“신종 전세보증금 사기, 미끼는 대출”

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (17:20~17:30)

■ 진행 : 이승우 변호사

■ 방송일 : 2022년 8월 18일 (목요일)

■ 대담 : 박다솜 변호사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

“신종 전세보증금 사기, 미끼는 대출”

◇ 이승우 변호사(이하 이승우)> 안녕하세요. 이승우입니다. 각종 사건 사고에서 여러분을 구해드리겠습니다. 사건 파일 오늘 주제는 갭투자로 발생하는 전세 보증금 사기 신종 수법에 대해서 좀 구체적으로 알아보려고 합니다. 절도, 강도, 성범죄 이렇게 이런 범죄들은 보는 순간 범죄다, 이렇게 알 수가 있죠. 그런데 사기, 배임죄 같은 범죄는 신종 수법 범죄가 터지면 처음엔 수사기관도 상황이 파악이 안 돼서 증거 불충분, 또는 무혐의 처분을 내리기 쉽습니다. 이런 신종 전세보증금 사기 수법에 대해서 법무법인 법승 박다솜 변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다. 안녕하세요. 변호사님.

◆ 박다솜 변호사(이하 박다솜)> 네 안녕하세요. 박다솜 변호사입니다.

◇ 이승우> 최근 새롭게 등장한 빌라 전세 보증금 사기, 구체적으로 어떤 수법으로 피해를 입히게 됩니까?

◆ 박다솜> 먼저 예를 들어서 설명해 드리겠습니다. 중개업자, 부동산 컨설팅 업자가 빌라 전세를 구하는 미혼 직장인, 혹은 신혼부부들에게 접근해서 ‘전세대출이 80%까지 나오는데 저희가 대출까지 알아봐드립니다.’ ‘전세자금 대출 이자도 1,500만 원 지원해 드리고 중개 수수료도 안 받습니다.’ ‘주택도시보증공사에서 전세보증금 반환도 무조건 받을 수 있으니까 전세금 뗄 걱정도 없습니다.’라고 하면서 솔깃한 제안을 합니다. 이러한 제안에 속은 임차인이 터무니없이 높은 전세 보증금을 지급하고 해당 빌라에 입주하도록 만들면서 전세보증금 사기가 이뤄지게 됩니다. 위와 같은 사례는 소위 ‘깡통 전세’ 수법이라고도 불리는데요. 이는 매매는 잘 이루어지지 않고 임차 수요는 상대적으로 높은 빌라를 중심으로 해서 임차인의 상대로 전세 보증금을 편취하는 수법입니다. 다시 말해서 깡통 전세 사기란 임대업자, 부동산 컨설팅업자, 공인중개사 등 여러 사람들이 계획적이고 조직적으로 보증금 반환이 불가능하도록 사전에 이미 설계된 그런 상황에서 세입자에게 보증금을 반환해 줄 의사나 능력이 없음에도 이를 숨기고 임대차 계약을 체결해서 보증금을 가로채는 것을 의미합니다.

◇ 이승우> 변호사님 마지막 부분 얘기하니까 무서운데, 앞서서 말씀해 주신 것처럼 ‘대출 이자 다 내줄게요. 중개수수료도 안 받아요.’ ‘주택도시보증공사 이거 보증보험 다 처리되면 문제없어요.’ 이렇게만 들으면 뭐 공짜로, 사실은 2년, 3년, 4년 이렇게 살 수 있는. 정말 솔깃한 이런 이야기 같은데 어떤 과정 때문에 사기로 이어지게 되는 겁니까?
 

◆ 박다솜> 보통의 매매계약에서는 임차인이 있고 또 집주인이 있고 공인중개사가 있고 여기까지는 일반적인 상황입니다. 그렇지만 여기에 앞서 말씀드린 것과 같이 부동산 컨설팅 업자라는 사람이 끼게 되는데요. 이러한 컨설팅 업자가 큰 수수료를 가져가게 되면서 문제가 시작됩니다. 이러한 부동산 컨설팅 업자는 빌라가 안 팔리는 상황에서 빌라를 파는 것이 매우 시급하고 또 그러한 파는 것을 원하는 집주인에게 원하는 빌라 매매 가격인 2억 원보다 비싼 2억 5천만 원에 팔아줄 테니까 그 남는 금액인 5천만 원을 본인이 수수료로 가져가겠다고 제안합니다.

◇ 이승우> 2억에도 안 팔리는 빌라인데 2억 5천에 팔아주고 5천만 원을 수수료로 가져가겠다. 이게 가능합니까?

◆ 박다솜> 결국에 이러한 컨설팅 업자는 매매가보다 높은 2억 5천만 원에 전세를 내놓게 되는데요. 신축 빌라는 매매 시세라는 것이 딱히 없기 때문에 세입자는 매매와는 달리 굳이 그러한 전세 시세를 따지지 않게 되면서 문제가 됩니다. 이렇게 2억 5천만 원의 전세 계약을 한 후 컨설팅 업자는 집주인의 명의를 제3자에게 넘기게 되는데, 이러한 제3자로서는 갭 투자자 혹은 바지 집주인이 있습니다. 또 심지어 어떠한 경우에는 이 바지 집주인의 경우에는 능력이 전혀 없는 노숙자나 파산자를 내세우기도 합니다. 결국 이러한 집에 들어간 세입자는 사실상 임대차 계약이 만기되면 보증금을 제대로 돌려받는 것이 거의 불가능하게 됩니다. 정리하자면 분양가보다 높게 전셋값이 책정되었고, 또 그 감정가마저도 부풀려진 과정에서 2년 뒤 매매 값이 하락하게 되면 2억 5천만 원의 새로운 전세 세입자를 구하는 것이 불가능하기 때문에, 결국 이러한 세입자를 구하지 못하면 기존 세입자에게 보증금을 돌려주는 것이 불가능하게 되는 그러한 구조입니다.

