“주담대 막혔다” 9억 이하 집값은 왜 상승?

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2021년 8월 24일 (화요일)
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 정부가 부동산값 안정을 위한 강력한 대출규제에 나섰습니다. 그 영향으로 일부 시중은행에서는 부동산 관련 대출 중단을 결정한 상황인데요. 부동산 시장에는 어떤 영향을 있을지, 벌써 변화가 생긴 건지 함께 짚어보겠습니다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 연결 돼있습니다. 안녕하세요?

◆ 김학렬 연구소장(이하 김학렬): 네, 안녕하세요. 

◇ 최형진: 시중은행에서 부동산 관련 신규 대출 중단을 결정했는데, 어떤 상품들이 중단되는 건가요?

◆ 김학렬: 은행권에서 대출을 제한하고 있는데요. NH농협에서 대출을 전면중단했습니다. 11월 달까지 신규 부동산담보대출을 중단했고요. 그리고 약정이라든지 대출금액을 늘린다든지, 전세자금 대출 부분을 중단했습니다. 

◇ 최형진: 지금 부동산담보대출, 전세자금대출이 중단됐고, 신용대출도 한도가 굉장히 축소되어 있잖아요. 금융소비자들 입장에서는 굉장히 괴로운 상황 아닙니까?

◆ 김학렬: 실질적으로 집값이 많이 올라간 것들에 대한 안정성을 위한 대책이긴 한데, 지금 부동산담보대출을 받아서 이사를 가야 되는 분들, 신용대출을 받아서 생활비를 이용해야 될 분들에겐 굉장히 청천절벽 같은 대책이라고 볼 수 있습니다. 

◇ 최형진: 은행에서 이렇게 부동산 대출을 하지 않는다는 건 큰 손실 아닙니까? 

◆ 김학렬: 은행이라고 하는 곳은 대출을 통해서 이자수익으로 수익을 내는 구조인데, 그 부분이 조금 어려워졌기 때문에 은행에서도 조금 곤욕을 치르고 있는 것으로 알고 있습니다. 

◇ 최형진: 핵심 사업 중 하나인 부동산 대출을 하지 않겠다는 이유는 뭔가요?  

◆ 김학렬: 작년 대비 부동산담보대출이 많이 증가했고, 대출이 증가함과 함께 부동산세가 많이 올라갔기 때문에 결국은 부동산담보대출을 조금 줄이게 되면 부동산 상승 추세들을 조금 막을 수 있지 않겠느냐, 정부는 그렇게 기대를 하고 있는 것으로 알고 있습니다. 

◇ 최형진: 이렇게 막는 이유가 방금 말씀하셨던 것처럼 가계대출이 사상 최고수준으로 올랐는데, 이렇게 풀린 돈이 부동산 시장으로 쏠리면서 아파트값을 올렸다고 하죠. 그러면 반대로 대출의 흐름이 막히면 시장이 좀 안정되어야 하는 게 아닙니까? 

◆ 김학렬: 지금 가격 올라가는 추세들을 보면, 과거 같은 경우는 거래가 많이 되면서 지그재그로 올라가는 트렌드였는데 최근에는 거래량이 급감했습니다. 어차피 부동산담보대출을 받아서 사는 사람들도 한정이 되어 있었고, 실질적으로 부동산담보대출을 받지 않는다고 하더라도 15억 이상은 그전에도 대출이 나오지 않았거든요. 그렇기 때문에 고가주택 같은 경우 그와 상관없이 주택을 꼭 사야 되는 사람들이 비싼 가격을 주고 사다보니까 가격이 올라갔던 것이고, 최근에 7월 달부터 6~9억 원 구간 같은 경우, 대출 규모가 조금 더 많이 나오는 구조로 바뀌었는데요. 그렇기 때문에 9억 원 이하 부분들이 최근에 거래가 많이 됐습니다. 그러다 보니까 6억 원짜리가 9억 원까지 가는 구간에서는 시세가 조금 상승하는 경향이 있었습니다. 그래서 결국 거래량이 급감한 상태에서 매물은 적고, 그 상태에서 대출과 무관하게 가격이 많이 올라갔다고 보시면 됩니다. 

◇ 최형진: 지금 국가경제에 어떻게 보면 가계부채가 거대한 해라고 볼 수 있는데, 가계대출이 늘면서 정부가 은행을 옥죄었고 결국 부동산 대출이 막힌 건데요. 가계부채를 제거하기 위해서는 먼저 기준금리 인상을 한 후에 고강도 정책이 나와야 하는 게 아닙니까?

