폐 개혁 나오고, 이런 얘기 나오면서 부작용으로 불안 심리를 더 자극하고, 언론에서도 뉴스를 조회수를 올려야 하니까 아무래도 자극적으로 나올 수밖에 없단 말이에요. 불안한 마음, 상대적 박탈감. 왜냐하면 나 혼자 살면 괜찮은데, 전세 살아도 아무런 문제가 없는데요. 어디 얘기하면 돈 벌어놔야 한다는 얘기밖에 안 하거든요. 왜냐하면 투자 손실을 봤거나 투자 안 하는 사람들은 이야기를 안 해요. 그래서 실제로 투자 성공한 사람은 10명 중에 2명 정도밖에 되지 않거든요. 그런데도 2명의 이야기가 90%처럼 부풀려지면서 나는 뭐하고 살았나, 우리는 뭐하고 살았나, 이 불안감에 여러 가지가 맞물리면서 최근에 꿈틀거린다고 뉴스가 나오니까 또 사는 거예요. 거래량이 늘어나지는 않았는데, 한 개씩 거래가 되다 보니까 이게 또 집주인들은 매물을 회수하고, 그래서 저는 왜곡이 심하다. 이게 정상적인 상황은 아니라고 보고 있습니다.

◇ 김혜민> 9.13 대책 이후 집값이 9개월간은 잡혔고, 그리고 그 이후 지금 꿈틀거리는 이유는 두 분이 사실 같은 얘기에요. 심리네요, 결국은. 그리고 이게 심리적인 요인이기 때문에 왜곡된 상황이다. 공급과 수요 가지고 도저히 통제가 안 되는, 부동산 시장에서 볼 수 있는 아주 특이한 현상이라는 말씀을 해주셨습니다. 그렇다면 어떻게, 우리는 집값 잡는 것을 포기해야 할까요?

◆ 김인만> 포기한다기보다 저는 시간이 해결해준다고 보거든요. 왜냐하면 정부에서 대책이 나오고 할 것은 많이 했어요. 안 한 게 아니고요. 사실은 원론적, 이론적으로는 집값이 안정되어야 하는데, 이게 시차가 필요하다고 저는 생각하거든요. 심리가 안정될 때까지. 왜냐하면 우리 심리라고 하는 건 그렇잖아요. 이게 공급은 집을 짓고 3년이 걸리지만, 심리는 갑자기 내일이라도 꺾일 수 있는 게 심리거든요. 더 안 오른다고 하는 불안감? 

◇ 김혜민> 그런데 그게 꺾이지 않게 계속 왜곡된 정보들을 주면, 꺾이지 않죠.

◆ 김인만> 그런데 그게 영원히 가지는 않는다는 거죠. 과거에도 그랬고, 시차가 필요한데요. 지금 당장이 아니더라도 그게 몇 년 후가 될지는 저도 장담은 못 드리는데요. 결국에는 여러 가지 지표들, 대출규제, 부동산 규제들, 또 3기 신도시 공급 대책도 나왔잖아요. 결국에는 이론적으로는 어느 정도 돌아가고, 안정을 찾아야 하는데, 안정이 안 된다는 얘기는 시차가 필요한 거고요. 저는 심리는 결국에는 안정을 찾을 거라고 봅니다. 

◇ 김혜민> 그러면 결국은 지금 정부가 이렇게 쏟아부은 정책들이 분명히 결과를 낼 것이다?

◆ 한문도> 노무현 정부 때를 자꾸 비교하잖아요? 노무현 정부 때 분양가상한제까지 던졌을 때 난리를 피웠어요. 지금 말씀대로 그럼에도 불구하고 안 꺾이고 올라갔어요. 그러나 글로벌 금융위기라는 것 때문에 말들은 많은데, 그것을 극복하기 위한 재정정책은 이명박 정부 때 충분히 했기 때문에 그 뒤를 봅시다. 2007년인데, 2008년, 2009년, 2010년, 2011년, 2012년, 2013년, 2014년. 7년간 집값이 안정됐어요. 그렇죠? 2014년까지도 박근혜 정부에서 계속 풀어도 안 됐다가 마지막에 초이노믹스 던져서 뜬 거잖아요?

