“갭투자 사기, 실형 3년 선고 이유는?”

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (17:20~17:30)

■ 진행 : 이승우 변호사

■ 방송일 : 2022년 6월 14일 (화요일)

■ 대담 : 신명철 변호사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

“갭투자 사기, 실형 3년 선고 이유는?”

◇ 이승우 변호사(이하 이승우)> 안녕하세요. 이승우입니다. 각종 사건 사고에서 여러분을 구해드리겠습니다. 오늘 열어볼 사건 파일은 ‘갭투자 사기’ 사건입니다. 사기는 욕망의 범죄입니다. 모두 나름대로 욕망이 있죠. 때론 충분한 정보 파악 없이 큰 욕심을 낼 때가 있습니다. 그럴 때면 후회를 하게 됩니다. 경제적인 문제로 주거지 선택을 할 때, 사기의 피해자가 되지 않도록 법무법인 법승의 신명철 변호사와 함께 갭투자 사기에 대해서 알아보겠습니다. 안ㄴ여하세요. 변호사님.

◆ 신명철 변호사(이하 신명철)> 네 안녕하세요. 신명철 변호사입니다.

◇ 이승우> 먼저 갭투자가 어떤 것인지 짚어주시겠습니까?

◆ 신명철> 갭투자라는 것은 시세차익과 월세 같은 그런 차임 수익을 기대해서 소액의 자기 자금만 가지고 임차인의 어떤 전세보증금이라든지 은행 대출금 등으로 매수 대금 대부분을 조달해서 여러 개의 아파트나 다가구 주택을 취득하는 그런 방식의 투자를 말합니다. 실제로 제 주변에서도 갭투자에 대해서 상당히 많은 관심을 가졌었고요. 한때 부동산 가격이 많이 올랐을 때요. 그런데 이제 이 갭투자 같은 경우는 전세 가격이 매매 가격에 육박하다 보니까 새 임차인 확보가 어렵고, 그래서 이제 기존 세입자의 보증금을 돌려주지 못하거나 아니면 알면서도 반환하지 못하는 경우가 많아서 깡통 전세라고 불리기도 합니다.

◇ 이승우> 실제로 아예 전혀 자기 자금 조달 없이 그냥 갭만 이용해서 투자하시는 분들도 상당히 있었죠?

◆ 신명철> 네 상당히 많았습니다.

◇ 이승우> 집값이 상승하면 그런 경우도 갭투자, 굉장히 좋은 투자가 될 수도 있을 것 같은데, 집값이 떨어지거나 정체 구간에 들어가게 되면 문제가 생길 것 같아요. 어떻습니까.

◆ 신명철> 네 사실은 자신의 재산이나 능력을 초과한 투자이기 때문에 이러한 방식의 투자가 지속적으로 유지가 되려면 최소한 대출금 이자에 충당될 정도의 그런 어떤 임대차 차익이 발생한다든지 아니면 그것에 상당한 금액을 보존할 정도의 주택 가격이 상승을 해야 됩니다. 따라서 부동산 가격의 변동성이라는 외부적 요인이 개입을 하기 때문에 실패 가능성이 상당히 높을 수 있고 문제는 실패하게 되면, 기존 임차인들에게 보증금을 반환하지 못하게 되면서 많은 피해를 끼칠 위험이 있는 아주 무서운 투자 방식이라고 하겠습니다.

◇ 이승우> 갭투자를 할 때도 약간 충격파를 커버할 수 있는 뭔가 경제적인 여력이 있으면 문제가 안 생길 텐데, 그렇지 못한 상태라면 심각한 후폭풍 같은 것이 생길 수 있다. 이런 말씀이네요. 그러면 오늘 가져오신 사건 직접 만나볼까요.

