“돌아보는 2016, 부동산 시장 10대 이슈는?”

YTN라디오(FM 94.5) [수도권 투데이]

□ 방송일시 : 2016년 12월 27일(화요일)
□ 출연자 : 함영진 부동산114 리서치센터 센터장




◇ 장원석 아나운서(이하 장원석): 2016년 부동산시장은 주택담보대출 규제 강화와 공급과잉 우려 등으로 연초 숨 고르기 장세로 시작했습니다. 하지만 일반분양에 나선 강남권 재건축 아파트들이 연이어 청약 흥행에 성공했죠. 분위기가 반전되기 시작해서, 하반기에는 정부가 여신기준 강화나 청약규제 카드를 다시 꺼내드는 계기가 되기도 했습니다. 2016년 부동산 시장을 달군 주요 이슈들 지금 정리해 보죠. 부동산 114 리서치센터의 함영진 센터장
스튜디오에 직접 모셨습니다. 안녕하세요?

◆ 함영진 부동산114 리서치센터 센터장(이하 함영진): 네, 안녕하세요.

◇ 장원석: 올해도 역시 부동산 시장이 롤러코스터 같았는데요. 어떤가요? 부동산114 직원들은 롤러코스터 잘 타고, 부동산 잘 보나요?

◆ 함영진: 사실 올해 분양시장이 굉장히 뜨거웠습니다. 그래서 청약 통장을 가지고 있는 인구가 1천만 명을 넘어서고 있기 때문에, 청약에 도전을 많이 해서 위례 신도시에 입성하신 분도 계신 반면에, 여러 번 떨어지시고 실망하시는 분도 계셨으니까요. 마찬가지로 복불복이라고 봐야 되겠죠.

◇ 장원석: 부동산 전문회사라고 하면 ‘중이 제 머리 잘 깎을 것 같은데..’ 이런 궁금증이 들어서 여쭤봤습니다. 올 해 부동산 시장, 여름에는 뜨거운 여름처럼 뜨거웠다가 겨울이 되니까 또 기온이 떨어진 것처럼 가라앉은 분위기인데요. 올해 초였습니다. 미국 금리인상이나 가계부채 증가세로 인해서 2월부터 수도권을 시작으로 주택담보대출의 비거치식·분할상환을 유도하는 여신심사 선진화 가이드라인이 시행됐습니다.

◆ 함영진: 네, 그렇습니다. 대출자가 빚을 갚을 만큼 소득이 충분한지 깐깐히 따지고 집을 사기 위해 새로 대출을 받을 때 처음부터 원금까지 나눠 갚는 방식을 원칙으로 하는 여신규제 강화가 있었는데요. 특히 5월부터는 전국으로 확대해서 지방도 총부채상환비율 규제를 적용했습니다. 지방은 입주물량 증가와 함께 그동안 없었던 대출규제가 생기면서 상대적으로 타격이 컸고요. 수도권은 아파트값이 강세를 보인데다가 분양시장 호조세로 주택담보대출의 규제영향이 제한적인 모습을 나타내기도 했었는데요. 아무래도 시장이 양극화 되었다고 봐야 되겠죠. 여기에 집단대출이 가이드라인에서 제외되면서 재고주택과 분양시장의 양극화 현상이 심화되기도 했었습니다.

◇ 장원석: 네, 그러니까요. 올해 대구나 경북 등 지방 아파트값이 떨어지면서 양극화 되는 모습을 보였는데요. 지방은 수도권과 달리 가격조정 등 위축된 모습을 보인 한 해였던 것 같아요?

◆ 함영진: 네, 지난해와는 좀 다른 모습이었습니다. 일단 공급과잉 우려가 제기됐던 지방 주택시장에서 연초부터 가격하락 현상이 일어나기 시작했고요. 최근 2~3년간 급등한 가격에 대한 피로감, 또 입주물량이 쌓이면서 상승세가 꺾인 모습이었습니다. 특히 대구 같은 경우는 2015년 청약광풍이 불면서 아파트값이 고공행진을 이어갔지만, 올해는 전국에서 가장 큰 아파트 가격 낙폭을 나타낸 한 해였고요. 대구 외에 경북, 충남, 충북, 경남, 이런 지역들도 마이너스 변동률을 피하지는 못했습니다.

