[생생경제] 전세 사기 주의 지역, 강서구 가양동, 화곡동, 강북... 아파트 보다 빌라 조심

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 김인만 김인만부동산 소장, 한문도 연세대 겸임교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 전세 사기 주의 지역, 강서구 가양동, 화곡동, 강북... 아파트 보다 빌라 조심

◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> YTN 라디오 생생경제, 매주 금요일 ‘토론 아니고 수다’로 함께합니다. 오늘 부동산 수다입니다. 부동산 관련 뉴스가 이번 주에 꽤 많았는데요. 이분들과 함께 수다를 떨다 보면 길이 보일 수 있습니다. 늘 함께하시는 두 분인데, 오늘 일단 한 분만 오셨어요. 김인만부동산의 김인만 소장님 나오셨어요. 일단 교수님 오실 때까지 김인만소장님과 함께 부동산 관련 수다를 떨어보도록 하겠습니다. 가장 핫한 뉴스죠. 사실 부동산 시장에서 가장 큰 변수가 금리 아닙니까?

◆ 김인만 김인만부동산 소장(이하 김인만)> 굉장히 민감하죠. 여러 정책들이 굉장히 많은데요. 금리만큼 민감한 주제는 없을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 그러게요. 금리가 앞으로 올라가지 않을까, 이런 이야기를 했는데요. 이게 동결도 아니고 오히려 내려갔어요. 이거 예상하셨어요?

◆ 김인만> 충분히 예상은 했고요. 다만 이게 7월이 아니고 저는 여름휴가 갔다 오고 8월이나 9월 정도 되지 않을까 싶었는데, 제 예상보다는 한 달이나 두 달 빨리 된 것 같습니다.

◇ 김혜민> 왜 여름휴가 정도라고 생각하셨어요?

◆ 김인만> 이번 금리 인하 배경을 먼저 살펴보면, 가장 문제가 경제거든요. 우리는 주제가 부동산이니까 부동산만 보면 금리를 내려야 하는 상황은 아니에요. 오히려 올려야 하는 상황인데, 이게 경제가 부동산만 있는 것은 아니고요. 여러 가지 실물경제하고 맞물려 있다 보니까 지금 우리나라 여러 가지 경제 지표들이 안 좋잖아요. 사실은 경제를 보면 금리를 내려야 하는 상황인데, 최근에 사회 이슈까지도 되고 있는 한일 간의 문제. 이게 터지면서  금리를 인하할 수밖에 없겠다고 생각했는데요. 8월 정도 생각했는데, 조금 빨리 된 것 같습니다. 또 여력이 생겼죠? 미국이 계속 금리를 올렸잖아요. 3년 동안 계속 올리다가 최근에 미국도 경제가 여러 가지 상황이 있고, 중국과 전쟁도 하다 보니 미국이 속도조절을 시작했거든요. 그러다 보니까 한국은행 입장에서는 상당히 여유가 생긴 거죠. 미국이 만약에 금리를 계속 올렸다면, 우리가 경제가 안 좋아도 사실은 이렇게 인하할 여력이 안 생겼는데, 미국이 다행히 속도 조절을 해주니까 한국은행에서는 상당히 여유가 생겼다, 이렇게 말씀드릴 수 있겠습니다.

◇ 김혜민> 여러 가지 국내외적인 변동 상황들이 있었고요. 영어로 Out Of Control이라고 하잖아요. 우리가 어떻게 할 수 없는 일들이 벌어지니까 결국은 전격 인하를 했습니다. 원래 금리 인하가 되면 부동산 시장은 활기를 갖게 되는 게 정상이죠?

◆ 김인만> 그렇죠. 원래 반비례하죠. 부동산만 바라보면 부동산과 금리는 반비례 관계고요. 금리가 0.5%p 정도 내려가면 부동산 값은 1~2%p 정도 오른다는 이론이 있거든요. 부동산 입장에서는 긍정적이다. 대출 이자 부담도 줄어들게 되고요. 대출은 받은 분들, 받을 분들 모두 부담이 줄어들게 되니까. 부동산 입장에서는 긍정적인데, 이게 부동산만 바라볼 수는 없잖아요. 우리나라 경제 전반적으로 바라보면, 금리를 인하했다는 얘기는 경제가 안 좋다는 시그널이거든요. 돈을 조금 풀겠다는 의미인데, 얼마나 경제가 안 좋았으면 이런 상황에서. 사실 서울 집값이 요즘 또 들썩이잖아요. 부동산만 바라보면 금리를 올려야 하는 상황임에도 금리를 내렸다는 건 경제가 그만큼 좋지 않다. 그래서 마냥 좋아할 만한 일은 아닌 것 같다는 생각을 합니다.

