새해 부동산 시장 8할이 악재, 집값 전망 ‘약세’

YTN라디오(FM 94.5) [신율의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2016년 12월 28일(수요일)
□ 출연자 : 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원


-올 10월 과열양상 띤 강남 집값, 빠르게 냉각 중
-서울 아파트 값 4주 연속 떨어지는 추세
-금리 악재에 입주 물량↑, 대출 힘들어, 부동산 시장 8할이 악재
-現 역전세난 초입 단계, 당장 깡통전세 예측은 극단적
-깡통전세 대비, 전세서 월세로 전환하는 것도 방법
-새해 집값 전망 ‘약세 혹 유지’
-새해 아파트 분양 계획 시 중도금 대출의 이자만 갚는 기간 변경 유의(3~5년→1년 이내)


◇ 신율 앵커(이하 신율): 지금 서울 강남 아파트값이 계속해서 하락하고 있다는데요. 정국이 계속 불안한 중에 ‘체감 경기’도 금융위기 이후 최악 수준이라 이런 부분이 부동산 시장에 악영향 미치는 거 아닐까 걱정하는 분들도 많죠. 연말이자 곧 새해를 맞이하는 요즘, 앞으로 부동산 시장 전망, 집값이 오를지 떨어질지 관심이 큽니다. 관련해서 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 전화 연결해 자세한 이야기 들어보겠습니다. 박 위원님, 안녕하세요?

◆ 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원(이하 박원갑): 네, 안녕하세요.

◇ 신율: 올해 강남 집값이 많이 올랐죠?

◆ 박원갑: 그렇죠. 올해 10월만 하더라도 강남 같은 곳에서는 과열양상, 비이성적 과열 양상이라는 이야기를 했는데, 그만큼 돈이 많이 몰린 거죠. 금리가 인하되니까 강남 재건축이라든지 분양시장에 투기성 자금들이 흘러들었고, 분양가가 고공비행하고 청약은 로또청약이라는 이야기까지 나왔죠. 그런데 지금은 시장이 생각보다 빨리 냉각되고 있는 느낌입니다. 금리는 올라가고, 대출 금리는 세지고, 입주 물량은 많아진다고 하고요. 또 정국까지 불안하잖아요. 그러다보니까 수요자들의 심리가 위축되고, 거래가 줄고 있다, 이렇게 정리해도 되겠습니다.

◇ 신율: 그게 강남뿐 아니라 전국에 해당되는 거죠?

◆ 박원갑: 그렇죠. 전반적으로 추세는 비슷하다고 보면 될 것 같고요. 서울 아파트는 4주 연속 떨어진 모양새고, 거래량도 확실히 줄고 있는 모습들이 나타나고 있는데요. 그런데 계속 빠지는 건 아니고요. 강남 같은 경우에는 최근에 단기간에 가격이 하락하다보니까 급매물을 중심으로 거래되는 게 있고요. 한 달 전에는 약간 호가가 오르는 측면이 있는데요. 전반적으로 보면 약세기조다, 그렇게 보시면 되겠습니다.

◇ 신율: 네, 정국도 말씀하셨고, 당국의 정책도 말씀하셨는데, 역시 제일 중요한 건 금리의 변동성 아닐까? 이런 이야기를 하시는 분도 많더라고요. 그런데 어떻게 보세요? 금리는 올릴 수밖에 없는 상태인 것 같은데요. 그렇게 되면 이론적으로 부동산 가격은 떨어지는 것 아닙니까?