◇ 장원석: 네, 그런데다가 올해는 조선, 해운, 정유, 철강, 우리나라를 이끌어가던 굵직한 산업들이 불황의 직격타를 맞으면서, 조선이나 해운 관련된 지역의 부동산시장도 굉장한 타격을 받았잖아요?

◆ 함영진: 그렇습니다. 산업구조조정 여파로 지역 경제에서 조선, 해운업 비중이 큰 경남 거제, 통영, 울산, 이런 지역들은 부동산 시장에 여지없이 찬바람이 불었는데요. 이들 지역은 조선·해운업이 호황이던 시절에 아파트 분양 불패를 자랑하던 곳이었습니다. 하지만 조선, 해운 경기가 꺾이면서 투자 수요가 줄어들면서 아파트 가격이 약세를 보였고요. 또 거제 같은 경우는 최근에 미분양 물량도 크게 증가했습니다.

◇ 장원석: 네. 올해 초에 지방 주택 가격이 하락하면서 양극화를 보였다는 이야기까지 정리해봤는데요. 한편으론 공인중개사 자격증이 없는 변호사 논란도 있었잖아요. ‘부동산’이라는 명칭이 들어간 홈페이지를 만들어서 변호사들이 부동산 중개 서비스를 시작했어요. 그래가지고 공인중개사들이 굉장히 반발했죠?

◆ 함영진: 네, 그래서 법적 분쟁이 있었죠. 공인중개 업계는 공인중개사 고유 영역을 변호사가 침범한 것으로 보고 강력하게 반발했습니다. 지난 3월 국토부는 대법원 판례를 근거로 공인중개사가 아닌 자가 부동산이란 명칭을 사용하는 경우에는 공인중개사법 위법 소지가 많다는 판단을 내리고, 공인중개 업계의 손을 들어줬지만, 11월 국민참여재판으로 진행된 1심 재판에서는 공인중개사법 위반 혐의에 대해서 무죄 판결이 내려지기도 했는데요. 항소가 검토되고 있습니다. 변호사의 부동산 중개 업무를 둘러싸고 향후에도 공인중개사와 변호사간 치열한 법적 공방이 예고되고 있습니다.

◇ 장원석: 내년에도 이 문제는 이어질 것 같네요?

◆ 함영진: 그렇습니다.

◇ 장원석: 그리고 이른바 분양불패 현상도 뜨거웠습니다. 그래서인지 주택청약통장 1순위 가입자만 해도 우리나라 인구의 5분의 1인 1천만 명 돌파했다고 하는데요. 이게 분양열기의 방증 아니겠습니까?

◆ 함영진: 그렇습니다. 아무래도 모수가 많다보면 통장을 사용하는 인원도 많게 되는데요. 주택청약종합저축 1순위 가입자 수가 도입 7년여 만에 1천만 명을 돌파했습니다. 금융결제원에 따르면 올해 7월 말 기준으로 주택청약종합저축 1순위 가입자 수는 총 1,002만 6,250명으로 2009년 5월 첫 판매를 시작한 후 처음으로 1,000만 명을 넘어섰는데요. 1순위 가입자 수가 지속적으로 늘어나면서 청약경쟁률은 또한 치열해졌고요. 실제로 올해 10월까지 전국 아파트 청약경쟁률은 14.71대 1로, 인터넷 청약 의무화가 시작된 2007년 이후 가장 높은 수준을 나타내기도 했습니다.

◇ 장원석: 네, 계속해서 뜨거워지고 있습니다. 분양시장 뿐만 아니라 투자 열기 속 재건축 아파트 분양가격 신기록 행진도 계속 이어졌어요.

