홍춘욱 "안심전환대출, 혜택 보는 분들에겐 분명 이익... 예외조항 찬찬히 살펴봐야"

[YTN 라디오 ‘이동형의 뉴스 정면승부’]
■ 방송 : FM 94.5 (18:10~20:00)
■ 방송일 : 2019년 9월 16일 (월요일)
■ 대담 : 홍춘욱 숭실대 금융경제학과 교수 

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

홍춘욱 "안심전환대출, 혜택 보는 분들에겐 분명 이익... 예외조항 찬찬히 살펴봐야"

- 서민들, 나라에서 저금리로 대환해주겠다는 의도 
- 20조 예산 넘어가면? 주택 가격 낮은 순서대로 대출
- 부부합산 1주택, 소득 8500 이하 
- 예외조항 찬찬히 살펴봐야 
-고민할 부분, 은행들의 수익성과 금리 하락에 대한 리스크
- 고금리 대출 대환되면 은행들 입장에서 이자 수익 어디로? 
- 이 정책으로 전환해서 혜택보는 분들, 분명 이익있다
- 추석 이후 민간 분양 물량 쏟아질 것, 집값 떨어진다고 단정짓기 어려워
- 서울 아파트 가격 상승 주도, 재건축 단지 -> 신축 아파트 단지
- 9.13 대책, 시장 효과 미미했다 
- 실수요자 입장에서 좋은 조건, 충분히 가능한 단지들 눈에 띈다


◇ 앵커 이동형(이하 이동형)> 서민형 안심전환대출이 오늘부터 시작됐습니다. 기존 주택담보대출을 연 1%대의 고정금리로 전환할 수 있게 해준 건데요. 가을 부동산 시장 개막을 앞두고 어떤 영향을 미칠지 전문가 의견 들어보겠습니다. 숭실대 금융경제학과 홍춘욱 교수 연결합니다. 교수님?

◆ 홍춘욱 숭실대 금융경제학과 교수(이하 홍춘욱)> 네, 안녕하세요. 

◇ 이동형> 서민안심전환대출. 오늘 한때 사이트가 마비되기도 했다고 하는데, 이게 선착순이 아니지 않습니까? 

◆ 홍춘욱> 네, 선착순 아닙니다.

◇ 이동형> 선착순 아닌데, 왜 이렇게 사이트가 벌써 마비됐을까요?

◆ 홍춘욱> 2015년에 선착순 경험도 있었고, 또 이 조건이 너무 좋아서. 그러니까 연 1.85% 정도까지 최저금리 기준으로 해서 장기 고정금리 대출로 기존의 고금리 대출을 갈아탈 수 있다는 점이 사람들을 끌어들였다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.

◇ 이동형> 은행 창구에서 하는 것보다 온라인으로 하면 조금 더 이자가 싸다고요?

◆ 홍춘욱> 네, 0.1% 인하해줍니다.

◇ 이동형> 0,1%. 그래서 더 몰렸을 수도 있겠네요.

◆ 홍춘욱> 네, 그렇습니다. 사이트가 다운 됐다는 뉴스를 보고 저도 들어가 보려고 했는데, 쉽지 않았습니다.

◇ 이동형> 지금 주택담보대출 같은 경우에 3%도 있고, 어떤 분은 4%대도 있을 거고요. 또 이게 금리에 따라 연동되니까 바뀌는데, 이것을 싸게 1%대로 해주겠다. 정부가 해주는 거잖습니까?

◆ 홍춘욱> 그렇습니다.

◇ 이동형> 바꿔주는 건데, 모든 국민들한테 다 해당되는 건 아니죠?

◆ 홍춘욱> 네, 조건이 조금 까다롭습니다. 먼저 부부 두 분 합쳐서 1주택자. 그리고 두 번째 부부 합산 소득이 8500만 원 이하. 그리고 세 번째, 보유 주택의 시가가 9억 원 이하여야 합니다.

