주택임대사업자 등록, '렌트홈에서 편리하게 신고하세요

YTN라디오(FM 94.5) [최형진의 오~! 뉴스]

□ 방송일시 : 2019년 4월 1일 월요일
□ 출연자 : 최자영 세무사 (다림세무회계)


◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 2부는 우리들의 삶을 윤택하게 만드는 시간, '오! 상담' 코너 준비되어 있습니다. 오늘의 주제 주택임대뿐만 아니라 세금과 관련한 궁금증이라면 뭐든지 질문 보내주시길 바랍니다. 그럼 월요일의 상담사 모셔보죠. 다림세무회계 최자영 대표세무사와 함께 합니다. 안녕하세요.

◆ 최자영 세무사(이하 최자영): 안녕하세요. 최자영 세무사입니다. 

◇ 최형진: 주말 어떻게 보내셨습니까?

◆ 최자영: 주말에 저희 워크샵을 다녀와서요. 저희 세무사 모임이 있어서 워크샵을 가는데 진짜 밤새도록 공부를 하고 와서 지금 약간 피곤합니다.

◇ 최형진: 주말에도 일을 하러 가셨군요.

◆ 최자영: 네, 바쁜 와중에 더 공부할 게 많다고 세무사님들이. 저희가 모임을 하는데 열의가 많으신 분들이거든요. 저희 모임 이름 잠깐 얘기해도 될까요? 특이해서. ‘증여세’라는 모임인데요.

◇ 최형진: 증여세요? (웃음) 어떤 이유에서 붙여진 이름입니까?

◆ 최자영: 증권사 여의도 세무사 모임이거든요. 증권사에 다니셨거나 아니면 증권사 경험이 있으신 여의도에 있는 세무사님들이 하는 모임인데요. 3월 말을 맞이해서 저희가 워크샵을 다녀왔습니다.

◇ 최형진: 요즘 정치인분들이 증여 때문에 굉장히 곤혹을 겪고 있는데 하필 이름이 증여세라서 저는 개인적으로 반감이 드는 이름입니다. (웃음)

◆ 최자영: 그런데 이 증여세가 내셔야 하는 세금이지만 나쁜 건 아니거든요, 잘 내기만 하면.

◇ 최형진: 그럼요, 농담이었습니다. 날씨가 주말에 너무 추워서 드라이해서 넣어둔 옷도 다시 꺼내 입었는데 그 추운 날씨에 공부까지 하시고. 원래 개인적으로 갑자기 드는 궁금증인데, 세무사님들도 워크샵 같은 데 가시고 공부하시고 저녁에는 같이 술도 한 잔 하시고, 그런 시간 보내십니까?

◆ 최자영: 예, 그렇죠. 아무래도 회포를 푸는 시간도 필요하니까요. 그리고 다과와 함께 여러 가지가 곁들여져야 이야기도 풍성해지고.

◇ 최형진: 다 똑같군요. 오늘 벌써 세 번째입니다. 2주 하셨고 오늘이 3주차인데, 주위 반응은 좀 어떠세요?

◆ 최자영: 좀 더 열심히 해야겠다는 의견이 많으시고요. 저도 여전히 긴장하고 있어서 열심히 준비하고 있는데, 오늘 소식은 꾸준히 여러분들 질문을 많이 받아오고 있는 내용이라서 청취자분들한테 많이 도움이 되었으면 좋겠습니다.

◇ 최형진: 오늘 어떤 이야기 해주실 건가요?

◆ 최자영: 네, 주택임대사업자 이야기 들어보셨어요?

◇ 최형진: 그럼요. 정부가 전·월세난을 해소하고 거래를 활성화하기 위해서 주택임대사업자들에게 혜택을 부여하는 세제개편을 단행한 것 아닙니까?

◆ 최자영: 네, 많았죠, 그래서 지난 2년 동안 주택임대사업자분들을 장려하고 다양한 세금을 주었는데요. 그래서 오늘은 일반 개인분들이 등록하실 수 있는 임대주택의 종류에는 무엇이 있고, 절차가 어떻게 되는지. 그것에 대해서 간단히 살펴보도록 하겠습니다.