◇ 김혜민> 빚져서 집사라.

◆ 한문도> 저번에도 말씀드렸지만 OECD, IMF에서 경고까지 했단 말이에요. 그거 하지 마라. 너희 위험하다. 가처분 소득 대비 부채가 너무 많다. 나중에 문제가 된다고 했는데, 제가 알기로 믿거나 말거나 제트기 사주고 왔다 갔다 하면서 초이노믹스가 됐잖아요? 그런데 여기서 우리가 볼 것은 뭐냐면, 시간이 갈수록 잡힌다. 지금 소장님이 말씀하셨잖아요. 시장이 가면 30만 호가 나올 거 아니에요? 지금 서울에 결혼 쌍수가 1990년대만 해도 10만 쌍 정도 됐는데, 지금 3, 4만으로 줄어든 것으로 알아요. 1/3 정도거든요. 그러면 5만 쌍 중에 한 30%가 내 집 마련을 한다고 치고, 나이가 젊으시니까 20%, 나머지는 전·월세 살고. 베이비부머, 이런 게 있잖아요. 그러면 우리가 장기적으로 봐야죠. 

◇ 김혜민> 그런데 장기적으로 인구가 줄고, 그러다 보니까 집값이 떨어질 거라는 것은 우리가 아는데, 우리가 말하는 여기서의 집값은 서울 시내 집값이잖아요?

◆ 한문도> 그러니까 지금 서울시에 1가구 주택 근로자 소득 평균을 보시면 알겠지만, 평균이 월 소득 300만 원 이하가 60, 70%에요. 그러면 계산은 나왔잖아요. 있는 사람들이 자꾸 사서 올릴 뿐이지, 없는 사람들은 신종 양털깎기에요, 제가 볼 때. 보세요, 10억짜리 집이 있어요. 10억짜리 집이 있는데, 15억이 됐어요. 제가 5억을 번 것 같죠? 만약에 그러면 제가 자제가 있는 가구도 있고, 자제가 없는 가구도 있어요. 15억짜리 집이 됐다고 다른 데 가면 15억이 아니에요? 똑같죠?

◇ 김혜민> 다 오르죠.

◆ 한문도> 그러면 자제가 있어. 그러면 5억이 더 들어가야 해요, 집 사줄 때. 맞죠? 그 돈을 누가 가지고 가요? 은행하고 아까 말한 건설사, 이 사람들이 다 가지고 가는 거예요. 제가 요새 이것을 연구 중인데, 간단해요. 올리면 올릴수록 이득 보는 사람들은 정해져 있고, 손해 보는 사람은 대부분의 무주택자, 근로자, 청년들이에요. 이게 임계점에 왔다고 보는 거죠. 2차 세계대전 끝나고 집이 없다가 사람이 늘고, 집이 모자란, 인류가 처음 겪는 상황이잖아요? 마이너스 금리 이야기도 나오잖아요. 아무도 예측 못 하지만 끝은 알 수 있잖아요.

◇ 김혜민> 부동산으로 이득을 보는 세대는 이제 더 이상 없다, 임계점에 다다랐다?

◆ 한문도> 저는 그렇게 봐요. 영국 이야기하는 사람들도 있는데, 거기 다 비어 있잖아요. 비어 있어도 돈 가지고 들고 있어요. 신용 때문에. 그게 전 세계 경제학자들이 지금 아무 이야기 안 하잖아요? 아무도 모르는 것 같아요, 제가 볼 때.

◇ 김혜민> 박근혜 정부 때나 이명박 정부 때는 경제학자들이 되게 당당하게 어떤 사람은 집 사라, 어떤 사람은 기다려라, 이런 이야기를 했거든요. 요즘에 물어보면 잘 모르겠다, 예측할 수 없다.

◆ 한문도> 그게 핵심이죠. 정확합니다.

◆ 김인만> 말하면 욕먹거든요. 이래도 욕먹고, 저래도 욕먹고.