◇ 이동형> 9억 원은 현재 시가로 계산합니까? 

◆ 홍춘욱> 시가입니다. 그래서 서민을 대상으로 해서 나라에서 어떻게 보면 저금리로 대환을 시켜주겠다, 이렇게 의도를 가지고 있다고 볼 수 있겠습니다.

◇ 이동형> 그러면 아무리 비싼 금리를 쓰고 있더라도 부부 합산 연 소득이 1억이 넘어가면 안 되겠네요?

◆ 홍춘욱> 그런데 두 자녀 이상일 경우에는 1억 원 정도까지 추가 한도는 있습니다.

◇ 이동형> 네. 어쨌든 이게 해당이 되시는 분들은 상당히 저렴하게 대출을 갈아탈 수 있는 기회인데, 이것도 아까 제가 앞에서 말한 것처럼 선착순이 아니면 그래도 돈은 한정적일 거 아니에요? 모두 다 해줄 수는 없지 않습니까? 그거 따로 심사를 합니까?

◆ 홍춘욱> 20조 원 정도 책정되어 있으니까 큰돈입니다. 그렇지만 예를 들어서 사람들이 많이 모여서 수십만 명이 몰렸다, 그렇게 되면 다 못 받겠죠? 이럴 때는 주택 가격이 낮은 순서대로 대출이 나간다, 이렇게 생각하시면 되겠습니다.

◇ 이동형> 어쨌든 마감 기한은 29일까지고, 선착순 아니니까 너무 급하게 서두를 필요는 없겠네요?

◆ 홍춘욱> 그렇습니다.

◇ 이동형> 그러면 아까 소득조건하고 여러 가지 조건이 있었는데, 그 점만 주의하면 됩니까? 다른 것은 주의할 것이 없습니까?

◆ 홍춘욱> 1주택 규정도 약간 완화가 되어 있어서, 예를 들어서 지방에 있는 주택을 가지고 있거나, 이런 경우에는 예외조항도 있으니까 그 부분은 찬찬히 살펴보시면 좋겠는데요. 아무튼 핵심이 되는 것은 일단, 부부합산 1주택자인 경우에. 그 부분은 유의를 해보시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 이동형> 지방에 작은 집이 있다, 그것은 투기가 아니니까 예외로 해준다, 이 말씀이네요?

◆ 홍춘욱> 네, 그렇습니다. 예를 들어서 부모님이 물려주신 아주 저가의 집이 있다, 이런 경우들은 예외조항들도 있으니까 찬찬히 살펴보셔야 할 것 같습니다.

◇ 이동형> 그런데 문제점을 지적하는 분도 계세요. 형평성 이야기도 하고 있고, 소득이 8500까지는 서민이고, 8600부터는 그러면 중산층이냐? 

◆ 홍춘욱> 이게 조금 문제가 있습니다. 일단 전세 거주자들이 사실 더 힘들잖아요? 그런데 전세자금 대출 금리는 2% 후반, 3% 초반 정도. 또 부부 합산 연소득 6000만 원 이하의 서민을 위한 정부의 디딤돌 대출이라고 있지 않습니까? 이거는 또 2~3% 정도 금리거든요. 여기에다가 더 나아가서 은행들 입장에서 수익성이 악화될 수밖에 없지 않습니까? 왜냐하면 이전에 나가 있었던 고금리 대출들을 정부가 대환 시켜주니까. 아무래도 다 갈아타면 은행들 입장에서 이자 수익은 어디로 가야겠습니까? 그리고 방금 말씀하신 것처럼 9억 이하 주택을 보유한 사람은 서민이고, 그 이상은 그러면 부자냐, 중산층이냐? 이런 조건들에 대해서 우리가 고민을 해야 하는 거고. 특히 우리 다 걱정하는 게 이런 정책을 쓰는 이유가 고금리로, 또 앞으로 금리를 인상하게 될 때는 변동금리 대출을 받은 분이 타격을 받을 수 있다, 이것을 걱정해서 하는데, 사실 최근 전 세계 분위기가 금리 다 인하하잖아요? 그런 상황에서 오히려 변동금리 대출이 장기적으로 더 이익이 될 수 있는 거 아닙니까? 그래서 이런 부분에 대해서 여러 논란은 있다, 이렇게 말씀드릴 수 있겠습니다.

