"전세 갱신 거절하고 뻔뻔하게 '귀한전세' 매물 올린 집주인, 손해배상은?"

YTN라디오(FM 94.5) [양소영 변호사의 상담소]
□ 방송일시 : 2022년 11월 23일 (수요일)
□ 진행 : 양소영 변호사
□ 출연자 : 강효원 변호사

- 임대인의 직계존속이나 직계비속이 주택에 실제 거주하려는 경우 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있어
- 주택임대차보호법은 갱신거절 당시 3개월분의 월세, 보증금에 대한 환산월차임의 3개월분을 합한 금액, 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임, 갱신거절당시 환산월차임간 차액의 2년분에 해당하는 금액 중 큰 금액을 배상하도록 하고 있어
- 전세 갱신 시 계약갱신청구권, 묵시적 갱신, 합의 갱신의 차이를 알아둬야 해

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 양소영 변호사(이하 양소영): “저는 2020년 1억 7천만원에 전세자금 대출을 끼고 34평 아파트에 들어갔습니다. 계약기간 만료는 2022년 8월까지였는데요. 분양받은 아파트가 2024년 입주라서 한 번 더 집 계약을 연장하기로 마음먹었습니다. 임대차법에 의해 한 번 더 거주한다는 뜻을 집주인에게 내비치자 남편과 상의해보겠다고 하더니, 아들이 회사 때문에 이사 할 거니 집을 비워달라고 했습니다. 집주인은 투자로 목포에 집을 사놓았는데요. 저희가 전세로 들어갔던 20년 시세 1억 7천에서 현재 거래가가 2억 3천까지 오른 상태였습니다. 집주인이 내비치는 말이 저희를 내보내고 다른 세입자를 들일 것 같은 느낌이 들었습니다. 그래서 저희가 3~4천까지 올려서 갱신을 하면 안 되냐고 했지만 한사코 아들이 들어온다면서 저희에게 당장 집을 비워줄 것을 요구했습니다. 어쩔 수 없이 급히 월세를 알아봤는데요. 월세로 이사를 가기로 정하고 인터넷에서 부동산 매물을 봤더니 ‘귀한 전세’ 하면서 버젓이 올라와 있더라구요. 집주인과 통화한 기록은 저장한 내용이 없고 문자에 대한 내용도 남아 있는 게 없습니다. 단지 집주인이 9월 말까지 집을 비워달라는 내용의 문자만 있는데요. 저희를 쫒아내고 다른 세입자를 받으려는 집주인에게 저는 어떻게 대처할 수 있을까요?” 임차인인 사연자분은 계약 갱신을 원했는데 집주인이 “아들이 살 거다” 이렇게 얘기를 하면서 거절을 한 사안이군요. 강 변호사님, 먼저 임차인의 계약 갱신 청구권에 대해서 설명 좀 해주시겠어요?

◆ 강효원 변호사(이하 강효원): 2020년에 주택임대차법이 개정되면서 많은 분들이 알게 되셨습니다. 계약갱신청구권이라는 것은, 주택임대차법이 적용되는 주택임대차의 경우 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구하면 임대차계약은 2년이 추가로 보장되어 총 4년을 거주할 수 있도록 하는 권리입니다.

◇ 양소영: 근데 지금 집주인이 계약 갱신을 요청을 했는데 거절을 했습니다. 그런데 거절하면서 사유가, 임대인의 아들이 집에 들어온다는 것이었거든요. 이거는 정당한 거절 사유가 될 수 있는 건가요?

◆ 강효원: 일단 정당한 거절 사유는 됩니다. 그걸 알고 이제 임대인이 말을 하신 것 같고요. 주택임대차법에서는 임대인이 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 정당한 사유로 몇 가지를 열거하고 있습니다. 그 중에 하나가 임대인 또는 임대인의 직계존속이나 직계비속이 실제 주택에 거주하려는 경우입니다. 그 밖에 임대인이 거절할 수 사유를 말씀드리면, 임차인이 2기의 차임액을 연체한 경우, 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임대인의 동의없이 다른 사람에게 전대한 경우, 임차인이 주택의 전부나 일부를 고의나 중과실로 파손한 경우, 주택의 전부나 일부가 멸실되서 임대차 목적을 달성하지 못할 경우, 또 마지막으로 재건축이 이루어지는 경우가 있습니다. 

◇ 양소영: 근데 사연을 보니까요, 계약 갱신 거절 사유가 실제로는 거짓말인 걸로 보여요. 실거주를 하지 않은 걸로 보이는데 어떻습니까?