◇ 김혜민> 그렇군요. 금리 인하가 부동산 시장에 활기를 가져오는 것은 하나의 공식인데, 지금 우리가 그것만으로 좋아할 수 있는 상황은 아니라고 얘기를 하셨어요. 어쨌건 부동산 시장이 지금까지는 계속 동결되어 있었잖아요? 그런데 움직이고 있습니까?

◆ 김인만> 최근에 조금 움직이고 있어요. 한두 달? 통계지표에도 그렇게 나오고 있는데요. 우리가 지난 방송 때만 하더라도 조금 조용하다고 말씀드렸는데요. 그때도 사실은 약간씩 움직이고 있었는데, 최근에는 강남 발 집값이 잠실 재건축 아파트들도 그렇고요. 마포, 막 번지고 있어요. 최근에 연락이 많이 옵니다. 저희 손님들도 굉장히 불안해하세요. 집을 판 분들은 너무 불안해하시고요. 집을 사려다가 기다리는 분들도 지금 들어가야 하느냐, 어떻게 해야 하느냐. 또 팔아야 할 분들도 가지고 가야 하느냐. 굉장히 혼란스러운 상황이거든요. 실제로 호가도 올랐고요. 가격이 올랐어요. 이제는 부인할 수 없는, 그러니까 이게 계속 상승이다, 이렇게는 말씀드릴 수 없는데, 어찌 되었든 일시적인 반등은 됐다. 이런 상황에서 금리까지 인하됐으니까요. 오늘도 제가 전화 한 통화 받았어요. 며칠 전에 집을 팔았는데, 팔고 나서 금리 인하가 돼서 너무 불안해서 지금 다시 사야 하느냐, 이렇게 전화가 왔거든요.

◇ 김혜민> 그래서 뭐라고 하셨어요?

◆ 김인만> 조금 지켜보자, 너무 흥분하지 말고, 마음을 진정하고 조금 더 상황을 지켜보자고 했는데, 이런 분이 한두 분이 아니란 말이에요. 조금 걱정이에요. 사실 금리만 바라보면 이게 0.25%p 내렸다고 해서 집값이 지금 규제도 많잖아요. 대출도 꽁꽁 묶어놔서 그렇게 큰 영향은 아니라고 보는데, 가장 문제는 심리거든요. 이렇게 불안해하면 분명히 영향을 준단 말이에요.

◇ 김혜민> 불안해하면 영향을 준다고 하셨는데, 조금 구체적으로 얘기해주세요. 어떻게 영향을 주는 거예요?

◆ 김인만> 부동산도 여러 종류가 있잖아요. 지금 문제가 되는 것은 서울 아파트 시장인데요. 서울 아파트 시장만 보면 지금 호가가 오른다는 게 말이 안 되는 상황이에요. 규제가 너무 많이 나왔고요. 양도세뿐만 아니라 모든 세금, 분양가 상한제도 나온다고 하고 있고, 게다가 2013년부터 최근 7년 정도 집값이 올랐단 말이에요. 역사적으로 보더라도 7년 정도 오르면 멈춰줘야 하는 게 정상이거든요. 너무 많이 올랐고, 규제도 이렇게 많고, 대출도 잘 안 나오고, 거래량도 많이 줄어들었거든요. 그래서 안 움직여야 하는데 사람들이 불안해한단 말이에요. 정부 정책도 지금 안 먹히고 있고요. 지금 민간 아파트 분양가 상한제 이야기도 나오고 있지만, 사실 그게 또 강력한 정책임에도 불구하고 부작용도 많고요. 다른 부동산은 괜찮은데, 아파트 시장은 유독 실거주도 해야 하고요. 전세 끼고 투자를 하게 되면 다른 부동산보다 쉽게 투자를 할 수 있거든요. 그러다 보니까 안 해도 됨에도 불구하고 작년도 그래요. 그 정도 안 올랐어야 하는데, 불안해서 사는 사람이 굉장히 많거든요. 분위기가 그렇잖아요. 지방은 어려울 것 같아, 서울은 살아남을 것 같아, 그런 막연한 분위기, 이런 것 때문에 서울에 더 몰려들게 되고, 다주택자를 규제하니까 똘똘한 한 채 한다고 하고요.

◇ 김혜민> 명확한 정보, 또 이게 예상 가능한 모습이 아니니까, 시장은 변수도 많고요. 그러다 보니까 많이 불안해하시고, 그 불안한 움직임이 이어지니까 또 예상할 수 없고요. 이런 패턴이 생기는 것 같아요. 

◆ 김인만> 굉장히 어려워요. 아파트 시장은 이론과 다르거든요. 대학교 교수님들도 아파트 투자는 못 하겠다고 말할 정도로 예측과는 너무 안 맞는 시장입니다.

