서울 아파트 평균가 12억 9천! 종부세 공제 기준 12억? 이래서 종부세 개편 논의 활활

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 이익선 최수영 이슈앤피플]

□ 방송일시 : 2024년 06월 05일 (수)
□ 진행 : 이익선, 최수영
□ 출연자 : 우병탁 신한은행 팀장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 이익선 : 이슈가 머니? 이 시간은 잘 듣는 것만으로도 돈이 되는 귀한 정보를 드립니다. 세금 줄이는 법 부동산 주식 동향까지 각 분야의 일타 강사들이 전해드리죠. 오늘은 절세로 이름난 세테크 전문가 신한은행의 우병탁 팀장 모셨습니다. 어서 오세요.

◎ 우병탁 신한은행 팀장(이하 우병탁) : 네 안녕하세요.

◇ 최수영 : 오늘 주제 세테크 네 근데 요즘 정치권에서 이걸 굉장히 많이 
거론하더라고요. 이른바 종합부동산세 몇 년 전 서울과 수도권 아파트 값이 폭등하면서 종부세 폭탄이다 이런 얘기 나오면서 실제로 정치적으로도 엄청나게 민감한 그런 결과를 가져왔던 적도 있는데 그만큼 이슈의 폭발성이 큽니다. 근데 지금 여기서 정치권에서 그러니까 22대 국회 하자마자 종부세 완화하자 폐지하자 이런 얘기 나오고 여야도 아주 치열한 말하자면 신경전을 벌이는데 도대체 종부세에 대해서 좀 많은 분들이 궁금해 하는 것 같아서 어떤 것이냐 정확하게 여기에서 이제 좀 우리가 한번 파악을 해봐야 되겠는데 혹시 방송 들으시면서 이것도 내 사정과 비슷하다 좀 궁금하다 하는 사연 올려주시면 되겠습니다.

◆ 이익선 : 그럼 본격적으로 질문을 좀 해보겠습니다. 종부세가 뭐냐, 요즘 핫하던데 6월에 더 관심 받던데 이게 시기를 잘 아는 게 주택 매매에도 굉장히 중요하다고 하던데요.

◎ 우병탁 : 네 맞습니다. 종부세는 우선 쉽게 생각하면 비싼 부동산을 가진 사람에게 과세되는 세금이고요. 비싼 집이나 건물이 없는 빈 땅, 아니면 건물이 있는데 굉장히 큰 규모의 땅을 가지고 있는 사람이 매년 내게 되는 세금입니다. 재산세처럼 보유 부동산의 보유에 대해서 매겨지는 세금이라고 생각하시면 되고요. 매년 6월 1일 그러니까 1년 동안 쭉 가지고 있다 라고 했을 때 중간에 어느 한 시점에서는 이거를 파는 사람도 있을 거고 사는 사람도 있을 거지 않습니까? 그러다 보니까 1년 동안의 세금을 어느 시점에 가지고 있었던 사람에게 매기느냐 라고 하는 게 중요해지게 됩니다. 그때의 과세 기준일이 매년 6월 1일이고요. 그래서 6월 1일 시점에서 세금이 1년 치가 한꺼번에 다 부과가 되는 식으로 되기 때문에 이걸 이제 실제로 내는 건 12월 달에 고지서가 나오게 되고요. 그런데 이제 이 집을 과세 기준일이 6월 1일이다 보니까 이 시기를 전후해서 만약에 매매를 거래를 한다 라고 하면, 파는 사람 입장에서는 6월 1일까지 그 이전에 잔금을 받게 되면 그 해에 나는 그전에 소유자였을 뿐이니까 6월 이 시점에 소유자가 아니니까 세금을 조금 안 내도 돼요. 반대로 이걸 사는 사람 입장에서는 6월 2일 이후에 잔금을 주고 구입을 하게 되면 6월 1일 시점에서는 전 소유주가 갖고 있었을 거니까, 거꾸로 나는 내년부터만 세금을 내면 되니까 세금을 조금 아낄 수 있는 굉장히 중요한 포인트가 됩니다.

◆ 이익선 : 약간 신경전이 있을 수도 있겠네요.

◇ 최수영 : 그러니까요. 다 알 거 아닙니까?

◎ 우병탁 : 이런 거죠. 과세 기준일 6월 1일이라고 하는 걸 제 경험상 10년 전에는 거의 대부분 몰랐습니다. 근데 지금에는 많이 알려져 있어서 조금 아쉬웠어요. 아직도 모르는 사람들은 꽤 있습니다. 그러다 보니까 실제로 거래를 할 때에는 이제 서로 신경전이 일어날 수밖에는 없고요. 다만 이제 그럴 듯한 사유를 만드는 경우가 이기는 거죠. 예를 들면 자기가 자금을 준비하는데 6월 2일, 6월 보름쯤에 이 자금이 나온다 라고 하면 자금 치른다 하면 이게 거꾸로 보유세는 그렇게 큰 금액이 아니기 때문에 그 정도면 그냥 넘어가는 경우들이 일반적으로 많기 때문에 이 정보인 6월 1일 알고서 협상에 임하는 경우와 그렇지 못한 경우가 세금을 다르게 낼 수 있는 방법입니다. 