◇ 김혜민> 그래서 집값은 결국은 떨어질 거라고 두 분이 이야기를 하셨습니다. 그러면 이어지는 질문, 그래서 내 집은 언제 사냐는 건데 그것은 뒤에 여쭤보도록 하고요. 그러면 집값이 상승된 것은 일시적인 거고, 곧 꺾일 것이다, 두 분이 동의하신 거예요?

◆ 한문도> 곧이라는 개념은 6개월에서 1년 보는 거죠. 내일 떨어지는 건 아니잖아요.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 오늘 매주 금요일, 저희가 토론 아니고 수다, 오늘 부동산 수다인데요. 연세대 정경대학원 한문도 교수님, 그리고 김인만부동산의 김인만 소장님과 함께하고 있습니다. 민간택지 분양가상한제에 이어 또 나온 게 있죠? 전월세 계약 갱신 청구권. 전월세를 2년 연장하는데 4년 연장한다는 거예요. 먼저 이 제도에 대해서는 어떻게 생각하세요?

◆ 김인만> 저는 개인적으로 부작용과 긍정의 효과가 공존한다고 보는데요. 바람직하다고는 생각하는데, 부작용도 만만하지 않아서 걱정도 됩니다. 이게 사실 원래 상가는 있었거든요. 계약 갱신 청구권이 5년에서 10년으로 올해 개정되면서 10년 동안 최초 계약하고 10년 동안은 임차인이 요구하면 특별한 사유가 없는 한 임대인이 받아줘야 하는데요. 아파트, 주택은 없었단 말이에요. 2년 계약하고 협의해서 다시 살 수는 있어도 주인이 싫어, 너 나가, 라고 하면 계약기간이 만료되면 나가야 하는데요. 이제 이게 계약갱신 청구권이 되면 특별한 사유가 없는 한 또 인정을 해주어야 하는 거거든요. 그래서 주거 안정이라든지, 여러 가지 면에서는 바람직하고, 이게 2년 살다가 2년 더가 될지, 최종 2년 더해서 6년이 될지는 아직까지 최종 법이 된 것이 아니니까 지켜봐야겠지만, 사실 2년 금방 가거든요. 

◇ 김혜민> 정말 금방 가요.

◆ 김인만> 전세 살아본 사람들은요. 계약하고 한 6개월 지나면 1년 반 후가 걱정이 돼요. 2년이 진짜 짧은 시간이어서 길어 보여도 짧기 때문에 저는 이것은 꼭 필요한 제도라고 보지만, 부작용은 분명히 예상되는 게 집주인들은 바보가 아니잖아요. 이게 4년, 6년 동안 전세값을 많이 못 올리는데, 가만히 있지 않을 거라는 거죠.

◇ 김혜민> 그 부작용이 구체적으로 어떤 게 있을까요? 

◆ 한문도> 계속 편향적인 분들이 얘기를 하죠. 전세가격이 급등할 거다. 그러면 전세가격이 급등하면 전세자금대출을 안 해주고 돈이 없으면 어떻게 될까요? 지금 서울시 공실이 제가 알기로 꽤 많습니다. 좋은 집을 생각해서 그렇지 만약에 전세자금대출을 다 안 해준다고 하면 집값이 올라가요? 안 올라가요. 이게 뭐냐면, 기득권의 신용 창조 기능을 활용한, 경제 상황 시스템으로 빚어지는 거고, 지금 부작용을 얘기하는 것도 그쪽 양반들이에요. 우리가 10년을 상가임대보호를 주니까 초등학교는 6년, 중 3년, 고 3년이잖아요? 그러면 3년은 해줘야죠, 상식적으로. 기본이죠? 3년, 3년 하면 6년이에요. 그러면 안정적으로 자녀 교육도 되고, 여러 가지 좋은 면이 많은 것을 뻔히 알아요. 그런데 왜 이것을 통합을 못 시켰을까. 2010년도에서 발의됐고, 2011년도에도 됐고, 지금 또 됐어요. 또 됐는데, 이번에 시끄러운 법무부 장관이 이거 하겠다고 한 거예요. 하면 좋은 거죠. 해야 젊은이들이 서울 와서 취직해서 막 일하다 보니까 이사 가래, 머리 아프죠. 이사 갈 때 그냥 가요? 중개인들 수수료 줘야지, 이런 거 없애는 게 국민을 위한 정치라고 봐요, 제가 볼 때. 그렇다고 그분들은 집이 있는데 무슨 문제가 있어요? 임대료 덜 올리든, 더 올리든, 그건 두 번째 문제고. 안정이 되면 미래에 대한 지출을 계산하면서 국민들이 조금 안정적으로 경제 기반이 갖춰지니까 저는 이거는 무조건 해야 한다고 봅니다.

