내집마련 1단계, 주택 거래 건수 매월 확인하기!

YTN라디오(FM 94.5) [최형진의 오~! 뉴스]

□ 방송일시 : 2019년 6월 24일 월요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 고준석 동국대 겸임교수


◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 2부는 우리들의 삶을 윤택하게 만드는 시간, '오! 상담' 코너 준비되어 있습니다. 오늘은 부동산 재테크 고수, 고준석 교수와 함께할 텐데요. 내집 마련에 관한 궁금증 있는 분들, 질문 보내주시길 바랍니다. 실시간으로 상담해드립니다. 그럼 오늘의 상담사 모셔보죠. 고준석 교수와 함께 합니다. 안녕하세요.

◆ 고준석 동국대 겸임교수(이하 고준석): 안녕하세요. 고준석입니다.

◇ 최형진: 서울 강남구 아파트값이 약 8개월 만에 하락세에서 벗어났다고 합니다. 서초구·송파구도 같이 벗어났다고 들었는데, 어떤 신호로 봐야겠습니까? 

◆ 고준석: 부동산 거래량을 좀 봐야 되겠는데요. 지난해 5월 대비해서 올 5월 동년 대비해서 거래량이 통계로 보면 약 15.8% 줄어든 걸로 나타났어요. 그러면 거래량이 줄어든다는 것은 부동산 가격이 떨어진다라는 그런 의미거든요. 그런데 조금 더 자세히 살펴볼 필요가 있는 게 뭐냐면, 그럼 서울지역은 올해 주택거래량이 어떻게 됐느냐를 조금 세분화해서 봤더니 서울은 조금 늘어나고 있다라는 거예요, 거래량이. 그래서 전국을 보면 줄어드는 걸로 나타나는데 서울 지역만 놓고 보면 조금 늘어나는 추세가 있다. 조금 더 세분화해서 말씀드리면 지난 3월 서울 지역의 주택 거래량 건수는 5600건 정도 됐습니다. 그런데 4월에 1300건 정도가 늘어서요. 4월에는 6900건 정도가 됐고요. 급기야 5월 지난 달 말, 5월 한 달 동안에는 약 8000건 정도로 1100건 정도가 또 늘어났어요. 그래서 이렇게 서울 지역에서는 주택 거래량이 늘어난다는 것을 우리가 좀 예의주시해볼 필요가 있다. 그래서 서울 지역 부동산 가격은 이미 바닥을 찍고 상승세로 전환하는 것 아니냐는 조심스러운 전망들을 하는 분들이 많이 계신 것 같고요. 실제 실수요자들이 움직이는 게 아니냐, 이런 현상으로도 보고 있기도 합니다.

◇ 최형진: 그러면 강력한 부동산 규제 정책의 어떤 실효성이 조금 점차 떨어진다고 봐야 할까요?

◆ 고준석: 이게 부동산 정책은, 사실은 부동산 정책 때문에 부동산 가격이 떨어지고 오르고, 이런 건 아니거든요. 부동산의 가격, 특히 주택 가격은 수요와 공급으로 봐야 할 것 같습니다. 그래서 공급이 많은 지방이나 수도권 지역은 가격이 좀 아직도 약세, 약보합을 보이고 있고요. 공급이 좀 전반적으로 부족하고. 다시 얘기해서 수요가 많은 서울 지역은 부동산 가격이 강보합으로 가고 있다. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◇ 최형진: 통계만 믿고 주택 구매 시기를 늦췄다가 구입비용이 늘어서 낭패를 보는 경우도 생길 것 같거든요. 틈틈이 체크하는 수밖엔 없을까요?