◇ 이동형> 기존에 디딤돌 대출 받으신 분들은 이거 중복으로 하는 건 안 되죠?

◆ 홍춘욱> 네. 조건들을 또 따져 보셔야 될 것 같고요. 예전에도 이런 안심전환대출들이 있었던 것은 알고 있는데, 이런 대출들을 지금 이번에 하는 이유는 결국, 정부 입장에서 우리나라가 너무 변동금리 대출로 짜여 있어서 금리 급등하면 큰일 난다. 이것을 가지고 2015년에 이어 이번에 또 4년 만에 하는 정책인데요. 아무튼 이 정책으로 전환해서 혜택을 보시는 분들은 분명히 이익이 있다. 그러나 고민할 거리들이 몇 가지가 있다. 이렇게 볼 수 있겠습니다. 

◇ 이동형> 정부의 고민도 알겠습니다. 가계 대출이 사상 최대다, 가계 대출이 터지면 큰일 난다, 이런 이야기가 많이 나오니까 그런 것은 이해가 되겠습니다만. 교수님 지적한 것처럼 전세대출 받은 사람들이 조금 더 필요할 것 같기도 한데요. 그분들은 제외됐고. 주택을 가지고 있는 사람한테만 이렇게 하니까 논란이 될 것 같기도 합니다. 저도 혹시나 싶어서 알아봤는데, 저는 포함이 안 돼서. 정부의 의도는 결국 제가 아까 말씀드린, 가계 대출 폭증 우려, 이런 겁니까?

◆ 홍춘욱> 네. 그게 제일 크고. 우리나라에 대해서 최근에 IMF나 이런 데서 보고서들이 나오잖아요? 나오는데, 다 한결 같이 한국은 굉장히 경제가견고한데, 좋은데, 가장 큰 문제가 민간 부문 가계대출이 너무 급증했다. 이것에 대해서 한결 같이 지적을 하고, 또 그 가계대출이 우리나라는 영국이나 이런 나라들도 다 비슷합니다만, 변동금리 대출 기준이 높아요. 변동금리라는 게 결국에 정부의 정책 금리에 연동되는 대출이잖아요? 그런데 이제 금리가 만약에 인상되는 경우에 가계부채가 부실화될 수 있다는 그런 우려를 하시는 분들이 되게 많고, 이 문제를 해결하기 위해서 항상 그쪽에서 나오는 지적이 두 가지거든요. 첫 번째는 과도한 대출은 못 하게 해라. 그리고 두 번째는 변동금리 대출 위주의 시스템을 고정금리 대출로 바꿔라. 이런 권고들을 항상 하고 있습니다. 그래서 이것을 어떻게 보면 정부 입장에서 미리미리 반영을 해서 우리나라의 미래 잠재적인 리스크들을 없애보자. 이렇게 볼 수 있는데요. 이제 조금 더 이야기를 나가서 앞서 말씀드린 것처럼 과연 앞으로 금리가 어떻게 될 것이냐. 이런 쪽에서는 금리 하락에 대한 리스크들이 지금은 더 큰 거 아니냐? 그리고 두 번째, 은행들 수익성이 악화되는 위험들은 나중에 이게 더 비용이 클 수도 있잖아요?

◇ 이동형> 그렇죠. 은행 입장에서는 그렇습니다.

◆ 홍춘욱> 그리고 더 나아가서 저금리 대출로 자꾸 가게 되면서 가계의 대출이자 부담이 적어지면 이게 주택시장에 유동성이 공급되는 거 아니냐. 이런 지적을 할 수도 있겠다고 생각됩니다.

