"실거주 하려고 계약갱신 거절했더니 세입자가 실거주 입증자료를 달라고 해요"

YTN라디오(FM 94.5) [양소영 변호사의 상담소]
□ 방송일시 : 2022년 7월 6일 (수요일)
□ 진행 : 양소영 변호사
□ 출연자 : 김현 변호사
 
- 갱신요구권은 임차인이 계약 갱신 요구를 하면 임대인에게 주택임대차 보호법에서 정해놓은 9가지 사유가 없는 한 1회에 한해서 계약 기간이 2년 연장되는 제도
- 갱신요구권은 세입자의 안정적인 주거권 확보를 목적으로 만들어진 제도
- 서울중앙지방법원은 특별한 사정이 인정되는 경우가 아닌 한 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 임대인은 실거주를 이유로 갱신 거절을 할 수 있다고 판단해

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 양소영 변호사(이하 양소영): 오늘은 김현 변호사님과 말씀 나눠봅니다. 안녕하세요.

◆ 김현 변호사(이하 김현): 안녕하세요.

◇ 양소영: 자세한 사연 들어보고 이야기 나누겠습니다. “4년 전, 아파트를 매매한 후 전세로 세를 놓고 저는 부모님 집에서 살았습니다. 오는 9월에 계약 만기가 되는데 전세 만기일에 맞춰 이사를 가려고 했습니다. 그런데 얼마 전에 세입자가 ‘갱신요구권’을 행사하겠다며 연락이 왔습니다. 저는 실거주할 계획을 알리며 갱신을 거절했습니다. 그러자 세입자는 실거주를 입증할 소명자료를 제시해야만 적법한 갱신거절이 된다며, 소명자료를 주지 못할 경우 허위 실거주가 되어 적법한 갱신거절이 아니라고 하는 겁니다. 그래서 저는 실거주를 입증할 만한 소명자료에 대해 이것저것 생각해보았는데요. 입증할 만한 별다른 자료가 없어 아직 주지 못하고 있습니다. 세입자는 소명자료를 제시하지 못하는 한, 임대차계약은 갱신이 된 것으로 2024년 9월까지 계약이 연장된 것으로 알고 계속 거주하겠다고 제게 통보까지 한 상황입니다. 정말 실거주를 입증할 소명자료를 제시해야만 갱신거절을 할 수 있는 건가요?” 갱신 요구권 제도가 시행된 지도 벌써 2년이 다 돼 가는데 이 부분에 대한 정보가 아직까지 우리에게는 좀 미흡합니다. 변호사님 갱신 요구권이 뭔지 좀 설명을 해 주세요.

◆ 김현: 임차인이 계약 갱신 요구를 하면 임대인에게 주택임대차 보호법에서 정해놓은 9가지 사유가 없는 한 1회에 한해서 계약 기간이 2년 연장되는 제도를 말합니다. 세입자의 안정적인 주거권 확보를 목적으로 만들어진 제도죠.

◇ 양소영: 임대인 그러니까 집주인이 해당 주택에 실제 들어가서 살 거다 실거주할 거라는 이유로 갱신 거절이 가능하다는 거잖아요. 

◆ 김현: 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항에는 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유 9가지를 정해 놓았는데요. 그중에 하나가 바로 집주인 혹은 집주인의 직계 존속 그리고 직계 비속이 집에 들어가서 실제 거주한다는 사유입니다.

◇ 양소영: 9가지라고 하셨는데 또 다른 거절 사유로는 어떤 게 있을까요.

◆ 김현: 9가지 중에 대표적인 것 몇 개만 말씀드리면 세입자가 차임을 2기 이상 연체한 경우나 집주인 동의 없이 집을 전대하거나 또 세입자가 집을 고의 과실로 파손한 경우 등이 있습니다.

◇ 양소영: 갱신요구권 자체는 세입자의 안정적인 주거권 확보를 목적으로 만들어진 제도지만 임대인의 입장을 보호하기 위해서 갱신 거절 제도를 두고 있고 거기서 사유로 9가지를 두고 있는데 오늘 말씀 사연에 나온 실거주 요건도 갱신 거절 사유가 된다는 말씀이신데요. 지금 말씀 주신 대로면 사연자는 내가 그 집에 들어가서 살 거라는 이유로 갱신 거절을 했으니까 주택임대차보호법상 거절 사유에는 당연히 해당되는 걸로 보이는데 세입자 말대로 실거주를 입증할 자료까지 과연 제공해야 되는지가 의문이에요.

◆ 김현: 세입자가 그렇게 주장한 데에는 갱신 요구권에 대한 행정부의 해석이 큰 몫을 한 것으로 보이는데요. 
국토교통부와 법무부는 집주인이 실거주를 이유로 갱신 거절한 경우에 실거주를 입증할 책임이 있고 또 이를 입증하지 못할 경우에 갱신 거절이 부당한 것으로 판단된다고 계속 그렇게 안내했었습니다.

