"대통령실 이전설" 하수는 세종 집 값을 본다면 고수는 이렇게 한다

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자
■ 방송일 : 2025년 4월 16일 (수요일)
■ 대담 : 윤지해 부동산R114 수석연구원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 기자 (이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈, 부동산 이야기입니다.  <핫플 거기 어때?> 시간이고요. 오늘은 윤지해 부동산R114 수석연구원과 함께 하겠습니다. 연구원님 어서 오십시오.

◇ 윤지해 부동산R114 수석연구원 (이하 윤지해) : 반갑습니다.

◆ 조태현 : 대통령 선거일이 6월 3일로 확정이 됐어요. 이렇게 확정이 된 상황에서 사람들이 움직이기는 어려울 것 같은데 분위기 어땠습니까?

◇ 윤지해 : 아무래도 계엄에서 탄핵 국면까지 오는 한 3개월여 동안은 의사 결정들을 미루고 있었다고 평가가 됩니다만 사실은 대선을 앞두고까지 정치적인 불확실성이 엄청 크다, 탄핵 국면 때만큼 크다 이렇게 보기는 어려우니까 최근 들어서는 분양도 이루어지고 변동률 상에서는 상승 폭이 둔화하고 있긴 합니다. 부동산원 기준으로 보시면 전국은 지난주 기준으로 0.02% 하락했고요. 서울은 0.08% 올랐고 수도권은 0.01% 보합 수준에서 움직였는데 저희 부동산R114 통계에서는 전국은 0.16% 서울은 0.50%입니다. 물론 저희가 시세 표본 자체를 AI 기준으로 다 바꾸다 보니까 주간 단위의 변동폭이 커지긴 합니다만 상승 폭은 더 크게 나타나고 있습니다.

◆ 조태현 : 그러면 여전히 관망세는 있는 가운데 조금씩 거래는 예전보다는 늘어나기 시작했다 이렇게 봐도 되는 건가요?

◇ 윤지해 : 아까 설명드린 것처럼 우리가 계엄이다, 탄핵 재판이다 하는 과정들에서 도대체 결과가 어떻게 나올 거냐는 불확실성이 있다면 의사결정을 뒤로 미루겠죠. 다만 공약이라는 부분들이 본격적으로 나오기 시작하는데 최근 들어서 세종시 관련된 이슈들도 나오잖아요. 그런 것처럼 공약은 보통 여러 가지 개발 계획들 혹은 제도상의 변화들을 유발을 합니다. 이런 것들은 어떻게 보면 새 정부에 대한 기대감들을 형성을 하는 거니까 거기에 따라서 시장 자체는 우호적으로 움직이는 이슈라고 볼 수가 있는데 다만 시장이 그럼 정치 이슈만을 가지고 움직이냐고 또 볼 수만은 없는 것이 아무래도 경제적인 부분들을 고려해야 되니까요.

◆ 조태현 : 예, 알겠습니다. 대선 말씀을 해 주셨는데 대선 공약이 아직까지 본격화되지 않았어요. 조금씩 어떤 편린 정도만 보여지고 있는데 어떤 공약에 우리가 제일 주목하는 게 시장 전반을 파악하는 데에 좋을까요?