◆ 김학렬: 그런데 금리 부분들은 단순히 부동산 문제에만 연관이 된 것이 아니라 국가경제 전반적으로 영향을 주기 때문에, 기업대출이라든지 정부도 대출이 있거든요. 오히려 가계대출이 기업대출이나 정부대출보다 적은 부분들이 되기 때문에 금리를 올린다고 하는 부분은 가계에만 영향을 주는 것이 아니라 경제 전반적으로 영향을 주기 때문에 그런 것들은 보수적으로 보고 있는 것으로 알고 있고요. 실질적으로 부동산담보대출이 문제가 아니라 이 분들이 보통 부동산담보대출을 받아서 부동산을 사는 경우도 있지만, 주식도 투자하고 코인도 투자하고 최근에 경기가 어렵다 보니까 생활비로도 많이 쓰고 있는 걸로 알고 있습니다. 경기의 전반적인 요인이지 단순히 부동산 가격이 올라간 것 때문에 대출이 증가했다고 보기는 어려운 것 같습니다. 

◇ 최형진: 수도권의 경우 지금 아파트 매매가격 상승률이 역대 최고치라고 하는데, 얼마 전에 정부의 집값 고점 경고가 있었잖아요, 그것보다 더 올랐다는 겁니까? 어느 정도인 겁니까?

◆ 김학렬: 2020년도도 많이 오른 편이었습니다. 경기도 같은 경우는 한 해 동안 26% 정도 올랐고요. 서울은 17%, 인천이 16%, 두 자릿수 상승률을 보였는데요. 지금 7월까지 통계를 누적해본 결과, 인천광역시는 작년 한 해 동안 16%가 올랐었는데, 7월까지 17%가 넘게 올랐고요. 경기도도 7월까지만 하더라도 14%가 넘게 올랐고요. 그리고 서울시도 7.5% 정도 상승해서 한 해의 반 정도 지난 상태에서 작년 상승률보다 높거나 거의 그 이상이 되는 상승률을 보이고 있기 때문에 정부에서는 부동산 시세 올라가는 것에 대해서 경계를 하고 있다고 보면 됩니다. 

◇ 최형진: 이번 은행의 대출 제한, 물론 주식이나 코인에 투자하는 분들도 많다고 하셨는데, 가장 힘든 분들은 실수요자들 아니겠습니까. 기존보다 내 집 마련에 어려움을 겪게 되는 게 아니냐, 특히 신혼부부들이 울부짖고 있더라고요. 이런 상황 어떻게 보십니까? 

◆ 김학렬: 실질적으로 서울에는 집값이 많이 올랐기 때문에 서울에서 집을 살 수 없는 조건이 됐고요. 대출이 나오지 않는 상태에서 집값도 많이 올랐기 때문에 현재 가지고 있는 경제력이 대부분 전세자금 정도밖에 없을 거예요. 그 돈으로 살 수 있는 경기도, 인천에서도 조금 싼 지역으로 계속 밀려나가고 있는 상황입니다. 굉장히 어려운 상황이고요. 그리고 아파트 사시던 분들이 다세대 빌라까지도 밀려가고 있고, 지역이나 상품에 있어서 다운그레이드하는 트렌드가 지속되고 있어서 개인적으로 굉장히 안타깝습니다. 

◇ 최형진: 은행권의 대출 중단은 지난주 정도에 발표된 거잖아요, 이게 벌써 시장에 영향을 주고 있는 겁니까? 

◆ 김학렬: 실제로 NH농협은행부터 시작을 했고요. 농협은행은 중앙은행이고, 지방에서 하는 농협중앙회라고 있습니다. 거기도 집단대출 중단이라고 하는 것으로 연장됐고, 우리은행 같은 경우는 전세자금을 전면 중단했고요. SC제일은행 같은 경우, 주된 상품 중에 제일 인기가 많은 퍼스트홈론이라고 하는 것을 판매 중단했거든요. 다른 은행으로도 퍼지고 있습니다. 아직까지는 하나, 국민, 신한까지 제일 큰 은행이긴 한데, 대출 잔액이 좀 남아있다고 하는데 아무래도 분위기상 대형 은행들도 이런 추세들을 따라야 하지 않을까 예상을 하고 있습니다. 

◇ 최형진: 정부가 집값을 잡기 위해서 이런 고강도 대출규제정책을 내놨는데, 혹시 추가로 더 강력한 규제도 나올 수가 있겠습니까?

