"원룸 1억 전세금 몽땅 날렸는데, 공인중개 공제증서로 배상받을 수 있을까요?"

YTN라디오(FM 94.5) [양소영 변호사의 상담소]
□ 방송일시 : 2022년 7월 22일 (금요일)
□ 진행 : 양소영 변호사
□ 출연자 : 김지혁 변호사

-  건물이 다가구 주택이고 경매가 되는 경우 선순위 임차인들보다 늦게 배당을 받게 되고 각각 얼마의 보증금이 있는지 등 공인중개사에게 설명을 받지 못했다면 임차인은 공인중개사법상의 확인설명의무 위반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있어
- 공제에 가입한 공인중개사의 책임이 인정이 되는 경우에 결정된 손해배상액을 일억 원의 한도에서 공제 사업자가 대신 지급

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 양소영 변호사(이하 양소영): 오늘은 김지혁 변호사님이 함께 하겠습니다. 안녕하세요.

◆ 김지혁 변호사(이하 김지혁): 안녕하세요.

◇ 양소영: “수도권에서 직장을 다니는 저는 몇 년 전 회사 앞에 작은 투룸을 얻었습니다. 회사가 외곽이라 출퇴근도 어려웠고 2룸도 전세로 1억이라 지금까지 열심히 모은 돈으로 들어갈 수 있었습니다. 그런데 투룸에서 살기 시작한 지 얼마 되지 않아 건물이 경매에 넘어갔다는 통지를 받게 되었습니다. 건물에는 열댓 가구가 살고 있었는데요. 모두 한꺼번에 같은 통지를 받았고 저를 포함한 이웃들은 약 일 년간 경매 절차에 참가했지만 결국 1억 원 중 한 푼도 배당받지 못했습니다. 저는 한순간에 전 재산을 날리게 됐습니다. 어떻게든 보증금을 회수하려고 방법을 찾아봤는데요. 당시 공인중개사 사무실에서 계약을 할 때 받았던 일억 원 공제증서가 생각났습니다. 저는 이 공제증서를 통해서 배상받을 수 있을까요?” 사실 1억이라는 돈이 작은 돈이 아니잖아요. 월 100만 원씩 저축을 하면 10년을 모아야 되는 돈인데 이렇게 어렵게 모은 전세금 1억 원을 모두 잃게 되신 것 같습니다. 김지혁 변호사님 보시기에 지금 어떤 상황으로 보이십니까?

◆ 김지혁: 네, 사연자분은 다가구 주택에서 사시다가 이런 문제를 겪으셨던 것 같아요. 많이 헷갈리시는 것 중에 다세대 주택과 다가구 주택이 있는데요. 쉽게 설명하면 다세대 주택은 아파트 같이 세대별로 등기가 분리되어 있는 공동주택이고 다가구 주택은 하나의 등기로 된 건물에 여러 가구가 호실만 달리해서 사는 것입니다. 다세대 주택은 세대별로 등기가 따로 되어 있다 보니 경매도 별도로 진행되지만 다가구 주택은 하나의 경매로 진행이 됩니다. 아마도 사연자분은 다가구 주택 건물에 사시는 것 같고. 사연자님보다 먼저 전입신고 확정일자를 갖춘 임대인들이 살고 있어서 한 번에 경매 절차가 진행되고 낙찰 대금을 배당받았을 때 다른 선순위 인 임차인들이 먼저 배당을 받고 순위가 느린 사연자 분은 한 푼도 배당을 못 받은 걸로 보이네요.

◇ 양소영: 그러게요. 보통 보면 소액의 임차 보증금 전세금 같은 경우에 우선순위로 보호받는 그런 법 규정이 있는데 한 푼도 배당받지 못했다는 거 보니까 우리 김 변호사님 말씀처럼 선순위가 있었다, 이렇게 보여지는데요. 그런데 부동산 계약을 할 때 다가구 주택이고 순위가 늦어서 위험하다 이런 거를 아셨다면 계약을 했을까 싶어요. 혹시 공인중개사가 이 부분을 제대로 설명을 안 해서 이런 일이 발생했을까요?

◆ 김지혁: 분명 설명을 들었어야 됩니다. 해당 건물이 다가구 주택이고 경매가 되는 경우에는 다른 선순위 임차인들보다 늦게 배당을 받게 되고, 선순위 임차인들이 몇 명이 살고 있고 각각 얼마의 보증금들이 있는지 공인중개사에게 전혀 설명을 받지 못했다면 임차인은 공인중개사에게 공인중개사법상의 확인 설명 의무 위반을 이유로 전세금이나 보증금을 회수하지 못한 손해배상을 청구할 수도 있습니다.

◇ 양소영: 그러니까 사연 주신 분이 지금 1억 원 공제증서가 생각이 났다. 이걸 통해서 배상을 받을 수 있느냐, 이렇게 물어보셨는데 변호사님 말씀 들어보니까 가능성이 있을 것 같네요. 그런데 손해배상은 금액이 어느 정도나 인정이 됩니까?

◆ 김지혁: 네, 보증금을 회수하지 못한 그 피해금을 기준으로 해서 법원은 보통 적으면 20% 많으면 70% 정도까지도 배상 책임을 인정을 하는데요. 
네 그 금액은 공인중개사가 어느 정도로 의무 위반을 했느냐 그리고 그 의무 위반과 손해를 받은 것과의 인과관계가 어떠냐에 따라서 달라집니다.

◇ 양소영: 소개해 주시면 고맙겠습니다.

