“노후를 위한 오피스텔 투자? 정답은 12평 소형아파트!”

YTN라디오(FM 94.5) [최형진의 오~! 뉴스]

□ 방송일시 : 2019년 5월 10일 금요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 고준석 동국대 겸임교수


◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 2부는 우리들의 삶을 윤택하게 만드는 시간, '오! 상담' 코너 준비되어 있습니다. 오늘 내집마련, 부동산 투자 등 재테크에 관한 궁금증이라면 뭐든지 질문 보내주시길 바랍니다. 그럼 오늘의 상담사 모셔보죠. 동국대 고준석 겸임교수와 함께합니다. 안녕하세요.

◆ 고준석 동국대 겸임교수(이하 고준석): 안녕하십니까. 고준석입니다.

◇ 최형진: 제가 우리 교수님을 인터뷰한 기사 제목이 교수님을 가장 잘 표현한 것 같아서 제가 발췌를 해왔습니다. “30년간 은행원의 인생 2막, 학교로 간 부동산 스타!” 30년간 은행에서 근무하시고 학교로 가셨어요. 결정이 쉽지 않으셨을 것 같은데요?

◆ 고준석: 정년퇴직이었고요. 신한은행에서 30년간 열심히 근무한 덕분에 또 학교로 갈 수 있어서 저한테는 굉장히 좋은 기회고 열심히 활동하고 있습니다.

◇ 최형진: 제가 강의하시는 영상을 봤는데요. 정말 최고입니다. <부자가 되려면 부자를 만나라> 이런 책도 내신 걸로 알고 있는데요. 저 부자 되고 싶거든요. 부자를 만나야 부자가 됩니까?

◆ 고준석: 부자들은 뭔가 좀 다르죠. 그래서 부자를 만나면, 부자들이 옆에 많이 있으면 좋잖아요. 밥도 그냥 많이 사주고. (웃음) 여러 가지로 도움되는 부분들이 많이 있습니다. 그분들의 노하우를 또 우리가 하나씩 배우면 우리한테 도움이 굉장히 많이 되죠.

◇ 최형진: 은행권 내 최고의 부동산 전문가였고 현재는 교단에서 명강사로 활약하고 계십니다. 본격적으로 이야기 나눠보죠. 교수님 자료를 찾다 보니까요. ‘30대에 꼭 내 집 마련을 해야 한다’ 이런 말씀 하셨더라고요. 그럼 제 또래, 또 신혼이신 분들은 지금 집을 마련해야 합니까?

◆ 고준석: 당연히 마련해야 하고요. 30대를 지나서 40대로 가면 소비가 굉장히 많아지는 시점이거든요. 그런데 30대에 대출을 끼고 내집마련을 하면 그 대출 자체가 소비성 지출이 아니라 저축성 지출이거든요. 대출을 갚는 데 또 우리가 소비성 지출을 줄이면서 저축성 지출, 대출금을 상환하는 속도가 더 빨라지거든요. 그리고 내집마련은 또 행복감을 굉장히 많이 주고 있어요. 사회생활 하는 데도 안정감도 주고 있고. 그리고 연간 물가상승률 1~2%만 감안하더라도 부동산은 실물자산이기 때문에 내가 10년 뒤에 내집마련을 해야 되겠지, 1억 원을 더 모아서. 이것보다는 지금 내가 무리하지 않는다고 하면 1억 원 대출을 끼고 대출을 받아서 내집마련 하는 게 정답이다. 그렇게 보고 있어요.

◇ 최형진: 알겠습니다.  그런데 요즘 부동산 경기 안좋다, 집값 떨어진다, 아파트 공실이 많아졌다. 이런 얘기 많잖아요. 집을 정말 사야 합니까?

