부동산 절세 기회, 한 달 남았다

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2021년 5월 4일 (화요일)
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 부동산 투기근절과 재발방지대책에 대한 발표가 있었습니다. 투기 목적의 토지거래에 대한 양도세 개정이 추진되면서 앞으로 부동산의 단기양도와 비사업용토지에 대한 양도세 강화될 전망인데요. 관련해서 부동산 세금에는 어떤 영향이 있는지 살펴보겠습니다. 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 신한은행 부동산투자자문센터 우병탁 팀장 나오셨습니다. 안녕하세요?

◆ 우병탁 팀장(이하 우병탁): 네, 안녕하세요. 

◇ 최형진: 부동산 투기근절 대책이 발표됐습니다. 여기에 투기근절과 함께 양도세 강화 등 세금 관련 내용도 다수 포함돼 있다고요. 어떤 내용입니까?

◆ 우병탁: 투기방지대책으로 토지거래에 대한 세금을 인상하는 내용이 지난 투기대책에 포함되었습니다. 소득세법과 같은 세법 개정도 여기에 들어가 있는데요. 단기 보유한 토지에 대한 양도세 중과세율 인상과 사업용 토지의 범위 축소 등이 담겨 있었습니다. 

◇ 최형진: 투기적 토지거래에 대한 세금을 조금 더 구체적으로 알아보겠습니다. 먼저 단기양도에 대한 세율인상인데요. 단기양도 중과세율이 뭐고 어떤 경우가 단기양도에 해당되는 건가요? 

◆ 우병탁: 부동산을 사서 가지고 있다가 팔면, 즉 양도하면 양도소득세가 과세되고요. 이때 그 기간 동안 발생한 소득, 즉 차익에 대해 세율을 곱해서 세금을 계산하게 됩니다. 만약 부동산의 보유기간이 너무 짧다면, 즉 단기라면 일반적인 세율보다 세율을 더 높게 과세하는 것이고요. 2년 미만 보유한 것을 일반적으로 단기양도라고 하고, 다시 1년 미만인 경우, 그리고 1년 이상이면서 2년 미만인 경우로 나눠서 각각 다른 세율을 적용합니다.

◇ 최형진: 그럼 단기라는 건 2년 미만을 말하는 거군요.

◆ 우병탁: 그렇죠. 2년 미만을 통틀어서 얘기하고, 그 내용에서 다시 그보다 더 짧은 1년 미만, 1년은 넘고 2년은 안 되는 두 가지로 나눠지게 됩니다. 

◇ 최형진: 부동산 세금 관련 내용이 굉장히 어렵기 때문에 조금 이해하기 쉽게 질문을 드리자면, 이렇게 세금을 부과하는 걸, 결국은 주거 목적으로 집 사라는 거죠? 오래 살 집을 구해라는 거죠?

◆ 우병탁: 그렇죠. 오랫동안 가지고 있을 부동산에 대해서만 사라, 부동산을 샀으면 가능한 한 오래 가지고 있어라, 단기로 양도하게 되면 세금을 더 세게 매긴다는 개념입니다. 

◇ 최형진: 그럼 결론부터 질문을 드리면 이런 대책들이 투기 근절에 조금 영향이 있을 거라고 판단하십니까?

◆ 우병탁: 기본적으로 다주택에 대한 중과와 별개로 단기양도에 대한 세율을 세게 매기는 것은 투기를 막는 데 분명히 도움이 되리라고 봅니다. 

◇ 최형진: 2년 미만으로 짧게 가지고 있는 경우를 투자용으로 본다는 건데, 그럼 세율은 어떻게 되나요? 

