[생생경제] 2019 표준지 공시지가, 고가 토지 개념 제시 ‘평당 6600’

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 이제문 창조도시경제연구소 소장


[생생경제] 2019 표준지 공시지가, 고가 토지 개념 제시 ‘평당 6600’


◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 2019년 전국 표준지 공시지가가 작년 대비 전국 9.42%, 서울은 13.87% 올랐습니다. 전국은 2008년, 서울은 2007년 이후 가장 높은 상승률인데요. 아파트를 포함한 모든 토지와 주택 소유주는 공시지가 인상의 영향을 받습니다. 자세히 알아보죠. 이제문 창조도시경제연구소 소장님 나오셨어요. 소장님, 안녕하세요?

◆ 이제문 창조도시경제연구소 소장(이하 이제문)> 네, 안녕하세요.

◇ 김혜민> 전국 땅값의 표준이 되는 50만 필지의 땅값이 공개됐어요. 이게 표준을 고른 거죠? 전국 전체로 보면 9% 상승, 서울은 14% 상승. 소장님은 어떻게 보셨어요? 

◆ 이제문> 예고가 됐기 때문에 어느 정도 오를 것이라고 생각했고, 이 정도가 적합하다고 봅니다. 전국 3,309만 필지 중에서 50만 필지를 선택해서 표준지 공시지가로 발표했는데요. 이것이 일반 공시지가로 선정되는 과정에서 비싼 지역에 있는 땅값에 대한 인상률이 높았다는 것이 이번 대책의 특징이잖아요. 결국, 우리에게 신개념을 선사해줬는데, 고가 주택이 9억 원 이상으로 우리에게 관념화되어 있듯이 고가 토지. 고가 토지는 m²당 2,000만 원, 평당으로 얘기하면, 6,600만 원 이상 되면 고가 토지로 분류되는구나, 하는 신기준을 마련해줬다는 데 의의가 있다고 보겠습니다.

◇ 김혜민> 이번에 발표한 게 소장님 말씀하신 것처럼 일정 가격 이상의 고가 부동산을 별도로 분류했잖아요. 이게 굉장히 의미 있었다고 말씀해주셨고, 고가 토지의 기준을 제시했다. 평당 6,600만 원. 지난번에 저희가 표준 단독주택 공시가격 발표되고 소장님 모셔서 설명을 해주셨는데, 이번에는 토지 자체의 표준 공시가격을 발표한 거예요. 의미가 다를 것 같아요. 이번 공시지가 발표의 의미와 파장. 어떻게 이해하면 좋을까요?

◆ 이제문> 일반적으로 우리가 공시지가를 얘기하면, 표준 단독주택 공시가격이 있고, 그다음에 공동 주택 공시가격이 있지 않습니까? 이건 주택과 연관되어 있다는 것을 대부분이 다 아실 텐데요. 이번에 발표한 표준지 공시지가는 일종의 비주거형, 주택이 아닌 상가라든지, 오피스텔이라든지, 이런 부분의 과표 기준이 되기 때문에 공시지가 인상에 대한 일부의 우려도 있죠. 있지만, 공시지가 인상률을 높여서 약간의 고가 토지의 개념을 만들고, 현실화율을 높인 이유는 조세의 형평성을 제시해서 부의 쏠림 현상이라든지 이런 것을 막고, 조세 정의를 실현하자는데 주목적이 있는 것입니다.

◇ 김혜민> 조세 정의를 실현하자는 데 목적이 있다고 말씀하셨고요. 비주거형의 과표 기준이 된다고도 말씀해주셨어요. 아까 고가 토지의 기준을 제시했다고 하셨는데, 그러면 우리나라에서 제일 높은 땅값이 어디인지 살펴보도록 하겠습니다. 저도 여기는 압니다. 부동의 1위, 명동의 한 화장품 가게, 맞습니까? 이번에도 그렇습니까?

◆ 이제문> 네, 예전에는 빵집이었죠. 빵집이었다가 화장품으로 바뀐 지 수년째 됐는데요. 이 건물이 방송상으로 구체적으로 어느 건물이라고 말씀 안 드려도 청취자 여러분께서 다 아시겠지만, 이 건물이 한국의 상업 흐름 가이드라인이 될 수 있다고 보고요. 이 건물에 입점해 있는 업종이 한국 전체적인 상가의 대세를 이룬다고 얘기하고 있죠. 결국에 고가 토지에 따르는 개념 설정과 이 고가 토지가 전국으로 봤을 때 0.04% 이내에 들어오는 토지들이거든요. 당연히 서울의 중심부에 몰릴 수밖에 없고, 그 서울 중심부에 몰려있다고 보면, 명동과 강남, 서초 지역에 있는 땅값이 많이 현실화되었다고 보입니다.

