이익선 최수영의 이슈&피플
  • 방송시간 : [월~금] 13:15~15:00
  • 진행 : 이익선, 최수영 / PD : 김양원 / 작가 : 이혜민, 박수지

인터뷰전문

내가 다주택자? 40년 살던 집 4억에 팔았더니, 세금만 1억!
작성자 : ytnradio
날짜 : 2024-05-22 17:11  | 조회 : 562 
YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 이익선 최수영 이슈앤피플]

□ 방송일시 : 2024년 05월 22일 (수)
□ 진행 : 이익선, 최수영
□ 출연자 : 우병탁 신한은행 팀장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 이익선 : 이슈가 머니? 네 이슈가 머니, 코너 제목이에요. 이 시간은 잘 듣는 것만으로도 돈이 되는 귀한 정보를 드리거든요. 세금 줄이는 법, 부동산 주식 동향까지 각 분야의 일타 강사들이 전해드리죠. 오늘은 절세로 이름난 세테크 전문가 우리 신한은행의 우병탁 팀장님을 모셨습니다. 어서 오십시오.

◎ 우병탁 신한은행 압구정역기업센터점 부지점장(이하 우병탁) : 네 안녕하세요

◆ 이익선 : 좋습니다. 먼저 이제 세테크를 얘기한다고 했더니 주변인 중에 이런 사연을 주신 분이 계셨어요. 70대 부모님이 폭탄처럼 맞은 부동산세 때문에 마음을 졸인다고 하는데 사연을 먼저 듣고 청취자분들의 궁금증까지 문자로 받아보겠습니다. 그럼 이슈가 머니? 첫 사연입니다. “안녕하세요. 저는 그냥 평범한 오십대 직장인입니다. 제가 억울한 사연이 있어서 두 분께 문의 드립니다. 이달 초에 부모님으로부터 다급한 전화를 받았어요.”

◇ 최수영 : “얘야 세무소에서 뭐가 날아왔는데 작년에 그 집 팔아온 거 있잖아 그거 네 양도세 신고를 안 했다고 세금이 무려 가산세가 붙어서 1억 내라는데 이게 도대체 무슨 말이냐?

◆ 이익선 : “일억이요? 아 아버지 명의로 된 경기도 고양시 덕양구의 옛날 동네 40년도 넘은 작고 오래된 단독주택을 작년에 매도한 일이 있었거든요. 근데 일 년도 더 지나서 이제 와서 양도세 신고는 뭐고 세금 일억을, 아 이게 무슨 일인가요? 다음날 근처 세무서를 찾아가신 아버지는 더 격앙이 되셔갖고 제게 전화하셨습니다.”

◇ 최수영 : “아니 이런 나쁜 xx들 말이야 응 아니 정부가 세금 채가는 도둑도 아니고 말이야 이게 뭐야? 수십 년 갖고 있던 집을 4억도 안 되게 팔았는데 뭔 세금을 1억씩 뺏어가 나라가 도둑이야 뭐야?”

◆ 이익선 : “아 그러게요. 나라가 도둑은 아닐테죠. 하지만 저로서도 이해가 안 갔습니다. 삼억 칠천 얼마에 판 작은 변두리 단독주택 양도세로 1억이라뇨? 저는 다음 날 세무서에 전화를 걸어 자초지종을 확인해야 했습니다. 담당자의 설명은 이랬습니다.”

◇ 최수영 : “아버님이 다주택자시죠?”

◆ 이익선 : “아버지가 다주택자셨나?”

◇ 최수영 : “아니 아버지가 집이 한 채시더라도 어머님이나 동거 가족이 주택이 있으시면 2주택 이상 즉 다주택자로 분류되세요.”

◆ 이익선 : “어머니 주택 뜨헉. 그러고 보니 어머니가 수십 년 전에 서울 은평구에 사두신 지금은 너무 낡고 관리도 안 돼가지고 공가로 돼 있는 방 한 칸 부엌 겸 마루가 딸린 반 지하 빌라가 생각났습니다. 아차차 아니 그럼 부모님이 그 반지하 빌라 때문에 다주택자가 되신 건가? 이익선 씨 최수영 씨. 1980년 제가 초등학교도 가기 전 내 집 마련했다고 당시 서울 변두리였던 경기도 고양시에 30평도 안 되는 집을 사셨던 제 부모님이세요. 이제 곧 팔순이고 낡은 집에서 더 이상 살기도 남한테 세를 주기도 어려워서 생을 정리한다는 생각으로 매도한 집인데요. 어머니 소유라는 낡은 빌라도 1970년대에 준공돼 재개발 구역에서도 빠진 그리고 매매도 몇 년간 이루어지지 않은 노후 연립 반지하랍니다. 이런 저희도 말로만 듣던 다주택자가 많습니까? 그렇다 치더라도 3억 7천에 매도한 집에 양도세를 1억이나 내라니요. 아 이거 정말 너무합니다. 도와주세요.”