◆ 우병탁: 우리가 기본세율이라고 해서 회사를 다니거나 사업을 하면서 내는 세금, 6~45%의 누진세율인데요. 이 누진세율은 소득의 각 구간별로 상대적으로 낮은 세금을 내는 것을 말하고요. 이에 비해 단기양도에 따른 중과세율은 기본세율보다 조금 높습니다. 단기 1년 미만, 부동산을 가지고 있던 기간이 1년이 채 안 될 때는 현재는 50%, 그리고 1년은 넘었고 2년은 안 될 때는 현재 40% 단순세율이 적용됩니다. 누진세율에 비해서 단순세율의 경우, 누진세율 체계가 아니기 때문에 차익 전체에 대해서 40% 혹은 50%를 그대로 세금으로 낸다고 보시면 되고요. 기본세율보다 당연히 더 높은 세율이 됩니다. 

◇ 최형진: 그럼 앞으로 그 단기양도세율을 더 높인다는 거네요? 

◆ 우병탁: 네, 그렇습니다. 1년 미만 현행 50%의 세율을 앞으로 70%로 올리고, 1년 이상 2년 미만인 경우 현행 40%의 세율을 60%로 인상한다는 내용이었고요. 이 소득세 세율에는 항상 지방소득세 10%가 더 붙기 때문에 실제로는 과세표준금액의 77% 또는 66%의 높은 세금이 부과됩니다.

◇ 최형진: 이게 퍼센트로 말씀하시니 체감 상 어려운데요. 많이 부담이 늘어나는 겁니까?

◆ 우병탁: 그렇죠. 가령 1억의 차익이 발생했다, 1억을 벌었다고 했을 때 단기양도 77%에 해당되면 7천 7백만 원을 세금으로 내야하는 거고요. 

◇ 최형진: 1억으로 이익을 받으면 7천 7백만 원을 세금으로 내야하는 거군요. 

◆ 우병탁: 그렇습니다. 

◇ 최형진: 단기양도와 함게 비사업용 토지에 대한 세율도 변경이 있다는데, 비사업용 토지라는 게 정확하게 어떤 겁니까?

◆ 우병탁: 비사업용토지는 말 그대로 사업용으로 사용되지 않는 토지를 말하는데요. 약간 말장난같긴 하지만, 사업용으로 사용하지도 않을 토지를 가지고 있다는 건 바로 토지투기다, 라는 전제를 깔고 있는 거고요. 그래서 세금을 더 세게 매기는 것입니다. 토지의 용도에 따라 크게 2가지로 나눠지는데요. 바로 농지임야와 농지 임야가 아닌 토지를 말합니다. 구체적으로 농지의 경우에는 부재지주, 즉 농지가 속한 지역에 살지 않거나 살더라도 농사를 직접 짓는 경우가 아닌 경우에 비사업용토지가 되고요. 임야의 경우, 임야가 속한 지역에 살지 않는 경우에 역시 비사업용토지가 됩니다. 자기가 살고 있는 동네가 아닌 지역에 땅을 갖고 있지 마라는 개념으로 보시면 되고요. 농지가 아닌 토지 즉 대지나 잡종지의 경우엔 건물 없이 빈 땅으로 놀리고 있는 경우에 비사업용토지가 됩니다.   

◇ 최형진: 그럼 비사업용토지에 대한 세율은 어떻게 되는 건가요? 

◆ 우병탁: 비사업용토지에 해당되면 현재의 기본세율 6~45%에 각 구간 별로 10%포인트의 세율이 더 과세됩니다. 앞으로는 기본세율에 20%포인트로, 그러니까 중과세율이 10%포인트 더 올라가게 되고요. 최고 세율을 기준으로 65%가 되는 상황입니다. 여기에다가 지방소득세 10%가 더 부과되기 때문에 가장 높은 구간의 세율은 70.7%가 적용되고요. 지금까지는 보유기간 3년 이상일 때 연2%에서 최대 30%까지 비사업용토지에 대해서 장기보유특별공제를 받을 수 있었는데요. 앞으로는 아무리 오래 가지고 있었어도 비사업용토지에 해당되면 장기보유특별공제도 받을 수 없게 됩니다. 

◇ 최형진: 말씀을 들어보니 꽤 부담이 되는 것 같은데, 고강도 대책이라고 보십니까?