◇ 이승우> 그러면 전세 보증금 사기의 신종 수법에 대한 법적 쟁점 포인트를 짚어볼까요? 갭투자 사기 사건과 다르게 ‘동시 진행’ 이런 용어가 계속 나오더라고요. 동시 진행이 어떤 의미입니까.

◆ 박다솜> ‘동시 진행’이라는 것은 전세하고 매매를 동시에 진행한다는 그런 의미인데요. 앞에서 살펴본 사례처럼 전세 세입자의 전세금으로 부동산의 매매 대금을 대신해서 내는 것을 의미합니다. 부동산 컨설팅 업자들은 이에 대해서 매매가 어려운 빌라 같은 다세대 주택을 팔기 위해 고안된 분양 기법이라고 주장을 하고 있고, 또 그러한 사람들이 워낙 많기 때문에 관련 사이트에서는 그러한 경우를 모두 구속해서 엄격하게 처벌하면 결국 구치소 한 개를 더 지어야 할 정도라는 말까지 나오고 있습니다.

◇ 이승우> 수천 명이 구속될 거다. 이런 정도의 얘기군요. 최근에 정부가 전세 사기에 대해서 엄정 대응하겠다는 입장을 밝힌 바가 있는데, 이 동시 진행도 사기 사태로 이어지기 전에 검거하거나 처벌할 수 있는 상태가 됩니까?

◆ 박다솜> 매매와 동시에 전세 계약을 진행하는 그 자체를 불법이라고 할 수는 없습니다. 그렇지만 이러한 형태가 사기를 목적으로 피해자에 대한 제안까지 나아가서 전세 계약 접촉 단계에 이르게 되면 사기 미수로 처벌이 가능할 것으로 보입니다. 하지만 단순히 사전적인 공모에 불과하다면 사기죄로는 처벌이 불가능할 것 같고, 그렇지만 이러한 범죄 행위를 여러 명이 모여서 공모하고 또 준비한 정황이 객관적인 증거를 통해 확인된다면 형법 114조에서 규정하고 있는 범죄단체조직죄를 적용해서 처벌이 가능할 것으로 판단됩니다.

◇ 이승우> 그러면 오늘 사건에 담긴 법적 포인트를 한 줄로 정리하고 실제 법적 대응과 자문 이어가보도록 하겠습니다. 동시 진행이라는 단어가 조금 어려우시죠? 동시 진행, 뭐가 동시 진행되는 걸까요. 매매라는 매매 대금이 지급되는 것하고, 전세 보증금 지급되는 게 동시 진행된다는 의미입니다. 그래서 신축빌라의 분양 또는 매매하고, 입주하는 임차인의 전세 계약이 동시에 이루어진다는 의미라고 보시면 됩니다. 동시 진행이 범죄로 이루어지는 경우라고 한다면 신축 빌라에 전세 보증금을 지급하고 입주하는 세입자는 자기도 모르게 실제 전세 보증금보다, 또는 실제 매매 대금보다 5천에서 7천만 원 정도 더 비싸게 보증금을 지급하고, 실질적으로는 자기가 그 집을 사게 되는 상태가 됩니다. 그래서 내가 지급한 보증금이 엉뚱하게도 분양업자, 부동산 컨설팅 업자들, 중개업자들, 이런 엉뚱한 사람들 손에 들어가서 사라져버리게 되고, 지급 여력은 전혀 없어서 보증금 돌려줄 만한 능력이 없는 제3자가 갭투자자나 또는 바지사장이 돼서 나타나서 임대인으로 책임을 질 수 없는 그런 상태가 되어 버리는 것입니다. 자 오늘 깡통 전세 사기의 신종 수법에 대해서 알아봤는데요. 전세 사기, 한 번 당하고 나면 대처가 거의 불가능하고 그런 만큼 예방이 중요할 것 같습니다. 어떤 좋은 방법이 좀 있을까요?

◆ 박다솜> 먼저 빌라 전세라면 급하게 계약하지 마시고 철저하게 관련 서류들을 검토하셔야 되는데요. 가령 집주인한테 국세, 지방세 완납 증명서를 요구하셔서 단순히 근저당권이 설정된 채무뿐만 아니라 실제로 체납된 세금이 있는지도 확인하셔야 합니다. 또 중요한 것이 주택도시보증공사에서 나온 보증보험에 가입이 가능한지를 알아보는 것인데요. 이때 특별히 주의하셔야 될 부분이 대항력 취득 전인 입주 당일에 집주인이 변경될 경우에는 해당 보증보험은 바뀐 집주인에 대해서는 대항력이 없어서 결국 보증금 지급 대상이 아니게 된다는 점입니다. 따라서 전세 계약 시 일종의 특약 사항에 ‘전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지하여야 하고, 입주 대상인 부동산을 매매할 경우 임차인의 동의를 구한다.’ ‘만약 이를 어길 시 종전 소유자도 임대차 보증금 반환 의무를 연대하여 지기로 한다.’라고 기재하는 것이 이러한 피해를 예방하는 데 일종의 팁이 되실 것 같습니다. 또 주변 빌라 시세를 꼼꼼하게 파악하시는 것이 중요한데요. 전세는 시세의 최대 70~80% 선입니다. 인접 부동산들을 통해서 정확한 시세를 파악해보시는 것이 중요하겠습니다.

◇ 이승우> 지금까지 박다솜 변호사와 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◆ 박다솜> 네 감사합니다.

◇ 이승우> 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사였습니다. 내일도 사건에서 여러분들을 구해드릴 사건 파일 함께 열겠습니다.