◇ 최수영 : 진짜 안타깝네요. 소식이.

◆ 이익선 : 이제 상담자 사례를 좀 요약을 해드리면 아버지 소유의 27평짜리 단독주택, 이 고양시 덕양구 소재입니다. 1980년대에 매수했는데 매수액은 기억이 안 나신대요. 30년 이상 거주했고 2023년도 3억 7천에 매도했습니다. 그리고 어머니 소유의 15평 연립주택 지하 1층 지하층, 이거는 서울 은평구 소재했고 77년에 준공됐고 93년 매수, 21년 이후에는 공실로 보유 중이라고 합니다. 어쨌든 양도세 7천700만 원에다가 미납 가산세 2천700만 원을 더해 총 1억 원 이상의 양도세 납부를 통지받은 상태입니다.

◇ 최수영 : 첫 시간은 우병탁 세무사 우팀장님과 함께 하겠습니다. 방송 들으시면서 제가 지금 조금 전에 말씀드린 이 사연과 비슷하다 내 사정도 좀 비슷하다 이렇게 하는 상담 사연도 좋고요. 혹시 또 다른 부동산 재테크에 대해서 세테크에 대해서도 궁금하신 점 있으면 많이 문자 주세요. 좀 저희가 사연을 구체적으로 설명 드린 이유는 억울하시고 속상한 부분들이 많기 때문에 이렇게 해드린 건데요. 양도세 대상에 대해서 좀 먼저 여쭤봐야 되겠습니다. 사연자분은 자신들이 다주택자라는 인식도 못하신 것 데요. 다주택자의 기준이 뭔가요? 지역별로 차이가 있는지요?

◎ 우병탁 : 네 우선 양도세에 대한 대상부터 좀 따지고 넘어가면요. 양도세 대상은 양도세 과세 대상이 되는 자산, 대표적으로 이제 주식이라든지 부동산을 양도를 했는데 즉 팔았는데, 내가 원래 당초에 샀던 가격보다 가격이 얼마가 됐든 올라 있어서 차익을 얻었다라고 하면 기본적으로 양도세의 대상이 됩니다. 이 경우 이제 어떤 분이 어떤 가족이 다주택이냐 아니냐라고 하는 판단은 조금 다소 어려운 부분인데요. 예를 들어서 지역에 따른 차이의 구분도 좀 있고요. 우선 다주택자로서 중과세 대상이 되는 경우 그러니까 다주택자니까 똑같은 이익을 얻었더라도 세금을 더 많이 내야 되는 경우들이 왕왕 있고요. 중과세까지 되지는 않지만 어쨌든 다른 집을 팔았을 때 어떤 집이 주택 수에는 포함이 돼서, 그러니까 중과세 대상까지 세게 세금을 매기지는 않지만 집수에는 포함이 되면서 1주택이 아니게 돼서 1주택 비과세를 받지 못하게 되는 다주택자가 있을 수 있습니다. 사례자분의 경우에는 주택 수에서 제외되지 않는 연립주택 한 채가 더 있기 때문에 결국 1주택 비과세는 받지 못하는 다주택자에 해당이 되면서 흔히 얘기하는 일반 세율로 과세를 되게 된 이런 상황이고요. 여기서의 포인트는 다주택자, 실제로 여러 채의 집을 가지고 있다고 하더라도 몇 가지 빼주는 조건들이 좀 있거든요. 여기에 해당되지 않는 상황이기 때문에 비과세를 받지 못하는 것이죠.

◆ 이익선 : 그래요? 공실로 있는데 도요?

◎ 우병탁 : 비어 있다는 사실만으로는 집세에서 빠질 수가 없고요. 즉 비어 있기는 하지만 세법에서 보기에는 언제든지 다시 임대가 나가면 사람이 거주할 수 있는 건물은 주택으로 보기 때문입니다. 그래서 포인트는 이것이 역시 서울 은평구에 작더라도 서울 지역에 있는 집이기 때문에 기본적으로 예외 사항에 해당되기가 좀 어렵다 이렇게 보셔야 될 것 같습니다.

◆ 이익선 : 죄송한데 빼주는 조건으로 예를 하나만 들어봐 주세요.

◎ 우병탁 : 대표적인 것이 이제 집이 2채인 상태로 팔았는데 이사를 가기 위해서 기존에 살던 집을 두고 한 채를 더 샀어요. 그러면 기한의 제한은 있지만 그 상황에서 원래 갖고 있던 집을 새 집을 사고 나서 그러면 두 채가 된 상태에서 팔더라도 3년 안에 팔면 중과세하지 않고 역시 비과세가 되더라 이런 케이스가 있습니다.

