"대출한도 확 줄어든다" 스트레스 DSR, 내 한도 얼마나?

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2024년 02월 26일 (월)

□ 진행 : 박귀빈 아나운서

□ 출연자 : KB국민은행 부동산 수석전문위원 박원갑

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◇ 박귀빈 아나운서(이하 박귀빈) : 정부가 오늘부터 대출 한도를 줄이는 스트레스 DSR을 시행합니다. 앞으로 은행에서 주택담보대출 받을 때 향후 금리 인상 가능성까지 반영돼서 대출 한도가 큰 폭으로 줄어들 전망이라고 하는데요. 스트레스 DSR 시행 부동산 시장은 어떤 영향이 있을지도 궁금합니다. 전문가 연결해 이야기 나눠보죠. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 연결하겠습니다. 위원님 안녕하세요.
 

◆ KB국민은행 부동산 수석전문위원 박원갑 (이하 박원갑) : 네 안녕하십니까?
 

◇ 박귀빈 : 은행권이 스트레스 DSR 제도 시행한다고 합니다. 이거 대출받을 때 뭐가 어떻게 달라진다는 건가요?
 

◆ 박원갑 : 말씀하신 것처럼 스트레스 금리를 가산금리로 적용을 하게 되면요. 당연히 대출 한도는 낮아질 수밖에 없다 이렇게 말씀을 드릴 수가 있는데 지금 DSR 그러니까 총부채 원리금 상환 비율이 은행에서 40% 은행에서 50%가 적용되고 있어요. 그런데 기존 DSR 규제에 이제 대출 한도를 산정할 때 미래의 이제 금리 변동 위험을 반영하는 게 바로 스트레스 금리라고 보시면 돼요. 그게 이제 가산금리로 버텨지니까 이자 비용이 늘어날 수밖에 없거든요. 그러면 은행 입장에서는 DSR 규제 비율 이내로 맞춰야 되기 때문에 결국은 이제 원리금 말하자면 원금이 이제 줄어드는 거죠. 이렇게 되면 이제 대출 한도가 낮아진다 이렇게 볼 수가 있을 것 같고요. 그래서 올 상반기에는 스트레스 금리의 한 25% 정도 다 적용 안 한다는 거죠. 하반기에는 50%를 적용했다가 내년부터는 아예 이제 100%를 반영한다 이렇게 보면 되고요. 당장 지금 한 2% 내지 한 4% 정도 대출 한도가 좀 줄어들 수가 있겠다 이렇게 지금 예상해 보고 있고 하반기에는 한 3%에서 한 9%, 내년에는 한 6%에서 한 16%까지 감소할 수 있다 이렇게 예상을 하고 있습니다.
 

◇ 박귀빈 : 그러니까 쉽게 이야기하면 금리가 오를 경우에 갚아야 할 원리금이 늘어날 상황까지 고려해서 이 차주의 상환 능력 보겠다 더 깐깐하게 보겠다 이 말인 거죠.
 

◆ 박원갑 : 그렇죠. 그러니까 금리 변동에 따른 리스크를 반영한다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
 

◇ 박귀빈 : 그러니까 금리가 더 올라도 이 사람이 갚을 능력이 있는지까지 보겠다.
그러면은 이 대출 한도가 구체적으로 얼마나 줄어드는 건지 이제 계속 이제 % 이렇게 이제 하면 잘 좀 체감이 안 돼서요. 좀 실례로 설명해 주실 수 있을까요?
 

◆ 박원갑 : 연봉 5천만 원 회사원 기준으로 한번 볼까요? 그러면 만기는 한 40년 정도 변동금리로 보면 한 5% 정도 적용을 받으면요. 지금 대출 한도가 한 3억 4,500만 원 정도가 됩니다. 그런데 이제 이거를 DSR 스트레스 금리를 적용하게 되면 기존에 이제 금리는 5%가 그대로 가는 거죠. 그런데 가산금리가 별도로 붙는 겁니다. 0.38%가 붙어서 대출한도는 종전보다 한 1,700만 원 정도가 줄어든다 이렇게 보시면 되겠습니다.
 