◆ 고준석: 예, 그렇습니다. 그래서 이제는 내집마련의 가장 큰 잘못하는 점은 뭐냐면 가격이 더 떨어지길 기다리다가 내집마련을 실기하는 게 가장 큰 잘못이거든요. 그래서 틈틈이 주택 거래 건수를 매월 확인해보는 게 좋을 것 같아요. 그래서 주택 거래량이 늘어나고 있다고 하면 내집마련을 정말 적극적으로 나서서 해보실 필요가 있을 것 같습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 9447번님의 상담인데요. ‘목동 7단지 27평 거주 중입니다. 정부의 강한 규제 때문에 팔아야 할지, 계속 보유해야 할지 고민 중입니다’

◆ 고준석: 목동 7단지는 가장 좋은 단지 중의 하나입니다, 목동 내에서. 그래서 이건 팔지 말고 좀 더 보유하시는 게 좋을 것 같습니다. 이걸 팔고 또 다른 데로 가기에도 조금 애매한 상황이거든요. 그래서 목동은 여러 가지 여건이 괜찮은 지역 중의 하나거든요. 교육 환경도 양호한 편이고요. 또 게다가 교통 환경도 굉장히 양호한 편이고. 그래서 주거환경으로써, 또 아이들 교육시키는 데 교육환경으로써 최적지인 곳 중의 한 곳입니다. 그래서 계속 보유하는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 주택 구입 팁, 계속해서 여쭤보고 싶은데요. 실제로 상담하셨던 사례를 통해서 몇 가지만 소개해주시면 감사하겠습니다.

◆ 고준석: 네. 요즘은 참 내집마련 하기가 굉장히 힘든 시기입니다. 직장에 들어가서 월급을 모아서 내집마련 하기가 굉장히 어려운데요. 요즘 트렌드가 처갓집에 들어간다거나 부모님 집으로 들어가는 이런 현상이 좀 나타나고 있어요. 그래서 예전에는 돈으로 증여를 받아서 집 사는 데 보탰다고 하면 요즘은 그런 트렌드가 부모님 집에 얹혀살면서 그 돈을 가지고서, 본인이 전셋집 살던 돈을 빼서 그 돈으로 내집마련 하는 경우들이 나타나고 있어요. 그래서 제가 아는 회사원 A씨 같은 경우는 처갓집으로 들어가서 살면서 본인이 살고 있던 기존 전셋집 2억원을 빼서 상계동 주공아파트를 전세를 끼고 사는 것에 성공했죠. 그래서 이런 경우들이 좀 나타나고 있고요. 또 요즘 결혼이 좀 늦어지고 있잖아요. 그래서 독립하는 것보다 독립을 안 하고 부모님 집에 계속 살면서 본인이 모아놓은 돈을 가지고 역시 마찬가지로 전세 끼고 가양동에 있는 가양 6단지 소형 아파트를 전세 끼고 내집마련에 성공한 사례도 있습니다.

◇ 최형진: 그렇게 처갓집이든 부모님 밑에 살면서 돈을 좀 모으면서 집 구매에 성공한 사례들이 굉장히 많군요, 요즘. 9329번님, ‘분양 인기가 높은 아파트는 모델하우스만 구경하려고 해도 몇 시간씩 줄을 서더라고요. 모델하우스, 꼭 봐야 하는 겁니까?’ 하셨네요.

◆ 고준석: 그런 건 아닙니다. 더 중요한 게, 모델하우스는 그 아파트가 들어서는 지역에 있지 않다라는 거예요. 모델하우스는 다른 곳에 있고 아파트는 또 다른 곳에 지어지는데. 꼭 가보지 않아도 된다라는 것 하나하고요. 더 중요한 것은 그 아파트가 어디에 지어지느냐가 더 중요한 거라는 거예요. 그래서 향후에 아파트가 지어지고 나서 생활 인프라가 좋은 곳이냐, 아니냐. 이것에 의해서 집값이 갈리기 때문에 그런 것을 확인해봐야 한다라는 겁니다.

◇ 최형진: 모델하우스는 꼭 갈 필요가 없다, 이런 말씀이시고요. 5234번님, ‘신혼집 알아보는 중인데요. 자녀 계획은 아직 없고요. 30평대 서울이면 좋겠습니다. 여건이 안 되면 근교 쪽으로 빠질 의향도 있고요. 모델하우스에서 구입할 만한 집인지 아닌지 알아볼 수 있는 팁 좀 주세요’ 하셨네요.