◆ 신명철> 피고인은 갭투자 방식으로 수십 채의 다가구 주택을 매입을 했습니다. 그래서 이제 대출도 당연히 많이 받았고요. 그 대출금 이자만 월 평균 2천만 원 상당이었고, 반환해야 되는 보증금 채무만 68억 원 가량이 된 상태였습니다. 그런데 이제 이러한 투자를 했는데 대출금 이자에 충당될 정도의 어떤 차임이라든지 주택 가격의 상승이 있어야 하는 상황이었는데, 문제는 그 차임으로 얻는 수익이 그 정도가 되지 않게 되는 상황이 연출이 되었고, 그리고 이제 주택 가격도 상승하지 않게 되면서 거기에 이제 부동산 담보대출 규제가 또 발생되면서 대출도 어렵게 되니까 대출금 이자 상환이 연체되기 시작했습니다. 그런데 이제 피고인은 새로운 임차인한테 보증금을 받으면 기존 임차인한테 보증금을 돌려줘야 되는데, 그걸 또 돌려주지 못하는 경우까지 발생됐기 때문에 상당히 채무 초과 상태가 발생됐다고 볼 수 있는데요. 따라서 이제 이때부터 새로운 임차인들로부터 보증금을 받거나 아니면 기존 임차인들한테 보증금을 증액하더라도 이것을 제대로 반환할 수 있는지 여부가 불확실하게 되었습니다. 그런데 그럼에도 불구하고 새로 임차인을 받았고 총 37명의 임차인들로부터 보증금 8억을 추가로 받게 됩니다.

◇ 이승우> 결국은 대출금 이자 상환 자체가 제대로 안 되는, 그래서 연체가 발생되는 시점으로부터 추가로 증액하거나 추가로 임차인으로부터 보증금을 받은 그 금액이 8억에 이르렀다 이런 얘기시네요. 피고인은 어떤 판결을 받았습니까?

◆ 신명철> 당연히 이제 피고인 같은 경우는 임차인들에게 보증금을 반환하지 못하게 되었고요. 재판부는 전과가 없지만 이것은 형법 347조에 규정된 사기죄로 보았고 피해자가 다수고 또 피해액이 다액이기 때문에 징역 3년의 실형을 선고하였습니다.

◇ 이승우> 자 청취자 분들 입장에서는 아마도 이게 가장 궁금할 것 같습니다. 보증금을 돌려받지 못해서 피해자가 된 임차인들, 어떻게 됐습니까. 또 이 금액 언제, 어떻게 얼마나 돌려받을 수 있었나요.

◆ 신명철> 사실 이 사건의 경우에 소송 중 합의가 이루어지지는 않았습니다. 그래서 임차인들이 보증금을 소송 중에 돌려받지는 못했고요. 또 배상 명령도 아마 피해금 특정 문제 등으로 인정이 되지 않아서 결국은 별도로 민사소송을 제기해야 되는 그런 상황이 되었습니다. 이런 경우에는 민사소송 판결이나 아니면 지급 명령이 확정이 되면, 피고인 재산에 강제집행을 해서 받을 수밖에 없는데, 임차인들 같은 경우는 당연히 자기가 지금 임차한 부동산에 대한 강제 경매를 가장 먼저 생각을 했을 것이고, 그 이외에 다른 재산이 있다면 강제집행을 했을 것인데, 이미 이제 피고인 상황을 앞서 봐서도 알 수 있겠지만 상당히 채무가 초과된 상태였고, 또 세금 체납도 많을 것으로 예상이 되어서 강제집행 받는 것이 쉽지는 않았을 것으로 예상이 됩니다. 만약 이 임대차 계약이 어떤 소액 임차인 요건에 해당된다면 최우선 변제를 받을 수 있겠지만 그 시간이나 과정도 상당히 오래 걸리고, 경제적으로도 상당히 쉽지 않은 부분이기 때문에 이것을 보상받기까지는 상당히 쉽지 않은 난항이 예상된다고 볼 수 있습니다.

◇ 이승우> 변호사님 아까 설명하실 때 배상 명령, 신청, 각하 이런 설명을 좀 주셨어요. 그 부분 조금 더 보충 설명 좀 주실까요?

◆ 신명철> 이제 형사재판에서 피해자들이 보상을 받기 위해서는 원칙적으로는 민사소송을 제기해서 집행 권한을 받아야 하지만, 별도로 우리 형사 절차에서는 판결과 동시에 배상 명령이라는 것을 판결할 수 있게 해줘서 배상 명령이 판결이 되면 어떤 민사상 집행 권한과 같은 효력을 갖는 제도를 마련하고 있는데요.

◇ 이승우> 특별 절차라고 볼 수 있겠죠.