◆ 고준석: 내집마련은 꼭 해야 하고요. 우리가 집값이 떨어진다라고 하면 전체적으로 평균으로 해서 떨어진다라고 하는데 이게 지방이 떨어진다고 해서 수도권도 떨어지고, 수도권이 떨어진다고 해서 서울 지역도 떨어지고 이런 건 아니거든요. 그래서 떨어지는 데도 있지만 또 안 떨어지는 지역도 있고요. 그렇기 때문에 우리가 시장조사를 면밀히 해서 내가 가지고 있는 자금에 맞춰서 지역 선택을 해서 내집마련을 한다라고 하면 그런 리스크는 줄일 수 있다고 봅니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 집을 사기 전에 거주하는 집은 전세냐 월세냐, 라고 하면 당연히 전세를 생각하게 되잖아요. 전세가 무조건 정답은 아니다, 이런 이야기 있거든요.

◆ 고준석: 당연한 거고요. 왜냐하면 내가 1년 2년 안에 분양받을 계획이 있다, 전세금이 가지고 있는 종잣돈인데. 그렇다고 하면 전세금을 빼서 분양을 받게 되면 당첨이 된다고 하면 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 이 구조인데 내가 전세금에서 이렇게 납부를 해줘야 하는데 그렇게 수시로 할 수는 없거든요, 전세금은. 그래서 그런 경우라고 하면 월세를 사는 게, 월세를 살면서 내집마련 전략을 세우는 게 좋겠다, 라고 보는 거고요. 또 전세를 사는 게 나쁘지만은 않습니다. 그런 계획이 향후 1~2년 안에 없다라고 하면 전세를 사는 게 좋은데, 다만 전셋집 얻을 때는 내가 전세보증금을 나중에 전세 만기 때 제대로 받고 나갈 수 있을까, 보증금을 안전하게 지킬 수 있을까. 이것을 염두에 두고 전셋집을 구해야 하고요. 임차인 입장에서는 보증금에 대해서 대항력을 갖추는 게 가장 중요합니다. 그래서 등기부를 떼어보시고 등기부상에 아무런 권리가 없어야 합니다. 갑구나 을구에 아무런 권리가 없어야 하고, 그런 권리가 없는 상태에서 내가 주민등록 전입신고 먼저 해놓게 되면 대항력을 갖게 됩니다. 대항력이란 제3자한테 보증금을 지킬 수 있는 권리입니다. 그래서 이 집이 경매를 당하든, 다른 사람이 사오든, 내 보증금은 안전하게 지킬 수 있다는.

◇ 최형진: 보전 가능하다. 전세보증금을 못 받는 사례들이 많나요?

◆ 고준석: 깡통전세라는 말씀, 깡통주택이라는 얘기 들으셨죠. 요즘 갭투자가 한때 유행이었는데. 만약 1억 원짜리 주택에 7000만 원, 8000만 원 전세에 살고 있다. 그런데 집값이 떨어져서 이게 7000만 원, 6000만 원으로 떨어졌다. 그러면 전세금보다도 매매가격이 밑으로 떨어질 수 있는 거거든요. 그래서 이런 경우에는 집주인이 전세금을 못 빼주는 이런 상황이 되는 거죠. 그래서 이런 경우 대비를 좀 해야 할 것 같아요.

◇ 최형진: 알겠습니다. 유튜브로 우빈엄마님께서는 교수님 말씀에 굉장히 공감하시는 것 같습니다. ‘신혼 전셋집 살다가 마음대로 할 수 있는 게 없고 스트레스 받아서 2년 끝나고 바로 집 샀어요. 속이 후련했습니다. 이자와 원금 열심히 갚고 있습니다’라고 하셨는데, 정말 이자와 원금 갚는 게 차라리 낫잖아요.

◆ 고준석: 그게 바로 저축성 지출로 보시면 됩니다.

◇ 최형진: 그래서 지금 집을 살까 고민하시는 분들은 차라리 집을 그냥 사버리시는 게 더 도움이 될 것 같습니다. 대출규제와 전셋값 하락으로 직접투자는 어려워졌잖아요. 부동산 재테크를 한다고 하면 어디에 눈을 돌려야 할까요?