◇ 김혜민> 아파트 투자는 실거주자 아니고는 우리가 투자를 안 하는 게 맞지 않습니까?

◆ 김인만> 원래는 그렇죠. 사실은 내가 필요한 집만 해야 하는데, 우리나라는 왜곡이 많이 된 것 같아요. 전세 제도가 전에도 제가 말씀드렸지만, 구조적인 문제. 다른 부동산들은 대출을 받아야 하는데, 우리는 전세 제도가 있으니까 대출을 받지 않고서도 내가 거주하지 않고 전세를 주게 되면 쉽게 아파트를 살 수 있어요. 그래서 이런 여러 가지 부작용이 생기는 것 같습니다.

◇ 김혜민> 어찌 되었건 이런 뭔가 정책이 발표되면, 혹은 정부에서 정하는 이런 금리 인하나 소식이 있다 보면, 좋아하는 사람들은 있을 것 아니에요? 이 소식에 기뻐할 사람들은 누구입니까?

◆ 김인만> 일단 제가 가장 기쁘고요. 

◇ 김혜민> 전화가 많이 와서요?

◆ 김인만> 전화도 오고, 저도 먹고살아야 하니까. 기쁜데도 불구하고 이게 걱정도 되고, 두 가지 마음이 존재하거든요. 아마 부동산에 관심이 있거나 하는 분들은 일단 기뻐할 것 같기는 한데, 또 반대로 생각하면 집을 사야 하는 분들, 기다리고 있는 분들은 기뻐할 수는 없는 부분이잖아요. 

◇ 김혜민> 금리가 내려갔는데요?

◆ 김인만> 집값이 오를 수 있으니까. 지금 안 그래도 움직이고 있는데, 그렇잖아요? 어차피 대출은 받기 힘들고, 괜히 금리 때문에 집값이 영향을 주지 않을까 불안해하시죠.

◇ 김혜민> 금리가 내려가도 대출 규제가 워낙 강하니까 대출도 못 받고. 그런데 집값은 오르고. 이러니까 더 불안해할 수 있는 거군요.

◆ 김인만> 혜택을 보기는 힘든데. 사실 요즘 집을 사게 되면, 대출이 잘 안 나오잖아요. 무주택이 아니면요. 그러니까 금리 인하가 괜히 혜택은 못 보면서 심리를 자극해서 호가, 집값을 올리는, 집주인들은 안 팔려고 하겠죠. 기존에 대출 받아서 집을 샀는데, 대출 이자도 낮아질 것 같고, 집값은 오를 것 같고, 매물은 더 줄어들게 되고, 매물이 없는데 실수요자들은 또 불안하니까 살려고 하면 또 호가가 오르고요. 이런 악순환이 반복되지 않을까 걱정됩니다.

◇ 김혜민> 실거주를 고민하는 사람들은 별로 기뻐하지 않고 불안해 할 가능성이 크고요. 오히려 반대로 수익형 부동산을 노리는 분들은 이번 금리 인하 소식이 호재로 작용하는 거고요.

◆ 김인만> 맞습니다. 이게 아파트 시장과 다르게 수익형 부동산이라고 하면 우리가 순수 가치가 오르는 게 아니고, 월세 수익을 목적으로 하는 부동산을 수익형 부동산이라고 하거든요. 그런데 수익형 부동산은 전세가 잘 없어요. 우리가 오피스텔이든지, 상가, 소위 말해서 상가를 예로 들면, 상가를 전세로 들어가는 사람들은 없잖아요. 그러다 보니까 상가를 투자하려고 하면, 은행에 대출을 받아야 한단 말이에요. 대출의 부담이 굉장히 커지게 되죠. 그런데 금리가 인하되게 되면, 아무래도 수익형 부동산 입장에서는 호재로 작용할 수 있고요. 또 금리가 대출금리 뿐만 아니라 예금 금리도 있잖아요. 그런데 기준 금리는 내리게 되면 은행에서도 어떻게든 예금 금리도 내리게 되고, 예금 금리가 낮아지게 되면 은행에 돈 10억 원을 넣어놔도 한 달 이자 얼마 나오지도 않거든요. 그러면 그럴 바에 나는 수익형 부동산에 투자할래, 수요가 더 늘어날 수도 있겠죠.

◇ 김혜민> 그렇겠네요. 그러면 정부 입장에서는 어떨까요? 어쨌건 대출 규제도 워낙 세게 해놨고, 정책도 고강도로 진행하고 있는데요. 금리 때문에 다시 집값이 올라가거나 이런 일이 일어나지 않을까요?

