"집 주인이 사망해서..." 임대인 아내가 보낸 문자, 전세금 반환 방법은?

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (13:00~14:00)

■ 진행 : 이승훈 앵커

■ 방송일 : 2024년 3월 19일 (화요일)

■ 대담 : 손정혜 변호사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 이승훈 앵커(이하 이승훈) : 이승훈의 이슈 앤 피플 2부 이어가도록 하겠습니다. 2부에서는 사건과 피플 시간입니다. 은행에 돈을 예치했는데 그걸 안 주겠다고 하면 아마 난리가 날 겁니다. 빌려준 것도 아니고요. 잠시 맡긴 돈인데 안 준다고 하는 거 그건 참 말이 안 되겠죠. 그와 비슷한 돈이 아마 전세 보증금일까 합니다. 하지만 이곳저곳에서 그 돈 못 받게 됐다는 얘기가 여럿 들립니다. 그래서 요즘은 전세금 반환 대응법이 또 SNS를 통해서 확산되고 있다는데요. 2부에서는 이 얘기를 해보겠습니다. 손정혜 변호사를 전화로 연결하겠습니다. 변호사님 안녕하십니까?

◆ 손정혜 변호사(이하 손정혜) : 안녕하세요. 손정혜입니다.

◇ 이승훈 : 예 반갑습니다. 요즘에 최근 한 온라인 커뮤니티에요. 한 세입자가 쓴 글이 화제라는 얘기를 들었어요. 집주인이 갑자기 돌아가셨는데 보증금 받으려면 변호사와 상담하라 뭐 그런 내용이었다는데 저는 선뜻 이해가 안 갑니다만 정확히 어떻게 된 상황일까요?

◆ 손정혜 : 한 다가구 주택에서 전세를 살고 있던 도중에 이 A씨라는 사람이 2년 전에 안양의 한 주택에 전세를 왔다는 겁니다. 보증금은 한 9천만 원 정도 됐고요. 그런데 집주인의 아내가, 집주인이 사망했다 이런 문자를 보낸 사실이 공개가 된 것인데요. 그러면서 이 문자 메시지에는 가족 중에 상속자가 없으면 결국 국가가 이 집을 귀속하게 되니까 국가에서 무료로 하는 변호사님과 상담하셔서 대처하기를 바랍니다 라고 돌아가신 임대인의 배우자가 문자 메시지를 임차인에게 준 것이고요. 일단 이 A씨 고민은 이렇습니다. 올해 2월이 계약 만료일이고 보증금은 돌아가신 집주인 통장으로 넣었는데 또 등기부 등본에는 대출을 받거나 특별히 다른 것은 없다. 보증보험은 들지 않았다. 그런데 내 전세금은 일단은 임대인이 돌아가셨는데 어떻게 되는 거냐 이렇게 불안감을 호소하는 글이 올라왔습니다.

◇ 이승훈 : 예 이게 변호사님 그럼 정말 이런 상황에서는 변호사님 도움 없으면 안 되는 거예요?

◆ 손정혜 : 꼭 그렇지는 않은데요. 좀 복잡한 문제가 발생할 수 있기 때문에 상담은 꼭 받으시라 이렇게 말씀드리고 싶은데, 집주인이 돌아가셨다고 하더라도 이 임대인의 지위는 상속인들에게 승계가 됩니다. 자동 승계가 됩니다. 특별한 어떤 절차가 필요한 것이 아니기 때문에 원칙적으로는 이 집주인이 사망하더라도 아내나 그 자녀들에게 임대보증금을 반환할 의무가 상속된다 이렇게 보시면 될 것 같고요. 다만 채무가 많으신 분들 같은 경우는 상속을 포기하거나 한정승인을 통해서 상속을 안 받는 문제가 발생할 수 있기 때문에 조금 더 복잡해질 여지는 있지만 돌아가셨다고 해서 임대보증금을 못 받는 건 아닌 상황입니다.

◇ 이승훈 : 그러면 그 말씀이시라면 지금 말씀대로 상속을 내가 안 받겠다 그 얘기는 다시 말해서 재산보다는 지금 말씀하신 대로 재산보다는 내가 빚이 많아서 그러니까 좀 포기하겠다 이런 식인데 그렇게 하면은 전세보증금 정말 못 받는 겁니까?