◇ 최수영 : 그러면 지금 말씀하신 것처럼 이제 차액이 발생했을 때 통상 이제 양도세가 세금이 부과되는 건데, 이 사연자의 경우에는 지금 40년 넘게 거주하면서, 사실상 거의 보유하고 사는 집이잖아요. 40년 전에 구입할 때는 화폐 가치 부동산 가치 지금으로 우리가 보면 굉장히 낮은 가격에 있을 텐데 이게 좀 지금 1억이 넘는 돈을 이렇게 낸다고 그러면 조금 더 과도하지 않느냐,

◆ 이익선 : 맞아요. 집값의 30%가

◇ 최수영 : 그거에 대해서 혹시 이거 뭐 구제받을 방법 이런 거 없습니까?

◎ 우병탁 : 우선 따져봐야 되는 부분들이 당사자로서는 당연히 말씀하신 것처럼 굉장히 억울하실 수 있는 충분히 그런 상황이고 안타까운 부분이고요. 기본적으로 양도세라고 하는 건 장기간에 걸친, 지금 사례자분의 경우처럼 수십 년에 걸쳐서 오랫동안에 발생한 그 집에 대해서 발생한 차익에 대해서 나중에 처분을 하는 시점에 한꺼번에 이익이 실현되기 때문에 그 시점에 한꺼번에 과세가 되게 되면 흔히 얘기하는 누진세율, 소득세의 누진세율 체계에서 세금이 좀 세게 나올 수밖에는 없는데요. 이것들을 좀 해지하기 위해서 기본적으로 장기보유 특별공제라는 것을 적용을 해 줍니다. 그래서 일반적인 부동산의 경우에는 1년에 2%씩 15년이 최장이겠죠. 최대 30%까지의 이익을 덜어내고 나머지에 대해서 과세를 하게 되고요. 이것이 만약에 1주택 비과세에 해당이 되는 상황이었다면 장기간 거주를 하셨다면, 연 8%씩 최대 80%까지 장기보유 특별공제로 얻은 이익을 80%를 공제하고 나머지 20%에 대해서만 세금을 매기기 때문에 만약에 1주택 비과세가 됐다면 세금은 아주 미미한 작은 수준이었을 텐데 지금 이 사례자본의 경우에는 80%의 장기보유특별공제를 받지 못하고 30%의 장기보유특별공제만 적용을 받게 되면서 나머지에 대해서 세금이 나온 것이고요. 실제로 이 세금 7,700만 원 정도를 계산해보면 얻은 차익에 대해서 대략 한 25% 정도 내외가 됩니다. 그래서 통상 우리가 일을 하면서 내는 소득세랑 세율은 거의 비슷한 수준인데요. 여기에 이제 본인이 다주택이라는 걸  인지를 못하신 상황이기 때문에 늦게 신고가 일어나게 되다 보니 가산세가 더 붙게 되면서 세금이 더 늘어나는 상황이 된 거죠.

◇ 최수영 : 적시에 신고하는 것도 참 필요하네요.

◆ 이익선 : 아니 계속 독촉장 같은 게 왔을 텐데,

◎ 우병탁 : 실제로는 양도세의 경우에는 신고 납세 세금이라고 그래서 당사자가 국민이 직접 자기가 이렇게 이득이 있었습니다 라고 하는 거를 알아서 기한 내에 신고를 하는 세금으로 되어 있습니다. 그게 이제 경과되면 나중에 안내를 주지만 그 이전에 따로 주지는 않는 상황입니다.

◆ 이익선 : 그렇군요. 근데 사실이 40년 동안 살았는데 이러는 건 너무 억울하다는 생각이 드는데 혹시 구제받을 방법 없을까요? 이분 같은 경우에요.

◎ 우병탁 : 지금 이와 같은 사례자분의 케이스의 경우에는 이미 양도가 끝나서 그거에 대해서 세무당국에서 다주택임을 명시적으로 확인을 하고 조치를 한 것이기 때문에 현재로서는 별도의 법률상의 구제 방법은 없는 상황이고요. 다만 이 케이스와 조금 다른 케이스에서는 예를 들면 장기간 비워져 있는 집이라고 하셨고, 그러면 집이 굉장히 많이 낡아져 있는 상태일 겁니다. 보통 이런 연립에서는 해당이 되지는 않아서 사례자분은 그대로 쓰실 수는 없겠습니다만 종종 단독주택의 경우에는 굉장히 오랫동안 비어져 있는데다가 이 구조 자체가 완전히 허물어질 정도의 수준이 돼 있다 라고 하면 이거는 비어 있는 집, 공가가 아니라 폐가로 인정이 되는 경우들이 있고요. 폐가로까지 인정을 받을 수 있다면 실제로는 건물의 구조가 있었다고 하더라도 집이 없었던 것처럼 없어지게 되면 나머지 집 단독주택은 또 비과세를 받을 수 있는 이런 상황이 있을 수는 있습니다.

◆ 이익선 : 그런데 이게 조금이라 가격을 아주 낮춰서라도 임대인 임차인을 구할 수 있었다면 하셨을 거 아니에요? 근데 얼마나 이게 낡고 사람이 살 수 없는 정도면 공실로 뒀을까 이런 부분을 인정해 주지는 않나요?