◆ 김인만> 사실 제일 곤혹스러운 쪽이 정부 같아요. 최근에 집값이 들썩이고 있고, 분명히 집값은 잡아야 하고, 집값을 잡으려면 사실 금리를 올려야 하는데, 이거는 반대로 가버렸단 말이에요. 그런데 부동산만 바라볼 수는 없잖아요. 지금 한일 무역 전쟁 때문에 경제는 살려야겠고, 사실은 영향이 굉장히 크거든요. 잘못하면 지금 경제 성장률이 2% 지키기도 굉장히 힘든 상황이기 때문에 경제를 생각하면 또 금리를 내려야 하고요. 그래서 결국에는 경제 상황이 워낙 안 좋다 보니까 경제를 선택했는데요. 정부는 굉장히 고민에 빠지게 되죠. 부동산에 긍정적인 영향을 주게 될 금리를 내렸기 때문에 반대급부로 더 강력한 규제를 해야 하는데요. 최근에 규제를 너무 많이 해서 이제 꺼낼 수 있는 카드도 많이 없어요.

◇ 김혜민> 그런데 아까 소장님이 부동산만 바라볼 수는 없다고 하셨는데, 사실 우리나라의 가정 경제라든지, 전반적인 경제 분위기를 끌고 가는 게 집값, 부동산이잖아요. 큰 바람이잖아요. 어떡해요?

◆ 김인만> 그래서 지금 굉장히 문제가 되는 거죠. 경제가 뒷받침이 되어야 해요. 부동산과 경제는 따로 분리할 수 없거든요. 그런데 부동산을 잡으려면 상당 부분 경제에 압력을 줘야 하는데, 작년까지만 하더라도 우리나라 경제 성장률이 2% 이상 잘 버텨줬기 때문에 문재인 정부에서도 강력한 규제를 할 수 있었는데요. 이제 우리 경제 체력이 약해져서 경제가 내려앉고 있단 말이에요. 그러다 보니까 부동산 규제를 더 강하게 때려야 하는데요. 그러지 못하는 상황이 지금 벌어지고 있어서 저도 걱정이고요. 아마 정부는 더 걱정이 많지 않을까 싶습니다.

◇ 김혜민> 지금 부동산 시장에 호재일 수 있는 금리 인하, 이 소식 때문에 부동산 전문가가 걱정을 하고 있어요. 물론 기쁜 마음도 있지만. 그런 상황입니다. 오늘 ‘토론 아니고 수다’ 부동산 이야기 하고 있습니다. 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수님 나오셨어요. 

◆ 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수(이하 한문도)> 청취자분들께 먼저 양해 말씀 드리고, 사과 말씀 드리고요. 시사 프로그램에서 인터뷰를 하는데, 제가 핸드폰을 꺼놓은 거예요. 꺼놓고서 찍는 분한테 2시 50분이 되면 얘기해 달라, 가야 하니까. 얘기하고, 질문 받고 하다 보니까 내용 자체가 저도 모르게 열변을 토하다 보니까 느낌이 조금 이상해요. 딱 보니까 3시 10분이 지난 거예요. 그래서 그때부터 올림픽 선수처럼 막 뛰어왔습니다. 너무 죄송합니다.

◇ 김혜민> 교수님한테 간단하게 여쭤볼게요. 금리 인하 했잖아요? 부동산 시장 어떻게 됩니까?

◆ 한문도> 별 영향 없다. 이론적, 심리적으로는 있는 게 원칙이나, 정부의 대출 규제가 워낙 완강하고, 굽힐 기미가 없고, 그다음에 통화 유통 속도라고 있습니다. 통화승수가 대한민국 역사 이래로 거의 최저치입니다. 보통 좋을 때는 본원 통화 대비 25배, 이렇게 됐는데, 지금 15배로 줄었어요. 반토막이 됐어요. 그게 늘어날 기미가 없다 보니까 동맥경화가 오고 있거든요. 제가 볼 때 만만치 않다, 금리인하 이번에는 별 영향 없을 것이다.

◇ 김혜민> 그러면 정부가 잘한 거네요?

◆ 한문도> 네, 일단 일본에서 이상한 짓을 하셔가지고 정부에서 선제적으로 기업의 경제 성장률과 경제 체제 펀더멘탈을 유지하기 위해서 제가 볼 때는 잘한 것 같습니다. 

◇ 김혜민> 정부는 잘했다고 말씀하셨습니다. 여전히 부동산 정책이 워낙 고강도이기 때문에 금리가 인하되었지만, 별 영향이 없다, 금리 인하를 기대한 투자자들에게는. 그러면 부동산 정책 중 하나인 민간아파트 분양가 상한제 이야기를 해보도록 하겠습니다. 김인만 소장님, 설명을 해주세요.