◆ 손정혜 : 꼭 그렇지는 않습니다. 그리고 요즘에는 가족 중에 누군가는 재산이 전부 없는 게 아니라면 한정승인을 통해서 재산 정리를 해야 되는 사람이 꼭 필요하거든요. 왜냐하면 이걸 하지 않는 경우에는 예를 들면 형제자매 그 조카, 그 아들 그 먼 친척까지 상속이 계속 이어져야 되는 불편함이 생기기 때문에 보통은 배우자가 한정 승인을 하고 자녀들은 상속 포기하는 것이 이제 많이들 이루어지는 형식이기 때문에 보통 사망 이후에 3개월 내에 상속 포기나 한정승인이 되는지를 이 채권자들이 좀 살펴볼 필요가 있는 것 같고요. 만약에 그런데도 예외적으로 형제자매도 아무도 없다 그리고 자녀들이나 1순위 상속권자들은 모두 포기했다 그래서 도저히 상속인을 찾을 수 없다는 경우에는 원칙적으로는 국가에 귀속될 수 있습니다. 그런데 국가에 귀속되면 그럼 국가는 나에 대해서 임대보증금을 주지 않느냐 그런 건 아니고요. 결국 상속재산 관리인을 선임을 해서 이 상속재산의 재산을 처리하고 청산을 해야 되잖아요. 청산이라는 것은 채무도 정리를 해야 된다는 것이 때문에 가정법원이 선임하는 관리인을 통해서 남아 있는 이 다가구 주택의 재산과 임대보증금이라는 채무 이것들을 정산하는 과정들을 거칠 수 있습니다.

◇ 이승훈 : 그러니까 변호사님 국가로 넘어간다 그 말 듣고서 너무 놀랄 필요는 없는 거군요.

◆ 손정혜 : 아주 예외적인 경우고요. 보통은 가족 중 누군가는 한정승인 재산 내에서만 이제 빚을 갚겠다는 절차를 진행할 가능성이 있기 때문에 포기하시지 마시고 사망한 분의 어떤 상속인들을 찾아서 소송 절차를 개시하는 것이 필요합니다.

◇ 이승훈 : 이번 경우는 집주인께서 갑자기 숨진 경우지만 말입니다. 많이 얘기 했었지 않습니까? 이른바 지난달까지 전세 사기 피해자가 계속 늘어서 1만 명 훌쩍 넘었다고 하는데 그런 기사도 봤어요. 중국 밀항을 시도하다가 이 전세 사기 피해자들이 잡혔다 그런 얘기도 있던데요.

◆ 손정혜 : 네 맞습니다. 목포해양 경찰서가 어제 밀항 단속법 위반으로 30대 A씨를 체포했는데 이 사람을 체포하고 봤더니 전세 사기 혐의로 수사를 받던 중에 밀항을 시도한 것으로 알려지고 있고 전남 진도에서 500만 원을 주고 도망가려다가 잡힌 사람인데요.

◇ 이승훈 : 이런 사례 외에도 수원 정씨 일가 사건도 유명한 전세 사기 사례라고 볼 수 있죠?

◆ 손정혜 : 사실은 이 수원 정 씨 일가 사건은 굉장히 피해자가 많을 뿐만 아니라 수백억대 피해를 야기했던 사건이기도 하고 또 다수의 공인중개사까지 가담돼서 공인중개사를 믿고 전세 계약을 했던 사람들까지 다수의 피해를 입은 사건이라서 만약에 수사와 재판이 진행되고 피해 변제가 제대로 되지 않으면 중형이 불가피하죠.

◇ 이승훈 : 공인중개사가 개입이 됐다는 거는 그럼 무슨 말인 거죠? 그러니까 같이 했다는 얘기입니까? 아니면 그 수법이 어떻게 되는지 참 궁금한데요.

◆ 손정혜 : 이 공인중개사 수십 명도 적발되거나 그중에 일부는 실제로 강제 수사가 시작되기도 했는데요. 예를 들면 근저당 금액을 그 등기 부동산에 표기되는 본인이 확인할 수 있는 정보보다 훨씬 더 낮게 설명을 해준다거나 뭐 이런 채무는 있지만 이 사람이 고액의 어떤 자산가여서 이런 채무는 문제가 없겠다고 같이 사기를 치는 데 공모했다는 것이고요. 그리고 예를 들면 이렇게 이제 여러 가지 갭 투자나 이런 위험성을 설명해줘야 됨에도 불구하고 그런 것들을 제대로 설명해 주지 않아서 이 깡통전세임을 알지 못하는 사람들한테 피해를 야기했다. 이 사기에 가담했다는 것이고요. 또 어떤 공인중개사는 글을 봤더니 보통 받아야 되는 최고 수수료보다 훨씬 더 많은 성과보수를 챙겨서 피해를 야기했다는 점에서는 불법 소득을 취득하기 위해서 임차인들을 속이고 그의 피해를 야기했다. 사기의 공범으로 볼 수 있습니다.