◆ 우병탁: 단기양도에 대한 건 아까도 말씀 드린 것처럼 세율이 77%라고 하는 건 세금을 빼고 나서도 남는 소득이 있긴 하지만 굉장히 높은 세율로 부과되는 것이니 꽤 강도가 높은 대책으로 판단됩니다.

◇ 최형진: 청취자님 질문입니다. ‘애청자입니다. 서울에 주택 한 채 보유하고 있습니다. 경기 남부 쪽에 공시가 1억 미만 20평형 아파트 추가 매수 후 2년 후에 양도하면 양도세가 몇 퍼센트 정도 될까요?’

◆ 우병탁: 2년이 지나고 나서 양도를 한다고 하더라도 지금 경기도의 어느 지역이냐가 문제인데요. 경기도는 지금 거의 대부분이 조정지역 대상으로 되어 있습니다. 갈아타기가 아니고 나중에 산 것을 2년 후에 파는 상태기 때문에 단기양도 2년은 넘어갔지만 다주택, 2주택에 따른 세율이 적용되고요.

◇ 최형진: 서울에 집이 있으니까요.

◆ 우병탁: 네, 올해 6월 1일부터 추가로 다주택에 대한 중과세율이 10%씩 더 올라가거든요. 그래서 26~65%까지 구간 별로 세금이 적용됩니다.

◇ 최형진: 이 비사업용토지와 관련해서 더 바뀌는 게 있나요?

◆ 우병탁: 네, 주말농장용 토지인데요. 기존에는 주말농장용 토지에 대해서는 사업용으로 분류해서 기본세율만 적용했었는데 앞으로는 주말농장용으로 가지고 있는 토지라 해도 비사업용으로 분류하게 되고요. 이에 따라서 주말농장용 토지, 1000m²가 넘지 않는 작은 규모의 농지라고 해도 실제로 농업을 주업으로 하고 계시지 않은 분이 농지를 가지고 있게 되면 세금이 세게 나오게 강화됐습니다. 

◇ 최형진: 청취자 질문입니다. ‘이번에 강화된다는 세율 인상은 언제부터 적용되는 건가요?’

◆ 우병탁: 소득세법은 물론이고 법인세법, 그리고 거기에 딸린 시행령까지 개정해야 하는 사항이기 때문에 개정안이 통과되고 개정안에서 적용시기를 어떻게 할지는 현재로서는 알 수 없습니다. 다만 세금 부담이 늘어나는 것이기 때문에 법을 통과시킬 때 일정 기간을 두고 시행한다는 점을 고려하면 아마도 내년부터 적용되지 않을까 싶습니다.

◇ 최형진: 청취자 질문입니다. ‘저는 시내에 작은 땅을 가지고 있는데 지목은 대지입니다. 건물이 없이 나대지 상태인데 비사업용 토지가 된다던데, 세금 아끼려면 주차장이라도 하라고 합니다. 맞는 얘기인가요?’

◆ 우병탁: 네, 그럴 수 있습니다. 아까 말씀드린 것처럼 지목이 대지인데, 건물이 없는 상태, 빈 땅으로 놀리고 있다면 원칙적으로 비사업용토지에 해당되고요. 여기에 예외조건, 건물이 존재하지 않는 빈 땅이지만 사업용으로 인정될 수 있는 것 중 하나가 소유자가 직접 그 땅에 대해서 주차장업을 등록하고 주차장업에 따른 소득이 일정 규모 이상으로 지속적으로 발생하게 되면 주차장으로 사용하는 기간 동안에는 사업용으로 분류해주게 됩니다.  

◇ 최형진: 다음 질문입니다. ‘저는 직장을 다니고 있지만, 시골에 있는 땅에서 농사도 직접 짓고 있습니다. 이 경우에도 세금이 변경될까요?’

