"고액 보증금을 내는 임차인은 상가임대차법 보호를 받지 못하나요?"

YTN라디오(FM 94.5) [양소영 변호사의 상담소]

□ 방송일시 : 2021년 5월 13일 (목요일)
□ 출연자 : 이남수 변호사

-보증금 서울시 9억, 부산시 6억 9천까지 상가임대차보호법 적용
-계약갱신요구권·대항력·권리금은 보증금 액수 관계 없어
-2018년 10월 16일 이후 재계약 시 개정된 법 적용
-건물주에게 계약갱신요구권 조항 첨부 내용증명 보내 권리 행사
-긴 계약기간, 고액 등 과도한 조건의 계약은 피해야

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 양소영 변호사(이하 양소영): 화나고, 답답하고, 억울한 당신의 법률고민, 함께 풀어볼게요. 오늘은 이남수 변호사와 함께합니다. 안녕하세요? 

◆ 이남수 변호사 (이하 이남수): 네, 안녕하세요. 

◇ 양소영: 이남수 변호사님, 양담소 첫 출연이신데요. 귀한 시간 내주셔서 감사합니다. 살짝 소개 좀 해주세요.

◆ 이남수: 저는 법무법인경연에 소속되어 민형사 사건을 전담하고 있고, 주로 부동산 사건, 성범죄 사건을 담당하고 있습니다. 그리고 운동을 좋아해서 금년 3.1절에 운동하는 변호사로 모 방송에 출연했었는데, 그때 양 변호사님과 같은 조로 퀴즈를 풀면서 인연이 시작됐습니다.

◇ 양소영: 제가 방송에서 너무 좋아서 양담소에도 제가 모셨습니다. 오늘 준비된 사연 만나보고, 계속해서 이야기 나눠볼게요. ‘저는 2017년 7월, 의류매장을 하려고 강남에 상가를 임차했습니다. 건물주와의 임차계약 조건은 보증금 5억 원에 차임 1000만 원, 임대차 기간을 4년으로 정했는데요. 다행히도 작년부터 저희 매장에 유명한 연예인들이 자주 온다고 입소문이 나면서 매출이 매우 높아졌습니다. 그래서 건물주에게 계약을 2년 더 연장하겠다고 했는데요. 건물주는 저와 같은 고액 보증금의 임차인은 상가임대차법의 보호를 받지 못한다며 계약기간 4년이 끝나는 올 7월에 나가라는 겁니다. 제가 알기론, 계약갱신요구권 관련 규정이 2018년에 바뀌어서 계약갱신요구권 행사 기간이 5년에서 10년으로 연장 되었다고 들었습니다. 그럼 2017년에 계약을 한 저는 계약을 갱신할 수 없는 건가요?’ 네, 코로나19 사태 이후에 사실 장가도 잘 안 되고 가뜩이나 좀 어려운 상황이라서 상가임대차 관련해서 궁금해 하시는 분들이 많을 것 같은데요. 오늘 사연 관련해서 많은 분들이 관심 있으실 것 같습니다. 장사가 잘되어서 계약을 연장하려고 했더니 건물주가 ‘나가라’ 이렇게 나온 상황이에요. 고액 보증금을 내는 임차인은 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 없다고 한 건물주의 말은 맞는 건가요?  

◆ 이남수: 반은 맞고 반은 틀립니다. 상가임대차보호법은 영세한 상인을 보호하자는 취지로 제정되었기 때문에 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 상가임대차보호법 적용을 제외하여 왔습니다. 그런데 일정 보증금액을 초과하는 계약을 맺은 상가임차인에 대해서는 위 법의 보호를 전혀 받지 못하는 것은 부당하다는 비판이 있었고요. 그래서 상가임대차보호법 시행령 개정을 통해서 보호대상으로 하는 보증금액을 계속하여 상향하여 왔고, 상가임대차보호법 개정을 통해 상가임차인의 일정한 권리에 대해서는 보증금의 액수와 관계없이 보호하는 방식으로 보호범위도 점차 확대를 해왔습니다.

◇ 양소영: 그럼 현재는 보증금 얼마까지 상가임대차보호법으로 보호가 되고 있습니까?

◆ 이남수: 2019년 4월 2일 상가임대차법 시행령이 개정됐고요. 현재는 보증금액이 서울시의 경우 9억 원, 부산시의 경우 6억 9천만 원을 초과하는 경우에는 상가임대차법이 적용되지 않습니다.