◇ 김혜민> 그러면 이번에 적용을 받게 돼서 변동되는 상위 다섯 개 지역 정도를 꼽아서 설명해주시겠어요? 어디가 제일 많이 올랐습니까?

◆ 이제문> 제일 많이 오른 데는 아까 얘기했던 명동 건물이고요. 그다음에 주변에 있던 중구라든지, 강남구 일대하고, 부산 같은 경우는 부산 중구, 진구가 많이 올라서 상위 5위를 따진다고 하면, 강남구하고 중구, 영등포구, 그다음에 부산 중구, 부산 진구, 이렇게 다섯 군데 정도가 됩니다. 당연히 오를 수밖에 없는 게 강남구 같은 경우는 국제 교류 복합지구, 현대, HDC 개발이라든지, 이런 부분 때문에 지가가 많이 올랐고요. 부산도 마찬가지로 북항 재개발이라든지, 카페 거리 활성화라든지, 이런 지역에 상권이 많이 몰리면서 가격이 상승한 지역이 대표적이라고 할 수 있겠습니다.

◇ 김혜민> 하락한 지역도 있더라고요. 하락한 지역을 보니까 지역 산업이 침체된 곳들이에요. 군산, 울산 동구, 조금 씁쓸하더라고요.

◆ 이제문> 조선·해운업의 구조조정 등으로 해서 많이 가격이 하락했는데, 이곳 지역은 주택 가격도 그렇고, 많이 하락해있죠. 최근에 조선업에서 수주가 조금 오고, 일부 기업의 통폐합으로 인해서 조금 경기가 활성화된다고 하면, 어느 정도 회복될 것이라고 보입니다.

◇ 김혜민> 어제 발표된 내용은 국토교통부가 지난달에 사실 추정치를 공개했었고, 주요 자치구들이 이게 높다고 하면서 하향 검토를 요구한 결과란 말이에요. 그런데 거의 반영이 안 된 것 같더라고요.

◆ 이제문> 그것은 반영이 안 될 수밖에 없어요. 왜냐하면, 표준지 공시지가를 발표하고, 2월 13일에 발표하지 않았습니까? 2월 13일부터 3월 13일까지 이의 신청 기간이 있어요. 표준지를 발표하기 전에 지자체라든지, 이런 곳에서 얘기하는 것은 너무 공시지가를 올리지 마라고 요구하는 건데, 그것을 다 받아들인다고 하면, 실질적으로 공시지가 인상은 못 하잖아요. 그러니까 당연히 그때는 전반적인 의견의 평균치를 받아들일 수밖에 없고, 그다음에 개별 이의제기라든지, 이런 것은 앞으로 한 달 동안 합리적인 증거, 또 합당한 이유를 가지고 이것이 너무 인상이 과하다는 것을 제시했을 때는 개선의 여지가 있기 때문에요. 그렇다고 전반적으로 받아들여지는 것은 아닙니다. 한 달 기간이 있기 때문에 그 기간 안에 이의제기하셔서 불합리한 점이 있다고 하면, 개선을 요구하시면 될 것 같습니다.

◇ 김혜민> 합리적 증거, 합당한 이유라고 말씀하셨는데, 예를 들면 어떤 것이 있습니까?

◆ 이제문> 이게 표준지니까 대표성을 가지고 있는 필지를 골랐는데, 그 옆에 예를 들어서 상권으로 얘기한다고 하면, 전면 도로에 있는 상가와 이면 도로에 있는 상가와 삼면 도로에 있는 상가들이 그것이 한 구획에 있다는 이유로 가격이 과평가될 수도 있죠. 그런 부분에 따른 것은 부분들은 현지 여건이라든지, 이런 것을 얘기하셔서 개선하면, 어느 정도 반영이 될 겁니다. 

◇ 김혜민> 오늘 2019년 전국 표준지 공시지가가 발표됐습니다. 소장님께서 고가 토지의 기준을 제시했다고 설명해주셨는데요. 비주거형의 대표 기준이기 때문에 그곳의 상업, 산업에 영향을 끼쳐요. 그러면 이런 걱정을 하게 됩니다. 이거 임대료 올라가는 것 아닌가, 어떻습니까?