◎ 우병탁 : 네 그러니까 말씀드린 것처럼 단순히 비어져 있다 라는 사실만으로는 공가가 인정이 될 수는 없고요,

◆ 이익선 : 사진을 찍어서, 이거 살 수가 없다.

◎ 우병탁 : 그래서 좀 전에 말씀드린 단독주택 같은 경우에는 보통 이거의 하나의 지표가 되는 것들 중에 하나가 전기와 수도가 끊겨 있는데 이것이 또 끊겨 있다고 해서 되는 것은 아니고 끊겨서 다시 연결을 하는 것만으로는 사람이 살 수 있는 구조가 되지 않는다 라든지, 아니면 실제로 폐가라고 하는 부분들이 직관적으로 알 수는 없기 때문에 사진이라든지 이런 걸 통해서 벽채 하나가 허물어졌다든지 지붕에 구멍이 났다든지 이런 정도로 그러니까 보수를 크게 하지 않으면 쓸 수 없는 상태가 되면 기본적으로 그런 상태일 때는 폐가 인정이 되는 부분이 있고요. 이분 사례자 분의 경우에는 이미 경과가 다 끝난 상황이기는 하지만 비용을 추가적으로, 좀 40년 동안 보유하고 계시는 동안에 공사를 좀 크게 하신 것들이 꽤 있을 수 있습니다.다시 얘기하면 보일러를 교체를 했다든지 아니면 상하수도 공사를 크게 했다든지 혹은 발코니 샷시 라든지 이런 설치들을 했던 흔히 얘기하는 큰 공사에 해당하는 것들을 증빙을 하실 수 있으시다면, 요 나왔던 세금에서 그 비용들을 인정을 받아서 세금을 좀 아끼실 수 있는 방법은 있을 수 있습니다.

◆ 이익선 : 여기 포인트가 있어요. 이거 보통 이런 거 공사하고 그거 제대로 자료 안 놔두는 경우들이 왕왕 있거든요. 이거를 간직해야 되는군요,

◎ 우병탁 : 그렇죠 서류의 보관이 그래서 실제로 집문서 땅문서라고 얘기하는 등기권리증의 보관보다 훨씬 더 중요합니다. 세금에 있어서는.

◆ 이익선 : 그러니까 큰 공사를 했을 때 언제 했고 얼마를 들였고 어느 업체와 했고 하는 것들에 대한 기록을 가지고 있어라,

◎ 우병탁 : 그렇죠 그리고 그중에 종종 이제 공사에 대한 내역은 영수증이나 이런 것들까지는 주시지 못하시는 경우들도 왕왕 있습니다. 이런 경우에는 실제로 공사를 했다는 사실 자체를 인정할 수 있도록 공사 전의 사진과 공사 후의 사진, 그리고 이체한 영수증 이체한 나의 내역, 안 받더라도. 이런 내역들을 같이 보관해 두시는 것이 굉장히 중요합니다.

◇ 최수영 : 근데 이제 우리가 사실 서민들이 제일 궁금해 하는 게 부동산세잖아요. 크든 작든 우리가 언제나 부동산세를 피할 수 없는 건데 그러면 부동산세라는 그 땅도 있지만 대부분 이제 주택을 얘기하는 경우인데 그럼 세법상 우리 주택이라고 하는 그 허용하는 기준은 어떻게 되는 겁니까?

◆ 이익선 : 그 답을 잠시 뒤에 돌아와서 하겠습니다. 네 매주 수요일 함께합니다. 이슈가 머니? 신한은행의 우병탁 팀장님과 함께 여러 가지 부동산 양도세, 종부세에 관한 질문을 드리고 있는데요. 아까 질문하신 거 다시 한 번 확인해주세요.

◇ 최수영 : 그러니까 이제 우리가 얘기하는 세법상 주택 범위 어떻게 되는 거죠?

◎ 우병탁 : 아주 중요하고도 핵심적인 질문을 주셨는데요. 중요한 만큼 또 어렵기도 한 문제입니다. 예를 들어서 일반적인 상식 수준에서의 주택과 세법에서 말하는 주택이 미묘하게 좀 다른 부분이 있기 때문인데요. 양도세에서 주택은 허가 여부를 따지거나 공적 장부, 즉 건축물 대장이라든지 이런 장부상의 용도와는 전혀 상관없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 별도의 출입문과 취사시설, 화장실 등이 있어서 사실상 주거용으로 사용할 수 있는 건물, 혹은 주거용으로 쓰고 있는 건물로 정의를 하고 있습니다. 여기서 핵심은 서류상의 용도가 아니라 쉽게 얘기하면 실제로 집으로 쓰면 상가도 집이고 다른 것도 집이 될 수 있다, 그러면 집이 늘어나게 되는 문제 1주택이 아니게 되는 문제가 있다 라는 것이고요.