◆ 김학렬: 지금 부동산담보대출을 막았기 때문에 부동산담보대출에서는 더 강한 규제는 없을 것 같고요. 신용대출까지 줄이고 있습니다. 예를 들어서 카카오뱅크 같은 경우는 과거에 연봉이 있으면, 연봉의 많게는 두 배, 두 배 이상도 대출이 나왔었는데 연봉 이상은 절대 대출을 안 해주기로 확정을 했고요. 아울러서 DSR이라고 하는 게 있습니다. 소득에 대비해서 대출규모를 축소하는 것, 신용대출 부분까지 줄이고 있고요. 이렇게 1금융권 대출을 줄이다보니까 제2금융권으로 풍선효과 때문에 대출이 몰릴 것을 우려해서, 저축은행 같은 제2금융권까지도 줄이려고 하는 압박이 흘러가고 있다고 보시면 됩니다. 

◇ 최형진: 이런 개인 신용대출 규제가 부동산 집값 줄이는 데 영향을 미칠까요?

◆ 김학렬: 지금 부동산담보대출은 DSR, DTI, LTV 때문에 대출을 많이 받을 수 없는 상황이었고요. 대출 때문에 집값이 올라간 것은 아니거든요. 사려고 하는 수요 대비 매물이 적기 때문에 올라간 것이기 때문에 주택시장에는 어느 정도 미미하게 영향을 줄 수 있겠지만, 매물이 없는 것을 해소해줄 수 있는 것도 아니고 대출이 안 나온 상품들도 가격이 올라가기 때문에 영향은 미미할 것으로 보이는데, 제가 우려한 것은 이걸 생활비로 썼던 분들도 아마 많았을 것 같아요. 그 분들이 거의 궁지에 몰리고 있는 것 같아서 그 분들을 위한 대책은 어떤 것을 마련해두었는지 걱정이 됩니다. 

◇ 최형진: 일단 이런 상황이면 가까운 시일 내에 영끌은 어려울 수 있다고 보는 거죠?

◆ 김학렬: 그렇죠. 지금 신용대출까지도 줄어들고 있는 상황이기 때문에 영끌해서 부동산을 살 수 있는 조건은 아니라고 보시면 좋을 것 같고, 결국은 아까 말씀드린 대로 업그레이드보다는 다운그레이드로 거주 주택을 선택하지 않을까, 그렇게 예상을 하고 있습니다. 

◇ 최형진: 그럼 은행권도 그렇고 보험사들도 같이 강력한 규제를 함께 하는 거죠?

◆ 김학렬: 제1금융권 다음엔 당연히 제2금융권이고요. 아까 저축은행 말씀드렸지만, 보험사도 제2금융권이기 때문에 분명히 압박을 받을 겁니다. 

◇ 최형진: 이런 상황에서 그러면 수요자들은 어떻게 대처해야 할까요?

◆ 김학렬: 방법이 없고요. 아까 말씀드린 대로 다운그레이드 외에 방법이 없고, 지금 갖고 있는 경제력으로 선택할 수밖에 없기 때문에 되도록 전세나 월세에 거주하고 계신 분들은 계약을 연장하는 쪽으로 하시면 좋을 것 같고, 집은 매수하셔야 하는 분들의 경우, 그래도 지금 대출이 나오는 은행들이 있습니다. 사전에 대출계획들을 꼼꼼히 세우셔서, 아직까지도 국민, 하나, 신한. 특히 신한 같은 경우는 아직도 대출 잔액이 많이 남아있거든요. 적극적으로 대출을 알아보시고 서둘러서 집을 마련하시는 게 낫지 않을까 제안을 드리고 싶습니다. 

◇ 최형진: 조금 전에 풍선효과 얘기하셨는데, 1금융권, 2금융권이 아니라 더 아래 단계의 대출을 받으시는 분들도 몰리지 않을까요?

◆ 김학렬: 그렇죠. 아무래도 금리가 높은 제2금융권 이하 단계의 금융권도 있잖아요. 그곳까지도 밀려나지 않을까 우려가 되기도 합니다. 

◇ 최형진: 지금 부동산을 혹시 구매하시려고 하시는 분들, 내 집 마련 하시려는 분들은 기다리는 게 좋을까요? 바로 구매하는 게 좋을까요?

◆ 김학렬: 저는 바로 구매하는 게 맞을 것 같다고 생각하고요. 왜냐하면 내년까지도 특별한 대안이 없거든요. 작년 대비 올해가 입주물량이 수도권 같은 경우는 20% 이상 줄었고요. 내년에 그만큼 줄어들거든요. 결국 신규아파트만 본다고 했을 때는 신규 아파트가 시장에 공급이 되어야지 전세든 일반 매물이든 숨통이 트일 텐데, 점점 상황이 악화되고 있어서 다른 특별한 정책적인 변화가 있지 않고서는 시장에서 선택할 수 있는 매물 숫자가 줄어듭니다. 매매든 전세든. 그래서 가능한 빨리 내집 마련을 하시고 혹은 전세나 월세를 계약하셔서 일단 2~4년 후를 대비하고 노려보시는 것이 바람직한 전략이 아닐까 제안 드리고 싶습니다. 