◇ 양소영: 그럼 서울시 같은 경우엔 보증금액이 9억이라고 했는데, 이건 보증금과 월 차임을 합한 금액인건가요? 

◆ 이남수: 보증금액은 월차임에 100을 곱한 금액과 보증금을 합하는 방법으로 환산합니다. 이를 환산보증금이라고 합니다.

◇ 양소영: 사연 주신 분의 사례를 적용해보면요. 보증금 5억에 차임이 1천만 원입니다. 이 경우 어떻게 계산되나요?

◆ 이남수: 이 분의 경우에는 월차임 1천만 원에 100을 곱한 금액인 10억과 보증금 5억을 합한 금액인 15억이 환산보증금이 되고, 상가임대차보호법의 전부 적용을 받지 못하게 됩니다. 예를 들면 임차권등기명령, 차임증감청구권 등 상임법에 규정된 일부 권리에 대해서는 법의 보호를 받을 수 없습니다.

◇ 양소영: 그럼 보호를 받는 부분은 어떤 부분인가요?

◆ 이남수: 상가임대차보호법은 계약갱신요구권, 대항력, 권리금에 관한 권리에 대해서는 보증금 액수와 관계없이 모든 상가임차인에게 적용이 되기 때문에 이 분도 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

◇ 양소영: 지금 건물주는 불가하다고 했는데, 계약 연장이 가능한 건가요?

◆ 이남수: 네, 사연자는 2017년 7월에 계약기간을 4년으로 임대차계약을 체결하였기 때문에 2021년 7월이 만료일입니다. 다만 개정 전 법률에 따라 5년의 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 자입니다. 따라서 2018년 10월 16일 이후에 계약갱신요구권을 행사하면, 계약을 갱신하고 개정법의 적용을 받아 10년의 기간 동안 임대차기간을 보장받을 수 있게 됩니다. 그러므로 건물주에게 기존 계약기간이 총 4년이었다고 하더라도 2년 더 계약기간 연장을 요구할 수 있는 것입니다.

◇ 양소영: 그럼 만약 2017년 7월에 계약기간을 5년으로 임대차 계약을 맺었다면, 이럴 땐 어떻게 되나요? 

◆ 이남수: 만약 5년으로 임대차계약을 체결하였다고 한다면 5년의 범위 내에서 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 분이기 때문에 개정법의 적용을 받을 수 없고, 10년의 기간 동안 보호를 받을 수 없을 것입니다. 정리하면, 2018년 10월 16일 이전에 임대차계약을  체결한 임차인이라고 하더라도 2018년 10월 16일 이후에 재계약을 하거나 계약이 갱신되면 이러한 임차인들은 개정된 법이 적용되어 10년의 임대차기간을 보장받게 되는 것입니다.

◇ 양소영: 네, 그럼 정리를 하면 사연자 분은 앞으로 건물주에게 어떻게 대응을 하시면 될까요?

◆ 이남수: 상가임대차보호법의 계약갱신요구권 조항을 첨부해서 내용증명을 보내는 방식으로 개약갱신요구권을 행사할 수 있고요. 2년의 계약을 갱신하겠다는 내용을 담은 내용증명을 임대인에게 보내면 됩니다. 

◇ 양소영: 그렇게 해서 다시 임대차를 갱신하셔서 진행하시면 좋을 것 같습니다. 마지막으로 코로나시대 어렵고 어려운 환경을 딛고 큰맘 먹고 자신의 가게 차리는 분들 있죠. 상가 계약할 때 어떤 점을 특히 주의해야 할까요? 

◆ 이남수: 상가 계약을 할 때 주의하실 점은 과도하게 긴 계약을 체결하거나 지급하기 어려울 정도로 고액의 조건으로 형성된 곳은 피하셔야 합니다. 계약 체결 이후에는 계약 조건이 아무리 불공정하더라도 이 부분에 대해서는 사적 자치의 원칙을 적용 받기 때문에 다투기가 쉽지 않습니다. 제 고객 중에서도 임대차 초기에는 낮은 조건으로 계약 조건이 되어 있었는데, 뒤로 갈수록 고액의 조건으로 체결이 되어서 이 부분에 대해서 다투려고 상담을 하러 오셨어요. 하지만 이 분도 결국에는 계약 조건의 불공정한 내용을 다투기 어려웠기 때문에 결국에는 임대인과 협의를 통해서 불리한 조건으로 해지할 수밖에 없었습니다.

◇ 양소영: 오늘 말씀 고맙습니다.

◆ 이남수: 고맙습니다.