◇ 윤지해 : 주요 정당들이 공약들을 내놓을 텐데 결과적으로 차별점이 있고 공통점이 있지 않습니까? 공통점을 중심으로 보시게 되면 어떤 정부가 들어서도 결과적으로는 그 공약은 추진할 거라고 인식을 하실 수가 있잖아요. 거기에 대해서 구체적인 부분들을 보시면 일단 최근에 세종시와 관련해서 대통령실 이전, 이 부분들이 호재로 반응을 하고 있습니다. 그런데 이 부분들의 근저에 깔려 있는 이슈는 균형 발전 이슈입니다. 지방 쪽이 워낙에 침체돼 있다 보니까 지방과 서울 수도권 사이에서의 균형적인 발전을 도모하겠다는 부분들은 공통점이 될 걸로 볼 수 있고요. 거기에 우리가 공급이라는 부분들이 여러 가지 개발 계획들, 3기 신도시를 포함해서 이런 개발 계획들은 지난 문재인 정부 때부터 추진을 했고 윤석열 정부에서도 이행을 했던 거고 차기 정부도 사실은 공급에 대해서는 전향적으로 양을 늘리려고 할 거기 때문에 여러 가지 개발 계획들이 나올 수가 있습니다. 거기에 우리가 추가적으로 볼 부분은 GTX를 위시한 교통 계획들인데, 이런 교통 계획들도 사실은 일부 노선에서 변경은 있을지언정 추진 자체가 아예 무산되는 경우들은 드물다 이렇게 볼 수가 있으니까 교통 개발 혹은 지역 균형 발전과 관련된 공약들은 아무래도 공통점으로 볼 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 수요를 분산한다는 측면에서 인프라는 굉장히 중요하기 때문에 이런 것들을 홀드하고 이럴 일은 많지는 않을 것 같습니다. 조금 전에 들어온 속보인데요. 최상목 부총리가 다음 주에 미국을 방문한다고 해요. ‘미국 재무장관과 통상 현안 회의를 제안했다’ 이렇게 전해지고 있는데 이 말씀을 왜 드렸냐면 지금 대외 환경이 워낙 좋지 않다는 말씀을 드리기 위해서입니다. 경제적인 불확실성이 너무 커진 것 같아요. 환율 문제도 있고 이렇게 경제 심리가 안 좋아지고 실제로 경제 지표도 안 좋아질 때 이런 것도 부동산 거래 심리에 영향을 미치지 않습니까?

◇ 윤지해 : 아무래도 거시경제 흐름들도 부동산 시장에 영향을 미칩니다. 다만 우리가 저성장 얘기하듯이 1%대 성장, 2%대 성장 얘기합니다만 과거 코로나 시기 때 보시면 급격하게 마이너스 성장을 하거든요. 그렇게 급격하게 역성장을 하거나 하면 부동산 시장에 영향을 많이 미치는 편이고요. 과거에 글로벌 금융위기 때도 사실 마이너스 성장을 하지는 않았습니다만 저성장을 하면서, 급격하게 성장률이 떨어지면서 의사결정들이 다 뒤로 밀리는 경향성들을 보였었습니다. 이럴 때는 미시적인 부동산 시장 쪽이 거시경제에 영향을 받습니다만 사실은 성장 자체가 둔화하거나 예를 들어서 2% 가다가 1% 가고, 1% 가던 게 1% 중반 가고 이런 움직임에서는 극명하게 민감하게 부동산 시장이 반응하지는 않습니다.

◆ 조태현 : 어느 정도는 반응을 하지만 그렇게까지 예민하지는 않다.

◇ 윤지해 : 예를 들면 이런 겁니다. 최근에 코스피 시장 이것도 거시경제 흐름의 하나일 수도 있고 환율도 급격하게 변동했는데 실제 현장이 부동산 시장에 파급 효과를 미칠 때까지는 굉장히 시간이 오래 걸립니다. 그래서 주식시장이 하루에 막 10% 급등락 했습니다만 사실 부동산 시장은 주간 단위 보시듯이 0.10%, 0.05% 이렇습니다. 주택시장 관점에서 보시면 하루가 아니라 1년 동안 10%가 올라도 급등으로 인식하니까 금융시장 쪽이랑은 결이 다른 거죠.

◆ 조태현 : 처음에 부동산 시장 나왔을 때 담당하시던 부장님이 그런 말씀을 하시더라고요. 부동산 시장은 호흡이 길어서 답답할 수도 있을 거라고. 진짜로 그런 측면이 있습니다. 자 그런데 반대로 주식 시장에 직접적으로 영향을 미치는 건 역시 금리잖아요. 그래서 부동산 시장, 미국 국채 금리에 주목하고 있다 이런 이야기가 나오는데 어떻게 연결되는 겁니까?