◇ 최수영 : 정말 꿀팁이네요. 그러니까 6월 1일을 알아야지 그리고 또 명분도 있어야 된다. 그래야지 상대를 설득하니까.

◎ 우병탁 : 그렇죠, 맞습니다. 금액이 작기 때문에 오히려 절세를 할 수 있는 포인트가 된다.

◆ 이익선 : 그렇구나. 근데 이게 분납도 가능한가요?

◎ 우병탁 : 세금이 세액이 250만 원을 넘고 500만 원을 넘지 않을 때는 250만 원만 먼저 내고 나머지 금액을, 그리고 좀 규모가 커서 500만 원을 넘게 내면 50%만 원래 기간에다 내고 나머지 50%는 6개월 뒤에 납부를 할 수가 있습니다. 그리고 이 기한이 또 중요한 것 중에 하나가 기본적으로 분납 신청을 하실 수 있다면 무조건 분납 신청, 그러니까 6개월 뒤에 대상이 되시면 나눠서 내는 거를 좀 권장을 드리는 게 기간이 물론 6개월이니까 아주 길지는 않습니다만 보통은 이제 늦게 내게 되면 원래대로라면 이자를 보통 받잖아요. 이 분납에 대해서는 이자를 걷지 않습니다. 그러니까 6개월 만치에 대해서 고 금액에 대한 이자를 하다못해 정기예금이라도 넣을 수 있는 것이 되기 때문에 분납을 할 수 있다면 무조건 분납을 하시는 게 유리하시고요. 반대로 요 분납해서 원래 내는 금액 그다음에 그다음 분납하는 금액까지 날짜를 또 넘겨서 내면 안 되는, 즉 제 시간에 또 납부는 하셔야 되는 게 늦게 내게 되면 하루에 만 분의 2.5 그러니까 이거를 다시 계산하면 연간 이율로 환산하면 9.125% 정도 됩니다. 굉장히 높죠. 늦게 내면 이거에 따른 가산세를 더 낼 수 있기 때문에 날짜는 분납은 꼭 하시고 그 날짜는 딱 지켜서 내시는 게 가장 좋습니다.

◇ 최수영 : 날짜만 지키면 무이자 할부와 비슷한 그런 개념이 되는거군요.

 ◎ 우병탁 : 그런 개념으로 이해하시면 되겠습니다.

◆ 이익선 : 분납하고 나머지 잔금은 최대한 늦게 기한 내에 최대한 늦게 내는 게 이익이다 맞습니다.

◇ 최수영 : 근데 저기서 제일 궁금한 거 도대체 그러면 종합부동산세의 과세 기준 과세 기준은 딱 어떻게 됩니까?

◎ 우병탁 : 이게 좀 틀린데 우선 제일 궁금해 하시는 게 이제 집입니다. 집에 대한 종부세만 말씀을 좀 드리면 집은 다시 또 두 가지로 나눠지게 되고요. 집을 여러 채 갖고 있다든지 이런 경우 그러니까 한 채 이상 넘게 갖고 있는 경우, 

◇ 최수영 : 다주택자들 

◎ 우병탁 : 그런 경우에는 9억을 뺀, 집값에서 9억을 뺀 나머지에 대해서 세금을 내주고요. 1주택이다 그러면 이때는 12억을 빼줍니다. 그래서 조금 더 많이 1주택은 빼줘서 세금을 조금 나오더라도 적게 나온다 이렇게 생각하시면 됩니다. 그 금액 밑에 있는 집을 가지고 계시는 경우들도 있겠죠. 이런 경우에 종부세는 내지 않고 재산세만 내시면 됩니다. 

◆ 이익선 : 그러면 주택 수를 계산하는 방법 지난 시간에도 사실은 오피스텔 얘기를 잠깐 해 주셨었는데 네 주택 수에 따라 세율이 차등 적용된다면서요. 주택 수를 계산하는 방법은 어떻게 됩니까?

◎ 우병탁 : 이게 조금 더 주의하실 부분들 중에 하나가 종부세입니다. 지난 시간에는 양도세에서 주택 수를 계산하는 방법, 기본적으로는 세대 가족 같이 살고 있는 가족이 몇 채의 집을 갖고 있느냐에 따라서 양도세에서 주택 수를 판단을 한다 라고 말씀을 드렸고요. 다만 이게 비슷하지만 종부세에서는 또 조금 다르고요. 그다음에 또 마찬가지로 주택수가 이슈가 되는 취득세에서는 또 취급이 조금 달라서 이 각각의 경우는 좀 다르다 라는 걸 일단 인지를 하셔야 되고요. 우선 종부세 쪽만 놓고 보면 오피스텔을 포함해서 재산세를 주택으로 내고 있는 부동산, 이런 것들을 다 포함을, 집수에 포함을 시키는데 이중에서 매입 임대주택이라고 그래서 구청에 나는 장기간 임대료 많이 안올리고 예를 들면 10년 동안 임대를 할 겁니다 라고 하는 임대주택으로 등록하는 경우들이 있어요. 이런 조건들을 갖춘 것들은 기본적으로 종부세에서는 집수에서 빠지게 됩니다. 그리고 마찬가지로 회사를 운영하시는데 사업용 주택을 갖고 계신 분들,

◇ 최수영 : 직원들 복지주택으로 가지고 계시는 분들이죠

◎ 우병탁 : 그렇죠 맞습니다. 그런 집을 갖고 있는 경우는 실제로는 집을 가지고 있지만 역시 일정한 조건 하에 주택수에서, 종부세에서 주택수에서 좀 빼주는 부분이 있어요.