◇ 김혜민> 전월세 계약갱신 청구권, 2년에서 4년으로 의무 연장된다는 제도에 대한 이야기 나눠봤습니다. 여기에 대해서 집주인들도 국민인데 너무 집주인들도 피해보는 게 아닌가, 하는 지적에 대해서 교수님은 그만 하셔라, 그렇게 얘기를 해주셨고요. 소장님은 어떻게 생각하세요? 집주인들도 피해본다는 의견에 대해서요.

◆ 김인만> 저는 발상의 전환이 필요하지 않나 싶습니다. 기존에는 우리가 경제 성장을 하면서 인플레이션이 계속 발생했거든요. 그래서 집값이 올라가고 전세 가격이 올라가는 것도 지극히 당연한 현상으로 바라봤는데, 지금 경제 상황도 그렇고, 지금 디플레이션 국면에 접어들려고 하고 있고, 이게 지속적으로 갈지, 안 갈지는 지켜봐야겠지만 발상의 전환을 하자면 왜 전세 가격이 올라가야 할까 생각을 해볼 필요는 있거든요. 무조건 전세 가격이 올라가야 한다고 하면 집주인이 억울할 수 있지만 반대 상황이 벌어지면 임차인이 오래 살아주면 고마운 상황이 벌어질 수도 있단 말이에요.

◇ 김혜민> 이제 경제가 저성장 국면으로 가다 보면 그런 날도 올 수 있으니.

◆ 김인만> 물론 서울은 예외일 수도 있겠으나 전국적으로 보면 그렇고요. 상가만 하더라도 이게 10년으로 길어지게 되면 문제가 많을 거라고 했는데, 물론 일부 지역은 임대인들이 가격을 올리고, 이런 현상이 벌어지지만, 지방에 가면 공실이 많거든요.

◆ 한문도> 지금 서울도요. 상가 미리 장사해보시고 괜찮으면 임대하세요, 이렇게 공실이 많아졌어요.

◆ 김인만> 임차인 나갈까봐 조마조마하고, 더 오래 있어 달라고 하는 임대인들도 많단 말이에요. 그래서 상황에 따라서 그런 일이 벌어질 수도 있으니까 저는 집주인들도 너무 억울하다, 이렇게 생각하지 마시고, 서로 상생하면서. 좋잖아요. 내가 살 수 없는 내 집에 그렇게 오래 살아주면 고마운 일이니까 그렇게 마음 편하게 생각했으면 좋을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 이게 상생이잖아요. 이게 공동체 의식이고, 같이 잘살아야, 제가 아이를 키워보니까 그렇더라고요. 내 아이 친구가 행복해야 내 아이도 행복하더라고요.

◆ 한문도> 명언이십니다.

◇ 김혜민> 그래서 내 이웃이 집 때문에 힘들고, 거주에 불안정한 게 있으면 결국, 나도 행복하지 못하다는 것, 이게 공동체 의식인 것 같아서요. 우리가 그런 문제로 부동산의 문제도 접근했으면 좋겠습니다. 우리 세 번째 주제, 안심전환 대출. 이게 최고의 화제에요. 오늘까지 얼마나 안심전환 대출로 갈아탔나요?

◆ 김인만> 이게 질문 자체가 조금 잘못됐다고 보는 게 이번이 2차고요. 2013년인가요, 1차를 했었는데요.  