◆ 고준석: 부동산에 리츠라는 것도 있고요. 간접투자 상품, 자기가 직접 부동산을 사는 게 아니라 다른 기관을 통해서 펀드 모집하는 데 돈을 거기에다가 예치해서 간접적으로 투자하는 방법이 있습니다. 그게 바로 대표적인 게 리츠거든요. 리츠는 부동산 투자신탁이라는 뜻이에요. 그래서 돈을 모아가지고 부동산 개발이나 임대사업에 투자해서 거기서 나오는 수익금으로 배당을 해주는 이런 구조기 때문에 증시가 올라가고 내리는 것에 상관없이 여기는 부동산에서는 꾸준한 임대수익이 나오잖아요. 그러면 거기에서 배당하는 거기 때문에 증시와도 크게 상관이 없이 안정적으로 수익을 얻을 수 있는 구조인데. 다만 리츠에 투자할 때 조심해야 할 게 뭐냐면 우리가 그냥 종가 보고 이게 기준 공모가격 5000원인데 6000원이다, 이건 올라가니까 사도 되겠다. 이게 아니라 이 돈이 어디에 투자돼 있느냐, 본체를 봐야 한다는 거예요. 부동산 어디에 투자돼 있느냐, 그 부동산은 미래가치가 있느냐, 없느냐. 이걸 봐야 하고요. 그 부동산을 정말 전문가가 운용하고 있느냐, 전문가가 운용하고 있지 않다고 하면 그것도 좀 리스크한 부분이 있죠. 그래서 전문가가 운용하는 부동산, 진짜 최고의 부동산에 투자돼 있는 리츠 상품에 투자하는 게 좋겠다. 또 리츠의 좋은 점은 커피 한 잔 값으로도 투자할 수 있다는 거예요.

◇ 최형진: 제가 지금 그걸 여쭤보려고 했는데, 그게 가능합니까?

◆ 고준석: 예, 그게 증시에 상장돼 있기 때문에요. 한 주 두 주도 살 수 있다는 거예요.

◇ 최형진: 그러면 소액으로도 투자가 가능하다는 말씀이시군요. 그러면 질문이 들어와 있는데, 일단 7634번님께서는, ‘시세보다 싸게 살 수 있다고 해서 부동산 경매를 고려중입니다. 어려운 게 많던데 노하우 몇 가지만 알려주시면 뭐가 있을까요?’

◆ 고준석: 경매를 하시는 분들 가장 벽에 부딪히는 게 권리분석인데요. 권리분석보다 경매는, 아무리 경매로 권리분석 잘해서 싸게 사더라도 미래가치가 없다고 하면, 안 올라간다고 하면, 내가 경매로 산 다음에 이 집값이 안 올라간다고 하면 허사거든요. 그래서 경매로 사더라도 내가 산 후에 이 집값이 올라갈 거냐, 내가 자산증식에 도움이 될 거냐. 미래가치를 볼 수 있는 눈을 키우는 게 가장 중요하고요. 초보자인 경우에는 미래가치를 보는 눈은 역세권 주변, 고통환경 잘 봐야 하고요. 그다음에 대단지를 고려하시면 되고요. 그다음에 아이들을 키워야 하니까 교육환경이 좀 잘 돼 있는 이런 곳을 우선적으로 선정해서 경매로 매수하면 되고요. 권리분석은 요즘 어렵지 않습니다. 요즘 무료 사이트들이 많이 있고요. 신한은행의 신한옥션사만 하더라도 무료로 이용할 수 있고요. 거기에 보면 권리분석이 다 돼 있습니다. 그래서 일반 초보자들도 그 사이트에 들어가서 확인만 해보시면 손쉽게 권리분석은 아무런 걸림돌이 안 되고 있어요. 그래서 내가 정말 미래가치만 볼 수 있다고 하면 얼마든지 경매로도 좋은 물건 살 수 있고요. 요즘 경매물건은 1차 2차 정도 유찰되는 물건들이 좀 나오고 있어요. 그래서 1년에 서울 지역, 우리나라 경매물건이 12~15만 건 정도 나오고 있는데요. 그 규모는 14~15조 정도 됩니다, 경매시장 규모가. 그런데 이중에서 지금까지는, 예전까지는 경매를 전담으로 하는 사람들 시장인 줄 알았는데 이제는 일반인들도 경매시장에 관심이 높아져 가는 거죠. 그래서 경매로 내집마련 하는 것은 대형마트에 가서 물건 구매하는 것과 비슷하다. 싸게 사니까. 그래서 일반 중개업소 통해서 이렇게 지역 중개업소 가서 사는 것보다 법원에 가서 내가 입찰에 참가해서 사는 것은 굉장히 좋은 방법 중의 하나다. 그래서 저는 적극 권장하고 싶습니다.