◇ 최수영 : 예외 조항이 있다. 근데 여기서 궁금한 거 하나 더 근데 집이 그러면 한 15억짜리 집이 있어요. 20억짜리. 근데 이게 공동 소유로 돼 있다. 여러 가지 가족들이 다 이름으로 이렇게 공동 소유로 돼 있다, 이런 경우 세금 어떻게 합니까?

◎ 우병탁 : 기본적으로 원칙은 공동 소유일 때는 집은 약간씩을 가지고 있다 하더라도 다 한 채씩을 갖고 있는 것으로 봅니다. 예를 들면 지분으로 한 채를 갖고, 일부 가지고 있고 내가 원래 살고 있는 다른 집이 더 있어요. 그러면 이 지분으로 갖고 있는 것도 원칙은 집 수 하나에 들어오니까 2주택으로 종부세는 계산을 하게 되니까

◇ 최수영 : 2주택자가 되는군요. 간단하게 말하면,

◎ 우병탁 : 공제 자체는 1주택인 12억을 차감을 못 받고 9억만 차감을 해서 종부세를 계산을 합니다. 다만 이때 이제 2주택으로 하지만 보통 이제 중과세율이라고 하는 게 있고 2주택이더라도 공제만 좀 적게 받는 케이스가 있는데요. 그런 지분으로 갖고 있는 경우에는 중과세율 2주택까지는 사실은 중과세율이 적용되지는 않습니다. 공제만 좀 줄어드는거죠. 거기에 또 한 가지는 다른 가족들하고 같이 가지고 있을 때에는 기본적으로 지분만 갖고 있어도 주택수에 포함이 된다고 말씀을 드렸는데 부부가 공동명의로 갖고 있는 경우는 일반적이지 않습니까? 일반적이죠. 이런 경우에는 그 두 채를 각각 따로 보지 않고 그냥 전체가 한 채를 갖고 있다. 그래서 12억으로 공제하는 방식으로 종부세를 계산해 주기도 합니다.

◇ 최수영 : 이런 것도 한번 잘 따져보고 세금 납부를 해야 되겠어요.

◎ 우병탁 : 그렇죠 맞습니다.

◇ 최수영 : 그다음에 이제 종합부동산세 말고 그다음에 다른 것들도 그러니까 우리가 이제 과세 대상이 될 때 우리가 지금 보면 종합부동산세가 지금 가장 핫 한데 그 외에도 우리가 6월 달에 한 번 더 짚어봐야 할 그런 또 세금 같은 게 하나 또 있나요?

◎ 우병탁 : 기본적으로는 재산세, 종합부동산세도 그렇지만 기본이 되는 거는 재산세입니다. 그러니까 부동산을 가지고 있으면 기본적으로 재산세를 1차적으로는 다 납부를 한다. 이 경우에는 부동산의 가격이 싸든 비싸든 기본적으로 재산세는 무조건 나오는 거고요. 그렇게 재산세를 내는 부동산 중에 다주택이라든지 아니면 비싼 집이라든지 비싼 땅이라든지 이런 경우에는 재산세 말고 종부세도 더 내는 이런 구조로 돼 있는데 둘 다 아까 말씀드린 대로 과세 기준일이 6월 1일입니다. 그래서 6월 1일 시점에 가지고 있었던 소유자에게는 재산세도 부과가 되고, 그다음에 규모가 넘는 것들은 종부세도 부과가 되니까 6월 1일 시점에서는 그 부분을 항상 유념을 해 두셔야 됩니다.

◇ 최수영 : 그러면 그다음에 우리가 그러면 이게 과세 대상 내역을 우리가 이제 홈택스, 요즘에 홈택스로 많이 보더라고요. 그러면 이제 우리가 쉽게 좀 이것을 볼 수 있거나 나한테 부과된 내역들, 이거 확인하는 방법 이거 잘 찾아봐야 될 것 같은데요?

◎ 우병탁 : 네 본인의 개인에 관련돼 있는 모든 세금들 종류들은 홈택스라고 하는 국세청의 사이트죠. 네이버에 치시면 그 홈택스에서 이 다 확인해 보실 수 있고 종합부동산세 역시 그 내가 내고 있는 대상이 되는 부동산을 어떤어떤 걸 갖고 있느냐 아니면 그거에 대해서 내가 과거에는 얼마의 종부세를 냈었고 올해는 그러면 이제 아직 부과는 안 됐거든요. 11월 돼야 고지가 나오게 되는데 그 이전에 대략적으로 한번 계산을 해보고 싶다 이런 모의 계산까지 다 홈택스를 통해서 알아보실 수가 있습니다.

◇ 최수영 : 그렇군요. 그럼 하나만 더 여쭤볼게요. 지난해 우리 종합부동산세 종부세 납세 대상자가 2022년보다는 61% 줄어들어 50만 명으로 확정됐다는데 왜 이렇게 대폭 줄었습니까? 그 이유가 혹시 있나요?