◇ 김혜민> 2015년에 비슷한 게 있었다고 하더라고요.

◆ 김인만> 그때는 선착순이었어요. 그런데 이번에는 선착순이 아니고요. 29일까지 접수를 받아서 집값이 낮은 순서대로 선정을 하거든요. 그래서 얼마나 됐다가 전혀 중요하지 않아요. 29일이 지나 봐야 몇 명이 신청을 하고, 거기서 어떻게 됐는지를 보는데요. 지금은 언론에서는 그렇게 나오죠. 예전보다는 못 하다고 나오는데, 그럴 수밖에 없는 게 선착순이 아니기 때문에 나는 다음 주에 해도 되고요. 29일 전에만 신청을 하면 돼요. 

◇ 김혜민> 기준이 명확하기 때문에. 그런데 이 기준 때문에 사람들이 많이 이야기를 해요.

◆ 김인만> 저도 궁금해서 들어 가봤거든요. 접속이 잘 안 돼요. 막 느려지고, 서버가 느려서. 사람들이 많이 몰리고 있다는 얘기거든요. 관심이 없는 게 아니고 관심은 많고요. 아직 기간이 있기 때문에. 여러 가지 따져보고 있겠죠.  

◇ 김혜민> 교수님도 이거 보셨어요?

◆ 한문도> 정부가 왜 내놓는지 이해를 못 하겠어요. 그냥 놔두면 될 것을 이렇게 시끄럽게 만들어요? 

◇ 김혜민> 그런데 저 아는 친구는 이것으로 바꿀 수 있대요. 그랬더니 이자가 한 달에 엄청 줄어든다고 하더라고요.

◆ 김인만> 저는 굉장히 좋은 제도라고 생각합니다.

◆ 한문도> 완전히 좋은 제도인데, 전 국민 대상이거나 공정하게 되면 좋은데, 변동금리하고 부분 고정금리, 그분들만 해당이 되니까. 고정금리 받으셨던 분들이 아웃이잖아요.

◇ 김혜민> 그런데 왜 그런 거예요?

◆ 한문도> 정부 입장에서는 정책적으로 변동금리가 금융위기가 왔을 때 리스크에 취약해서 변제를 못 하면 매물이 나오고 경매가 나오고 경제가 안 좋아지니까 고정금리는 조금 안정적이니까 소득 대비 충분히 커버할 수 있어서 고정금리로 최대한 바꾸려고 하는 거죠. 경제 위기 느낌이 있을 때 고정금리로 많이 바꿨잖아요? 지금 5, 60%가 고정금리에요. 예상이 되고 계획이 잡히잖아요. 그런데 변동금리는 2, 3%만 올라도 큰일 나죠. 아까 이자 이야기하신 것처럼. 그래서 정부에서 좋은 뜻으로 했는데요.

◇ 김혜민> 변동금리를 쓰는 사람들이 경제적으로 어려운 사람들일 거라는 전제인 거예요?

◆ 한문도> 힘든 가구들도 많잖아요. 예전에 70%, 80%, 했을 때 대출 풀로 받으신 분들은 어떻게 하겠어요. 집값 많이 올라서 팔아야 하는데, 재작년에 산 분들은 어떻겠어요. 지금 오도 가도 못 하는 거예요. 그런데 재산세도 늘고, 금리 올라가고, 걱정이시겠죠. 갭 투자라고 팔지도 못 하게 하고요. 오도 가도 못 하는 분들이 문제가 된다고 판단을 하고 던진 것 같아요. 그런데 이게 고정금리 가진 분들한테 역 피해가 되니까 말이 많이 나오는데요. 정부의 의지는 단호하더라고요. 고정금리자는 아니라고 딱 끊어놨어요. 저는 그렇게 알고 있습니다.