◇ 최형진: 애청자 의견입니다. ‘부동산의 가격상승이 대출 때문이 아니라 잘못된 정책 탓 아닙니까? 집값을 잡으려다가 그나마 대출을 활용해 서민들 잡는 형국인 것 같아요. 보다 정교한 금융정책이 필요한 듯 합니다’ 라고 하셨는데, 해주실 말씀 있으십니까?

◆ 김학렬: 100% 공감을 하고요. 지금은 금융 정책이 필요한 것이 아니라 시장에 매물을 끄집어내는 정책이 필요합니다. 실질적으로 전세든 일반 매물이든 거래가 될 수 있는 분위기를 만들어가는 게 우선되어야 될 것 같고요. 금융적인 조치는 보완을 하거나 보조를 해주는 것이지 그것으로 부동산 시장을 안정화시키기엔 부족하지 않나, 그렇게 생각합니다. 

◇ 최형진: 두 시간 전에 소장님 트위터에 ‘대한민국 광역철도망 중심 용산구, 서울의 확장 어디까지 될지 검토하고 오겠다’고 남기셨는데요. 용산구 역세권 현장에 답사 가십니까?

◆ 김학렬: 용산이 서울의 중심이기 때문에 용산을 중심으로 서울이 확장되고 있습니다. 원래는 북쪽으로는 의정부까지고 서쪽으로는 인천, 동쪽으로는 구리, 남쪽으로 수원까지인데, 최근에 대수도권이라고 해서 점점 수도권의 범위가 확대되고 있습니다. 그래서 북쪽으로는 포천까지 올라갔고요. 동쪽으로는 경기도를 넘어서 원주나 춘천까지 가고 있고, 남쪽으로는 수원을 넘어서 동탄, 평택, 심지어 천안까지 내려가고 있거든요. 그래서 저는 지금 현재 충청권에 와 있고요. 천안에서 어디까지 내려갈 수 있는지 그런 것을 조사하러 왔습니다. 

◇ 최형진: 최근 서울 외곽으로 눈을 돌리는 분들 많은데, 요즘은 여기도 매물이 없다고 하는데요. 그 정도로 매물이 없는 상황인가요?

◆ 김학렬: 맞습니다. 매물이 전혀 없고요. 그 이유가 저렴한 지역들조차도 시세가 올라가니까 매물을 내놨던 분들도 매물을 거둬들이는 경우도 있고요. 매물이 나온 경우도 바로 거래가 되기 때문에 시장에서는 매물이 계속 축소되는 현상을 이어가고 있습니다. 그래서 무언가 정책적인 조치가 있지 않고서는 이 문제는 해결하기가 한동안 어려울 것 같습니다. 

◇ 최형진: ‘15억 로또 강남 줍줍’, 얼마 전 당첨자 한 명이 20대라는 기사를 봤는데요. ‘강남 줍줍’, 아직도 의미 있는 말이에요?

◆ 김학렬: 당첨만 될 수 있으면 충분히 이유가 있고요. 그때 ‘강남 줍줍’이 DH 자이 개포 단지였는데, 20만 명이 높게 몰렸거든요. 5세대 나오는데요. 그것은 말 그대로 20만 명이 묻지마 청약을 한 것은 아니거든요. 지금도 특별한 조건이 아니라 그 지역에 거주하면 되는 것들이기 때문에 ‘줍줍’ 물량이 나오면 무조건 청약을 넣으시라고 제 주변 분들에게 권장을 하고 있습니다. 

◇ 최형진: 애청자 질문이 들어와 있는데, ‘부산분양가 다시 오를까요?’, 어제 저희 애청자 분 중 한 분도 부산 집값 떨어지고 있다, 특히 해운대구가 떨어지고 있다는 말씀하셨는데요. 부산 분양가 다시 오를 것이라고 보십니까?

◆ 김학렬: 분양가는 기존 분양했던 가격을 기준으로 해서 책정하는데요. 분양가가 이미 주변 일반 아파트 시세보다 낮게 분양하기 때문에 분양가가 빠질 가능성은 없다고 보시면 될 것 같고요. 지금 시세가 빠졌다고 하는 것은 최근 2년 동안에 부산이 많이 올랐는데 호가가 내려온 개념이지 분양가하고는 다른 개념으로 보셔야 될 것 같습니다. 

◇ 최형진: 네, 오늘 말씀 고맙습니다. 

◆ 김학렬: 고맙습니다.