◎ 우병탁 : 우선 이게 집값에 연동해서 공시가격이라고 하는 게 정해지게 되는데 그 공시가격이 일단은 첫 번째는 뭐냐면 그 말씀하셨던 그 기간에 아시다시피 집값이 굉장히 그 이전보다 확 단기간에 올랐습니다. 집값이 비싸졌으니까 그거에 연동돼 있는 공시가격도 많이 올랐었고요. 거기에 더해서 이 당시에는 이제 지금과는 좀 반대의 상황이 있었습니다. 굉장히 비싼 집이나 비싼 부동산을 가지고 있는데 세금은 보유세는 되게 적게 내더라 라고 하는 이슈가 있어서 이거는 형평에 안 맞는 거 아니냐, 더 많은 재산을 가지고 있으면 세금을 조금 더 내는 게 맞다 이래서 종부세 계산을 할 때 적용하는 비율이라고 하는 게 있습니다. 공정시장가액 비율이라고 하는데 이 비율을 95%까지 높였습니다. 그게 집값 상승기하고 맞물리면서 세금이 좀 급격하게 올라가서 대상자가 확 늘어났다가, 아시다시피 그 직후에 금액이 집값이 조금 떨어졌어요. 지금도 좀 보합인 상태고요. 그러면서 이제 공정시장가액 비율이라고 하는 것도 이제 60으로 좀 낮추겠다, 두 가지가 확고하게 또 낮춰지면서 대상자가 굉장히 크게 줄어들긴 했습니다.

◇ 최수영 : 그렇게 된 거군요.

◆ 이익선 : 이슈가 머니? 오늘은 종합부동산세에 대해 이야기를 나누고 있습니다. 주거용 오피스텔 양도세에 대한 상담이 도착을 했는데 이 사연 한번 만나보겠습니다. “안녕하세요. 주거용 오피스텔 양도세 관련 상담 드립니다. 저는 경기도 시흥시에 22년에 분양한 원룸 오피스텔을 피를 주고 매수했습니다. 당초 오피스용이라고 하고 매수 후 큰아들이 그쪽에 사업 때문에 머물 일이 생겨서 1년 정도 거주를 했고요. 이후로는 노후 대비 용돈 벌이나 할까 싶어서 월세를 놨죠. 그래서 임차인이 묻기를 전입해도 되죠, 해서 흔쾌히 허락을 했고요. 1년간 임차인이 거주 중입니다. 그런데 분양가 1억 2천에 500만 원 피까지 주고 산 오피스텔 시세가 영 별로입니다. 주변에 물어보니 오피스텔은 시간이 갈수록 매매가가 떨어진다고 해서 이참에 매도해 볼까 하는데요. 벌써 제가 매수한 가격보다 500에서 1천만 원 정도 떨어졌습니다. 근데 혹시 1가구 2주택 양도세를 물게 되지는 않을지요? 저는 무주택이고 집사람 명의의 집이 있습니다. 오피스텔은 제 명의고요. 어떻게 되는 걸까요? 탁 선생님의 고견을 기다립니다.”

◇ 최수영 : 네 탁 치면 답이 나오는 우리 우병탁 팀장님과 함께하고 있는데 어쨌든 이 여기에 대해서 한번 설명을 자세히 해 주시면 좋겠습니다.

◎ 우병탁 : 우선 양도세는 개인이 아니라 세대, 즉 생계를 같이 하는 가족 이걸 세대라고 합니다. 이 가족을 기준으로 하게 되고요. 따라서 본인은 오피스텔 말고 다른 집이 없는 무주택이라고 하더라도 배우자 명의의 주택이 있기 때문에 오피스텔 한 채와 주택 한 채가 있는 상황입니다. 이때 오피스텔은 이게 요물단지인 게요. 집으로 쓰면 집이고 사무실로 쓰게 되면 업무시설이 되게 됩니다. 그래서 상가와 같습니다. 그래서 어떤 걸로 쓰느냐가 굉장히 중요해진다 라고 생각을 하시면 되고, 말씀하신 사례자분의 해당 오피스텔은 세입자가 집으로 쓰고 있기 때문에 이 가족은 2주택이 되는 상황인 거는 맞습니다. 다만 이제 오피스텔을 먼저 매각을 한다면 이 오피스텔의 경우에는 매수하신 금액보다 지금 가격이 더 떨어져 있기 때문에 오피스텔을 팔더라도 양도세는 없는 상황이라고 보시면 됩니다. 왜냐하면 양도세라는 건 기본적으로 자기가 산 가격보다 그 부동산이 더 비싸져서 양도 차익이라고 하는 게 발 발생했을 때만 내는 세금이기 때문에, 그래서 물론 이분 입장에서는 안타까운 상황이기는 하지만 순서를 맞춰서 오피스텔을 먼저 정리를 하신다면 이때는 양도세 걱정은 없으실거고요,  다만 반대로 본인이 배우자분이 가지고 계시는 주택은 양도 차액이 시기에 따라서 좀 많이 나 있을 수 있는데 이때는 역시 이거를 본인이 살던 집을 먼저 매각을 해버리게 되면 오피스텔은 집으로 보는 상황이기 때문에, 집으로 쓰시고 계시기 때문에 2주택이 되어서 비과세를 못 받게 되는 세금을 좀 많이 내셔야 되는 상황이 있을 수 있기 때문에 반드시 그 순서를 좀 잘 지키셔야겠습니다.