◆ 이제문> 실질적으로 임대료 올라간다고 하는 것은 지나친 기우라고 생각합니다. 왜냐하면, 0.04%의 국가 토지 이상에 입점하고 있는 업장들은 최소한 매출 규모라든지, 상가 부담이라든지, 이런 부분들은 충분히 반영됐을 것이라고 생각하고요. 나머지 99.6%에 해당하는 중소 상공인들, 아니면 영세상인들 또는 자영업자들은 이미 상가임대차보호법에 의해서 보호를 받고 있기 때문에요. 작년 10월에 상가임대차보호법이 바뀌어서 계약 갱신권이 5년에서 10년으로 늘어나지 않았습니까? 거기에서 충분히 보호를 받을 수 있고요. 임대료 상한률도 5% 적용을 받고 있기 때문에 임대인 입장에서 공시지가가 올라갔다고 해서 그것을 즉각적으로 임차인에게 전가시키는 것은 상당히 무리가 있다고 봅니다.

◇ 김혜민> 정부에서도 관련해서 모니터링을 철저하게 하겠다고 밝히더라고요. 그래서 그런 우려는 정말 기우가 됐으면 좋겠습니다. 또 하나의 우려는 보유세 폭탄이에요. 토지 가격이 오르면, 가지고 있는 사람이 내는 세금이 오르는 것은 당연한 일인 텐데, 부동산 시장에의 파장. 어느 정도로 보십니까?

◆ 이제문> 보유세로 얘기한다고 하면, 재산세하고 우리가 종합부동산세를 얘기하지 않습니까? 재산세는 당연히 기준 지가가 올라가게 되면, 부담이 증가될 수 있지만, 종합부동산세 같은 경우는 80억 이상이 되어야 하니까요. 80억 이상이 되는 부분에서의 세 부담이 그렇게 많을 것이라고 보이지는 않지만, 0.04%에 해당하는 고가 토지를 보유하고 있는 분들 입장에서 봤을 때는 적어도 세 부담 상한이 50% 인상된다고 본다면, 만약에 1,000만 원을 낸다고 하면, 50% 인상일 때 1,500 정도 되지 않겠습니까? 거기까지는 고가 토지를 가지고 계신 분들 입장에서 부담이 있을 것 같은데, 그 이하의 나머지 분들은 그렇게 종합부동산세는 고려를 안 하셔도 될 것 같고요. 재산세 같은 경우는 일부 증가할 수 있다고 보입니다.

◇ 김혜민> 네. 그렇게 설명해주셨어요. 토지라는 게 따지고 보면, 주택을 만드는 원재료잖아요. 소장님이 말씀해주신 것처럼요. 그래서 주택 공시가격보다는 토지의 공시지가를 더 보수적으로 매긴다는 이야기를 들었거든요. 맞습니까?

◆ 이제문> 네, 당연히 보수적으로 매기는데, 이것은 일단 공익성의 실현과 토지 공개념의 실현에 따른 부분이라고 보는데요. 왜냐하면, 우리나라는 국가나 공공기관이 가지고 있는 토지 비율이 선진국의 한 절반 정도 수준밖에 안 되거든요. 그런데 도로를 닦는다든지, 항만을 닦는다든지, 이렇게 했을 때는 많은 보상금이 들어갑니다. 그 보상금이 들어가는데, 이것을 보수적으로 가격을 매기지 않게 된다고 하면, 가격 급등이라든지, 이런 것들로 해서 예산 부족 등으로 개발을 하기 힘들어질 부분이 있습니다. 토지에 따르는 과세 기준에 있어서는 상당히 보수적으로 운영하는 게 현실적 상황이라고 봅니다.

◇ 김혜민> 지난달에 단독주택 공시가격, 그리고 어제 표준지 공시지가 발표됐어요. 이게 그러면 아파트 공시가격까지 나오면, 다주택자들은 세 부담 때문에 주택을 처분하는 방향으로 갈까요? 이 부분은 어떻게 전망하십니까?