◆ 김지혁: 네, 판례는 공인중개사는 중개 목적물의 권리관계와 담보가치 임차인의 보증금 회수 가능성에 대해서 확인하고 임차 의뢰인에게 상세히 설명할 의무가 있으며, 특히 다가구 주택의 일부에 관해 임대차 계약을 중개하는 경우에는 단순히 부동산 등기부상에 표시된 근저당권 등의 권리관계를 확인 설명하는 데 그쳐서는 안 되고, 다가구 주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임차 계약 내역 중 임대차 보증금 임대차 시기나 종기에 관한 자료를 임대인의 요구 임대인에게 요구를 해서 이를 확인하고 임차인에게 설명하고 자료 제시를 해야 된다고 판시를 하고 있습니다.

◇ 양소영: 그렇군요. 그러니까 정리를 하면, 다가구의 경우에는 근저당권 등 권리관계를 확인하는 데 그쳐서는 안 되고 더 나아가서 다른 임차인의 임차 계약 내용까지 알려줘야 한다 이런 의무가 있다는 겁니까?

◆ 김지혁: 맞습니다. 공인중개사 사무실에서 계약을 할 때 계약서 외에도 중개대상물 확인설명서라는 것을 함께 작성해서 임차인에게 알려야 합니다. 여기는 임차 대상물의 어떤 객관적인 상태 등도 기재가 되어 있지만 가장 중요한 것은 권리 관계입니다. 사실 근저당권은 등기부에 기재가 되어 있기 때문에 누구나 확인하는 것이 쉽지만 문제는 나보다 선순위에 다른 임차인들의 존재라든지 이런 것들이 임대인의 협조가 있어야 됩니다. 공인중개사는 임대인에게 그런 협조를 구한 다음에 알아낸 정보를 임차인에게 설명하고, 확인 설명서에 실제 권리관계란에 기재를 해야 됩니다.

◇ 양소영: 확인 설명서에 확인이 되어 있는지 안 되어 있는지를 보면 중개사의 과실 여부를 알 수 있겠군요.

◆ 김지혁: 맞습니다. 공인중개사가 만약 해당 설명 설명과 그런 기재를 누락했다면 확인 설문 의무 위반이 됩니다. 그렇다면 보통 회수하지 못한 보증금의 보통은 30-40% 정도를 배당받을 수도 있고, 혹시 공인중개사가 근저당권이라든지 아니면 그 외에 공인중개사가 설명을 해야 되는 부분들에 대한 의무 위반이 있으면 배상 금액은 사실 더 커질 수도 있습니다.

◇ 양소영: 그런데 아까 우리 변호사님이 30%라고 얘기하셨잖아요. 굉장히 금액이 낮은데 왜 그 정도 밖에 배상을 안 해주는 거죠, 1억 원 공제 증서가 있는데?

◆ 김지혁: 임차인이 날린 돈 전 재산 1억이면 너무 큰 돈인데, 판례는 이런 식으로도 보고 있습니다. 판례는 한편으로 임차인 역시 공인중개사의 중개에만 의존할 것이 아니라 직접 건물의 상태와 다른 임차인들의 존재 등을 예상할 수 있고 스스로 그 위험성을 고려하여 신중 임대차 계약을 체결해야 한다, 이런 식으로 봅니다. 

◇ 양소영: 피해자에게도 일부 과실이 있다. 이렇게 보는군요. 그래도 30-40% 정도라도 배상을 받을 수 있으면 좋겠다는 생각이 드는데요. 1억 원 공제 증서를 받았다고 되어있으면 이걸 기초로 해서 받는 겁니까?

◆ 김지혁: 네. 보통 개업 공인중개사는 한국공인중개사 협회에서 운영하는 공제 상품에 가입이 되어 있고 우리가 보통 받는 1억 원의 공제 증서가 바로 그 증서입니다.

◇ 양소영: 이것만 있으면 무조건 받을 수 있습니까?

◆ 김지혁: 그런데 공제 증서가 있다고 해서 무조건 1억 원을 배상해준다는 의미가 아닙니다. 공제에 가입한 공인중개사의 책임이 인정이 되는 경우에 그 결정된 손해배상액을 그 일억 원의 한도에서 공제 사업자가 대신 지급해 준다는 것입니다.

◇ 양소영: 결국에는 법적인 판단을 받아야 된다는 의미네요. 한국공인중개사협회가 무조건 이런 책임을 인정하지 않을 테니까. 어떻게 앞으로 진행하시면 좋을까요?

◆ 김지혁: 사연자가 계약 당시 다른 선순위 임차인에 관해서 전혀 설명을 받지 못했고 확인 설명서에 기재도 없었다면 일단 전세금 1억 원에 대해서 공인중개사와 공인중개사 협회를 대상으로 해가지고 손해배상을 청구를 할 수 있습니다. 다만 그 금액에 대해서는 아까 말씀드린 대로 공인중개사의 의무 위반의 정도에 따라서 적으면 2-30%, 많으면 6-70% 정도까지 법원 판결이 나올 거고 그 판결을 바탕으로 해서 공인중개사 협회라는 곳에 이행을 청구할 수 있을 것입니다.

◇ 양소영: 오늘 이런 내용으로 고민하신 분들이 꽤 많이 있으실 것 같아요. 오늘 김지혁 변호사님 도움 말씀 정말 감사드리고. 변호사님이 조언해 주신 대로 공인중개사가 설명과 기재를 확인 설명 의무를 다하지 않았다는 부분을 잘 입증할 수 있는 자료를 챙기셔서 일부라도 회수하셨으면 좋겠다는 바람이 드네요. 변호사님 감사합니다.