◆ 김인만> 모두가 만족할 수는 없으니까요. 정부의 방침은 그렇죠. 사실 고정금리가 금리가 조금 높거든요. 그래서 사람들이 따졌을 때 당장 금리라 낮으니까 변동금리를 많이 선택하게 되는데요. 이게 위기 상황이 오거나 금리가 급등하게 되면 취약하거든요. 정부는 어떻게든 고정금리로 유도를 하고 싶어 하고, 계약자들은 따져 보고 금리가 비싸서 안 하니까 정부에서 20조 한도 내에서 이런 상품을 만든 것 같아요. 이게 대상이 되는 분들은 굉장히 혜택을 많이 보니까 해봤으면 좋겠습니다. 

◆ 한문도> 꼭 하라고 하면 안 돼요. 큰일 나요. 지금 은행 창구에 가서 물어보면요. 갔다 와보신 분들이 계실 거예요. 가면 제가 뭘 하나 바꾸라고 강력하게 얘기 못 합니다. 이렇게 얘기를 해요. 왜냐하면 변동금리하고 고정금리 중에서 통상적으로 고정금리가 높아서 고정금리를 바꾸는 건데요. 지금 변동금리하고 고정금리 사이에 차이가 없어요. 차이가 없는데다가 여러분들 요즘에 많이 듣잖아요. 마이너스 금리. 그러면 고정금리는 예를 들어서 2% 해놨는데, 싸게 해서 1.5% 했다고 쳐요. 그런데 마이너스 금리가 됐어요. 변동금리는 마이너스인데, 나는 30년간 고정금리를 내면 진짜 정부한테 사기 당한 꼴이 되잖아요. 이건 경제 상황을 모르기 때문에 은행이나 금융권에 계신 분들은 어떤 것을 하라고 권유를 못 하는 입장이고, 정부는 원래 원론적으로, 소장님이 말씀해주신, 그런 이론에 비추어봤을 때 위기가 왔을 때는 금리가 더 올라가잖아요. 그래서 두 개 중에 누가 맞다고 할 수가 없어요.

◆ 김인만> 이것을 따져봐야 할 게 지금은 분명히 이게 현재 나와 있는 변동금리보다도 저렴하게 책정했으니까 유리한 것은 맞고요. 향후에 금리가 더 많이 떨어지게 되면 지금은 30년 상환으로 하면 2.2%, 10년으로 하면 1.85%거든요. 고정금리가 1.85%면 굉장히 낮은 거잖아요. 

◆ 한문도> 변동금리는 몇 %에요? 차이 많이 없잖아요.

◆ 김인만> 변동금리는 이거보다 높죠.  

◆ 한문도> 그런데 변동금리가, 나오는 말이 더 낮아질 수도 있다는 거 아니에요?

◆ 김인만> 지금 미국도 기준금리를 내렸고, 더 낮아질 수도 있어요. 그래서 그게 리스크긴 한데, 고정금리 치고는 분명히 낮은 것은 맞고요. 향후에 더 많이 내려가게 되면 이게 3년이거든요. 중도상환수수료가 나오는 게. 안 되면 수수료 내고 해지하고 더 저렴한 거. 예를 들어서 마이너스 금리, 변동금리가 0.5%까지 갔어요. 그렇게 되면 상환 수수료 내고 갈아타는 게 유리한 거고요. 상황에 맞춰서. 그런데 지금 이게 좋은 게 뭐냐면, 지금 대출 규제들이 많이 나왔잖아요. 기존에 대출 받았던 사람들이 현재 나온 대출규제를 무시하고 그대로 승계가 되는 거거든요. 그러니까 친구 분처럼 지금 대출을 많이 내는 분들은 갈아타면 무조건 유리한 거예요. 나중에 더 많이 내려가면 그때 수수료 내고 갈아타든 그때 고민하시고요. 설마 마이너스 금리까지 3년 내에 가겠어요? 라고 할 수는 없겠지만. 그거는 따져 봐야 한다는 거죠.