◆ 이익선 : 오피스텔을 집처럼 써도?

◎ 우병탁 : 네 가장 대표적인 게 이제 오피스텔, 그리고 실제로는 상가로 사용하고 있는 단독주택 이런 케이스에서도 종종 이런 문제들이 생기게 되고요. 그리고 좀 전에 사연자분의 경우처럼 공가로 비어져 있는 경우 그리고 그러면 그것이 공가이냐 폐가이냐 라는 거에 대한 다툼 이런 거에 의해서도 지보로 포함되는 부분들이 좀 있고요. 오피스텔이 특히 실제로는 주거용으로도 쓸 수 있고 사무실로도 쓸 수 있는 상황이 있을 수 있기 때문에 이 경우에 있어서 특히 양도세에서는 한 가지만 기억하시면 됩니다. 그것을 실제로 집으로 썼다면 집이 되는 것이고 사무실로 썼다면 사무실이 되는 이런 구조,

◆ 이익선 : 잠깐 집으로 썼다가 사무실로만 쓰면요?

◎ 우병탁 : 네 그런 것들이 섞여 있는 경우에는 당연히 기준점이 있습니다. 그래서 양도하는 시점에서는 어땠느냐 양도하는 시점 직전에는 어떠했느냐 라는 것들을 종합적으로 판단하게 됩니다.

◇ 최수영 : 이제 아파트와 만일 아파트와 오피스텔을 같이 가지고 계시다면 이 정보를 꼭 들으셔야 되겠네요. 

◆ 이익선 : 맞습니다. 청취자님께서, “양도세 관련 문의입니다.” 이렇게 주셨어요. “증여한 주택에 대하여 2년 거주 외에 정부에서 착한 임대인의 양도세 감세 혜택이 가능한가요?” 이렇게 질문하셨네요.

◎ 우병탁 : 부연해서 좀 설명을 먼저 드려야 될 것 같습니다. 부연드릴 부분은 뭐냐 하면  청취자 분께서 질문 주신 거는 2년 이상 가지고 있었던 것 외에 세금과 관련된 어떤 이슈가 있느냐를 아셔야 되는데요. 우리가 보통 집을 1세대 1주택의 비과세 요건이라고 하는 게 있습니다. 거주자인 1세대가 국내에 하나의 주택을 2년 이상 가지고 있다가 팔면 흔히 얘기하는 1주택 비과세에 해당이 되면서 세금이 없게 되는 이런 상황이 되는데요. 여기서 2년 보유가 기본적인 원칙이기는 하지만 조정대상 지역이라고 하는, 흔히 얘기하는 규제 지역으로 지정이 되어 있는 상태에서 취득한 지분, 2년 이상 보유한 것만으로는 안 되고 자기가 갖고 있던 기간 중에 2년 이상 거주도 해야만 나중에 그 집을 팔았을 때 비과세를 해 준다 라는 규제가 규제 부분 때문에 섞여서 들어왔습니다. 

◆ 이익선 : 서울은 대부분 이렇지 않나요?

◎ 우병탁 : 지금 서울을 포함한 상당수 지역이 다 규제 지역이었었고요. 현재는 용산 하고 강남 3구를 포함한 4개 구만 규제 지역으로 남아 있는데 문제는 바로 여기에 함정이 좀 있습니다. 과거에 규제지역으로 지정이 되어 있었던 상태에서 취득을 했던 경우에는 규제 지역에서 풀렸다 하더라도 나중에 팔 때는, 지금 현재는 풀려 있죠. 상당수 지역이. 그걸 팔 때는 살 때는 규제 지역이었기 때문에 2년 이상 거주도 채워야만 비과세가 되는 문제가 있는 겁니다.

◇ 최수영 : 매입도 중요하네요.

◆ 이익선 : 규제는 언제 이루어졌어요?

◎ 우병탁 : 기본적으로 2017년 8월 2일부터 규제 지역으로 지정이 되기 시작했습니다.

◆ 이익선 : 됐다가 지금은 4개 구만 남았다는 거죠?

◎ 우병탁 : 4개 구만 남고 나머지는 다 풀렸지만,

◆ 이익선 : 가만, 난 영등포에 사는데 이게 적용이 되나,

◎ 우병탁 : 그래서 그 규제 지역이었던 시기에 샀다면 반드시 2년 이상 거주도 해야만 비과세를 받는 상황이 되다 보니 지금 질문자 분께서 증여로 취득 받으신 시기가 그 규제 지역으로 지정이 돼 있던 상태로 보여집니다. 그럼 이 경우에는 실제로 임대를 주고 계시는 상황인데

◆ 이익선 : 임대료를 안 올려서 착한 임대인이시네요.