◇ 이동형> 대출 이자 나간 돈이 줄어들면, 그만큼 소득 대비 지출이 많아지고, 소비가 조금 많아지는 것, 그런 것도 혹시 정부에서 염두에 뒀을까요?

◆ 홍춘욱> 네. 없다고는 말할 수 없겠죠. 다만 이제 이렇게 저금리로 갈아탈 수 있게 되면, 우리가 전체 소비지출에서 원금과 이자지불에 들어가는 돈이 줄어들게 되겠죠. 그렇게 되면 소비로 갈 수 있는 여지들은 있고요. 또 다른 한편으로는 이렇게 이자 부담이 줄어들게 되고, 또 이런 정책들이 이번 한 번으로 끝날 게 아니라 앞으로도 계속 있다면, 집을 사자. 이렇게 나갈 수도 있겠죠. 그렇기 때문에 이것을 어떻게 단정짓기는 어려울 것 같습니다.

◇ 이동형> 청취자들 질문이 조금 왔는데요. 비슷한 질문들이 많이 왔습니다. 일단 “신규는 안 됩니까?” 했는데, 신규는 안 되죠?

◆ 홍춘욱> 네, 그렇게 알고 있습니다. 대환으로 알고 있습니다.

◇ 이동형> “대환 1회 경험이 있는 사람은 어떻게 됩니까?” 이런 질문도 있습니다.

◆ 홍춘욱> 그것까지는 제가. 조금 공부가 부족했던 것 같습니다. 

◇ 이동형> 그것은 은행에 여쭤봐야겠네요?

◆ 홍춘욱> 네, 그렇습니다. 저도 또 주택금융공사가 담당이니까 여쭤봐야 할 것 같습니다.

◇ 이동형> 알겠습니다. 추석 이후 부동산 시장에 대해서도 질문 드려 볼게요. 브랜드 대단지를 중심으로 분양 물량이 쏟아질 것이다, 이런 이야기가 있습니다. 올해 가을부터. 어떻게 보십니까?

◆ 홍춘욱> 네, 가능성이 높습니다. 왜 그러냐 하면, 정부가 민간 분양물량에 대해서 상한제를 도입할 가능성이 이야기가 계속 흘러나오고 있지 않습니까?

◇ 이동형> 분양가 상한제?

◆ 홍춘욱> 네, 그렇습니다. 분양가격을 예를 들면 원가에 연동한다든가, 이런 식으로 해서 가격을 상한제를 도입하게 되면 아무래도 이 분양 시장에서 분양을 해야 하는 어떤 주체들 입장에서는 수익성이 악화되거나 또는 자금난, 여러 문제들이 생길 수 있지 않습니까? 그렇기 때문에 이런 분양가 상한제가 도입되기 이전에 서둘러 분양을 하는 것이 이익이 될 수도 있다는 점에서 분양 물량이 쏟아질 수 있다는 건 충분히 예상해볼 수 있겠습니다.

◇ 이동형> 분양 물량이 쏟아지면 주택 가격은 내려가는 거 아닙니까?

◆ 홍춘욱> 그렇습니다. 일반적으로는 그런데, 앞서 말씀드린 것처럼 이런 분양가 상한제가 가져오는 효과가 첫 번째는 분양 가격을 통제해주니까 집을 사려는 사람 입장에서는 이익이겠죠? 그러나 반대편, 주택을 공급해주는 사람 입장에서는 손실이잖아요? 그렇기 때문에 손실이 발생한다고 하는 점에서 생각해보면, 미래 공급 물량이 줄 수도 있죠. 왜냐하면 재건축, 재개발 사업의 수익성이 악화될 수 있지 않습니까? 그렇기 때문에 이 부분에 대해서는 맞다, 아니다, 가격이 떨어진다, 아니다, 이렇게 단정짓기는 어려운 문제 같습니다.