◆ 박원갑: 그렇습니다. 이론적으로 금리하고 부동산 가격은 반비례하는 구조니까요. 금리가 올라가면 투자 할 때의 금융비용이 올라가고, 그것이 결국 수익률을 떨어트리는 요인이기 때문에 말씀하신 것처럼 그렇게 연결고리가 형성될 수밖에 없는데요. 그런데 금리를 보실 때 두 가지를 봐야 하거든요. 하나는 기준금리로 보는 거고, 또 하나는 시장금리로 보는 건데요. 기준금리는 크게 못 올리겠죠. 가계부채 이런 문제 때문에요. 그런데 시장금리는 글로벌 채권금리하고 맞물려 있잖아요. 미국이 올리면 시장금리는 올라갈 수밖에 없고, 대출금리가 상당 부분 시장금리와 연동되어 있는 경우가 많기 때문에.

◇ 신율: 그러니까 기준금리를 안올린다고 해도 별 의미가 없잖아요?

◆ 박원갑: 그렇다고 봐야죠.

◇ 신율: 그렇게 된다고 하면 결국 부동산 시장이 불안해질 수밖에 없다. 이런 말씀이시네요?

◆ 박원갑: 그렇죠. 금리만 악재라고 하면 큰 문제가 없는데, 내년부터 입주 물량이 아파트 기준으로 보면 한 30% 이상 높아지고요. 대출 문턱이 많이 높아졌잖아요. 그리고 정부 정책도 더 이상 부양보다는 수요 관리 쪽으로 돌아선 상황이거든요. 이런 상황으로 보면 부동산 시장에 호재라고는 찾아보기 힘들고, 8할이 악재다, 이런 이야기를 하거든요. 그만큼 시장의 수요를 압박하는 요인이다, 이렇게 보시면 되겠습니다.

◇ 신율: 전세도 문제가 될 수 있는 것 아니에요? 깡통전세, 벌써 나왔다는 기사를 본 것 같은데요.

◆ 박원갑: 깡통 전세 부분은 너무 성급하게 생각하는 것 아닌가 생각이 들고요. 깡통전세는 집값이 떨어져서 경매로 넘어가겠죠. 그 다음에 대출금을 상환하지 못한다든지, 경매로 넘어가서 그게 세입자 입장에서는 보증금을 떼이는 거잖아요. 그건 가장 마지막에 나타나는 현상이에요. 지금 나타나는 건 뭐냐면 역전세난이라고 들어보셨죠? 그러니까 집 주인이 세입자에게 보증금을 못 내줘서 어려움을 겪는 상황을 말하는 거고요. 그건 아마 내년에 심각해질 거고 지금도 일부 나타나고 있다고 보시면 될 것 같고요. 그 다음에 나타나는 게 깡통주택이거든요. 2~3천만 원을 가지고 3억짜리 집을 샀는데, 집값이 떨어지는 경우죠. 그 다음에 하우스 푸어가 나타날 거예요. 2012년에 겪었던. 그 다음에 하우스 푸어가 대출금도 못 갚고 하면 깡통전세로 이어지는 거죠. 지금은 깡통전세까지는 아니고요.

◇ 신율: 지금은 어디까지 나타난 건가요?

◆ 박원갑: 지금은 역전세난의 초입 단계라고 보시면 되겠습니다. 이게 정책에 따라서 달라질 수 있거든요. 그러니까 너무 깡통전세 쪽으로 극단적으로 생각할 필요는 없을 것 같고요. 그런 상황이 안 나타나도록 여러 가지 대응책을 마련하는 게 필요하겠죠.

◇ 신율: 그 대응책이라는 게 여러 가지 개인이 할 수 있는 것, 요새 전세보증보험 같은 거 있잖아요. 그런 거 들어두는 것도 방법이겠죠?

◆ 박원갑: 그렇죠. 비용이 좀 들어가는 게 있지만 그것도 좋다고 보고요. 비용이 좀 아까우시면 비슷한 이야기입니다만 전세에서 월세로 돌려놓는, 말하자면 월세로 돌린다는 건 집주인에게 돈을 덜 돌려주는 걸 의미하는 거거든요. 그런 방법도 좋을 것 같고요. 전세가 비율이 80%가 넘어서면 뭔가 좀 준비를 해놓는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 신율: 주택가격 대비 80% 말씀하시는 거죠?