◇ 박귀빈 : 갚아야 될 원리금이 지금 연소득의 40% 넘지 않아야 되는 거 맞죠?
근데 이제 이자가 더 오를 가능성을 고려해서 이 DSR 40%는 맞춰야 되는데 금리 오르는 것까지 포함해서 내가 갚아나가야 될 걸 40% 안에 맞춰야 되니까 결국은 원금이 줄어든다.
대출받을 원금이 줄어든다 이 얘기네요.
 

◆ 박원갑 : 맞습니다. 대출 한도가 줄어드는 거죠.
 

◇ 박귀빈 : 그렇죠. 한도가 줄어든다. 그러면 지금 스트레스 DSR을 도입하는 이유는 뭔가요?
 

◆ 박원갑 : 우리나라 경제에서 가장 큰 지금 복병이자 위험이 이 가계부채 아닙니까?
그렇죠. 그래서 정부 입장에서는 국내 총생산 말하자면 GDP 대비해서 가계부채 비율이 100%가 넘잖아요. 이거를 OECD 국가 중에서 어떻게 보면 가장 높은 수준인데 어떻게 해서든 이걸 낮춰야 된다는 그런 목표를 세우고 결국은 이제 부채에 다이어트 혹은 뭐 연착륙에 나서고 있다 이렇게 볼 수가 있겠습니다.
 

◇ 박귀빈 : 가계부채가 너무 많으니까 그걸 좀 잡겠다 이 얘기인 거네요. 그러면 이 스트레스 DSR이 이제 적용되는 것이 모든 대출에 다 적용이 됩니까? 아니면 주택담보대출에만 적용이 됩니까?
 

◆ 박원갑 : 큰 틀로 보면 주택담보대출에 좀 한정되기보다는 범위가 좀 집중된다 이렇게 보시면 될 것 같고요. 지금 적용 안 되는 것들도 있습니다. 가령 서민금융이라든지 아니면 3백만 원 이하 소액대출이라든지 전세자금 대출이 있잖아요. 전세자금 대출은 지금 현재 적용이 안 됩니다. 그다음에 주택연금 보험계약대출, 예적금 담보대출, 할부리스 단기 카드 대출 이런 것은 적용이 되지 않는다 이렇게 보시면 되겠습니다.
 

◇ 박귀빈 : 적용되지 않는 상품들이 있다 보니까 약간 좀 약간 엇박자 아니냐 뭐 이런 말도 나올 수 있지 않을까요? 그럼?
 

◆ 박원갑 : 글쎄요. 이거는 정책의 목표를 어디다가 두는지에 따라서 해석이 좀 달라질 수는 있는 것 같아요. 그러니까 가계부채를 좀 줄여야 한다는 부분에 대해서는 대부분이 이제 공감을 하시잖아요. 그런데 내가 대출 낼 때 이게 줄어들면 다소 좀 기분이 안 좋을 수가 있죠.
 

◇ 박귀빈 : 그렇죠. 거기에 내가 해당되면.
 

◆ 박원갑 : 예 그렇습니다. 이게 이제 국가 전체의 어떤 경제의 건전성이라든지 뭐 이거를 볼 거냐 아니면 개인의 어떤 효용에 좀 더 초점을 맞출 거냐에 따라서 반응이 다를 수밖에 없죠. 막상 제가 당사자가 되더라도 그렇죠. 그래서 아마 전체 추세는 아마 이게 가계부채가 좀 줄어드는 쪽으로 보셔야 될 것 같고 그러면 어떻게 내가 대응을 할 거냐 할 때에 뭐 집을 사더라도 그러면은 좀 적정 대출을 내야 되고 너무 좀 과소비라 할까요? 너무 무리하게 집을 사는 것은 조금 자제하는 것 쪽으로 방향성을 좀 잡아야 되지 않겠습니까? 뭐 집값도 계속해서 이렇게 과거처럼 가파르게 오른다는 보장도 없으니까요.
 