◎ 우병탁 : 그렇죠 바로 그걸 위해서 실제로는 2년 이상 거주를 못하는 경우들도 있을 수 있지 않습니까? 그럼 이런 경우에는 그게 원칙이기는 하나 상생 임대인 제도라고 그래서 임대료를 현재 임차인이 쓰고 있던 임대료에서 5% 이상 올리지 않고 연장을 해주거나, 새로 세입자가 들어올 때도 5% 이상 올리지 않고, 그 앞에 2년 뒤에 4년 세부적인 수치는 좀 다를 수 있습니다만 대략 한 4년 정도를 낮게 임대료를 주셨다면 이 거주 요건을 채우지 않아도 2년 거주를 채운 것처럼 비과세를 해 주겠다 라고 하는 제도가 있습니다. 그래서 말씀하신 것처럼 아직 거주를 하시지 못하셨고 앞으로도 하기가 좀 어렵다면 임대료를 5% 이내로만 올려서 앞뒤로 4년의 임대를 주신다면 그 후에 이걸 팔았을 때는 거주하지 않고도 비과세를 받을 수 있습니다.

◆ 이익선 : 그렇군요. 그런가 하면 저희 유튜브로 YTN 라디오 보이는 라디오가 실시간으로 지금 송출되고 있는데요. 여기도 댓글을 주셨어요 질문입니다. “증여받은 농지 토지 양도세 절감 방법도 자세히 알고 싶습니다. 평생 농사만 지으신 어머님 이번에 양도하셨는데 세무서에서 개인으로 수수료 내고 진행하라고 하시는데 수수료도 150만 원 달라고 하시네요. 농사짓고 돈보다 빚도 많이 지으셨는데 답답합니다. 오늘 세무서 다녀왔는데 어디서부터 어떻게 시작해야 될지 막막해서 글 올린다”는 얘기를 주셨습니다. 대충 이해가 되셨나요?

◎ 우병탁 : 네 내용은 알겠습니다. 어쨌든 오랫동안 농사를 지으셨었고 그렇게 농사를 지으시던 것을 이제 처분을 하시게 되면서 오랫동안 가지고 계셨으니까 원래 사셨던 그 농지를 사셨던 가격은 굉장히 낮았을 겁니다. 그러다 보니까 이제 차액이 어찌 됐든 있었을 거고, 다만 세법적으로는 이것은 분명히 아까 말씀드렸던 대로 양도 차익이 발생을 한 것이기 때문에 세금 대상이 되는 것은 맞는데 이제 실제로 그 농사를 지으시다 보면 빚도 많이 지으셨을 거고 근데 이거에 대해서는 농사를 사업으로서 이렇게 한 것이 아니기 때문에 기본적으로 이 양도세에서는 비용, 빚에 대한 것들이 처리가 될 수 없다 보니 기본적으로는 이익을 얻은 만큼 세금을 내야 되는 문제가 좀 있긴 한 거고요. 다만 이제 일정 기간 이상 통상은 이제 8년 이상 보통 재촌 자경이라고 합니다. 그러니까 그 농지가 있는 지역에서 직접 거주를 하면서 농사를 그 기간 동안 지으셨을 경우라면 기본적으로는 이 양도세에 대해서 양도세를 계산을 일단은 한 다음에 그 금액 중에서 1억, 2억씩 내야 되는 세금에서 감면을 해주는 농지 양도에 따른 감면이 적용되는 경우가 있습니다.

◆ 이익선 : 이분은 이제 뭘 하시면 되나요?

◎ 우병탁 : 실제로는 그런 재경한 사실에 대한 입증 서류들을 준비해서 감면 신청서를 양도세 신고를 일단 하셔야 되겠죠. 신고를 하시면서 먼저 하고 내 신고는 세금이 이만큼입니다. 차액이 이만큼이었습니다. 그런데 저는 농사를 이렇게 지었으니까 감면 신청을 해주세요라는 감면 신청을 같이 하시면 되는데 직접 하실 수 있다면 직접 하시는 것들이 방법일 수 있겠습니다만 짐작하셨다시피 양도세 신고 자체도 복잡하고요. 그 재촌 자경에 대한 입증 서류부터 쓰는 방식에 대한 것들도 좀 복잡하기 때문에 이러한 경우라면 그래도 차익이 좀 어느 정도 있으시다면 다소간의 수수료가 좀 발생을 하더라도 전문가 본인이 직접 하시다 보면 오히려 실수가 돼서 감면액이 줄어들거나 이런 부분들이 있을 수 있다 보니 세무 전문가, 통상 이제 세무사를 찾아가셔서 그런 내용들을 구두로 진술하시고 신고를 맡기시는 것이 오히려 세금을 더 줄이는 이런 방법이 될 것 같습니다.

◇ 최수영 : 이 상담자분이 아무래도 좀 연로하신 어머님 같으시니까 이런 사실들을 잘 설명하셔서 그 어머님이 직접 하실 수 있으면 좋으나, 그러지 않으면 조금 비용을 감내하더라도 전문가를 쓰시는 게 훨씬 나중에 비용 절감에 도움이 될 것 같습니다.