◆ 이익선 : 조삼모사하면 그게 그거라고 하지만 이거는 전혀 아닌데요. 순서에 따라 전혀 다릅니다. 

◇ 최수영 : 근데 이런 사연들 저런 사연들 많이 도착하는데 근데 이제 혹시 요즘 저희 또래도 그렇지만 은퇴 후에 이 오피스텔 투자하는 경우들이 많아요. 그래서 일단 주거용 오피스텔의 주택 여부 그러니까 아까 오피스텔은 사용 용도에 따라 매우 중요하다는 말씀을 주셨는데 어떻게 되는 겁니까? 그리고 종합부동세법상에서 1세대 1주택자의 오피스텔 소유 이런 것들은 또 어떻게 정리가 되는 거죠?

◎ 우병탁 : 네 아까 잠깐 말씀드린 것처럼 양도세에서 이제 주택 수를 판단하는 기준하고 종부세에서 주택 수를 판단하는 기준이 좀 틀린데요. 구분해서 보자면 양도세에서 판단을 할 때는 어떤 오피스텔과 다른 집을 가지고 계실 때 오피스텔을 집으로 쓰고 있느냐 집으로 쓰고 있지 않느냐 사무실로 임대를 주고 있느냐 이거에 따라서 집이 되기도 하고 집이 되지도 않기도 한다 이걸 구분하시면 되고요. 다만 종부세에 있어서는 기준이 좀 틀린 게 실제로는 그게 집으로 쓰일 수도 있고 사무실로 임대를 줄 수도 있지만 재산세 부과를 어떻게 하고 있는지가 중요합니다.

◇ 최수영 : 먼저 선결 조건이 재산세 부과가 어떻게 되고 있느냐 

◎ 우병탁 : 맞습니다. 그래서 실제로는 집으로 쓰고 있다고 하더라도 현황 그 차이 때문에 재산세 부과는 업무용 시설 상가로 부과가 되고 있는 경우에는 종부세에서는 그걸 따지지는 않습니다. 그래서 재산세가 종부세가 사무용으로 나오고 있으면 그거에 대해서는 종부세에서는 집세에 포함을 안 시키게 되는 부분도 있다, 이렇게 해서 구분해서 생각하실 필요가 있겠습니다.

◆ 이익선 : 근데 이제 오피스텔을 주거용으로 쓰고 있으면서 나는 주거용이 아니라 사무실을 쓰고 있다고 말을 했어요. 이걸 누가 확인합니까?

◎ 우병탁 : 기본적으로는 본인이 그거에 대한 책임을 납세자가 지시는 거고요. 다만 이게 이제 거짓된 신고가 있을 때는 집수나 이런 것 때문에 문제가 됐을 때 문제가 되면 그걸 조사하는 건 관할 세무서에서 직접 가시 확인하는 절차를 거치는데요. 모든 건에 대해서 다 일일이 조사를 한다기보다는 기본적으로는 우편이라든지 이런 것들을 먼저 확인을 합니다. 거기에 사람이 살고 있는지 아닌지 그리고 다른 집을 먼저 팔았을 때 이게 비과세가 되느냐 마느냐에 따라서는 몇 억까지 세금이 차이가 나거든요. 그러면 금액이 굉장히 클 때에는 다른 집을 더 갖고 있는지 근데 오피스텔을 갖고 있다 그러면 거기에 전입신고가 돼 있는 세입자나 이런 것들이 있는지를 한번 확인을 하게 되고 심한 경우에는 거기에 실제로 사람 지금 좀 전에 사례자분의 경우에도 전입신고를 하셨다라고 하는데 심지어는 전입신고를 좀 막고 사무실로 쓴 것처럼 꾸미시는 경우들도 왕왕 있거든요.

◆ 이익선 : 주변에 하숙처럼 쓰는 친구가 가서 오피스텔을 구하는데 전입신고는 안 된다고 못 한다고 그러더라고요.


◎ 우병탁 : 그 경우에 소유자분은 다 그런 건 아니겠지만 전입신고를 못하게 막고 실제로는 사무실로 임대를 주고 있는 것처럼 하신 다음에 신고를 좀 무례하시는 경우들이 있는 거예요. 그런 경우에는 실제로는 전입신고가 안 돼 있다 하더라도 집으로 쓰고 있는 게 확인이 된다면 이때는 집으로 양도세에서도 역시 포함이 되기도 합니다. 실제 조사를 또 할 수 있는 부분이 있기 때문에 이거는 기본적으로 굉장히 좀 조심하셔야 되는 부분이다.

◆ 이익선 : 관련해서 아까 그 집주인이 전입신고를 못하게 하는 경우에 임차인 같은 경우에 혹시 법적으로 본인이 손해를 보거나 문제가 되지 않나요?