◇ 윤지해 : 최근에 관세 폭탄이다 하는 그런 이슈들이 발생하면서 미국 쪽에 10년물 그리고 30년물 이런 장기 국채 금리가 급등했습니다. 그래서 채권 가격은 오히려 하락했다 이렇게 보는 부분인데 국내 채권 금리도 미국 국채 시장과 연동이 되고요. 거기에 국고채 금리는 직접적으로 수요자들, 은행들에서의 대출 금리에서의 참고 지표가 됩니다. 그러다 보니까 미국 국채 금리가 오른다는 부분들은 국내에 국채 금리가 오르는 데 영향을 미치게 되고요. 시장 금리에도 영향을 미치는 부분들인데 아직까지는 은행권 중심으로 한국은행에서 금리 인하한 부분들이 반영되고 있다 보니까 대출 주택 담보 대출 기준으로 했을 때 금리가 크게 오르고 있다 이런 평가들이 나오고 있지는 않습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 대선과 맞물려서 부동산에 대한 이야기 나누고 있는데요. 이거 하나만 더 살펴보도록 하겠습니다. 전에도 계속 말씀해 주셨던 건데 세종이 굉장히 핫플레이스가 된 것 같아요. 실제로 가격 동향 이런 거에도 움직임이 보입니까?

◇ 윤지해 : 일단 한 달 기준으로 봤을 때는 3월이 가장 최근치입니다. 3월 기준으로 보게 되면 한 0.32% 떨어졌습니다. 중요한 지점은 이렇게 변동률 상에서 우리가 데이터를 보기까지 한 달에서 두 달 정도 시간이 필요하거든요. 그래서 그전에 우리가 봐야 될 것들은 거래량입니다. 거래량을 보게 되면 세종시 거래량이 3월 기준으로 했을 때 한 2배 정도 거래량이 늘어납니다. 더불어서 이렇게 거래량이 늘어나면서 기존에 쌓여 있던 급매물들이 해소 국면으로 가고 있거든요. 이런 부분들은 4월 지표상에서는 플러스로 반전할 수 있는 여지가 생겼다고 볼 수 있으니까 일단 세종시로 대통령실 이전하고 이런 부분들은 기존에 원래 세종시가 한참 국회 이전이다 뭐 이런 이슈들 나왔을 때 한 해 동안 50% 이상 그랬던 적이 있습니다. 그런 것처럼 아무래도 행정수도다 보니까 국회 혹은 대통령실 이전과 관련된 부분들을 호재로서 굉장히 강하게 받아들인 시장이라고 평가됩니다.

◆ 조태현 : 그러면 제가 약간의 여윳돈이 있어요. 그래서 뭔가 투자를 하고 싶다, 그런데 세종시로 가고 싶다 이런 분들에게는 무슨 말씀을 하시겠습니까?

◇ 윤지해 : 지난 3년 동안 조정을 받은 시장이라서 앞으로 새로운 정부가 들어서고 하면 세종시를 키울 가능성이 크고 세종시의 가장 큰 문제점들은 너무 단기간에 많이 올랐던 부분, 그리고 공급이 너무 많았던 부분에 대해서 그 두 가지가 다 해소돼 있으니까 저점 매수 관점 혹은 본인이 거주할 집에 대한 관점에서는 가격에서는 괜찮다고 평가하고 있습니다.

◆ 조태현 : 그러면 본인이 자기 주택을 마련하는 시점에서도 나쁘지 않다.

◇ 윤지해 : 가격대가 한참 때는 세종시가 9억 원, 10억 원 전용 8사 기준으로 이렇게 올라왔다가 최근에는 6억 원 이하까지 떨어졌거든요. 가격적인 부담 수준은 많이 낮아져 있는 시장이 됐다. 다만 행정수도이기 때문에 서울 수도권 집값과 연동되는 경향성이 있고요. 지방 쪽에서 미분양이 없는 거의 유일무이한 지역입니다. 그렇게 보시면 부정적인 시각에서 앞으로를 볼 필요는 없는 시장으로 보고 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 그쪽도 집중을 해 보시는 게 좋을 것 같고요. 지방 시장 말씀을 해 주셨으니까 양극화 이야기를 안 할 수가 없을 것 같아요. 청약 시장만 해도 똘똘한 한 채, 계속 우리가 했던 그 얘기. 선호 심리가 강해지고 있는데 양극화 문제는 정말 해소가 안 되는 것 같아요. 더 나빠지는 것 같아요.