◇ 이동형> 지금 정부 입장은 분양가 상한제를 하겠다는 생각인 것 같은데, 방금 교수님 말씀은 그렇게 되면 건설 쪽에서 공급을 줄이지 않겠느냐. 그러면 집값이 다시 올라가지 않겠느냐. 이런 이야기도 있더라고요?

◆ 홍춘욱> 네, 그게 신축 인기로 이어지고 있어서 그게 걱정입니다. 뭐냐 하면, 우리나라, 특히 가장 소득이 높다고 볼 수 있는 사람들이 한강 이남에 많이 살고 있지 않습니까? 그런데 그 지역에 20년, 혹은 30년 이상의 노후 주택 비중이 되게 높아요. 이해되시죠? 우리나라에서 소득이 가장 높은 사람들이 가장 오래된 집에 살고 있는 경우들이 많습니다. 이렇게 되면 사람들의 생각이 어떻게 되냐면, 기왕이면 새 집을 선호하게 되겠죠? 녹물 나오는, 혹은 주차하기도 어려운 동네에서 주차하기도 쉽고, 또 단지도 잘 가꾸어져 있는 곳에서 살고 싶은데, 그 주택 공급이 앞으로 희소하다고 생각이 되면 이미 공급됐거나 분양된 아파트에 대한 인기가 올라가지 않겠습니까? 그게 바로 신축에 대한 인기로 연결되는 거 아닌가 싶어서 최근 이것을 걱정하시는 분들이 많고, 실제로 11주 연속 서울 주택가격이 지금 상승 중인데요. 서울의 아파트 가격 상승을 주도하는 게 과거에는 재건축 단지였다면, 최근에는 신축 아파트 단지로 가는, 그런 징후가 나타나고 있다는 점에 주목하고 있습니다.

◇ 이동형> 어찌 되었든 정확하게 예측은 할 수 없으니까, 지금은. 여러 가지 우려를 설명해주신 것 같고요. 9.13 대책 1주년이 지났습니다. 시장에서 효과가 있었다는 의견도 있고, 미미했다는 의견도 있던데요?

◆ 홍춘욱> 저는 미미했다, 쪽입니다. 왜 그러냐 하면 2018년 10월, 작년 10월이죠. 거의 1년 됐는데, 그때 글로벌 주식시장이 폭락했던 거 혹시 기억나시는지 모르겠습니다. 그래서 아주 우울한 크리스마스 아니었습니까? 그런 것처럼 주가가 폭락하면서 경기가 침체될 거라는 우려가 부각돼서 부동산 시장이 진정됐다고 볼 수 있지.

◇ 이동형> 아, 9.13 대책 때문에 진정된 게 아니고?

◆ 홍춘욱> 대책으로 됐다고 말하기에는 올해의 부동산 가격 반등은 9.13 대책으로 설명이 안 되는 게 있지 않느냐, 이렇게 볼 수 있겠습니다.

◇ 이동형> 그런데 그전에 너무 많이 떠 가지고. 그래서. 

◆ 홍춘욱> 네, 급등했다가 분위기가 조금 나빠졌다, 정도로 봐야 할 것 같습니다.

◇ 이동형> 네. 이게 경제전문가 연결을 하면 항상 청취자들이 많이 물어봅니다. 그래서 앞으로 집을 사야 하느냐, 말아야 하느냐, 이렇게요.

◆ 홍춘욱> 실수요자 입장에서, 앞서 말씀드렸던 디딤돌 대출이라든가, 안심전환대출, 이런 혜택들을 볼 수 있거나 기왕 미래에 기대가 된다고 생각되시는 분들, 여러분 되시는 한도 내에서 주택 구입 실수요자들은 좋은 조건 같습니다, 제가 봐서는. 금리도 떨어져 있고요. 그리고 조정지역이나 이런 곳에서 여러 가지 규제들은 있지만, 디딤돌 대출, 이런 것들은 그 규제에서 벗어나 있거든요. 그렇기 때문에 소액의, 그리고 향후 미래 가치가 있다고 생각되는 지역에 대한 투자들은 실수요자 입장에서는 그렇게 나쁜 여건이라고 단정 짓기는 어렵다. 다만 앞서 말씀드린 9.13 대책의 핵심이 뭐냐면, 세금이었잖아요? 그렇지 않습니까? 그래서 그런 어떤 세금 부담이 앞으로 부각될 수 있고, 더 나아가서 신축이 아닌데, 이런 가능성들이 별로 없는데, 동반 급등했던 그런 지역들을 따라가는 것은 위험할 수도 있다. 분리해서 부동산 시장을 생각해 볼 필요가 있다고 생각됩니다.