◎ 우병탁 : 그럴 수 있습니다. 자기의 보증금에 대한 부분을 전입신고를 못하게 되면 보장을 못 받게 되는 부분도 있고요. 다만 이제 월세의 경우에는 오피스텔 월세의 경우에는 보통 보증금의 규모는 좀 작습니다. 대신에 이제 월세 규모가 큰데요. 이 소득이나 월세 금액이 일정 규모로 좀 작을 때에는 전입신고를 하셨든 하지 않으셨든 자기가 이제 보통 회사를 다니시는 분들은 월세 세액 공제를 받으시는 경우들이 있는데 이거는 전입신고를 안 했다 하더라도 그냥 국세청에 신고하시면 됩니다. 이게 바로 국세청이 전입신고가 돼 있는지 하고 상관없이 사람이 살고 있는지에 대한 거를 거꾸로 포착한 하나의 방법이기도 합니다. 월세 세액공제를 들어와 있다면 그거는 오피스텔이 집으로 쓰고 있는 거잖아요. 그러니까 이제 소유자가 어떻게 신고를 하든지 간에 그걸 가지고도 정보를 교차해서 집수에 포함시켜서 인위적으로 탈세를 하는 걸 또 막기도 합니다.

◆ 이익선 : 그럼 신고했다가 너 나가 이러면 어떻게 해요?

◎ 우병탁 : 나가라고 하는 건 계약 기간 주택임대차 보호법에 의해서 또 보호가 되기 때문에 자기가 챙길 권리는 분명히 세입자분도 챙기실 필요가 있습니다.

◇ 최수영 : 제가 본질적인 거 하나 좀 여쭤볼게요. 사실 이 종부세가 처음에 만들어졌을 때는 부자 세금이라는 인식을 다 공유했었어요. 사회적으로 근데 올해 이제 정부가 발표한 걸 보면 서울 아파트 평균 매매가가 12억 9천만 원이고 현재 1주택자 종부세 공제 기준은 12억 원인데 일종의 대중성에 와 있는 이제 기준인데 이게 과연 부자 세금이냐 라는 이제 좀 말하자면 수도권에 사시는 분들은 이 얘기를 할 수가 있거든요. 그런데 상담하시는 입장에서는 정말 이런 부분에 대해서는 어떤 좀 생각이 있으세요?

◎ 우병탁 : 네 당연히 그런 부분이 좀 지적이 늘 오고 있고 그런 부분이 있을 수 있습니다. 그러니까 집값이 특히나 단기간에 급격하게 상승을 하는 상황을 우리가 직전에도 목도를 했었기 때문에 이런 경우에는 투기라든지 이런 목적과 상관없이 한 집에서 그냥 특정 지역에서 오래 살았을 뿐인데 그것 때문에 집값이 많이 올랐으니까, 물론 좋죠. 집값이 많이 올랐으니까 다만 이걸 금방 현금으로 환가할 일이 없고 계속 여생을 보내시는 연세가 있으신 분들의 경우에는,

◇ 최수영 : 진짜 실제로 거주하시는 분들,

◎ 우병탁 : 실제로는 이게 환가될 때까지는 내 재산이 환수가 된 것도 아닌데 그러니까 이 높아진 세금 부담을 부담하기 어려운 측면도 있는 게 사실이고요. 그렇기 때문에 다만 세법에서는 이런 것들을 시기에 맞춰서 좀 조정을 하긴 하죠. 무슨 얘기냐면 1주택에 대한 종부세 과세 기준 금액은 원래 당초에는 6억이었습니다. 오래전에 이게 9억으로 좀 높여졌고 이게 다시 12억으로 높여져 있는 상태인 거고요. 다만 이런 조정들을 하는 것들이 아무래도 되게 오래 걸립니다. 그러다 보니까 집값은 이미 올라가 있는데 이런 조정은 나중에 일어나다 보니 과연 이게 말씀하신 것처럼 항상 부자 세금, 부자들만 정말 내는 세금이 맞냐라는 이슈는 좀 있을 수 있어서 이거에 대한 것은 향후에도 늘 적정한 속도로 좀 빨리빨리 1주택에 한해서는 개정이 좀 늘 따라와야 되는 이런 부분이 있을 수 있고, 혹은 지금 논의가 되고 있는 것처럼 종부세 전반에 대해서 다시 한번 들여다보자. 이게 정말 부자 세금으로서 합리적인 것인지 이런 논의는 앞으로도 좀 계속되어야 될 것 같습니다.

◇ 최수영 : 그러니까 저는 그래서 이제 사실 어찌 보면 이제 다주택자는 세금을 많이 내잖아요. 그런데 총량이 12억이 안 되는 분들도 있단 말이에요. 그러니까 이런 사실은 이런 부분들은 형평에도 어긋나고 그래서 종부세를 완화한다고 그래도 이런 디테일, 말하자면 그런 구성의 디테일들에 대해서 조금 정부가 좀 들여다봐야 한다 이런 지적들이 있거든요. 이 부분은 어떻게 보십니까?