◆ 김인만> 계속 집값이 오르니까 드디어 민간아파트 분양가 상한가 카드를 꺼내들었습니다. 이게 공공주택은 이미 하고 있고요. 특별한 것은 아니고, 택지비와 건축비에 대해서 정부가 규제를 하는 것이거든요. 마음대로 못 올리게. 상한제라는 게 그렇잖아요. 더 이상 적정 금액 이상 못 올리게 한다는 정책인데, 이게 공공택지는 이미 하고 있고요. 민간도 규제, 원래 할 수도 있어요. 안 하는 게 아니고, 규제가 규정이 있는데 그걸 더 쉽게 적용할 수 있게 하겠다는 것이거든요. 이렇게 하게 되면 아무래도 여러 가지 부작용도 생기게 되고요. 긍정과 부정적인 효과가 다 나올 수 있습니다. 당장이야 분양가를 많이 못 올리니까 강남 재건축 시장은 여러 가지 고민을 하겠죠. 분양을 연기하든가 하고, 강북 쪽은 더 빨리 사업을 하려고 할 텐데요. 이게 중장기적으로는 여러 가지 부작용이 있어서 이것도 걱정이 되는 부분이 있습니다.

◇ 김혜민> 긍정과 부정이 다 나타날 것이다. 무슨 일이든 당연한 건데, 그러면 한 교수님은 민간아파트 분양가 상한제의 긍정적 효과가 더 클 것으로 보십니까? 부정적 효과가 더 클 것으로 보십니까?

◆ 한문도> 만약에 하게 된다면, 우리가 여기서 봐야 할 게 뭐냐면요. 정부가 계속 소장님 말씀하셨지만, 2년 전 8.2 대책 때 다 대답했어요. 분양가 상한제 적용 기준하고, 적용 지역에 대한 내용들을 주택법 61조하고 시행령에 다 박아놨어요. 그런데 2년 동안 안 했잖아요. 안 한 이유는 뭐죠? 주택 가격이 안정적이니까. 안정적으로 내려갈 것이라고 판단했는데, 이번에 꿈틀거리니까 얘기했어요. 분양가 상한제를 할 수도 있다. 한다, 가 아니라. 한다고 하면 역대 정책을 보면요. 분양가 상한제, 예전에는 상한제라는 표현을 안 쓰고, 6, 70년대에는 분양가 통제의 기본이 있었어요. 원가 연동제로 바뀌었다가 상한제가 된 건데, 100% 효과가 있습니다. 저부터도 분양가 상한제 적용된 아파트가 싸잖아요. 저렴하고, 새 아파트고. 그것을 사고 싶지 기존 주택 사고 싶지는 않을 거예요. 똑같은 가격이라면. 그런데 똑같은 것도 아니라 더 저렴해요. 그러니까 당연히 수요자들이 그쪽으로 갈 수 있겠죠. 그럴 때는 분양가 상한제 집값 잡는데 긍정적이다. 부정적인 요소는 일부 나중에 폭등한다고 하는데, 그거는 제가 볼 때 가봐야 할 일이죠. 경제 성장이 예전 같지 않잖아요.

◇ 김혜민> 그러면 김인만 소장님께서는 단기적으로는 효과 있지만 중장기적으로는 부작용이 있을 거라고 하셨잖아요. 말씀하신 그 부작용이 폭등이에요?

◆ 김인만> 폭등은 여러 가지 상황에 맞물리죠. 분양가 상한가 때문에 폭등한다고 할 수는 없는데, 공급 감소는 분명한 사실이 될 수 있을 것 같고요. 사실 집이라는 게 그렇잖아요. 지금 공사 들어가도 3년이 걸리는데, 어떤 식으로든 분양가 상한제를 하게 되면 건설 회사도 그렇고, 서울 같은 경우는 재건축, 재개발 조합을 통해서 신규 아파트 공급을 해야 하는데, 분명히 공급 감소 효과는 나올 수밖에 없고. 그 공급 감소가 몇 년 후에 부동산 시장에 다른 요소와 맞물려서 얼마나 영향을 줄지.