◇ 이동형> 실수요자는 구입을 생각해도 좋은데, 갭 투자라든가, 이런 분들은 조금 하면 안 된다, 이런 말씀이네요?

◆ 홍춘욱> 네, 싸다는 것만으로 들어가기에는 작년 너무 급등했습니다. 그래서 동반 급등하면서 갭 투자할 매물도 많지 않고요. 또 갭이 굉장히 좁혀졌다. 전세 가격과 실거래 가격의 갭이 많이 좁혀진 데는 이유가 있는 경우가 많지 않습니까? 그래서 앞서 제가 말씀드린 실수요자라면, 이라고 제가 말씀드린 게 뭐냐면, 전세로 이미 살면서 그 지역의 가치를 알고, 또 미래 잠재적인 가치에 대한 이해가 충분한 상황에서 감내할 수 있는 정도의 부채다, 라고 생각되면 이거는 매매도. 왜냐하면 금리가 낮으니까요. 그렇게 큰 위험은 없어 보이는데요. 그게 아니라 쫓기듯이 매매하면 작년 9.13 이전 급등 이후에 조정이 컸던 단지처럼 위험이 커질 수도 있다는 점에서 신중할 필요가 있다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.

◇ 이동형> 마지막으로 하나만 더요. 지금까지 대한민국은 부동산 불패 신화가 계속 이어져 오지 않았습니까? 지금 문재인 정부에서 계속해서 부동산을 안정시키려고 여러 가지 대책을 내놓고 있단 말입니다. 9.13 대책도 그런 대책 중 하나였고, 또 분양가 상한제도 마찬가지인데요. 부동산 불패는 믿는 사람들은 정부가 그렇게 해봤자 시간 지나면 어차피 다시 올라간다, 이런 생각을 가지고 있는 것 같아요? 

◆ 홍춘욱> 그 심리를 가지고 계신 분도 많은 것 같습니다. 

◇ 이동형> 교수님이 봤을 때는 어떻니까? 대한민국 시장은 부동산 불패입니까?

◆ 홍춘욱> 아니요. 그렇게 생각 안 합니다. 왜 그러냐 하면 서울 강남을 예로 들자면, 2011~2014년 사이에 굉장히 큰 가격 조정이 있었던 것을 기억하셔야 합니다. 주택가격이라는 것은 결국, 소득 대비 금리 수준 대비 너무 많이 올랐을 때는 결국 많이 오른 만큼 조정의 폭도 커지는 곳이 항상 출연했죠. 최근에는 지방 일부 지역도 그렇지 않습니까? 그런 점에서 부화내동, 동반, 이건 무조건 간다, 이런 식의 이야기가 나올 때가 오히려 조금 신중해야 한다. 지금처럼 이렇게 여러 가지 의견이 엇갈릴 때 오히려 실수요자 입장에서는 앞서 말씀드린 저금리 여건을 활용할 수 있는 분들의 경우에는 조건을 충분히 가능한 단지들은 제가 봐도 눈에 띈다. 그러나 그냥 간다, 가자, 불패다, 이런 이야기가 나오는 것은 오히려 반대로 생각해 볼 필요가 있다, 이렇게 말씀드릴 수 있겠습니다.

◇ 이동형> 알겠습니다. 교수님, 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 홍춘욱> 네, 감사합니다.

◇ 이동형> 지금까지 홍춘욱 교수였습니다.