◆ 강효원: 제가 봐도 거짓말하신 것 같고. 나중에 부동산 중개 사이트에 ‘귀한 전세’라고 전세 매물로 올려놓으셨는데, 주택임대차법은 임대인이 계약갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우에 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하고 있습니다. 그래서 임대인은 이 갱신 거절로 인해서 정당한 사유 없이 갱신을 거절하신 것이기 때문에 사연자가 입은 손해를 배상할 의무가 있습니다.

◇ 양소영: 일단 이 부분이 입증이 잘 돼야 될 것 같은데요. 보니까 문자나 이런 내용은 아직 없지만 경위로 보면 충분히 입증이 되지 않을까, 그런 생각이 드는데요. 일단 그건 차치하고, 만약에 손해배상을 받을 수 있다면 강 변호사님, 어느 정도 받을 수 있는 겁니까?

◆ 강효원: 주택임대차보호법은 손해배상액에 관하여 갱신거절 당시 3개월치 월세와 보증금에 대한 환산월차임의 3개월분을 합한 금액과 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 갱신거절 당시 환산 월차임간 차액의 2년분에 해당하는 금액 중 큰 금액을 배상하도록 하고 있습니다. 말이 복잡한데요. 사연을 예로 말씀드리면, 사연은 아직 부동산중개 사이트에 전세로만 올라왔지 계약이 된 건 아니기 때문에 사연자가 체결했던 전세보증금의 환산 월차임을 계산해서 3개월치를 더한 금액이 손해배상금액입니다. 그래서 전세보증금이 1억 7,000만 원이라고 하셨고요. 주택임대차보호법 시행령에서 정한 환산 월차임시 산정률은 연 2%입니다. 그래서 보증금 1억 7천만 원을 월차임으로 전환하면 환산월차임은 월 28만 원입니다. 3개월분은 85만 원이거든요. 그래서 임대인이 손해를 배상해야 할 금액은 85만 원으로 법으로 보장되어 있습니다.

◇ 양소영: 근데 이 적은 금액을 받으려고 소송하기도 참 어렵잖아요. 어떻게 하면 좋을까요?

◆ 강효원: 금액이 소액이어서 이걸 소송으로 청구하시기에는 실익이 없어 보이고, 주택임대차분쟁조정위원회에 신청을 해 보시는게 좋을 것 같습니다. 앞서 사연자분이 증거가 없어 보였어요. 제가 봤을 때 9월에 나가라는 문자만 있다고 하셔서 아쉽습니다만 일단 분쟁조정위원회에 신청하시면 집을 나가게 된 경위를 설명해야 하니까 한번 신청해보시면 좋겠습니다.

◇ 양소영: 일단 집주인하고 통화를 하셔서, ‘아들이 들어온다고 했는데 어떻게 된 일이냐’, 경위를 물어보는 통화를 좀 하고 그 내용을 녹음을 해서 제출을 하면 어떨까, 하는 생각도 드네요. 이렇게 전세계약을 갱신할 때 주의할 점이 있다면 어떤 게 있을까요?

◆ 강효원: 전세를 갱신할 때 여러 방법이 있는데요. 계약갱신청구권으로 연장하는 방법도 있고 묵시적 갱신, 합의 갱신이라는 것도 있습니다. 계약갱신청구권은 앞서 말씀드린 대로 임차인이 갱신을 요구하면 1회에 한하여 2년이 연장되는 것을 말하고요. 묵시적 갱신은 임대차 종료 1개월 전에 임차인과 임대인 사이에 서로 갱신에 관한 아무런 의사표시를 하지 않았을 때, 그럴 때 이 기간이 2년간 자동으로 연장되는 것을 말합니다. 그런데 갱신은 임대인과 임차인이 명시적으로 합의해서 계약서를 작성하는 걸 말하는 거고요. 여기에서 차이점을 말씀드리면, 계약갱신청구권과 묵시적 갱신의 차이점은 보증금 증액 여부에 있습니다. 계약갱신청구권 행사로 갱신할 때에는 5% 한도에서 증액이 가능합니다. 근데 서로 아무 말이 없어서 자동으로 묵시적 갱신으로 갱신될 때에는 기존의 전세조건과 동일합니다. 그래서 기한도 그 전의 기한과 동일하고 보증금도 기존 보증금으로 연장됩니다. 

◇ 양소영: 오늘 임대차 갱신과 관련해서 억울한 일을 당하신 분 사연이었는데요. 강효원 변호사님 도움 말씀 감사합니다.