◇ 박귀빈 : 이 스트레스 DSR 가산금리인 거잖아요. 그렇죠. 그러면은 이게 고정금리 상품에는 해당이 안 되는 거네요. 변동금리에만 해당이 되는 거 아닙니까?
 

◆ 박원갑 : 그렇죠 그걸 훨씬 고정금리로 내는 게 낫죠.
 

◇ 박귀빈 : 그렇죠. 그러면 다른 대출도 포함이 되지만 일부 이제 미적용되는 것이 있는 가운데 다른 대출도 포함이 되지만 주택담보대출에 집중적으로 그거를 보고 지금 시행한 제도라고 말씀을 하셨는데 그럼 지금 주택담보대출 실행한 사람들이 보통은 변동금리를 더 많이 빌립니까?
 

◆ 박원갑 : 신규 대출로 보면요. 고정금리는 한 60% 정도가 되고요. 변동금리가 한 40% 정도가 되더라고요. 그런데 여전히 변동금리로 대출하는 분들도 있죠. 왜냐하면 금리가 좀 낮아질 가능성이 있지 않느냐 이런 전망 때문에 변동금리를 하시는 분이 있는데 대체적으로 보면 고정금리가 조금 낮다는 얘기를 해요.
 

◇ 박귀빈 : 변동금리보다.
 

◆ 박원갑 : 그래서 DSR 이제 특히 이제 스트레스 DSR을 도입하면 이 변동금리보다 고정금리가 더 좀 더 많이 나온다고 보시면 되거든요. 그래서 아까 연소득 5천만 원 말씀을 드렸잖아요. 그러면 현 DSR에서 한 5% 금리로 이렇게 대출을 받으면 고정금리로 받으면 얼마 정도 되냐면 3억 2,900 정도 받아요. 근데 이제 스트레스 DSR를 적용받는 변동금리는 한 2억 7,900만 원 정도 좀 줄어들죠. 그래서 좀 돈을 더 빌려야 되겠다고 생각하시면 아무래도 이제 고정금리가 좀 낮지 않을까 이렇게 보고있습니다.
 

◇ 박귀빈 : 스트레스 DSR 규제 오늘부터 시행된다는 건데요. 일단 결론적으로 대출 한도 더 줄어든다 이렇게 이해를 하면 되는데 그럼 부동산 시장에는 어떤 영향이 있는지도 좀 궁금해서 그거를 짚어보면요. 대출 한도가 줄어들면 일단은 사람들이 가장 먼저 생각하는 거 난 내 집 마련 더 어려워지겠네 이거 현금 부자만 앞으로 집 살 수 있겠네 이런 생각하실 것 같거든요. 어떤가요?
 

◆ 박원갑 : 그렇죠. 금수저가 아닌 이상은 대출 없이 집 사는 사람 없잖아요.
 

◇ 박귀빈 : 그렇죠. 힘들죠.
 

◆ 박원갑 : 그래서 대출이 좀 어려워지면 내 집 마련의 문턱이 낮아지는 게 아닌가 이런 걱정을 많이 하고 있는 것은 맞고요. 그런데 그렇게 막 뚝뚝 떨어지지는 않아요. 그러니까 보면은 올해 한 3억 한 3천 정도를 빌린다고 보면은 내년에 한 2% 내후년에 한 3% 그다음에 어 이게 단계적으로 좀 낮아지는 구조예요. 그래서 갑자기 뚝 끊어지거나 뭐 그렇지는 않다고 보면 될 것 같고요. 만약에 대출이 좀 안 되잖아요 그렇게 되면 갭투자가 좀 늘어날 수가 있어요. 만약에 집값이 상승한다는 어떤 그런 기대심리가 형성이 되면요. 뭐 그런 아마 주택시장의 어떤 현상들은 좀 나타나지 않을까 특히 젊은층 대상으로 아마 올해는 시장이 그렇게 상승할 가능성이 낮지만 내년 되면 금리가 좀 낮아지잖아요. 그럼 시장이 또 다소 나을 수도 있거든요. 왜냐하면 내년에 입주 물량이 거의 없습니다. 그렇게 되면 아마 상승을 기대하고 아마도 이 갭투자가 하나의 또 다른 투자의 트렌드가 될 가능성은 있다 이렇게 저는 예상을 해보고 있습니다.
 