◇ 최형진: 부동산 규제에도 불구하고 새 아파트에 대한 열기가 식지 않고 있습니다. 신규 아파트 청약, 아직도 로또라고 보십니까?

◆ 고준석: 좋죠. 왜냐면 우리가 지금 현재 지어진 아파트들, 서울 경우를 예로 들면요. 30년 전에 지어진 아파트들이 많거든요. 그 시절은 그때 지어진 아파트와 지금 새로 신규 입주하는 아파트들을 보면요. 아파트 단지 안에 커뮤니티 시설을 갖춰서 수영도 할 수 있고 헬스도 할 수 있고, 거기서 요즘 밥도 줍니다. 그래서 그런 입주민들 편의시설이 굉장히 잘돼 있기 때문에 그런 새 아파트를 선호하고요. 두 번째는 분양가 상한제 때문에 주변 시세보다 좀 싸게 분양된다는 거예요. 그래서 내가 청약에 당첨만 되면 좀 싸게 살 수 있는 지름길이 되는 거죠. 또 하나는 이게 입주할 때까지 계약금 10%, 중도금 60%인데 10%씩 6번을 나눠서 내고요.

◇ 최형진: 분납도 가능한 건가요?

◆ 고준석: 예, 예. 그다음에 입주할 때 30%를 내기 때문에 내가 처음에 목돈이 안 들어가는 거예요. 그래서 2년 반, 3년 동안 이렇게 나눠서 내기 때문에 청약해서 분양받아서 내가 내집마련 하는 장점이 되게 큰 거죠. 그래서 그런 새아파트 분양하는 것들을 요즘도 많이 선호들 하고 있고요. 저는 분양의 기회가, 자격이 된다라고 하면 무주택자들은 청약을 적극 참여해서 내집마련 기회로 삼았으면 좋겠습니다.

◇ 최형진: 너무 서울 아파트는 비쌉니다. 

◆ 고준석: 네. 그래서 정부에서는 3기 신도시까지도 발표하고 그런 주택난에 어느 정도 지금 정부 정책을 보면 아주 잘 주택난 해소에 굉장히 많은 좋은 정책들을 내놓는 것 같습니다.

◇ 최형진: 2기 신도시 쪽에서는 반발을 하고 있습니다. 어떻게 보십니까?

◆ 고준석: 반발을 하고 있는데요. 기존에 2기 신도시를 버리시지 말고 2기 신도시에도 생활 인프라, 특히 교통과 관련된 지하철이라든가 이걸 3기와 같이 동시에 2기에도 인프라를 더 확충해서 같이 갈 수 있게, 같이 성장할 수 있는 이런 신도시로 만들면 서울의 주택수요 분산을 하는 데 더 도움이 될 것 같습니다.

◇ 최형진: 3972번님께서 ‘꼬마빌딩을 사고 싶어요. 꼬마빌딩 매입 시 주의를 해야 할 것은 어떤 게 있을까요?’ 하셨네요.