◆ 이익선 : 말씀 들어보니까 이거는 자녀가 해도 어려운 대목이네요.

◇ 최수영 : 그러니까 이건 약간 전문성이 필요한 영역 같아요.

◆ 이익선 : 저희가 이슈가 머니라는 이 코너를 방송해 드리는 이유는 청취자 여러분들께 실질적으로 도움이 될 만한 정보를 드리기 위함인데 지금과 같은 경우는 했다가 덜 깎이는 것보다 전문가의 도움을 받으시면서 많이 깎는 방법을 택하시라 이런 조언을 해드리게 된 것 같습니다. 그다음에 또 아까 저희가 첫 번째 들어본 사연에 대해서 질문을 좀 더 해보겠습니다. 

◇ 최수영 : 그러니까 제가 아까도 이제 우리가 팀장님께서 이제 폐가나 공가, 이제 이 문제를 말씀해 주셨는데 이 폐가나 공가 이 문제가 비과세에서도 복잡한 경우가 많다고 말씀해 주셨는데 실제 그런 사례 하나 좀 소개해 줄 수 있으실까요?

◎ 우병탁 : 실제로 실무적으로도 많이 발생을 하는 상황인 거고요. 그러니까 좀 전에 사연자분께서도 말씀하신 것처럼 어떤 집이 비어져 있는데 똑같이 비어져 있는데 어떤 건 폐가가 되고 어떤 건 공가가 되다 보니까 이거에 대한 판단 기준 이런 것들이 좀 어려운 부분이 있고요. 세법상 어떤 주택이 어떤 것이 주택인가 하는 문제, 이 부분이 바로 폐가와 공간의 문제이기도 하고 지금 처음 사례에서 납세자분이 억울했던 상황도 바로 이런 부분일 수 있는데 우선은 연립주택의 경우에는 내 집 한 채만 비워져 있다고 하더라도 그리고 좀 낡아 있었다고 하더라도 하나의 덩어리로 있는 다른 집들은 다 정상적으로 쓰고 있는 집인 이상은 역시 폐가로 되기가 좀 어렵다는 부분이 하나가 있고요. 그 다음에 여기서 이제 중요한 포인트들 중에 하나가 이런 경우에 직접 자의적으로 판단을 하시고 이거는 집이 사람이 살 수 있는 구조가 아니니까 이거 외에 나는 내가 팔았던 집 한 채만 있는 거 아니냐 그래서 1주택 비과세다 라고 생각을 하시고 신고 자체를 안 하시는 경우들이 문제가 될 수 있습니다.

◇ 최수영 : 본인이 판단한 거잖아요. 

◎ 우병탁 : 사례자분의 경우에도 안타깝기는 하지만 그리고 당연히 심정적으로 이해가 되기는 하지만 신고 자체를 어쨌든 한 번 하셨다면 금액이 잘못됐다고 하더라도 가산세 중에 상당 금액은 줄어들 수 있는 이런 여지가 기본적으로 있다는 게 한 가지가 좀 있고요. 그다음에 지금 연립주택의 경우에는 또 역시 직접적으로 적용하기는 어렵기는 합니다만 예를 들어서 단독주택 같은 케이스의 경우에는 정말로 굉장히 낡아져 있다면 이거를 이제 여러 가지 사진이나 이런 걸 통해서 입증하는 방법도 있긴 하지만 만약에 팔기 전에 그러니까 다른 집에 팔기 전에 이런 상황들을 인지만 하셨다면 건물 자체를 약간의 비용을 들여서 철거하는 것들이 가장 효율적이고 좋은 방법입니다.

◆ 이익선 : 철거 비용 많이 들어요.

◎ 우병탁 : 실제로는 그럴 수 있습니다. 다만 이제 어차피 폐가로 되고 있다면 철거하고 나서 이걸 처분을 하시게 되는 것도 또 하나의 방법이기는 한데요.

◆ 이익선 : 단독은 그나마 할 수 있지만 연립 주택이라서,

◎ 우병탁 : 마찬가지로 연립주택이라서 조금 뒤늦었지만 아쉬웠던 것 중에 하나는 아마도 금액이 굉장히 소액이었을 것으로 생각이 됩니다. 그러면 이런 경우에는 먼저 이거를 정리를 하실 수 있는, 처분하시는 게 방법이 될 수 있는데 아마 열에 아홉은 팔기도 좀 쉽지 않았을 거고, 만약에 그렇다면 다른 가족 분에게 예를 들면 자녀분에게 이거를 금액이 크지 않다면 오히려 증여를, 사시고 나서 집을 팔았더라면 일부 증여세나 취득세가 좀 발생을 했다 하더라도 얼마 안 됐을 거고요. 그러면서 비과세를 온전하게 받을 수 있으셨을 겁니다.