◇ 이승훈 : 예 그러니까 예를 들어서 어떤 빌라가 있는데 이 빌라가 지금 사실은 은행 빚이 한 2억 정도 은행 빚이 있는데 이거를 뭐 예를 들어서 1억밖에 없다 이런 식으로 해가지고 임차인들을 그 집에 들어가게 했다 뭐 그런 식으로 사기를 벌인 그 사기에 가담을 한 거군요.

◆ 손정혜 : 네 쉽게 말씀드리면 예를 들면 부동산이 굉장히 많아서 이 수원 정씨 일가 사건 같은 경우는 주택이 800호가 있었습니다.

◇ 이승훈 : 800호요.

◆ 손정혜 : 그러면 이제 등기부 등본을 떼보면 워낙 소유자도 많이 바뀌는데다가 공동 담보 설정들이 많이 되어 있는 거죠. 그런데 공동담보 같은 거는 일반 국민들이 잘 해석하기 어려운 측면들이 있으니까 정확하게 사실을 알려주지 않고 축소를 한다든가 공동 근저당으로 많이 잡혀 있는데 이 해당 호에 대해서는 조금밖에 잡혀 있지 않다든가 그런데 다가구 주택은 전체로 봐야 되는 법리적인 해설이 필요한데 그런 것들을 제대로 설명해주지 않은 점도 문제가 됐습니다.

◇ 이승훈 : 예 그렇게 됐을 경우에 이른바 복비도 더 많이 챙겼겠네요.

◆ 손정혜 : 고액의 수수료를 챙기기 위해서 이렇게 적극적으로 사기에 가담한 사람들도 있다는 것이고요. 사기에 가담하지는 않았지만 공인중개사로서 설명 의무가 있는데 이것을 부실하게 해서 이것을 알면서도 인지 가능성이 있으면서도 제대로 설명하지 않아서 이번에 적발된 사람들도 있습니다.

◇ 이승훈 : 그렇게 본다면 지금 변호사님 말씀이시라면 공인중개사 가운데서도 스스로 가해자지만 또 피해자로 볼 수 있는 분들도 여럿 있겠네요.

◆ 손정혜 : 주택이 800호고 이것을 적극적으로 가담한 사람, 소극적으로 가담한 사람 잘 알지 못해서 고의성이 없지만 과실로 책임을 일부 맡을 수 있는 사람 이렇게 분류될 수 있습니다.

◇ 이승훈 : 그런데 사기 치는 사람한테 이런 말 쓰기 참 그렇지만 사기 치는 전문가들 아닙니까? 또 사기를 당하는 사람들은 사실 비전문가고요. 그래서 사기 치는 사람한테는 사기를 당할 수밖에 없다 그런 얘기도 하는데 그래서 정부에서는 이 전세사기 어떻게 막자고 특별법까지 만든 걸로 알고 있습니다. 변호사님 그 법으로 현재 뭐 충분하다고 보십니까? 아니면 여전히 미진한 부분이 많이 있습니까? 어떻습니까?

◆ 손정혜 : 피해자 분들 입장에서는 미진하다. 사각지대가 많다는 목소리가 끊임없이 나오고 있는 것인데요. 일단은 전세금도 한도가 있는 것이고 또 소득이 넘어가면 지연이 안 되는 부분이 있거나 또 사기성이라든가 이렇게 수사가 개시되거나 이런 요건들이 충족돼야지 이런 지원을 받다 보니까 지원의 어떤 범위가 굉장히 제한적이다 이런 주장이 나오고 있는 상황이고요. 특히 특별법이 있다고 하더라도 여전히 빨리 피해 회복이 안 되는 피해자분들도 굉장히 많아서 실효성 논란도 따르는 상황인데, 하지만 또 이게 국회 본회의 통과될 때도 잡음도 굉장히 많았습니다. 워낙에 사기 사건이 많으니까 전세 사기만 특별히 어떻게 특별법을 만들어서 전부 지원하는 게 맞느냐 이런 논란도 제기됐던 상황이거든요. 그래서 여러 정치적인 쟁점이나 다른 사기 사건과의 형평성을 고려해서 통과된 게 이번에 전세사기특별법이고요. 일단은 일단 나중에 이제 주택을 소유하게 된 경우나 이런 경우에는 금융이나 주거 안정 대책을 이용할 수 없는 한계도 지적이 되어 있고 특히 경매 이후에 배당 때까지 너무 시간이 많이 기다려야 돼서 이 특별법의 유효기간 피해자 지원 기간이 짧다 이런 것들도 피해자들 쪽에서 나오고 있는 목소리입니다.