◆ 함영진: 네, 재건축 청약인기, 전매수요, 고분양가, 이런 논란이 올해 굉장히 뜨거웠죠. 저금리 기조 속에 시중의 유동자금이 강남 재건축 시장과 신규 분양시장에 몰리면서 여러 기록을 갈아치웠는데요. 우선 강남3구 재건축아파트값이 사상 처음으로 3.3㎡당 4,000만 원을 돌파했습니다. 이는 역대 최고치를 기록했던 2006년 3,635만 원에 비해서 무려 377만원 더 높은 것인데요. 실제 1월에 분양한 신반포자이 분양가는 3.3㎡당 4,457만 원에 책정됐기 때문에, 주상복합을 제외한 일반 아파트 가운데 역대 최고 분양가 기록을 세웠는데요. 분양가가 평당 4천만 원이면 굉장히 비싸다고 봐야 되겠죠.

◇ 장원석: 제가 누울 자리만 산다고 해도 도대체 얼마를 모아야 하는지 가늠이 안 됩니다. 이렇게 계속 뜨거워지니까 규제가 들어갑니다. 하반기부터 나가기 시작했는데요. 주택도시보증공사, 일명 허그(HUG)의 분양보증 및 중도금 대출이 강화되어서 이런 비싼 분양가에 제동을 걸기도 했잖아요?

◆ 함영진: 그렇습니다. 주택도시보증공사의 중도금대출보증 건수를 종전에는 무제한에서 1인당 2건으로 제한했고요. 1인당 보증한도도 수도권광역시는 6억 원, 지방은 3억 원으로 제한했습니다. 그리고 강남과 같이 분양가격이 9억 원을 넘는 주택은 아예 중도금 대출보증 대상에서 제외됐기 때문에 사실 투기 목적으로 분양시장에서 대출을 받기는 쉽지 않은 것으로 보였는데요. 지난 8월에는 주택도시보증공사가 서울 강남구 개포주공 3단지를 재건축했던 디에이치 아너힐스의 주택분양보증 신청 건에 대해서 분양가가 비싸다며 분양보증을 여러 번 반려했고요. 이례적으로 분양 보증 발급을 여러 차례 반려하면서, 결국엔 건설사가 분양가를 인하한 사례도 있었습니다.

◇ 장원석: 네, 그리고 중층 단지의 정비사업 대안 모델이었던 리모델링 사업의 요건이 완화됐어요. 그런데 내력벽이라고 하죠. 건물 하중을 견디는 벽의 철거가 보류되면서 1기 신도시 등 관련 시장의 실망 목소리도 있었지 않았습니까?

◆ 함영진: 그렇습니다. 사실 리모델링이 재건축의 대안 산업이기 때문에, 재건축이 뜨겁게 되면 리모델링은 소외될 수밖에 없는 구조적인 요건도 있었는데요. 하지만 주택법 시행령 개정안에 따라서 아파트 리모델링 추진에 필요한 주민 동의 요건이 동별로 3분의 2 이상에서 2분의 1 이상으로 완화됐습니다. 리모델링을 하려면 전체 구분소유자 5분의 4 이상이라든지, 동별 구분 소유자 3분의 2 이상 동의가 필요했는데, 이 가운데 동별 동의 요건이 완화되었기 때문에 사업 추진은 조금 더 용이해졌는데요. 하지만 리모델링 사업의 핵심 쟁점이었던 가구 간 내력벽 철거 허용 방침’을 정부가 안전상의 문제를 들어서 3년간 유보하기로 하면서 리모델링 사업 추진이 올해는 탄력을 받지는 못했는데요. 이런 부분들을 설계로 타계할 수 있는 방안이 최근 건설사들이 노력하는 부분이라고 볼 수 있겠습니다.