◆ 우병탁: 네, 그럴 수 있습니다. 직접 자경을 하고 계신 농지라고 해도 근로소득의 총 급여나 사업소득금액이 연간 3천 7백만 원 이상이 될 경우에는 농사를 지었다고 하더라도 자경으로 인정받을 수 없습니다. 그래서 이 경우에는 재촌자경을 했더라도 비사업용토지에 대한 세율로 양도세를 내야 할 수 있습니다.

◇ 최형진: 직접 농사를 한다고 하더라도 이렇게 되는 겁니까?

◆ 우병탁: 다른 소득이 연간 3천 7백만 원 이상이 있다면 그렇습니다.

◇ 최형진: 다음 질문입니다. ‘거주 주택이 있고 9월 13일 이전에 빌라 장기임대 사업자를 냈어요. 이번에 새로 빌라 등기 임대사업자 내면 거주주택 비과세 받을 수 있나요?’

◆ 우병탁: 주택임대사업자 등록이 현재 아파트의 경우에는 완전히 막혀있는 상태인데요. 빌라의 경우, 지금도 등록이 가능합니다. 해당되는 빌라가 공시가격으로 6억이 넘지 않는 비교적 작은 주택이고, 그 빌라를 지금 현재는 10년 이상 의무로 임대를 해야 하는데, 최소한 5년 이상 계속 임대를 한다는 조건으로 하게 되면 본인이 원래 가지고 있던 집은 비과세 받으실 수 있습니다. 

◇ 최형진: 다음 질문입니다. ‘땅을 하나 사놓은 게 있는데, 아직 기간도 얼마 되지 않았고 비사업용에도 해당됩니다. 만약 단기양도에도 해당되고 비사업용에도 해당되면 세율이 어떻게 되는 건가요?’

◆ 우병탁: 오늘 비사업용토지에 대한 중과세율이 있다고 말씀드렸고, 단기양도에 해당되면 단기양도에 따른 높은 세율이 부과된다고 말씀드렸는데요. 두 가지에 둘다 해당되는 경우도 있습니다. 

◇ 최형진: 이중으로 부과됩니까?

◆ 우병탁: 이중으로 부과되지는 않는 상황이고요. 단기양도에 따른 세율로 계산한 세금과 비사업용토지에 따른, 그러니까 기본세율 보다 조금 높은 세율로 계산한 세금, 두 개를 비교해서 더 높은 쪽으로 세금을 내시면 됩니다.  

◇ 최형진: 그러니까 이중과세는 아니고 둘 중 더 높은 쪽으로 세금을 부과하는군요. 이중과세는 아니라고 합니다. 다음 질문입니다. ‘오래 전에 상속으로 받은 농지가 있는데 저처럼 상속을 받은 농지인 경우에도 비사업용토지가 되나요?’

◆ 우병탁: 직계존속이나 배우자가 8년 이상 재촌하거나 자경하면서 농사를 짓던 농지를 상속받으신 경우라면 일반적으로 비사업용토지에서 제외, 내가 직접 농사를 짓지 않았어도 사업용토지가 될 수 있는데요. 그러한 경우가 아니라면 즉 땅을 물려주신 분이 농사를 지은 경우가 아니라면 2007년도 1월 1일 이후, 지금도 마찬가지고 현재 상속받은 농지일 땐, 상속을 받은 때로부터 3년간만 사업용으로 인정하게 됩니다. 그래서 양도할 때까지 본인이 직접 추가로 재촌 자경기간을 더 채우지 않으면 비사업용토지가 될 수 있고요. 다만, 직접 농사짓기 어려운 경우라고 한다면, 한국농어촌공사 농지은행에 8년 이상의 임대위탁하시는 방법을 통해서 사업용 토지로 전환하는 것도 가능합니다. 

◇ 최형진: 다음 질문입니다. ‘용인 기흥구에서 3년 거주하던 집을 4억 9천 750만 원에 매매했습니다. 다른 집은 없고요. 양도소득세는 없는 건가요?’