◆ 이익선 : 그렇군요, 아깝다 그런 방법이 있었어요.

◇ 최수영 : 마지막 질문을 드려야 될 것 같은데 그럼 이제 보통의 사례로 우리가 1주택 비과세 요건으로 세무 상담을 잘 받으려면 어떤 주의사항이 있을까 만 짧게 좀 말씀을 해 주시죠.

◎ 우병탁 : 네 가장 좋은 건 이 부분에서 많은 분들이 제일 실수가 많이 일어나는 부분이기 때문에 상담을 할 때 많은 분들이 상담을 시작하면서 저는 집이 한 채입니다 라고 얘기를 하시는 경우들이 굉장히 많아요. 그래서 제가 이런 경우에 주로 말씀을 드리는 것들은 그거에 대한 판단을 하지 마시고 대한민국 영토 내에 집이든 상가든 그런 거에 대한 구분도 하지 마시고 섬을 포함해서 영토 내에 있는 모든 건물들, 혹은 부동산하고 연결되어 있는 것이라면 어떤 것이든 예를 들면 분양권 같은 경우에도 집은 아직 아니지만 집수에 포함이 되는 문제가 생기거든요. 농막의 경우에는 그 조건을 딱 맞췄다면 집세에 포함되지 않지만 크기라든지 이런 기준이 있기 때문에 영토 내에 가지고 있는 모든 종류의 부동산을 다 정리하셔서 그거를 가져오시면 그중에서 집인 것과 아닌 것들을 전문가가 저희 같은 사람들이 확인해서 말씀을 드리겠다 이렇게 좀 말씀을 드립니다.

◇ 최수영 : 그래서 오늘 말씀을 듣다 보니까 사실은 우리 팀장님 말씀 들으면서 우리 사실 그렇잖아요. 소득이 있는 곳에 반드시 세금이 있는 건 맞잖아요. 근데 우리가 아는 만큼 보인다고 사실 알고 있으면 우리가 조금 절세할 수 있거나 깎을 수 있거나 덜 낼 수 있는데 그러니까 자의적인 판단 내 기준이 다 맞다고 생각해서 할 경우에는 오류를 빚는다. 그러니까 절대 오늘 팀장님 말씀 중에 가장 핵심적인 거는 본인이 판단하고 본인이 결정짓지 마라.

◎ 우병탁 : 네 그리고 또 한 가지는 팔기 전에 꼭 한 번 먼저 점검을 하시고 나서 하시는 것, 끝나고 난 다음에 세금을 줄이는 것은 굉장히 수가 어렵고요. 미리 준비를 한다면 약간의 비용이 들더라도 철거라든지 이런 비용이 들더라도 굉장히 효율적으로 또 합법적으로 세금을 줄일 수 있다 라는 것을 기억해 두셨으면 좋겠습니다.

◇ 최수영 : 아마 오늘 이 방송을 들으신 분들은 굉장히 유용한 팁이 됐을 겁니다.

◆ 이익선 : 그럼 우리가 얼마나 공부를 열심히 했는가 이익선 최수영의 아이큐 테스트, 공부한 내용 팁을 한 번씩 정리해 볼까요? 뭘 얻으셨어요? 우리 최수영 씨께선?

◇ 최수영 : 항상 자기가 판단하지 말고 전문가와 사전에 상담해라.

◆ 이익선 : 저는 영수증 관리 진짜 안 하거든요. 이거 해야 되는 구나.

◇ 최수영 : 영수증 관리

◆ 이익선 : 집이 낡았어요. 인테리어 할 거예요. 비용 많이 나가요. 이거를 계좌 이체한 내역 들인 비용, 그리고 공사 전부터 공사 후까지, 업체까지 기억할 수 있으면 다 기억해가지고 자료를 갖고 있어라. 저는 그게 너무 오늘 유익했어요.

◇ 최수영 : 그러니까 그리고 이제 가지고 있는 자기 부동산 목록이 있다면 다 리스트 업을 해가지고 그것이 아닌지 맞는지 확인하는 절차라 반드시 거쳐야 한다. 큰 배움이었습니다.

◆ 이익선 : 네 이슈가 머니? 저희 이익선 최수영의 이슈 앤 피플 탄생하고 첫 번째로 만나뵀는데요. 오늘 정말 유익한 정보를 얻었어요. 근데 문제는 이렇게 방송하고 나가면 이런 유사한 일을 모두 우병탁 팀장님을 찾을 것 같아서,

◎ 우병탁 : 네 저는 은행에서 영업을 하는 사람 입장으로서 마다하고 싶지 않고요. 저는 압구정이 있으니까 언제든지 찾아오시면 됩니다.

◆ 이익선 : 네 감사합니다. 신한은행의 우병탁 팀장과 이슈가 머니 꾸며봤습니다. 고맙습니다.

◇ 최수영 : 잘 들었습니다.

◎ 우병탁 : 고맙습니다.
 

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