◆ 고준석: 모델하우스를 반드시 간다라고 하면 모델하우스에 가셔서 발코니 같은 것을 확장하고 안 하고에 따라서 평수가 달라 보이거든요. 확인해야 하고. 또 요즘 수납장도 되게 중요합니다. 수납장이 어느 정도 되는지. 또 마감재는 어떻게 마감재가 뭐로 사용돼서 마감이 되는지, 이런 걸 봐야 하고. 또 동 배치나 간격, 그것에 따라서 조망권이 달라지거든요. 그래서 조망권에 의해서 아파트 가격이 나중에 입주 후에 차이가 나기 때문에 이런 것들을 살펴봐야 할 것 같습니다. 더 중요한 것은 지하철역에서 가까운 데일수록 향후에 입주하고 나서 아파트 가격이 떨어지지 않고 강보합을 유지하면서 자본수익 이득을 챙길 수 있는 거거든요. 그래서 전철역이 가깝고, 주변에는 생활 편의시설이 조금 골고루 갖춰져야 하고. 예를 들어서 종합병원이라든가 백화점이라든가 대형 마트라든가, 이런 것들이 주변 지역에 있어야 한다라는 거죠. 이런 것들을 세세하게 살펴볼 필요가 있다라는 겁니다.

◇ 최형진: 저는 모델하우스 잘 안 갑니다. 가는 곳마다 다 사고 싶어져서요. 가면 그렇게 예쁘더라고요.

◆ 고준석: 네, 잘 해놓습니다. 모델하우스에는요.

◇ 최형진: 한 가지 궁금한 게 있는데요. 같은 아파트 단지라고 해도 좀 역 쪽에 가까운 동이 훨씬 더 비쌉니까?

◆ 고준석: 같은 아파트 단지라 하더라도 큰 단지인 경우에는 역까지 걸어가는 데 시간이 좀 걸릴 수 있기 때문에 역에서 가까울수록 가격이 조금 더 비싸게 형성될 수 있습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 9992번님, ‘현재 인천 아파트 거주 중입니다. 목동 1단지 아파트 상속받았는데요. 어떻게 해야 하나 고민 중입니다’ 1가구 2주택인 것 같습니다.

◆ 고준석: 상속 주택인 경우에는 처분할 때 양도세 계산할 때 주택 수에 포함하지 않거든요. 그래서 상속 주택은 계속 보유하시는 게 좋고요. 1단지 같은 경우는 종상향, 지금 현재 2종 일반 주거지역인데 3종 일반 주거지역으로 종상향이 될 가능성이 높습니다. 그렇다고 하면 아파트를 좀 더 지을 수 있다는 얘기거든요, 재건축 할 때. 그래서 이건 처분하지 말고 가지고 계시는 게 좋을 것 같고. 오히려 두 주택이 걱정이 된다라고 하면 인천에 있는 아파트를 처분하시는 게 나을 것 같습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 사당 일대가 재건축이 많이 들어가잖아요. 조합원 모집에 대한 공고가 굉장히 많이 뜨고 있습니다. 저도 요즘 관심을 갖고 있는데. 조합원 모집이 좀 불안해요, 사실. 장단점이 있다면요?

◆ 고준석: 지역주택조합은 사실은 잘되는 데도 있고 좀 안 되는 데도 있습니다. 그래서 우리가 지역주택조합이든 재개발이든 재건축이든 가장 중요한 게 처음 시작할 때 들어가서 투자하는 것보다는 관리처분인가 이후에 투자하는 것이 가장 중요하다라는 거예요. 그래서 그전에 투자하게 되면 이게 언제 절차가 끝나서 내가 입주할지를 모릅니다. 그래서 시간이 많이 걸리기 때문에 이런 모든 재개발·재건축 또 지역주택조합 이런 걸 망라해서 관리처분인가가 났느냐 안 났느냐. 이게 핵심이고요. 이게 난 이후에 내가 투자하는 게 가장 좋은 선택 방법입니다.

◇ 최형진: 그럼 그 이후에는 좀 빠릅니까?

◆ 고준석: 그 이후에는 관리처분인가가 났다라고 하면 지자체에서 관리처분을, 재건축·재개발을 승인해줬다는 얘기거든요. 그러면 곧 철거 및 착공이 들어가는 단지입니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 고준석: 감사합니다.

◇ 최형진: 동국대 고준석 겸임교수와 함께 했습니다.