◆ 고준석: 요즘 꼬마빌딩이 굉장히 중요해졌는데요. 은퇴 이후에는 상가의 월세 수입으로 은퇴소득을 대비해야겠다, 이런 분들도 많이 있고요. 그런데 요즘 소비패턴이 바뀌고 있어요. 그래서 전자상거래로 구매하는 금액이 작년에는 113조 원에 이르렀어요. 전체 상품 매매액의 24% 정도를 차지하는 비중인데요. 이렇듯이 요즘은 온라인으로 많이 구매하잖아요. 그래서 이제 상권을 어떻게 볼 거냐. 예전은 유동인구, 역세권에 사면 아주 잘 사는 거라고 했는데요. 아무리 유동인구가 많더라도 그 유동인구가 소비인구로 전환되지 않으면 소용이 없다는 거예요. 그래서 그 상권의 소비인구가 어느 정도 되는지, 소비 수준은 어느 정도 되는지, 이게 첫 번째 확인해야 할 관건입니다. 그래서 유동인구가 중요한 게 아니라 소비인구를 보고 우리가 상가에 투자해야 한다. 그런 말씀을 드리고 싶고요. 유동인구에 현혹돼서 투자했다가는 실패할 가능성이 굉장히 높다. 그렇게 보고, 우리가 알다시피 서울 강남의 가로수길이라든가 경리단길이라든가 그런 지역은 임차인들이 많이 들어왔다가 나가고, 그런 과정에서 상권이 지금은 굉장히 싸늘해진 상권으로 변하고 있잖아요. 그래서 이런 어떤 분위기에 편승해서 이렇게 투자하는 것보다는 정말 상가 투자는 전문가의 상담을 받고 투자하는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 아무래도 그래도 유동인구가 많은 위치 같은 경우는 이게 소비인구가 될지 안 될지는 판단해야겠지만, 유동인구가 많으면 아무래도 세가 비싸잖아요. 6200번님입니다. ‘2주택 보유자입니다. 하나를 처분해서 오피스텔에 투자할까 하는데요. 오피스텔, 상가주택, 다세대주택 중에 고민입니다. 조언 부탁드립니다’ 하셨네요.

◆ 고준석: 저는 다 아니라고 보고요. 하나를 팔아서 한다고 하면 소형 아파트. 소형 아파트에 투자해서 임대사업자 등록을 해서 수익형으로 관리하는 게 낫다. 오피스텔 같은 경우는 소형 아파트에 비해서 경쟁률이 떨어지고 있어요. 전용면적도 작은 반면에 또 관리비는 좀 비쌉니다, 오피스텔이. 그리고 미래가치도 보면 좀 떨어지고요. 그래서 소형 아파트라고 하면 39제곱미터 이하, 12~13평 정도를 얘기하는 겁니다. 그래서 이런 아파트에 투자하는 게 좋을 것 같다라는 생각입니다.

◇ 최형진: 이어서 유튜브로 커릉이님께서는 비슷한 의견인데요. ‘그러면 내집마련은 했고 빌라랑 오피스텔 사서 월세 받고 싶어요. 빌라랑 오피스텔 중 어느 게 좋을까요?’ 하셨는데 이건 빌라가 되겠네요?

◆ 고준석: 중요한 게 이런 겁니다. 내가 2억 원을 가지고 빌라나 오피스텔에 투자해서 월 100만 원을 받는다. 월세를 받는다. 그러면 수익률이 6%가 됩니다. 그런데 내가 3년 후에 돈을 쓸 일이 있어서 그 집을 처분하려고 내놨더니 이게 2억 원에 산 집이 1억5000~1억6000뿐이 안 된다. 그러면 내가 3년 동안 100만 원씩 받은 월세 3600만 원은 내 돈 가지고 내가 월세 받아서 세금도 내고 그런 거죠.

◇ 최형진: 거의 그냥 준 거네요.

◆ 고준석: 그렇죠. 수익형 부동산의 가장 중요한 것은 월 임대수익이 아니라 자본수익이 되는 얘기예요. 그래서 미래가치가 있는 것을 봐야 한다는 거예요. 그래서 오피스텔이나 빌라 경우는 소형 아파트에 비해서 미래가치가 좀 떨어지는 거거든요. 그래서 소형 아파트에 투자하는 게 좋을 것 같다, 라는 의견을 이분한테도 드리고 싶습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 많은 분들이 지금 뒤늦게 질문 올리고 계시는데 추후에 답변해드리도록 하겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다. 

◆ 고준석: 감사합니다.

◇ 최형진: 동국대 고준석 겸임 교수였습니다.