◇ 장원석: 네, 이어서 정부가 주택담보대출 규제책을 마련했습니다. 바로 8.25 가계부채 대책이었는데요. 그런데 이게 대책이라고 내놨는데 오히려 강남 재건축 가격은 올랐어요.

◆ 함영진: 맞습니다. 조금 아이러니했죠. 2분기 말에 가계부채가 1,257조 원을 넘으면서 역대 최고치를 갈아치운 가운데 정부가 부채 증가를 막기 위해서 8.25 가계부채 대책을 내놨는데요. 공공택지 공급 물량을 축소하고 주택분양보증 심사를 강화해서 가계부채 문제에 대응하겠다는 것이 골자였습니다. 표면상으로 보면 규제책이었지만 오히려 시장에서는 주택공급 축소 방침이 크게 부각되면서 강남권 같은 인기지역의 몸값이 높아지는 등 이상 현상을 보여주기도 했고요. 부양책이 아니었음에도 불구하고 사실상 부양책에 가까웠다는 평가를 받고 있습니다.

◇ 장원석: 그러니까요. 여름에 날 더울 때 부동산 열기가 식나 했는데, 더 뜨거워졌습니다. 그래서 가을쯤에 전매규제라든지, 분양시장을 규제하는 11.3 부동산 대책이 바로 나왔잖아요?

◆ 함영진: 사실 그래서 11.3 부동산 대책은 좀 효과가 있었습니다. 과열된 분양시장을 잠재우기 위해서 정부가 대책을 내놓은 것인데요. 서울 강남4구를 비롯해서 경기도 과천, 화성 동탄 같은 분양 과열 지역에 대해서 분양권 전매제한을 1년 연장한다든지, 아니면 소유권 이전 등기 시까지로 강화했습니다. 이밖에도 1순위 청약 강화, 재당첨 제한 등의 내용이 포함되면서 분양권 전매 거래나 경쟁률이 낮아질 수밖에 없을 텐데요. 강남 집값이 최근에 조정되는 모습을 보였던 것도 이에 대한 충격 때문이었습니다. 내년 같은 경우에는 청약시장의 진입 문턱이 보다 높아질 것으로 예상되고 있기 때문에, 분양 시장의 단기전매차익 목적의 가수요는 일부 줄어들고, 실수요의 당첨 확률이 보다 높아질 것으로 기대되고 있습니다.

◇ 장원석: 네, 올 한 해 부동산 시장, 완전 출렁출렁 거리던 것을 쭉 정리해봤는데요. 지금 시점에서는 조금 식었어요. 어느 정도 가라앉은 상태인데요. 예전에 11.3 부동산 대책이 나오기 전에는 이른바 떴다방이라고 하죠. 거기 줄이 계속 서면서 청약 경쟁률이 굉장히 높았는데요. 11.3 부동산 대책이 나오면서 바로 그 경쟁률이 훅 줄었는데요. 그러면서 요즘 고민이 드는 분들이 많아요. 2076님도 문자 보내주셨는데 “최대한 집을 늦게 사려고 했는데 아이가 태어났습니다. 그러니까 고민이 커집니다. 지금 딱 정해주세요. 지금 집 사도 됩니까? 참고로 저희는 집 사려면 억 소리 나는 빚을 내야 해요.” 어떻게 해야 할까요?

◆ 함영진: 사실 조금 성급하게 생각하시지 않으셔도 될 것 같습니다. 내년, 내후년까지 포함해서 아파트 입주량이 77만호인데요. 웬만한 지자체의 재고주택 총량과 맞먹는 수준입니다. 입주량이 증가하면 아무래도 전세 시장이 상대적으로 안정되고, 주택 가격이 오르기는 쉽지 않은 상황이죠. 그래서 오히려 지금 주택 시장에 들어서는 것보다는 계절적인 비수기를 지나서, 혹시 일부 지역에 공급 과잉 여파로 주택 가격이 조정될 때, 조금 더 저렴한 가격으로 구입을 검토하시는 게 좋을 것 같고요. 특히 내년에 여신심사가 강화됩니다. 비거치식 고정금리부 대출에 기존 대출 총액이 많다면 DSR을 적용하기 때문에 대출받기가 쉽지 않아지고, 또 금리인상도 있거든요. 그래서 조급한 마음을 가지시는 것보다는 집값이 일부 조정되거나 떨어질 때 물량을 골라 가시면서 살피시는 게 좋을 것 같고요. 특히 경기도 일부나 지방에는 공급과잉 우려가 있습니다. 그래서 성급하시기보다는 물량의 추이나 가격 추이를 보시면서 고르셔도 될 것 같습니다.