◇ 박귀빈 : 오히려 실소유자들 같은 경우는 대출 한도가 줄어드니까 좀 어려워질 수 있고 접근하는 게 이제 돈 있는 사람들은 이걸 투자의 목적으로 할 수도 있겠다 이런 말씀이군요.
 

◆ 박원갑 : 무주택자들도요 왜냐하면
 

◇ 박귀빈 : 무주택자들도요.
 

◆ 박원갑 : 세입자 돈 빌려 쓰는 거거든요. 갭 투자가 결국은 은행에서 어떻게 보면 돈을 빌리는 것은 일반적인 대출이라고 흔히 얘기하는 거고 전세 끼고 집 사는 거는 일종의 이건 세입자 대출이라고도 하거든요. 세입자 모기지라고 하는데 그렇게 일부 흐름도 또 나타날 수도 있다. 그래서 아마 정부가 이런 부분에 대해서 좀 예의주시하고 있지 않느냐 이렇게 지금 보고 있습니다.
 

◇ 박귀빈 : 예 알겠습니다. 지금 대출 금리가 조금씩 오르고 있나요? 상황이?
 

◆ 박원갑 : 원래는 좀 빠졌죠 그동안에. 조금 빠졌는데 이 대출 증가세가 최근에 좀 가파르니까요. 이 은행 쪽에서는 이 대출 가산금리를 올리는 방법으로 대출 수요를 좀 줄인다 이런 생각을 하고 있는 것 같아요. 그래서 약간은 최근 들어서 금리가 좀 높아지는 어떤 그런 모양새라고 보시면 될 것 같습니다.
 

◇ 박귀빈 : 한국은행이 기준금리는 동결했잖아요. 9개월째 동결을 했는데 금리는 조금 오르네요.
 

◆ 박원갑 : 그렇죠. 아까 말씀드린 것처럼 가산금리를 이제 올리는 방법으로 결국은 이제 너무 늘어나니까 이거를 이제 제동을 걸겠다 이런 뭐 생각인 것 같고요. 올 1월만 하더라도 이 금리 인하 기대감이 컸잖아요. 그리고 원스톱 온라인 대안 대출 서비스 이런 게 많이 생겨나면서 은행들이 이제 고객 유치를 위해서 이제 경쟁적으로 뛰어들었는데 최근에 이제 너무 이렇게 몰리니까 조금은 속도 조절을 하는 것 같은 그런 생각도 좀 듭니다.
 

◇ 박귀빈 : 네 알겠습니다. 이제 날도 이제 봄이 왔잖아요. 계절이 봄이 왔는데 지금 부동산 시장은 어떻습니까? 어떻게 봄 오고 있나요?
 

◆ 박원갑 : 봄이 오고 있지는 않고요. 약간은 조금 꿈틀거리는 것 같아요.
 

◇ 박귀빈 : 꿈틀거려요. 땅속에서 생동감 있게 꿈틀거리고 있는 중이에요.
 

◆ 박원갑 : 거래량이 조금씩 늘어나고 있어요. 서울이 보통 시장의 바로미터라고 얘기를 많이 하거든요. 그런데 1월 거래량이 지금 오늘까지 잡힌 걸 보니까 2,454건인데요.
이게 지난 11월, 12월 이럴 때는 한 1,700건 1,800건이었거든요. 그때 비하면 많이 늘어났죠. 10월이 2,337건이었는데 10월도 넘어섰어요. 그래서 아마 지금 전세가 좀 오르고요. 그리고 이제 분양가가 너무 비싸니까 아예 뭐 헌집이라도 사자 하는 그런 수요가 일부 좀 나타나고 있는 것 같아요. 그런데 시장이 곧바로 이렇게 크게 반전되기는 좀 어려울 것으로 보이고요.
왜냐하면 경매 매물도 많고 또 시중에 또 나와 있는 매물도 지금 소화가 안 되고 있는 상황인데 이런 측면에서 보면 당분간 좀 바닥 다지기가 진행되지 않을까 이렇게 예상을 해보고 있습니다.
 