◆ 박원갑: 그렇습니다. 매매가격 대비 전세가 비율, 흔히 말하는 전세가비율인데요. 이게 80% 넘는 경우에는 나름대로 대비책을 마련하시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 신율: 내년에는 어떻게 될 것 같습니까?

◆ 박원갑: 내년에는 전반적으로 보면 그렇게 크게 좋아질 건 아닌 것 같고요. 매매 같은 경우에는 지역에 따라 다르겠지만, 수도권은 보합세, 비수도권은 약세 정도로 보고 있는 것 같습니다. 전세는 전반적으로 약세 가능성을 많이 보고 있거든요. 입주 물량이 많다보니까, 전세는 당장의 수요와 공급을 반영하거든요. 입주 물량이 많으면 전세 가격은 떨어질 수밖에 없기 때문에 오히려 지금 집이 없는 세입자 입장에서는 전세 가격이 떨어지면 더 싸게 전세를 구할 수 있는 메리트도 있죠. 경제라는 건 양면이거든요. 올해 전세난민, 전세난, 이런 것 때문에 어려움을 겪었는데, 새로 진입하는 세입자 입장에서는 전세 가격이 떨어지면 좋을 수도 있는데, 막상 집주인이라든지 기존에 살고 있는 세입자 입장에서는 조바심이 생길 수밖에 없죠.

◇ 신율: 그런데요. 내년에 미국이 세 차례 금리 인상을 할 것이라는 분석이 많지 않습니까? 그럼에도 불구하고 서울은 보합세라고 봐도 되는 건가요? 우리나라도 금리를 안올릴 수가 없는데요.

◆ 박원갑: 금리를 올린다고 바로 집값이 크게 빠지지는 않습니다. 손실회피 같은 것도 있는 거고요. 앞서 말씀드린 것처럼 전세는 입주 물량이라든지 이런 것이 빨리 반영되면서 가격이 빠질 수도 있는데, 매매는 생각보다 둔탁한 모습들이 나타납니다. 그래서 전반적으로 약세나 보합세 정도로 보시면 되겠습니다.

◇ 신율: 그렇군요. 내년에 부동산 제도 달라지는 게 있어서, 이것만은 꼭 기억해야 한다, 이런 게 있습니까?

◆ 박원갑: 내년에 분양을 받는 분들은 자금 계획을 단단히 준비해야 하는데요. 내년 1월 1일부터 아파트 분양을 받잖아요. 그러면 중도금 대출을 받을 텐데, 이게 잔금 때 담보대출로 전환되는 경우가 많지 않습니까? 이런 경우에 이자만 갚는 거치가 1년 이내라는 것, 종전에는 3년에서 5년 정도가 되었는데, 사실상 입주 할 때부터 원금과 이자를 같이 갚아야 한다. 이 부분을 명심하셔야 하고요. 당첨 받는 것보다 자금 관리가 더 중요할 수 있다. 이런 말씀을 드립니다.

◇ 신율: 네, 제가 박원갑 의원께서 모 방송에서 강연하는 걸 우연히 들었는데요. 그때 말씀하시는 게 기억납니다. ‘재테크는 돈을 벌려고 하는 것이 아니라 돈을 지키려고 하는 것이다.’ 이런 말씀 하시는 게 기억나네요. 어쨌든 부동산은 조금 관망을 해야 되겠네요?

◆ 박원갑: 일단 상반기까지만 지켜보는 것도 괜찮을 것 같고요. 만약 가격이 좀 빠진다면 저점에서 매수해도 나쁘지 않다고 봅니다. 너무 시장을 그렇게 모든 사람이 우울하게 볼 때 조금은 역발상도 필요한데요. 아직은 역발상은 아닌 것 같습니다.

◇ 신율: 네, 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 박원갑: 네, 감사합니다.

◇ 신율: 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원이었습니다.