◇ 장원석: 지금 전문용어가 들어가서 어렵게 들릴 수도 있는데, 쉽게 설명하자면 내년에 은행에서 돈 빌리기가 쉽지 않기 때문에 당분간은 숙고하시되, 분위기를 좀 봐라.

◆ 함영진: 네, 급매물을 노리셔도 될 것 같고요. 특히 신규 분양시장에 청약통장을 가지고 계신 분이 굉장히 많죠. 과거에 비해서 경쟁률은 다소 낮아질 겁니다. 특히 2주택이 있는 분들은 청약 1순위가 안 된다든지, 또는 분양권 전매 시장이 거의 증발되었기 때문에, 분양권 프리미엄이 낮아지면 고분양가 문제도 어느 정도 해소될 수 있겠죠. 그렇다면 높은 가격보다는 보다 저렴한 가격에 청약 가점이 높은 무주택 기간이나 청약통장 보유기간이나 부양가족이 많으신 분들의 당첨확률이 과거보다 높아진다면 오히려 알짜단지의 청약기회는 높아진다고 할 수 있겠습니다. 내년에 전국적으로 29만 호 정도의 아파트 물량이 쏟아질 예정인데요. 특히 서울이나 수도권 알짜 지역에 나오는 물량이 많습니다. 이런 지역을 대기하셨다가 오히려 분납을 통해서 분양시장을 통해서 내집 마련을 하시는 것이 실소유 입장에서는 훨씬 유리할 수 있겠죠.

◇ 장원석: 그렇군요. 지금 11.3 부동산 규제로 투자 수요가 좀 줄어들면서 거품이 좀 빠진 상태이지 않습니까? 이게 내년 어느 정도까지 이어질까요?

◆ 함영진: 사실 저는 내년이 오히려 상고하저, 상중하저라고 볼 수 있을 것 같은데요. 오래와 다르게 내년에는 아파트 입주 물량이 한 37만호 정도 쏟아집니다. 2018년에는 41만호 쏟아지고요. 특히 내년 1분기, 2분기에는 6, 7만호의 아파트가 나올 예정이지만, 3, 4분기부터는 매 분기에 10만 가구 이상의 아파트가 쏟아지는데, 굉장히 많은 물량이라고 할 수 있습니다. 오히려 하반기에 상대적으로 여유가 생길 수 있으니까, 내년 하반기를 노리셔도 좋을 것 같고요. 무조건 집을 사는 것보다는 내가 감당할 수 있어야 합니다. 왜냐면 원리금을 처음부터 갚아 나가야 하는 구조이죠. 그렇기 때문에 적어도 전세금 정도를 마련하실 수 있는 분들이 한 30% 집값의 대출을 받아서 집을 구입하신다고 생각하시고, 보수적으로 접근하시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 장원석: 네, 마지막에 말씀해주신 게 오늘 말씀의 핵심이 아니었나 싶습니다. 오늘 방송 반응이 굉장히 뜨거웠습니다. 문자도 많이 왔고요. 부동산에 대한 궁금증, 내년에도 매주 화요일에 격주로 함영진 센터장님이 설명해주실 겁니다. 내년에도 잘 부탁드리고요. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다.

◆ 함영진: 네, 감사합니다.

◇ 장원석: 지금까지 함영진 부동산114 리서치센터 센터장이었습니다.