◇ 윤지해 : 지난번에 출연했을 때도 말씀드렸습니다만 세제 개편들이 지연되면서 양극화 문제는 더 어떻게 보면 난수표로 가고 있다 이렇게 평가가 되고요. 그래서 단순하게 청약 경쟁률만 놓고 보더라도 서울 같은 경우는 수백 대 1을 우습게 기록을 하고 있는 반면에 지방 같은 경우는 미달을 걱정해야 되는 수준이니까 0%대 경쟁률인 거죠. 양극화돼 있는 부분을 넘어서 사실은 초양극화라고 불러도 무색하고요. 거기에 서울 쪽은 외지인 수요들도 꾸준하게 유입 비율이 높아지고 있습니다. 반면에 지방 쪽은 사실 외지인이라고 하려면 서울 수도권에서 진입을 해야 되는데 그 수요가 넘어가지 않으니까, 오히려 지방에 있는 수요가 서울 수도권으로 넘어가니까 여러 가지 면에서 사실은 똘똘한 한 채 혹은 양극화 현상들은 해갈 기미를 보이지 않습니다.

◆ 조태현 : 지역의 균형 발전이라는 거는 출산 문제라든지 교육 문제라든지 사회의 모든 부분에 영향을 미치기 때문에 어떻게 해서든지 해소를 해야 되는 문제긴 한데, 저희 방송에서도 그렇고 나오시는 분들이 마땅한 해결책이 안 보인다 이런 말씀 많이 하시거든요. 대선 주자들에게 이건 좀 해봤으면 좋겠다고 말씀하신다면 어떤 게 있을까요?

◇ 윤지해 : 이 부분도 앞서 출연했을 때 설명드린 부분인데 일단 세제 개편이 가장 시급하고요. 세제 개편을 통해서 사실은 똘똘한 한 채의 이슈들을 일정 부분 분산할 필요가 있습니다. 그래서 지방 쪽의 수요들을 세컨드 주택 개념에서 살 수 있는 형태들을 해줘야 되는 거고요. 대출 쪽, 금리 쪽 이런 부분들에서 지방 쪽에서는 다소 간에 우대가 필요하지 않나라는 인식들을 가지고 있고요. 그리고 균형 발전을 결과적으로 도모하려면 결국은 기업 이전 혹은 대학교 이전 이런 것들이 필요합니다. 그런 걸 통해서 단순히 공공기관 이전만으로 사실은 해결할 수 있는 것들은 세종시에 어떻게 보면 국한되는 이슈라고 볼 수가 있고요. 그 외의 지역들은 결국은 기업체들이 이전을 하고 교육적인 부분도 해결이 돼야 어떻게 보면 진정한 균형 발전이 가능한 부분들을 도모할 수 있는 기틀을 마련한다고 볼 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 대선 주자들, 48일 남은 대선에서 이런 부분도 신경을 써서 치밀한 공약 마련해 줬으면 좋겠습니다. 이번에는 토지 거래 허가 구역 상황도 한번 볼까요? 지난 5년 동안의 허가 건수가 해마다 증가세를 보였다. 그런데 똘똘한 한 채 선호 현상은 토허제 지정 여부와 관련이 없다. 어떻게 보십니까?

◇ 윤지해 : 우리 대한민국에서는 규제를 하면 할수록 더 좋게 보는 경향성을 가지고 있습니다. 무슨 얘기냐면 허들을 높이면 높일수록 장벽을 쌓으면 쌓을수록 그 안에 있는 장벽 안에 있는 것들을 더 똘똘하다고 인식을 한다는 거죠.

◆ 조태현 : 그게 노무현 정부 때 문재인 정부 때 그대로 나타났었죠.

◇ 윤지해 : 그런 관점에서 보면 토허제 지정과 관련된 이슈는 광역적인 토허제를 지정을 하면서 더더욱 그 지역이 더 똘똘한 지역이라는 인식을 줄 수 있고요. 다만 이렇게 그 똘똘한 한 채에 대한 인식이 단순히 토허제에 의해서 유발되는 거냐고 하면 토허제가 몸통은 아니라고 평가를 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 끝으로 임대차 시장도 한번 살펴보도록 하겠습니다. 월세 선호 현상, 이어지고 있는데 서울 부동산 내에서는 전세 품귀도 있다고 해요. 약간 상반되는 것 같은데 원인은 뭐라고 보세요?