◇ 최형진: 임대주택 절차가 까다롭나요? 어떻게 해야 합니까?

◆ 최자영: 주택임대사업자 등록하시는 경우가 다 세금혜택을 보기 위해서 등록하시게 마련이잖아요. 그렇기 때문에 절차를 준수해야 할 것들이 몇 가지가 있는데요. 하나만 하시면 안 되고 등록절차가 두 가지가 있습니다. 하나는 부동산이 있는 시군구청에 등록하시는 게 아니라, 물론 그것도 가능한데요. 원칙적으로는 신청하시는 분의 거주지 시군구청에 등록하셔야 하고요. 이때 선택하셔야 하는 게 있어요. 임대주택을 4년짜리로 하실 건지, 8년짜리로 하실 건지 선택하셔야 하는데. 2018년 4월 1일 이후에 등록하시는 경우에는 8년 이상의 장기주택임대사업자로 등록하셔야 세금혜택 적용이 가능하시기 때문에 기간을 잘 선택하셔야 하고요. 또 이렇게 주소지 시군구청에 등록하신다고 절차가 끝나는 게 아니라, 사업을 하시는 거기 때문에 세무서에다가도 주택임대사업자로 등록하셔야 해요. 절차가 두 가지가 있는 거죠.

◇ 최형진: 두 가지라면 아무래도 어르신들이 불편하지 않을까요?

◆ 최자영: 예, 그래서 이런 번거로움이 있어서 2018년부터는 절차를 간소화하긴 했습니다. 그래서 주소지 시군구청에 등록하실 때 세무서에 하는 사업자등록도 한꺼번에 하실 수 있도록 절차가 되긴 했는데, 자동으로 되는 건 아니거든요. 그래서 가셔서 사업자등록도 같이하겠다, 라고 말씀을 꼭 해주셔야 합니다.

◇ 최형진: 혹시 인터넷으로는 안 됩니까? 바쁘신 분들 많잖아요.

◆ 최자영: 인터넷으로 돼요. 그런데 렌트홈이라는 사이트에서 가능하거든요. 초록창이나 이런 포털사이트에 ‘렌트홈’이라는 걸 검색하시면 바로 링크가 돼서 등록하시는 절차를 진행하실 수 있는데요. 그런데 역시나 공인인증서 로그인 하셔야 하기 때문에 제가 경험해보니까 어르신들은 공인인증서 불편해하시잖아요. 그래서 구청에 직접, 구청이나 군청이나 시청이나 관할 지자체 방문하셔서 처리하시는 게 더 간편하게 하시는 것 같더라고요.

◇ 최형진: 자세한 내용은 잠시 뒤에 또 들어보고요. 2325번님께서 ‘1가구 2주택입니다. 아파트 공시지가 3억, 빌라 공시지가 8000입니다. 빌라는 월세 임대 놓으려고 하는데요. 임대료는 월45만 원 예상합니다. 임대 등록해야 하는지요?’ 하셨네요.

◆ 최자영: 네. 임대 등록이 제가 아까 말씀드린 게 두 가지 임대 등록이 있다고 말씀드렸잖아요. 내 집을 사업자로 소득을 버는 집으로 등록하겠습니다, 에 관련된 절차는 사실 시군구청에 등록하시는 절차가 아니라 세무서에 사업자 등록하시는 절차예요. 이것은 2020년부터 의무이기 때문에 당장은 안 하시더라도 내년부터는 꼭 하셔야 하고요. 그런데 장기로 하시겠다. 4년짜리 등록하실지, 8년짜리 등록하실지 일정 기간 이상 등록하시는 절차는 시군구청에 하시는 절차거든요. 그런데 지금 같은 경우는 시군구청에 하시는 절차까지는 필요하지 않으실 수 있을 것 같아요. 왜냐면 시군구청에 등록하시는 절차는 세금혜택을 주는 건데요. 이분 같은 경우는 월45만 원이기 때문에 연간으로 환산해보면 540만 원 소득이 발생하시는데, 2000만 원 이하기 때문에 분리과세가 가능합니다. 주택임대소득이 연간 2000만 원 이하이실 경우에는 분리과세 신청이 가능하신데, 4년짜리 8년짜리 임대주택으로 등록하지 않다고 하시더라도 예상되는 납부세액을 계산해보자면 50% 공제를 해주고요. 여기에다가 기본공제 200만 원에, 분리과세 신청하셨을 때 14% 세율을 적용하면 납부하실 세금이 1년에 11만 원이 조금 안 돼요. 제가 왜 이렇게 나오는지 설명을 드리려면 좀 복잡하기 때문에 그냥 답만 드리자면, 제가 지금 핸드폰으로 잠깐 계산을 해보니까 11만 원 좀 안 되기 때문에 번거롭게 4년짜리 8년짜리 임대의무기간을 채우시는 것보다는 그냥 당연히 나오는 세금에 대해서만 꾸준히 잘 납부하시면 될 것 같습니다.