◇ 박귀빈 : 어쨌든 지금 꿈틀대고 있다고 말씀하셨는데 어느 보도를 보니까 이 스트레스 DSR 시작되면 대출한도 줄어드니까 그전에 빨리 대출 받느라고 일시적으로 부동산이 꿈틀했다 이런 분석도 있던데 이건 어떻게 보세요?
 

◆ 박원갑 : 글쎄요. 그것도 일부 영향을 미치겠죠 왜냐하면 가계대출의 총량하고요.
집값은 정비례 합니다. 그러니까 대부분이 집 살 때 대출을 내니까요.
 

◇ 박귀빈 : 대출을 많이 받으면 집값이 올라가네요. 그 말씀 아니에요?
 

◆ 박원갑 : 전체 대출 총량 있잖아요. 대출 총량 은행에서 풀리는 총량 이 증가 폭하고 집값 하고는 상당 부분이 상관관계가 있다고 보면 되죠. 아까 꿈틀거린다는 게 약간 이제 DSR 스트레스 지수 도입 앞두고 일부 이제 대출이 늘어난 게 서로 좀 맞물려 있다 이런 말씀이에요.
 

◇ 박귀빈 : 예 알겠습니다.
 

◆ 박원갑 : 그것도 하나의 요인이라고 보면 되겠죠.
 

◇ 박귀빈 : 네 끝으로 오늘 스트레스 DSR에 대해서 아까 여쭤봤는데 요거 하나만 아주 간략하게 한 말씀만 해주세요. 이게 내년까지 완전 적용된다고 하던데 일단 내년에 적용되면 최고 내가 원래 받을 수 있었던 대출 한도에서 한 어느 정도까지 줄어든다고 생각하면 됩니까?
 

◆ 박원갑 : 보니까 한 아까 제가 16%까지 줄어든다고 말씀을 드렸잖아요. 그런데 좀 현장에서는 아마 그러니까 올해보다 한 6%에서 한 10%정도 보시면 될 것 같습니다.
 

◇ 박귀빈 : 6%에서 16%. 연소득 한 5천만 원일 경우 한 얼마 정도까지 줄어든다 액수로 딱 체감되게 말씀해 주신다면?
 

◆ 박원갑 : 그러니까 올해가 한 2% 줄어들고 내년에 한 3% 내후년에 한 6% 정도 줄어들거든요. 그렇게 되면은 아무래도 줄어드는 게
 

◇ 박귀빈 : 연소득 한 5천만 원이라고 하면
 

◆ 박원갑 : 네 그러면은 아까 말씀을 드렸는데 잠깐 말씀 많이 줄어들면요. 그러면 연봉 5천의 대출 한도가 내년 같은 경우 100% 적용되면요. 한 5천만 원 정도 줄어들 수 있다. 그러니까 올해 아까 저 3억 4,500만 원 정도 빌릴 수 있다고 했잖아요.
 

◇ 박귀빈 : 아까 말씀해 주셨어요.
 

◆ 박원갑 : 그러면 3억 4,500만 원에서 한 5천만 원 정도 그러니까 3억 조금 못 빌릴 수 있다 이렇게 보시면 될 것 같아요.
 

◇ 박귀빈 : 알겠습니다. 아마 이 대출에 관심 많고 지금 당장 급하신 분들은 그게 가장 궁금하실 거기 때문에 끝으로 한 번 더 여쭤봤습니다. 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 함께했습니다. 위원님 오늘 말씀 고맙습니다.
 

◆ 박원갑 : 네 고맙습니다.