◇ 윤지해 : 과거에는 전세 계약이 한 70%, 월세 계약이 한 30% 차지했는데 최근에는 월세 비중이 50%를 넘어가면서 전세 수준을 역전하고 있습니다. 그런 이면에는 정부 관점에서는 전세도 대출에 대한 부분들을 규제하겠다 혹은 소득을 보겠다 하는 이슈가 있고요. 더불어서 임대인들 입장에서 보게 되면 아무래도 전세는 수익성이 낮으니까 결국 레버리지 효과는 있습니다만 사금융 성격에서 이 부분들에 대해서 이자 비용이 덜 유입되다 보니까 월세를 통해서 이자 수익률을 올리려는 경향성이 있고요. 임차인 입장에서는 전세라는 목돈을 임대인에게 주기보다는 본인이 가지고 있으면서 여유 자금으로 활용하려는 그런 이슈들. 한마디로 정부와 임대인과 임차인 사이의 니즈들이 다 맞아떨어지니까 이런 과정에서 전세 물건 자체는 희귀해지는 거죠.

◆ 조태현 : 수요는 어찌 됐든 간에 공급 자체가 줄어들고 있다.

◇ 윤지해 : 그렇습니다. 전세 물건 자체가 사실은 어떻게 보면 임차인 중에 자금 여력이 있으신 분들은 여전히 전세를 선호합니다. 

◆ 조태현 : 임차인에게 유리한 제도니까.

◇ 윤지해 : 그렇습니다. 전세를 선호하는데 어차피 선순위 저당권이 잡혀 있지 않은 주택이라면 경매까지 이행될 가능성이 굉장히 낮거든요. 그런 과정에서는 전세라는 상품이 임차인한테는 굉장히 유효한 형태가 되니까 물론 세금 체납에 의해서 경매에 넘어가기도 합니다만 세금 체납 부분들은 해소를 해서 결과적으로 경매에 안 넘어가는 경우가 많으니까 선순위 저당권만 없다면 임차인 입장에서는 여전히 전세를 선호할 수밖에 없습니다.

◆ 조태현 : 그런데도 공급은 없고. 그런데 앞으로 저기 이런 상황들이 계속 이어질 수밖에 없을 거 아니에요? 과거 같은 고성장 고금리 시대가 다시 올 리는 없으니까. 그러면 어떻게 대응을 하는 게 좋을까요?

◇ 윤지해 : 대응 관점은 임대인 입장인가요?

◆ 조태현 : 임차인이죠. 실수요자 입장에서.

◇ 윤지해 : 임차인 입장에서는 비교적 전세를 대출을 받았을 때의 이자 납입 비용 그리고 월세를 냈을 때의 납입금 형태에서 뭐가 더 본인의 자금 여력상에서 더 도움이 되느냐에 따라서 판단을 하는 건데 혹자는 주식 투자 혹은 코인 이렇게 투자하시는 분들은 월세를 선호하십니다. 주식 투자를 하시는 분들은 대중적이긴 하니까요. 그런 관점에서 보게 되면 목돈에 대한 관점이 본인이 투자를 해서 수익을 많이 낼 수 있는 분들이 아니라면 전세라는 상품이 훨씬 더 자금을 마련하는, 시드머니를 마련하는 데 더 유리하다는 걸 설명을 드리는 겁니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 주식 투자에서 그만큼 수익을 내는 건 쉬운 일이 아니니까요. 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄 평으로 부탁드리겠습니다.

◇ 윤지해 : 대선 국면이니까 여러 가지 공약들이 나올 겁니다. 각각의 공약들에 일희일비할 필요는 없다 정도로 하겠습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 일단 그런 것들도 대선이 끝나고 현실화하는 데까지는 시간이 걸릴 테니까요. 지금까지 윤지해 부동산R114 수석연구원과 함께 부동산 이슈들 살펴봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 윤지해 : 네, 감사합니다.