◎ 우병탁 : 맞습니다. 그러니까 그래서 1주택에 대한 종부세 금액 기준 금액만 또 일괄적으로 좀 12억 15억 이렇게 높여주게 되면 거꾸로 다주택인데 말씀하신 것처럼 한 3억짜리 몇 개를 갖고 있는 케이스에서는 거꾸로 공제를 많이 받지도 못하고 오히려 종부세를 내는 경우들도 계속 있어왔기 때문에 이런 경우에 대해서까지 같이 좀 큰 무리 없이 반영을 하게 되려면 지금 정치권 일각에서도 계속 논의 자체가 되고 있는 건 저는 바람직하다고 봅니다. 이게 뭔가 문제가 있으니까 논의가 되고 있는 것일 거고요. 그러면 이것들을 다만 단순히 없애자, 부자 세금이다 아니다 이런 거에 대한 판단 잣대가 아니라 전체적으로 적정한, 쉽게 얘기하면 재산을 좀 많이 갖고 있으면 다른 사람보다 조금 더 많이 내는 게 맞고 다만 그때 내는 것은 연령이라든지 이런 것들을 충분히 고려해서 현금 흐름이 없는데 집이 비싸다고 그래서 무조건 세금을 매년 내라고 하면 역시 또 그게 문제가 되는 경우들이 있기 때문에 지방과 서울, 그다음에 각 규모 그다음에 종부세 자체를 완전히 없애버릴 거냐 아니면 재산세로 통합을 하되 또 단순 통합을 해버리게 되면 비싼 부동산을 가지고 있음에도 불구하고 세금을 좀 오히려 역으로 적게 내는 경우들도 생기기 때문에 적절하게 통합을 한다고 하더라도 재산세의 누진율을 좀 높여서 이런 것들을 다 종합적으로 디테일 있게 조정할 필요는 있을 것 같습니다. 

◇ 최수영 : 그래서 이제 그 얘기를 하더라고요. 우리가 이제 세법을 종합적으로 봐야지 제각각으로 보다 보면 구성의 오류에 빠질 수가 있기 때문에 전문가들은 이 구성의 오류에 빠지지 않도록 정부가 조금 좀 큰 틀에서 이것을 전체적으로 조망할 필요가 있다 이런 얘기가 그래서 우리 우 팀장님 말씀하신 그런 측면에서 나온 것 같습니다.

◎ 우병탁 : 맞습니다. 그래서 세금은 항상 그게 당위성이 있다고 하더라도 급하게 올리는 것도 마찬가지고 내리는 것도 마찬가지입니다. 급하게 할 것이 아니라 여러 번의 공청회를 거쳐서 충분히 국민적인 컨센서스를 가진 다음에 방향을 잡아가는 게 맞다고 생각합니다.

◆ 이익선 : 네 한 청취자님께서, “오피스텔 얘기하시길래요. 저는 평택의 지식산업센터에 투자했어요. 오피스텔보다 투자용으로 더 낫다고 해서 했는데 요즘 반도체 경기가 안 좋아서 그런지 분양 후에도 임대가 나가지 않아 매도할까 합니다. 주택과는 상관없겠죠? 양도세 등이 궁금해서요.” 이렇게 주셨네요.

◎ 우병탁 : 네 지식산업센터, 예전으로 치면 아파트형 공장이라고 분류되는 것들인데요. 이거는 전적으로 다 주택이 아닌 상가라고 생각을 하시면 됩니다. 그래서 그 범주 내에서만 세금을 고려하시면 됩니다.

◆ 이익선 : 또 다른 청취자님께서는, “8년 공공임대 오피스텔, 임대 기간 6년 됐습니다. 매매를 하고 싶은데 방법이 있을까요? 매매 시 세금은 어떻게 될지요?” 이렇게 질문 주셨어요.

◎ 우병탁 : 임대주택을 가지고 계시는 경우라면 기본적으로는 물론 이제 물건에 따라서 다 틀리기는 합니다만 기본적으로는 양도 차익이 꽤 발생해 있을 가능성이 크고요. 이미 6년 전부터 가지고 계시는 상황이고요. 보통 이제 예전에 등록하신 것들은 8년이 기한이었습니다. 그러니까 8년 이상이 의무 임대 조건이었고 그다음에 요즘 새로 등록하시는 건 이제 10년인데 이런 경우라면 대개의 경우는 그렇습니다. 2년을 마저 다 채우신 다음에 그 뒤에 매각을 고려하시는 것이, 왜냐하면 임대주택 자체에 대해서 차익이 꽤 많이 나 있다고 하더라도 임대료를 8년 동안 안올리고 임대료를 쭉 주셨던 거거든요. 그런 노력을 하신 거기 때문에 양도세 자체를 좀 감면을 해줍니다.

◆ 이익선 : 올린 경우에는 그럼 감면,

◎ 우병탁 : 그렇죠. 그런 조건들을 지킨 경우에 한해서만 이제 혜택을 주는데요. 장기보유특별공제라고 그래서 공제도 좀 많이 해주고 내야 되는 세금 자체도 양도세도 줄여주기 때문에 기본적으로는 6년을 채우셨다면 2년을 마저 채우신 다음에 매각을 고려하시는 것이 가장 바람합니다.

◇ 최수영 : 우 팀장님께 상담한 고객 가운데 억울한 종부세 납세자들도 있다고 들었거든요. 일시적으로 2주택이 되는 경우도 있었다, 그런 사례들이 좀 있었나요?

◎ 우병탁 : 네 지금은 상당 부분 개정이 됐었습니다만 직전에 종부세 금액이 집값 올라가고 할 때 굉장히 좀 규제가 강화되면서 법을 만들면서도 미처 예측하지 못했던 것들이 생겼었습니다.

