"과태료 대상입니다" 부동산 계약체결일, 도장 찍은 날이 아니었다?

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2023년 3월 24일 (금요일)
□ 진행 : 이현웅 아나운서
□ 출연: 문무철 국민권익위 경제제도개선과 조사관

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 이현웅 아나운서(이하 이현웅): 슬기로운 생활백서, 매주 금요일은 국민권익위원회와 함께 생활 속 놓치고 있는 권리를 찾아봅니다. 집을 사거나 팔 때는 실거래 금액을 지자체에 신고하게 되어 있죠? ‘부동산거래 신고제도’라고 하는데요. 투명한 부동산 질서를 유지하는 기본이 된다고 합니다. 이렇게 중요한 부동산거래 신고제도, 민원이나 분쟁이 발생하면 안 될 텐데요. 자세한 내용 국민권익위 경제제도개선과 문무철 조사관에게 들어보겠습니다. 안녕하세요?

◆ 문무철 국민권익위 경제제도개선과 조사관(이하 문무철): 안녕하세요. 

◇ 이현웅: 조사관님, 우선 부동산거래 신고제도에 대해서 설명 한 번 부탁드릴게요.

◆ 문무철: 부동산거래 신고제도는 부동산거래 계약을 체결한 공인중개사나 거래 당사자가 실거래가격, 계약 조건 같은 정보를 부동산 계약이 체결된 날로부터 30일 이내에 관할 지자체에 신고해야 하는 제도입니다. ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’이 제정되면서 ’17년 1월부터 시행되었는데요. 신고한 부동산 거래금액을 기준으로 세금도 부과되고요. 여러 사람의 거래정보가 누적되면 전반적인 부동산거래 동향이 파악되기 때문에 허위신고나 탈세는 없는지, 부동산 가격이 너무 오르고 있지는 않은지 이런 걸 행정기관에서 판단할 수 있죠. 

◇ 이현웅: 아직 시행된 지 오래된 제도는 아닌데요. 신고를 하지 않으면 어떻게 되나요?

◆ 문무철: 신고를 늦게 하거나 하지 않으면 300만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있고요. 이면계약처럼 거래내용을 허위로 신고하는 경우에는 거래 대금의 2%가 과태료로 부과될 수 있습니다. 

◇ 이현웅: 우리나라처럼 부동산에 대한 관심이 큰 나라도 없잖아요. 부동산거래 신고제도가 부동산 시장 질서를 유지하는 데 중요하겠다는 생각이 들거든요. 현재 제도에 어떤 문제점이 있는 겁니까?

◆ 문무철: 좀 전에 부동산거래 내용을 허위로 신고하면 과태료가 부과될 수 있다고 말씀드렸는데요. 부동산거래 신고는 ‘부동산 계약이 체결된 날’로부터 30일 이내입니다. 앵커님은‘부동산 계약이 체결된 날’이 언제라고 생각하시나요?

◇ 이현웅: 당사자끼리 계약서를 쓰고 도장을 찍은 날 아닌가요?
   
◆ 문무철:  보통 계약서 쓴 날을 부동산 계약 체결일이라고 생각하시죠? 그런데 부동산 계약 전 가계약금 입금일이 부동산 계약 체결일이 될 수도 있습니다. 민법과 대법원 판례에 따르면, 가계약금을 입금지급할 때 매매목적물과 매매대금을 특정하고, 잔금 지급일 같이 계약의 중요사항에 대해 합의를 했다면 ‘가계약금 지급일’을 부동산 계약 체결일로 보고 있습니다. 이게 불분명하다 보니 공인중개사들이 부동산 거래신고를 하면서 관례적으로 ‘매매계약서를 작성한 날’을 기준으로 늦게 거래 신고를 하는 경우가 있었고요. 지자체에서 허위신고라는 이유로 과태료 수천만 원을 부과했습니다. 심지어는 계약 체결일을 잘못 신고한 같은 위반사항에 대해서도 지자체마다 과태료를 부과하기도 하고 부과하지 않기도 하는 등 제각각인 것을 확인할 수 있었습니다.

◇ 이현웅: 그러니까 부동산거래 신고기준이 되는 ‘계약 체결일’은 계약서를 쓰기 전이라도 당사자 간에 중요사항에 대해 합의된 날이라고 이해하면 되는 거죠? 혼란스러울 만 한데요. 그래서 지자체마다 과태료 부과도 제각각이었던 건가요?
 
◆ 문무철: 부동산거래 위반행위의 조사 권한은 국토교통부에 있고, 과태료 부과 권한은 지자체에 있습니다. 조사 권한과 과태료 부과 권한이 분리되어 있는 거죠. ‘한국부동산원’이 부동산거래관리시스템을 통해서 의심 거래 목록을 지자체에 통보하면, 각 지자체는 이에 대해 과태료를 부과합니다. 이 과정에서 고의성이 없는 착오 신고에 대해서는 과태료를 부과하지 않는 지자체도 있고, 구체적인 사실관계 확인 없이 지연 신고나 허위신고에 따른 과태료를 부과하는 지자체도 있었던 겁니다. 

◇ 이현웅: 그럼 이 문제를 어떤 방향으로 개선해야 한다고 생각하십니까?

◆ 문무철: 현행 부동산거래 신고 법령상에 신고 기준일이 되는 ‘계약 체결일’의 의미가 불분명한 게 가장 큰 문제입니다. 그래서 국민권익위는 신고 기준일이 되는‘계약 체결일’의 의미를 부동산거래 신고 서식 상에 명확하게 규정하도록 했고요, 부동산거래관리시스템을 통해서 부동산거래 계약의 허위신고 대상에 대한 세분화된 자료를 지자체에 전달하도록 국토교통부에 제도개선 권고했습니다. 또 과태료 부과에 대해 이의가 있을 수 있는데요. 당사자의 사전 의견제출과 이의제기를 지자체가 객관적으로 심의·결정할 수 있도록 구제 수단을 마련할 것을 전국 지방의회에 정책제안 했습니다. 창원시 같은 일부 지자체에서 운영하는 ‘행정처분배심제도’가 힌트가 될 수 있을 것 같은데요. 행정처분 전에 분야별 전문가들로 구성된 배심원단이 심의를 통해 행정처분 여부를 결정하는 제도입니다.

◇ 이현웅: 투명한 부동산 거래도 중요하지만, 억울하게 과태료를 부과받는 사람도 없어야겠죠. 청취자 여러분들도 부동산거래를 신고하실 때 기준일 확인이 필요하겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 국민권익위 경제제도개선과 문무철 조사관이었습니다.