◇ 양소영: 주택임대차 보호법상으로는 소명을 하라 마라 이런 규정은 없는 거죠.

◆ 김현: 네, 규정은 없습니다. 

◇ 양소영: 실거주를 과연 어떻게 입증을 해야 될까요.

◆ 김현: 그래서 되게 많이 문제가 되는데 국토부와 법무부가 예시를 든 거는 집주인이 현재 살고 있는 집이 임차한 집인데 그 집의 계약 기간이 끝나서 자신의 집에 실거주하게 된 상황이라면 임대차 계약이 끝나가는 것을 뒷받침할 수 있는 자료 예를 들어 임대차 계약서를 제시하거나 또 집주인이 부산에 거주하는 사람인데 서울로 직장 발령이 나면서 서울에 있는 주택에 실거주할 필요가 생긴 경우들도 있잖아요. 그런 경우라면 직장 재직증명서나 발령받았음을 증빙할 수 있는 자료를 제시하거나 그렇게 해야 된다고 봤고요. 또 집주인의 자녀가 결혼을 하면서 해당 주택에 들어가게 된 경우에는 자녀의 청첩장 등을 입증 자료로 세입자에게 제시하면 된다고 예시를 들었습니다.

◇ 양소영: 많은 개인 정보들을 오픈을 해야지 되는 경우인데 근데 이런 자료들이라도 있으면 다행인데 없는 경우가 더 많잖아요. 오늘 사연자도 그런 경우 같거든요.

◆ 김현: 맞습니다. 오늘 사연자처럼 전근이나 결혼 등의 사유 없이 그냥 부모님 집에 살다가 자기 소유 주택에 들어가는 경우에는 입증할 자료를 제시하기가 마땅치 않습니다. 또 입증할 수 있다고 하더라도 집주인 입장에서는 내가 내 집에 들어가는 건데 입증까지 해야 하냐는 불만도 굉장히 많습니다.

◇ 양소영: 실제 이런 일로 지금 재판까지 간 사례도 있죠.

◆ 김현: 서울중앙지방법원은 지난 12월 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 존재한다는 등의 특별한 사정이 인정되는 경우가 아닌 한 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 임대인은 실거주를 이유로 갱신 거절을 할 수 있다고 판단했습니다. 
앞서 말씀드린 행정부와는 상반되는 판단이죠. 판례는 그 근거로 실거주 목적의 사유는 그 사유 자체가 아직 발생하지 않은 장래 사태를 원인으로 하는 거잖아요. 또 임대인의 주관적인 것이기 때문에 임차인 입장에서는 이것을 이렇게 쉽게 확인할 수 없지만 임대인 마음속에 들어가 볼 수 있는 게 아니니까요. 근데 임대인 입장에서도 실거주 목적의 존재를 객관적으로 입증한다는 것이 쉽지 않은 특성이 있고 또 주인법은 실거주를 이유로 거절을 하고 정당한 사유 없이 실거주를 안 하고 제3자에게 임대한 경우에는 임차인의 손해를 배상하도록 규정이 되어 있어요. 그렇기 때문에 사후적으로 임차인이 보호받을 수 있다는 점을 근거로 제시했습니다.

◇ 양소영: 법원은 소명까지 해야 된다는 조항도 없고 임차인을 보호하고 있는 다른 제도들이 있기 때문에 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료의 제시 의무가 없다고 일단 판결을 한 것 같은데 실거주 이유를 갱신 거절하려는 집주인들에게는 당연히 반가운 판결이겠어요.

◆ 김현: 사실상 실거주를 의심할 만한 특별한 사정이 없는 한 임대인은 내가 실거주하겠다는 말만으로도 간명하게 갱신 거절을 할 수 있게 된 겁니다. 다만 말씀드린 판례는 1심 판결이어서 향후에 또 상급심에서 다른 판단이 나올 가능성도 배제할 수는 없을 것 같아요.

◇ 양소영: 오늘 사연 주신 분의 그 질문에 변호사님 말씀을 보고 토대로 결론을 내보면 일단 판례가 제시한 바대로 소명 자료를 제출할 것까지는 아닌 걸로 현 상황에서는 그렇게 답변을 드릴 수 있겠지만 지금 판례가 누적된 것도 적고 근거로 저희가 말씀드린 1심 판결이 1심이어서 상급심에서 다른 결론이 나올 수도 있기 때문에 계속 그 판결이 어떻게 나오는지는 지켜봐야 될 것 같습니다. 임대차 3법이 도입되고 나서 이런 갱신 거절 요구 관련된 분쟁들이 많은 것 같아요. 오늘 그런데 변호사님께서 잘 정리해 주셔서 큰 도움이 됐습니다. 변호사님 오늘 말씀 감사합니다.