◇ 이승훈 : 변호사님이 개인적으로 보시기에는 어때요? 그래도 이런 특별법이 필요하다고 보십니까? 아니면 또 더 보완이 필요한 겁니까? 어떻게 보세요?

◆ 손정혜 : 다른 사기 사건이랑 조금 다른 것은 전세금은 사실 우리 서민들에게는 전 재산인 경우가 굉장히 많잖아요. 인생이 걸려 있는 돈을 이제 한 어떻게 보면 한 조직에 의해서 이렇게 피해를 입었을 때 이 사람이 재기할 수 있는 최소한의 안전은 우리 사회가 보장을 하는 것이 맞는 것 같고, 그래서 여러 가지 요건들을 전세사기특별법이 설명하고 있기 때문에 거기에 충족되시는 분들은 정말 선의의 피해를 본 것이기 때문에 일부 국가가 지원을 하고 그리고 그 범죄자들 이 피해를 야기한 사람들을 잡아서 국가가 구상권을 행사하는 방식으로 가는 것이 서민을 조금 더 보호하는 측면이 되지 않을까 생각이 들고요. 궁극적으로는 전세금같이 큰 돈을 임대차에 활용하는 국가가 별로 없기 때문에 전세 사기를 미연에 방지하는 법을 만들거나 제도를 강화하는 쪽으로 가야 되지 않을까 합니다.

◇ 이승훈 : 지금 그 말씀하셨는데 그렇다면 좀 어려운 질문이긴 합니다만 이거 사전에 지금 현재로서는 뭐 이렇게 전세 사기 자체를 막을 수 있는 것들 방안들 아니면 우리가 조심해야 되는 것 이런 게 좀 있습니까? 지금 어떻게 해야 되는 겁니까?

◆ 손정혜 : 너무 많은 게 있긴 한데 일단 이번에도 공인중개사들이 가담한 사건을 말씀드렸잖아요. 이렇게 변호사나 공인중개사를 신뢰하고 이렇게 계약을 한 사람까지 피해를 받았다는 게 굉장히 충격적이어서 이런 데 가담하는 공인중개사나 변호사나 각종의 전문가들은 정말 다시는 그런 일을 못하도록 굉장히 징계나 처벌을 엄격하게 하는 게 굉장히 필요한 것 같고요. 그리고 기본적으로는 이런 전문가들을 믿어야 됨에도 불구하고 스스로 챙길 수 있는 것은 챙겨야 될 것 같습니다. 예를 들면 등기부 등본 같은 거 발급받는 게 어려운 게 아니라 누구든지 인터넷 등기소에서 1천 원이면 발급받을 수 있는 거거든요. 그리고 이제 인터넷이나 각종의 이제 정보로 확정일자 꼭 받아야 된다 전입신고 해야 된다 이런 것들 사소하지만 놓쳐서 피해를 보는 분들이 있어서 이런 제도에 대한 어떤 설명이나 안내가 꼭 필요한 것 같고요. 보증보험 제도, 여전히 한계가 있고 이번에도 이걸로 보장 못 받은 분들도 있다고 하지만 계속 확대해서 이 보증보험 제도도 조금 더 강화해 나가야 될 것으로 보이고요. 특히 임대인이 세금 같은 거 국세 납세증명서나 이런 것들 발급이나 이런 것들은 제도적으로도 많이 보완되어 있고 임차인들이 정보공개 요구할 수 있는 부분들이 있으니까 조금 번거롭더라도 스스로 좀 꼼꼼하게 챙기는 거 필요한 것 같습니다.

◇ 이승훈 : 그러니까 좀 공부도 좀 해야 되겠네요. 그 말씀하시네요. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 손정혜 : 감사합니다.

◇ 이승훈 : 지금까지 손정혜 변호사와 함께했습니다.