◇ 최형진: 그러면 따로 시군구청에 등록하지 않으셔도 된다, 이런 말씀이신 거죠?

◆ 최자영: 네, 그건 안 하셔도 되고요. 내년 2020년부터 사업자등록만 세무서에 하시면 될 것 같습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 5707번님은 ‘임대주택사업자 고민 중인 청취자입니다. 보유 중인 주택이 오피스텔인데 보유주택 세 개 이상은 세금을 더 내는지, 보유 개수와 관계없는지 궁금합니다’ 하셨네요.

◆ 최자영: 네, 주택 수에 관련해서 세금 내시는 게 약간 다를 수 있어요. 주택에 대해서 관련되는 납부하실 세금은 당연히 소득에 대해서 결정되는데요. 월세에 대해서 나오는 세금이 하나 있고, 보증금에 대해서도 부과되는 게 있어요. 월세는 주택이 두 개 이상만 되시면 세금을 내셔야 하고요. 보증금은 주택이 3개일 때부터 세금을 냅니다. 그러니까 지금 사연 주신 분이 만약 오피스텔이 3개 이상 있으시다고 하시면 그때부터는 보증금에 대해서도 세금을 납부하시는 거니까 잘 고려해서 세금 계산을 하셔야겠죠.

◇ 최형진: 알겠습니다. 이야기 좀 더 이어가보죠. 아까 전에 4년짜리가 있고 8년짜리가 있다, 이런 말씀을 하셨는데 기간에 대해서 설명을 좀 자세히 해주실래요?

◆ 최자영: 네, 이게 되게 중요한 내용이에요. 왜냐면 의무임대기간에 관련된 내용이 있고, 나중에 과태료랑 연결되기 때문에요. 시군구청에 등록하시는 임대사업은 민간임대주택 특별법에 의해서 등록하시는 건데요. 그냥 단순히 갖고 계시는 주택을 상업용으로 사용하겠다, 라고 등록하시는 게 아니라 일정 기간 이상 사용하겠다 등록하시는 거기 때문에 4년짜리 단기로 등록하실지, 8년짜리 장기로 등록하실지 선택하실 수 있고 이것에 따라서 세금혜택도 달라집니다.

◇ 최형진: 그러면 그 기간을 안 지키게 되면 뭐가 있나요? 불이익이 있습니까?

◆ 최자영: 네, 과태료가 있어요. 이게 과태료가 엄청 센데요. 우선 이게 과태료부터 말씀을 드리면, 과태료는 의무임대기간을 못 채우시면 바로 부과가 되는데. 호당, 집당 1000만 원이 부과됩니다. 집이 많으신데 다 못 채웠다. 그러면 집집마다 다 부과되는 거죠. 많죠. 그리고 이게 지난 1월 달에 국토교통부에서 1000만 원을 5000만 원으로 인상하겠다는 안을 발표했어요. 반발이 되게 심했고, 저희한테도 이게 진짜 시행되는 거냐는 질문이 되게 많으셨는데요. 아무래도 여론이 안 좋다 보니까 아직 안이 발의된다거나 진행되진 못하고 있는 것 같아요.