◇ 최수영 : 사각지대에 있었던 것들이 있었군요,

◎ 우병탁 : 특히 다주택을 어떤 주택을 종부세에서 다주택으로 볼 거냐라고 하는 부분에 있어서 가장 대표적인 것들이 이런 집을 이제 고가 집을 좀 하나 갖고 있는데 다른 집은 스스로 갖고 있지 않은데 이제 주택이 올라가 있는 토지만 갖고 있는 경우 이런 경우에는 거기 올라가 있는 집 자체가 정말 집이라고 할 수 없을 정도의 집인데 어쨌든 집이 있는 건 사실이거든요. 근데 그 집의 소유는 또 내가 아니에요. 그럼에도 불구하고 경우에 따라서는 다주택으로 분류가 되면서 종부세가 나온 케이스가 있었는데,

◇ 최수영 : 억울한 케이스가 있군요.

◎ 우병탁 : 물론 지금은 이제 법이 개정이 돼서 이런 문제들을 발견해서 다시 조치가 됐습니다만 그런 이슈들이 왕왕 있었습니다.

◆ 이익선 : 자주 등장하는 단어가 똘똘한 한 채예요. 똘똘한 한 채. 그러니까 애매한 두 채로 세금 많이 내는 분이 똘똘한 한 채로 세금 덜 내는 분에 대해서 굉장히 부러워하고 또 시기하시고 그런 경우가 있는 것 같은데 이 똘똘한 한 채에 대해서 좀 설명을 해 주세요. 이분들은 그러면은 세금은 덜 내고 더 현실적인 이익을 더 많이 누리는 상황이기 때문에 그렇게 말씀해 주시는 거겠죠?

◎ 우병탁 : 네 결론적으로는 그런 측면으로 볼 수 있습니다. 그러니까 직전에 종부세를 포함한 부동산의 규제 쪽이 대부분 다주택으로만 초점이 맞춰져 있다 보니까 같은 혹은 더 작은 금액을 갖고 있는 경우에도 다주택일 때는 종부세도 많이 내고 양도세도 많이 내고 이런 문제가 있었었고 반대로 1주택의 경우에는 역차별을 당하는 것 같은 이런 이슈들도 좀 있었던 게 사실이고요. 그래서 이 부분은 항상 정답은 없는 것 같습니다. 적정한 점이 어느 시점이냐 라고 하는 건 매 시기별로 달라질 수밖에는 없고요. 특히나 설사 그런 일부의 차별적인 요소가 발생을 한다고 하더라도 기본적으로는 그렇습니다. 집 한 채를 갖고 있다가 파는 경우에는 양도세 비과세를 해주는 거 세금을 거의 안 내게 하는 거 종부세도 좀 적게 내주는 거 하나 자체는 뭐냐면 다소 비싼 집을 가지고 있다고 하더라도 투기와는 상관없이 굉장히 장기로 가지고 있는 경우에는 투기의 목적이 아니고 어쨌든 살 집이 다 필요는 한 거지 않습니까? 그래서 그런 경우에는 집값이 비싸졌다고 하더라도 적절히 안배를 해주는 게 어쩔 수 없이 맞다 이런 측면은 또 있습니다.

◇ 최수영 : 알겠습니다. 마지막 질문 하나 드리겠는데 주택 임대사업자들도 종부세 합산 대상을 셀 때는 특별한 주의가 필요할 것 같다 라는 의견도 있거든요. 여기에 대해서 한 말씀해 주시죠.

◎ 우병탁 : 기본적으로 조건, 등록하셨을 때의 조건들이 있습니다. 이게 상세하게 보자면 굉장히 복잡한데요. 등록할 때 그 등록한 집의 공시가격이 얼마였느냐 그리고 규제가 한참 생겼다가 지금은 많이 풀렸습니다만 그 규제가 생겨 있었던 시점에 따라서 등록을 했다 하더라도 이 양도세 감면의 혜택이 되는 경우가 있고 안 되는 경우가 있고 그다음에 양도세 100% 감면이 되는 경우가 있고 장기보유 특별공제 감면만 되는 경우가 있고 경우마다 다 이게 다 틀리기 때문에 그 조건들 그리고 내가 임대차 5% 이상 올리지 않는 거를 잘 지켜왔는지에 대한 것들도 시기별로 좀 다 틀립니다. 그래서 가장 중요한 건 서류들을 전후 계약서 잘 보관하시고 어느 시점에서 증빙할 수 있는 증빙을 어떻게 할 거냐 이런 것들을 좀 염두에 두실 필요가 있습니다.

◆ 이익선 : 지난주에도 증빙, 보관, 이거 굉장히 사진, 가장 쉬운 방법 비포애프터 영수증 그거까지 기억이 나는데 역시 보관, 기록 알겠습니다. 저희가 오늘 또 수요일마다 코너를 진행해 드리는데 오늘도 우병탁 팀장 신한은행에 계시는데요. 우병탁 팀장과 함께 이슈가 머니 꾸며봤습니다. 오늘 고생 많으셨어요.

◇ 최수영 : 좋은 말씀 잘 들었습니다.

◆ 이익선 : 감사합니다.

◎ 우병탁 : 고맙습니다.