◆ 이제문> 다주택자들이 세 부담이 증가한다고 하는 것은 금액이 많든, 적든, 그것은 현실이 될 수밖에 없고요. 일단 5월 31일에 개별 토지 공시가격이 공시가 완료된다고 하면, 2019년에 따르는 토지와 건물, 특히 공동주택이라든지, 모든 가격 체계가 완성되고, 그때 본격적으로 7월부터 주택분 재산세가 납부되고요. 9월에는 주택분하고 토지분 재산세, 12월에 종부세를 내는데요. 그렇게 낸다고 했을 때 현실화가 되겠죠. 조세 부담이요. 조세 부담이 현실화된다고 했을 때 특별한 세제 혜택을 받지 못한다든지, 이렇게 됐을 때는 주택을 처분할 수밖에 없겠죠. 실질적으로 주택 정책에서 보면, 양도세라든지, 이런 부분들이 상당히 강화되어 있기 때문에 다주택자들의 진퇴양난의 측면은 있습니다.

◇ 김혜민> 왜냐하면, 제 친구 중에 제일 부자인 친구 중 한 명이 저한테 그런 이야기를 하는 거예요. 아파트가 두 개 있는데, 이것을 그냥 처분하고 합치고 싶다고 해요. 그런데 세금이 너무 많이 나가니까 이러지도 저러지도 못한다고 하더라고요. 이게 바로 진퇴양난이라는 말씀이신 거죠?

◆ 이제문> 그렇죠. 그런 분들 입장에서는 전문 세무사한테 상담을 받아볼 필요도 있고요. 막연하게 걱정만 할 것이 아니라 실질적으로 고가 주택 9억 원 이상의 주택을 1가구 2주택 이상 가지고 있다고 하면, 실질 거래로 따지면, 13억, 14억짜리 아파트니까 서울의 아파트 두 채를 가지고 있다는 거죠. 그런 분이 아니고, 한 채는 서울에 가지고, 한 채는 지방에 가지고 있다고 하면, 충분히 절세 방안이 나올 것이라고 저는 봅니다. 상황에 따라 다르기 때문에 막연하게 걱정하실 필요는 없어요.

◇ 김혜민> 맞습니다. 막연하게 걱정하지 말라는 게 정답인 것이요. 이런 기사들이 나오고, 정부의 이런 발표가 나면, 정말 막연하게 걱정하고, 비판하고, 그러는 분들이 계세요.

◆ 이제문> 지금까지 세금 폭탄, 세금 폭탄이라고 하는 많은 기사들이 나왔지만, 실질적으로 세금 폭탄을 맞았다고 하는 사례는 따지고 보면, 몇 건 안 될 겁니다.

◇ 김혜민> 맞습니다. 그러면 이사 철이잖아요. 집 사려는 분들은 조금 기다려야 할까요?

◆ 이제문> 저는 당연히 상반기에는 집을 살지 말라고 확정적으로 말씀드리는데요. 이것은 이래라저래라의 문제가 아니라 2019년 7월이 분수령입니다. 지금은 깡통 주택이다, 깡통 전세다, 이런 문제들이 많아서 전세 가격이 흔들리고, 그러다 보면, 매매 가격이 또 흔들릴 수도 있고요. 시장의 공급도 많아지고, 공급이 지속적으로 증가하는 상황에서 서울부터 강력하게 가격 조정이라든지, 거래량 절벽으로 이어질 수 있기 때문에 그렇게 된다고 하면, 갭 투자자들을 중심으로 해서 주택을 내놓을 수밖에 없습니다. 경매로든, 뭐로든 그렇게 할 수 있기 때문에 상반기에는 철저하게 관망하시고 그리고 하반기 이후, 7월 이후 전세 시장 변화에 따라서 내가 어느 지역을 선택해서 그 지역을 모니터링 하게 되면, 가격 변동의 흐름이 나올 수 있거든요. 그것을 보시고 내 집 마련을 하셔도 충분합니다. 지금 급한 마음에 조금 가격이 떨어졌다고 해서 덥석 집을 샀다가는 그것이 내 돈이 아니고 대출을 받아서 샀다고 하면, 금융 이자라든지, 주택 가격의 추가적인 하락에 의해서 손해를 볼 수 있습니다. 조금 마음이 바쁘시더라도 상반기만큼은 관망해주셨으면 하는 바람입니다.

◇ 김혜민> 상반기는 기다리라고 아주 확정적으로 소장님께서 말씀하셨습니다. 오늘 공시지가 발표안과 관련해서 이제문 소장과 함께 말씀 나눴습니다. 소장님, 고맙습니다.

◆ 이제문> 네, 감사합니다.