◆ 한문도> 이거는 이론적인 겁니다. 당연하죠. 분양가 상한제를 하면 수익률이 주니까 건설사나 시행사 입장에서는 천천히 하겠죠, 보면서. 그런데 분양가 상한제를 했을 당시에 주택 공급량이 상한제 전에 2007년 노무현 정부 때 보통 30~40만 호 공급하다가 그때 55만을 공급했습니다. 분양가 상한제 때문에. 미리 다 팔고, 그다음부터 20만 호, 2008년, 2009년부터죠. 2008년, 2009년, 2010년, 2011년, 2012년, 2013년까지 주택 가격이 안정됐었어요. 다 주택 공급량이 20만 호 수준이었어요. 반토막이 났음에도 불구하고 소장님이 말씀하신 대로 2~3년 뒤에 주택 가격이 안 올랐습니다. 주택 가격이 오른 것은 대출 규제를 풀고, 양도세 완화하고, 투자 가능하게 하고, 전세 대출금 주고, 여러 가지 세금 면제하고, 이러다 보니까 이게 오른 거지, 우리나라에서 주택 감소, 공급 감소가 됐다고 해서 제가 볼 때 대출 규제가 풀리지 않는다고 하면 시장 변화가 옛날 같은 현상은 없으니까 청취자분들이 예전의 상황과 지금의 상황을 잘 비교하시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 또 반론하실 거예요?

◆ 김인만> 반론이라기보다는 이게 맞물린다고 했잖아요. 분명히 2012년 공급 물량이 감소했는데도 불구하고 안정됐는데, 그 부작용이 대출 또 풀어주고, 부동산이 안 좋으니까 풀어줬단 말이에요. 풀어줘서 폭발력을 가질 때 공급 감소가 갑자기 공급을 늘릴 수는 없거든요.

◆ 한문도> 거기서 만약에 안 풀어줬으면 어떻게 됐을까요? 

◆ 김인만> 그런데 상황이 그렇게 되면 정부가 어떻게 안 풀어주겠어요. 

◆ 한문도> 그렇죠. 그것도 일리 있습니다.

◆ 김인만> 지금도 금리 인하를 할 수 없는 상황인데 했잖아요. 정부가 그렇게 마음대로 되나요.

◇ 김혜민> 부동산이야말로 토론 아니고 수다인 게요. 이게 명확한 찬반이나 명확한 답변을 할 수 있는 주제가 아니더라고요. 진짜 이거는 우리가 수다를 떨고 그 상황에 맞도록 청취자분들이 해당 의견을 채택해서 적용하시는 거밖에 방법이 없는 거 같아요. 0539님도 “이사 준비 중인데, 김인만 소장님, 한문도 소장님 수다가 이사 시기와 지역, 집을 고르는데 도움이 되고 있어요. 한문도 교수님, 별일 없으시다니 정말 다행이네요.”

◆ 한문도> 감사합니다. 

◇ 김혜민> 7650님은요. “9월에 결혼 앞둔 예비 신랑인데, 집 장만의 기회가 찾아왔으면 좋겠습니다,” 하셨어요.

◆ 김인만> 사실 분양가 상한제가 되면 기회가 될 수는 있어요. 분양가를 인위적으로 낮추니까 이거 기회로 잡는 사람은 주변 시세보다 분명히 저렴하게, 원래 새 아파트가 비싸야 정상이잖아요, 주변보다. 기회가 될 수 있죠.

◆ 한문도> 그분한테 제가 상담 비슷한 말씀을 드리면, 지금 결혼하니까 신혼집은 됐을 거고, 그게 매입을 하신 건지 전세인지는 모르지만, 전세로 가신 것 같은데요. 정부에서 발표한 3기 신도시 공급 계획하고 신혼부부 주택 공급 물량이 내년부터 많이 있습니다. 그거에 적극적으로 공략하시고, 이번에 분양가 상한제는 아직 할지, 안 할지 모르니까요.

◇ 김혜민> 그리고 0337님은 “아내랑 택배 배달 일하고 있는데요. 제발 투기가 아닌, 이사 걱정 없이 저희 집 장만하고 싶어요.” 이렇게 보내주셨어요. 그러면 지금 문자 보내주신 분들 대부분 실수요자들, 또는 실수요자가 되고 싶은 분들이신데요. 실수요자들은 그러면 민간아파트 분양가 상한제에 대비해야 할 게 있습니까?

◆ 김인만> 주택 구매 계획이 있는 분들은 앞으로 기회가 많아지잖아요. 분양가 상한제가 될지, 안 될지는 모르지만, 앞으로 3기 신도시 물량도 나오고, 좋은 입지에 좋은 물량들이 나올 예정이기 때문에 청약 통장 잘 준비하시고, 거주자 우선. 내가 원하는 지역이 있으면 미리 주소를 올려두는 것도 좋고요. 어떻게든 내 청약 당첨 가능성을 높일 수 있는 전략을 세워서 차분하게 기다리면서 도전하면 실수요자들한테는 좋은 기회가 많이 갈 것 같습니다. 희망을 가지십시오.

◇ 김혜민> 어쨌든 이 정권의 부동산 정책은 실수요자들 중심이니까요. 8337님도 “저는 집을 언제, 어떻게 사죠? 서울 집값 너무 비싸요,” 이렇게 보내주셨습니다. 두 번째 이야기 해볼게요. 두 분 살면서 사기 당해본 경험 있으세요?