◆ 신명철> 다만 이제 그 요건이 엄격하기 때문에 피해 금액이 명확하게 확정이 돼야 되고, 왜냐하면 사실 민사라는 것은 원고나 피고가 서로 주장이 서로 오가면서 또 현출된 자료를 가지고 재판부가 충분한 심리를 통해 판단을 해야 되는 건데, 형사는 사실 그런 절차 없이 바로 판결을 내리기 때문에 피해 금액이 명확해야 되는데, 이 사건 같은 경우는 예상했을 때 피해 금액이 증액된 부분이 피해 금액이냐, 아니면 전체 보증금이 피해 금액이냐. 이런 부분에서 좀 다툼의 여지가 있었던 것 같고, 그래서 재판부가 배상 명령을 인정하지 않은 것으로 보여집니다.

◇ 이승우> 배상명령 신청 금액 전액에 대해서 재판부가 바로 인정할 수 있을 때만, 배상명령 신청이 인용이 될 수 있겠죠. 전세 사기 피해, 발생하지 않으면 좋겠지만 피하려면 어떤 걸 미리 확인해야 되겠습니까.

◆ 신명철> 전세 사기 방지는 기본적인 요령들이 있는데요. 일단은 당연히 계약 전에 등기부 등본을 확인하는 게 좋고요. 공인중개사가 확인을 해주지만 그래도 내가 어느 정도 등기부 등본을 보는 방법을 알고 있고, 입주를 하게 되면 어떤 전입 신고나 확정일자를 신속하게 하는 이런 기본적인 요령이 있는데, 그래도 법의 허점을 파고드는 사기가 있기 때문에 100% 방지가 어려운 것이 사실 현실이긴 합니다.

◇ 이승우> 그러면 오늘 사건에 담긴 법적 포인트를 한 줄로 정리하고 실제 법적 대응과 자문 이어가보도록 하겠습니다. ‘부동산 가격이 무조건 오를 것이다’라는 전제 하에서 가능한 것이 갭투자입니다. 가격이 하락할 것이라는 가정이 없는 거죠. 가격 하락기에 갭투자 대부분은 경매로 재산을 모두 잃게 됩니다. 신용불량자가 되는 경우가 대부분이죠. 그렇지만 이 경우에 관련해서는 어떤 경우에도 그렇게 계속 가격만 오르는 부동산은 존재할 수도 없고, 그것이 언젠가는 떨어질 수 있다는 점을 생각하셔야 됩니다. 우리가 밀물이 있으면 썰물이 있다는 생각, 그것을 가지고 균형을 잡는 형태로 계약을 체결해야 될 것입니다. 자 오늘 갭투자 사기사건 다뤄봤는데요. 전세 보증금 사기 사건에 걸리게 되면 임차인들 입장에서는 사실은 거의 생명줄과 같은 거주비 자체를 다 상실하게 되는 문제가 됩니다. 이럴 때 법적으로 어떤 조력을 해주실 수 있겠습니까?

◆ 신명철> 사실 전세금이라는 게 목돈이기 때문에 사실상 임차인들의 전 재산인 경우가 많습니다. 일단은 전세 사기를 당했다면 최대한 빨리 민사적으로 지급 명령이나 민사소송을 제기 해서 빨리 집행 권한을 받고 강제 경매라든지 강제집행 절차를 진행하여야 하고요. 그리고 그 과정에서 혹시 이사를 가야 될 수도 있는데 그런 경우에는 임차권 등기 명령을 신청을 해서 등기부 등본에 본인의 임차권 사실이 등기될 수 있도록 하는 절차를 진행하는 게 중요하겠고요. 임대인의 또 다른 추가적인 재산이 있다면 거기에는 가압류 등의 보존 조치의 조치를 취하는 게 필요하겠습니다. 또 형사적으로 이 사람이 어떤 고의적으로 이러한 전세 사기를 하였다면, 형사상 사기죄로 고소하는 것도 하나의 방법 중에 하나겠습니다.

◇ 이승우> 오늘 말씀 고맙습니다. 지금까지 신명철 변호사와 함께 했습니다. 감사합니다.

◆ 신명철> 네 감사합니다.

◇ 이승우> 생활 속 법률 히어로 이승우 변호사였습니다. 내일도 사건에서 여러분들을 구해드릴 사건 파일 함께 열겠습니다.