◇ 최형진: 일단 현행 1000만 원인데 이것도 굉장히 많은 금액이네요. 조심하셔야겠습니다.

◆ 최자영: 네. 그리고 이게 취소가 가능한데요. 취소기간이 되게 중요해요. 처음에 임대사업자로 등록하신 다음에 1개월 이내에는 취소를 하실 수 있어요.

◇ 최형진: 한 달 내. 한 달이 넘어가면 그러면 1000만 원이 부과되는 거죠? 무섭습니다.

◆ 최자영: 맞습니다. 그리고 현행법상 어떻게 하다 보니까 의무임대기간을 부담스럽게 4년 8년 채우는 것보다는 그냥 취소하는 게 낫겠다 생각하실 수도 있거든요. 상대적으로 1000만 원이 나중에 생각해보면 더 클 것 같으니까 지금이라도 취소하고 싶다. 난 자발적으로 취소하겠다, 라고 하고 싶으신 분들도 많으시더라고요. 그런데 현행법상 자발적으로 취소가 절대 안 되게 돼 있어요. 등록하실 경우에는 심사숙고해서 이게 진짜 4년 동안 유지하실 수 있는지, 8년 동안 유지하실 수 있는지 잘 고민하시고 결정하셔야겠습니다.

◇ 최형진: 5523번님께서는 ‘안녕하세요, 세금 코너 잘 듣고 있습니다. 현재 사는 집 외에 노후대비로 월세가 나오는 다세대 주택 오피스텔 총 3주택을 가지고 있는데요. 세금은 한 번도 낸 적이 없습니다. 이제는 등록도 해야 한다는데 임대사업자 등록하면 세금이 갑자기 많이 나올까 봐 걱정됩니다. 엄청 많이 나올까요? 한 달에 월세는 150만 원 정도 됩니다. 보증금은 5억 정도예요. 궁금해요’ 하셨네요.

◆ 최자영: 네. 아까 사연 주셨던 분이랑 약간 비슷한데 좀 다르시네요. 지금 좀 전에 설명드렸던 것처럼 주택이 3주택 이상이시면 월세뿐만 아니라 보증금에 대해서도 세금이 나온다고 말씀드렸죠. 보증금에 대한 과세는 그냥 5억에 대해서 다 세금을 부과하는 건 아니고요. 일정 금액 감면을 합니다. 우선 5억에서 3억을 빼고, 거기에다가 60%를 하죠. 그러면 2억의 60%니까 1억2000이 되는 건가요. 그리고 거기에다가 이자 성격조의 이자율을 곱하는데요. 현재로는 2.1%. 은행에 갖다놓으면 2.1% 이자 나올 거야, 라는 거죠. 그러니까 최소한 이만큼에 대해서는 이자 성격으로 과세해야 한다. 이게 현행법이고요. 그 이자에 관련된 금액에다가 아까 월세, 월 150만 원 나온다고 하셨는데 연으로 따지면 1800만 원인가요. 1800만 원을 더해서 과세하면 되는데, 아마 이렇게 되면 2000만 원이 안 되실 것 같아요. 앞서 말씀드렸던 것처럼 연 임대수입이 2000만 원이 안 되시면 분리과세 신청이 가능합니다. 그러니까 많이 나와 봐야 14%기 때문에 생각하시는 것보다는 아주 많이 세금이 나오실 것 같지는 않아요. 다만 안 내다가 내시는 거라서 부담은 있으실 것 같으니까요. 이것을 줄이기 위해서 장부를 만드신다든지, 아니면 장기로 임대사업 등록하실 경우에는 세금혜택도 가능한데요. 역시나 장기로 등록하시면 임대의무기간을 채워야 하는 부담이 있기 때문에 뭐가 유리한지는 꼭 정확히 계산해보시는 게 좋겠습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 오늘 말씀은 여기까지 들어야겠네요. 다림세무회계 최자영 대표세무사와 함께 했습니다. 감사합니다. 

◆ 최자영: 감사합니다.