◆ 한문도> 몇 번 있습니다.

◆ 김인만> 사기 당하지 않는 사람이 있을까요?

◇ 김혜민> 부동산 관련한 사기는 안 당하셨죠?

◆ 한문도> 저는 당했습니다. 신혼 초에 당했습니다. 

◇ 김혜민> 그래서 그 상처를 극복하고자 부동산 업계에 뛰어드신 거예요?

◆ 한문도> 그렇게 해석할 수도 있습니다.

◇ 김혜민> 그 이야기 좀 짧게 해주세요.

◆ 한문도> 제가 신혼 때 사업에서 안 좋아져서 이사를 하게 됐는데, 인천 부평구 갈산동으로 기억하는데요. 제가 그때 제 안사람한테 정말 석고대죄, 미안하다고 하면서 그쪽이 서울보다 저렴해서 빌라에 갔습니다. 갔는데, 결론 사기 당해서 여관에서 우리 애기 두 살짜리랑 두 달 살았습니다. 사기 당한 게 웃깁니다. 그 사람이 마장동 우시장이라고 있잖아요. 거기 주인이에요. 와서 빌라 계약을 하는데, 하는 날 대출을 받은 거예요. 저는 그때 젊을 때니까 부동산 많이 모를 때라서 등기부등본 얘기해도 잘 모를 때인데 공인중개사가 등기부등본 깨끗하죠? 그러니까 네, 하고 사인을 했어요. 그런데 살다 보니까 갑자기 나가래요. 뭐지? 하고 보니까 대출이 끼어 있더라고요. 절묘하더라고요. 그때는 임대자 보증, 이런 게 없을 때라서 에누리 없이 마장동 우시장만 믿고 갔다가 사기를 당했죠. 등기부등본, 우리 청취자분들한테 말씀드릴 게 공인중개사가 내주면 그거 믿지 마세요. 공인중개사도 무슨 일이 있어서 내일 외국 갈지 모르니까 등기부등본을 보면, 거기에 종이 장수가 표시되어 있어요. 그리고 그날 2시 이후에 나오는 게 제일 좋은 거예요. 그전 날 뽑은 건 안 돼요. 저처럼 그다음 날 아침에 대출 신청하면 안 올라오잖아요. 그러니까 만약 계약을 하실 때 청취자분들은 그날 오후 2시에 등기부등본을 뗀 것을 보고 그날 계약하세요. 그러면 제일 안전합니다. 

◇ 김혜민> 요즘 전세 사기가 그렇게 판을 친다고 하더라고요. 내용 소개 좀 해주세요.

◆ 김인만> 최근만의 문제는 아닌데, 최근에 불거진 게 한두 건은 아닌 것 같아요. 한 채, 두 채면 뉴스에 나오지도 않는데, 이게 아마 몇 백 채 정도 연루된 거 같아요.

◇ 김혜민> 800채.

◆ 김인만> 문제는 뭐냐면, 800채인지, 1000채인지 500채인지, 구체적으로 밝혀지지가 않았어요. 자기가 피해당한지도 모르는 분들이 아직도 많이 있다는 게 문제인 것 같다는 거죠.

◇ 김혜민> 내용이 뭔데요?

◆ 한문도> 제가 설명해드릴게요. 이명박, 박근혜 발 사기 형태입니다. 사기는 아니고, 사업인데 사기가 된 거예요. 왜냐하면 전세자금 대출을 풀어주니까 1억짜리에다가 9000인데, 1억 3000에 주면, 1억 4000이 대출이 되니 계속 공인중개사하고 협력해서 집값을 올리면서 그냥 1000만 원 가지고 집 하나 사고, 또 올리고 사고, 또 올리고 사고, 이러니까 800개 모으는 건 순식간이죠. 그쪽에 목적이 있다고 하면. 그렇게 하다 보니까 예를 들어서 지금 주택 가격이 조금만 내려가면 투자한 돈이 거의 없잖아요? 1000만 원 가지고 계속해서 600개 만들 수도 있어요. 그러면 전세 가격이 조금만 내려가도 이 사람은 부도죠.  

◇ 김혜민> 이게 갭 투자인 거예요?

◆ 한문도> 사기를 당한 게 아니라 고의적인 사기는 아닌 거죠.  

◇ 김혜민> 제도의 허점을 이용한?

◆ 한문도> 제도의 허점을 이용해서 계속 갔는데, 이게 언젠가는 터졌겠죠. 그런데 미리 터진 거죠. 문재인 정부분들이 대출 규제와 적정한 가계 건전성을 위해 대출 규제가 들어가다 보니 이게 문제가 발생하는 거죠. 나가는 사람한테 돈을 못 주는 상황이 발생한 겁니다.