◇ 김혜민> 4867님께서 “부동산 문제는 집 살 여력이 안 되는 사람들은 어차피 귀에 들어오지도 않고 관심도 안 갖는다, 그래서 결국은 집을 보유했거나 부동산으로 재테크 하는 사람들의 목소리만 부각되어서 그게 다수의 여론으로 오판되는 현상이 있다,” 아까 두 분이 말씀하신 내용과 같습니다. 그러면 우리가 늘 이 질문으로 끝내는 것 같아요. 그래서 집은 마련해야 하느냐. 한문도 교수님은 가족의 행복을 위해 집을 사야겠다고 생각할 때가 내 집 마련의 적기라고 말씀을 하셨고요. 이 현실, 대출 규제도 있는 상황 가운데 집값이 더 떨어질 수도 있고, 이자가 내려갈 수도 있는 상황 가운데 올 한 해로 제가 한정할 게요. 

◆ 한문도> 자기가 사고 싶다고 살 수 있는 상황이 아니잖아요? 대출이 규제가 되니까. 답은 나왔습니다. 살 수 있는 분은 사시는 게 좋고, 다만 투자성이나 투기성은 마음을 비우시고 사셔야 정상적인 자기 매매가 되고요. 그 외의 요소들은 은행에서 자동으로 커팅 되는 분들이 대부분이잖아요. 서울 50% 이상이 무주택자잖아요. 그분들 중에 과연 집을 매입하려고 고민하는 분들이 몇 분이나 계실지는 잘 모르겠지만, 그분들 입장에서는 은행가시면 정리해주거든요. 무리다, 해라, 거기에 따라서 하시는 게 편하고요. 다만 아이들이 어리다고 하면 약간 무리해서 행복을 누리시는 게 좋겠다고 말씀드릴게요.

◇ 김혜민> “월세 받아서 생활하는 사람은 어떻게 합니까? 나이든 사람, 특히 퇴직금도 없는 사람들, 월세도 200 안 되는데 월세 상향제는 없나요?”라고 질문하셨어요.

◆ 김인만> 월세 임대수익으로 생활하신다는 말씀이시죠?

◆ 한문도> 답변 드리기 쉬운데요. 아시겠지만 임대 사업을 하시는 분들은 세금 그렇게 많이 안 냅니다. 예를 들면, 3000만 원을 벌면 임대 사업자로 등록하시면 60~70%가 필요 경비로 공제가 돼요. 3000만 원 중에 1000만 원 남는 거예요. 남는 거 중에 50%를 내겠어요, 20%를 내겠어요? 여기까지만 말씀을 드릴게요. 그거는 있는 분들의 저거고. 예를 들어서 1500~2000 정도 겨우 사신다. 이럴 경우에는 제가 세금을 계산해보니까 몇 십 만 원 수준이거든요. 그래서 제가 볼 때는 진짜 임대가 한 채라고 해서 60만 원, 80만 원, 이렇게 나오신다, 그러면 조금 몇 만 원도 차이가 크시겠죠. 그런 분 같은 경우에는 정부에서 노후하시고 은퇴하신 분들은 구제하는 방법이 나오면 금상첨화로 살 수 있는데요. 대부분의 임대 사업자 두 채 이상인 분은 거기에 해당 안 된다고 봅니다. 그거는 있는 자들의 소리라는 것밖에 안 되는 것 같아요. 제가 볼 때.

◇ 김혜민> 임대업자로 등록하면 정부에서 주는 혜택들이 있으니까. 

◆ 한문도> 엄청 많죠. 

◇ 김혜민> 그것으로 생각을 해주셨으면 좋겠다.

◆ 김인만> 혜택도 있고요. 이제 시대의 흐름 자체가 투명 과세로 가거든요. 예전에는 내야 할 세금도 등록 안 했는데 이제는 해야 하기 때문에 받아들이시고 또 여러 가지 부족한 부분이 있으면 다른 일을 하시든지, 어떻게든 방법을 찾아야지요. 세금 안 내고 싶다, 나 어떻게 하냐고 해서 정부가 다 구제해줄 수는 없는 거죠. 

◇ 김혜민> 토론 아니고 수다 부동산 편이었습니다. 두 분 고맙습니다.

◆ 김인만> 감사합니다.

◆ 한문도> 감사합니다.