◆ 우병탁: 네, 양도금액, 실제 매각한 금액이 9억 이하라고 한다면 이때는 비과세 요건, 일반적으로 2년 이상 보유하면 비과세가 되고요. 조정대상 지역 이후 취득하신 거라면 2년 이상 거주만 추가로 했다면 매각한 금액이 9억이 넘지 않을 때 양도세는 0원입니다.

◇ 최형진: 이번에 부동산 세제개편 이후에 부동산 세금 아끼는 조언 있으면 전해주시죠. 

◆ 우병탁: 우선 가장 쉬운 건 6월 1일부터 다주택에 대한 양도세 중과세율이 더 올라가게 되거든요. 이 시기를 전후로 해서 나는 2주택 이상의 다주택이 된 상황인데 팔아야한다고 한다면, 시간이 촉박하긴 하지만 한 달 안에 잔금 받는 것을 조건으로 파는 게 가능하고요. 계속 가져갈 집이 아니라면 매각을 서두르시는 것도 방법일 수 있겠고요. 그 외에 요즘 문의가 많은 것 중 하나는 의외로 꽤 높은 자산을 가지고 계신 경우가 아니더라도 상속을 대비해서 증여에 대한 준비를 미리 하시는 분들이 꽤 있는 편입니다. 물론 어떤 집, 얼마짜리를 가지고 있느냐에 따라 다르긴 하겠지만 앞으로는 증여에 대한 고민을 하셔야 하는 분들이 조금 더 많이 늘어날 것으로 보이고요. 스스로는 부자라고 생각하지 않으셔도 상속, 증여에 대한 준비들을 미리 하시는 게 가장 좋은 절세 방법이라고 생각합니다.

◇ 최형진: 청취자 질문입니다. ‘일시적 1가구 2주택 문의합니다. 서울에 10년 전 구입한 재건축 아파트, 일산에 3년 전 분양받은 아파트가 있습니다. 서울 아파트는 현재 사업 시행 인가 접수 상태고 일산 아파트는 지난해 12월에 입주했습니다. 양도소득세 절약할 수 있는 방법 좀 알려주세요.’

◆ 우병탁: 케이스가 좀 여러 가지로 나눠질 수 있는데요. 서울에 있는 집을 먼저 가지고 계셨던 상태에서 일산에 있는 집을 분양권 상태로 샀다가 그게 입주가 됐다고 하면, 원래는 일산에 있는 분양권을 취득한 때로부터 기존 서울에 있는 집을 매각하셔야 우리가 흔히 이야기하는 일시적 2주택으로 비과세 될 수 있는 상황이고요. 그런데 그 상황을 시간적으로 넘겼다고 하면, 일산에 있는 집에 가족 전원이 준공 이후 2년 안에 이사를 가서 1년 이상 살고, 그 상태에서 서울에 있는 집을 팔면 역시 비과세는 가능합니다. 그런데 서울에 있는 집이 사업시행인가가 나 있다고 한다면 매각이 쉽지 않은 상황일 수 있고요. 그렇게 되면 현재로서는 일시적 2주택에 따른 비과세를 받기가 시기적으로 어려워 보일 수 있을 것 같습니다.

◇ 최형진: 만약 6월 2일에 매매하게 된다면, 매도인 혹은 매수인 둘 중 누구에게 세금이 부과되는 겁니까?

◆ 우병탁: 재산세, 보유세를 말씀하신 것일 텐데요. 6월 2일 시점에 소유하고 있는 사람이 1년 치에 대한 보유세를 다 부담하게 됩니다. 6월 2일 시점으로 소유자가 바뀐 상황이라고 하면 매수인이 실제로는 6월 2일 이후부터 가지고 있었지만, 1월부터 5월 31일까지의 세금도 같이 부담을 하셔야 하고요. 이런 경우, 금액이 좀 크다면 매매를 하는 과정에서 작년에 냈던 재산세를 가지고 월할로 나누자고 협의하는 것도 방법입니다. 

◇ 최형진: 오늘 말씀 고맙습니다.

◆ 우병탁: 고맙습니다.