◆ 김인만> 이게 두 가지 경우가 있는데요. 교수님 말씀하신 것은 사고, 합법적인 투자를 했는데, 상황이 그렇게 돼서 사고가 난 거고. 사기의 경우도 있는데, 제가 최근에 모 방송에서 PD를 만나서 자료를 봤어요. 보니까 이거는 사기에요. 왜냐하면 이분이 어떤 수법을 썼냐면, 부동산하고 손을 잡았겠죠. 실제로 전세 계약을 1억 8000에 했어요. 세입자가요. 피해자죠. 1억 8000에 했는데, 이 사람이 원래 집주인이 있었겠죠. A라고 하면, 등기부등본을 봤는데, 그때까지만 하더라도 주인이 A였어요. 그런데 나중에 보니까 그 사이에 B로 바뀌었는데, B가 1억 7000에 집을 산 거예요. 매매가가 1억 7000인데, 전세가 1억 8000이었던 거예요. 그러니까 이분은 시세보다 높은 전세 가격을 주고 들어간 거예요. 한 마디로 사기를 친 사람은 전세를 주고 자기는 1000만 원, 2000만 원을 더 받아간 거예요. 이런 식으로 부동산이랑 짜고 하다 보니까 500채를 했는데, 자기 돈은 안 들이고, 오히려 돈을 더 벌어간 거예요.

◇ 김혜민> 한 사람이 그렇게 했다고요?

◆ 김인만> 한 사람이 몇 백 채를 했는지, 누가 피해자인지도 몰라요. 왜냐하면 계약하고 전세기간이 남아서 아직도 전세 살고 있는 사람은 자기가 사기 당한지도 몰라요. 그런데 연락이 안 돼요.

◆ 한문도> 저도 방송에서 봤습니다.

◇ 김혜민> 이건 정말 사기군요.

◆ 김인만> 그건 등기부등본으로도 확인할 수 없는 사안이에요.

◇ 김혜민> 그러면 지금 이 방송 듣는 분들 중에 불안해하는 분들 계실 것 같은데, 이런 전세 사기에도 취약 지역이 있습니까?

◆ 김인만> 이게 아무래도 투자를 하게 되면 잘사는 동네라는 표현이 그렇지만, 집값이 비싼 지역은, 이것도 사실 갭이 필요하잖아요. 아무래도 매매가격이 낮고, 전세가 비율이 3000~5000 정도 차이가 나는 그런 강서구라든지, 강북이라든지, 이런 지역에서 아파트도 아닌 빌라 쪽에서 이런 문제가 많다고 봅니다.

◆ 한문도> 청취자분들에게 말씀드리면, 마곡 지구에 대기업들이 입주를 많이 하잖아요. 거기에 젊은이들이라든지, 신혼부부들이 많이 들어갈 거예요. 그 주위에 신규 주택이 다 안 지어졌어요. 그러다 보니까 그 근처에 가양동, 강서구 화곡동, 이런 부분들이 이런 사기하시는 분들의 타겟이 될 것으로 보여요. 제가 볼 때는 청취자분들이 그쪽 동네에서 계약하실 때는 조심하시라는 말씀을 드릴게요.

◆ 김인만> 아파트보다 빌라를 조심하셔라. 아파트 같은 경우는 실거래가도 많이 오픈되어 있고, 쉽게 다 확인하고, 더 신경쓰는데, 신축 빌라 같은 경우는 가격의 기준이 명확하지 않거든요. 입지나 전용 면적이나 여러 가지 차이에 따라서. 그리고 부동산이 그랬다고 해요. 아무래도 손을 잡은 거 같은데 그 사람이 물건을 많이 추천해준 거예요. 그것을 하라고. 한  달치 빼준다고 하고, 옵션 좋다고 하고 하는데 둘 다 연락이 안 되는 거죠.

◇ 김혜민> 오늘 토론 아니고 수다, 부동산은 이렇게 결론 내리도록 하겠습니다. 여러분, 사기 조심하시고요.

◆ 김인만> 사기 조심하시고요. 등기부등본 너무 믿지 마시고요. 여러 부동산을 돌아보는 게 좋아요.

◆ 한문도> 맞습니다. 공인중개사분들 100% 믿으시면 안 됩니다. 한 분이라도 나쁜 분이 계신데요. 소장님 말씀대로 꼭 여러 군데 들르세요.

◇ 김혜민> 알겠습니다. 오늘 유익한 팁 주셔서 감사하고요. 오늘 함께해주신 두 분 감사하고요. 다음 달에 뵙겠습니다. 고맙습니다.

◆ 김인만> 감사합니다.

◆ 한문도> 감사합니다.